Luis Fernando Camargo Guimarães Engenheiro Civil. Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Vicente S.P.

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1 fls. 47 Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Vicente S.P. AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA AUTOS: (autos digitais), engenheiro civil registrado no CREA 6 ª Região sob o n /D, nomeado por V.Exa. como perito judicial nos autos supra mencionado, tendo como requerente FELIPE TONARELLI ABREU DOS SANTOS e requerido ANTÔNIO ARMANDO HERRERO ABREU DOS SANTOS, após realizar as diligências e pesquisas que se fizeram necessárias para a perfeita fundamentação de seu trabalho, vem mui respeitosamente apresentar seu parecer técnico através do seguinte: L A U D O Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

2 fls INTRODUÇÃO 2 CONCEITOS GERAIS 3 LOCALIZAÇÃO 4 - VISTORIA 5 CÁLCULO E DETERMINAÇÃO DO VALOR DE TERRENO 6 DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA 7 CONCLUSÃO BIBLIOGRAFIA: Engenharia de Avaliações Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Editora PINI. Apostilas 13 o Turma Pós Graduação em Perícias e avaliações de Engenharia FAAP. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

3 fls INTRODUÇÃO Trata-se o presente trabalho, na realização da avaliação e da determinação do justo valor de venda do seguinte imóvel: IMÓVEL (MATRÍCULA FLS ): O PREDIO SOB NÚMERO 159 da Rua Paulo Gonçalves, na Ilha Porchat, sito nesta cidade, com todos os seus acessórios, dependências e respectivo terreno, constituído por todo o lote 159 e parte do lote 160, da planta de loteamento da Ilha Porchat, medindo, mais ou menos, 17,00 metros de frente para a referida rua Paulo Gonçalves; da frente aos fundos do lado direito, de quem da mencionada rua Paulo Gonçalves, olha para o imóvel, mede numa linha reta 44,20 metros, onde confronta com o lote 158; do lado esquerdo mede numa linha curva, mais ou menos, 50,00 metros, onde confronta com parte do lote 160, os lotes 161, 162 e 163, e parte do lote 164, tendo na linha dos fundos, onde confronta com o lote 119, 27,30 metros.. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

4 fls CONCEITOS GERAIS E PROCEDIMENTOS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS - NBR DA ESCOLHA DA METODOLOGIA O conceito básico para a avaliação de um bem consiste na: Análise técnica realizada por Engenheiro de Avaliações para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. A Metodologia a ser escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e dos dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de mercado, em conjunto com o Método de Reprodução para cálculo do valor das benfeitorias, conforme definido no item da NBR e Grau de Fundamentação adotado é o de GRAU I. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

5 fls. 51 A metodologia aplicável ao presente trabalho é em função básica da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A pesquisa de mercado contém além dos preços, as características e atributos ou variáveis que contribuam para a variação do valor. No presente trabalho, para evitar possíveis distorções, foram colhidas as amostras localizadas no mesmo ambiente do imóvel avaliando, direcionando a pesquisa dos dados amostrais para os imóveis com as características mais convergentes possível. Para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, adotaremos: VI = VT + VB Sendo: VI Valor total do Imóvel VT Valor do Terreno VB Valor das Benfeitorias DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO: É o valor aplicável onde o bem possa ser cortejado com outros similares à venda, ou na melhor aproximação metodológica em mercados mais restritos. Sua aplicação preponderará na maior parte das avaliações de imóveis urbanos e bens isolados. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

6 fls ANÁLISE E DIAGNÓSTICO DE MERCADO O imóvel em tela possui característica própria e podem ser classificados como TERRENO COM BENFEITORIAS. Nos arredores, verificamos a existência de ofertas de imóveis à venda com as mesmas características dos imóveis avaliando e da realização de transações comerciais recentes. Conforme a pesquisa realizada, podemos definir como QUANTIDADE SATISFATÓRIA dos elementos que servem como amostras para o avaliador utilizar no Método Comparativo Direto. O imóvel avaliando está inserido em regiãocom mercado de imóveis com características de absorção do bem pelo mercado definido como MODERADO. De uma maneira lógica o avaliador deve ter como base às ofertas de imóveis com a mesma vocação comercial, isto é, imóveis localizados no mesmo ambiente onde é possível se fazer à comparação direta, e aplicando os fatores de homogeneização quando necessários. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

7 fls LOCALIZAÇÃO Imagem 1: Vista geral da localização do imóvel avaliando. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

8 fls VISTORIA E DEMAIS DILIGÊNCIAS COMPLEMENTARES Devidamente nomeado por V.Exa, o signatário dirigiu-se ao imóvel em estudo, onde através de detalhada vistoria realizada no local, pode observar nos mínimos detalhes, tudo o que direta ou indiretamente pudesse interessar à presente demanda judicial. Em diligências complementares o perito do juízo efetuou ainda: - Detalhada pesquisa de valores. - Diligências no intuito de obter dados específicos relativos ao imóvel avaliando e dos paradigmas coletados na pesquisa. - Reportagem fotográfica do imóvel e das redondezas para melhor caracterização dos imóveis avaliando. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

9 fls IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS BENS AVALIANDO: O imóvel é objeto da matrícula do Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente. O imóvel está localizado com frente para a Alameda Paulo Gonçalves, sob n o. 159, e está inserido na malha urbana do município de São Vicente, formada por construções de padrão construtivo alto, possuindo na região intensidade de tráfego de veículos média, com padrão comercial e atratividade considerado como médios. A região possui toda infra-estrutura urbana como asfalto, água, telefone, etc e não há fatores depreciativos tais como riscos de enchentes, patologias construtivas, etc. Num raio de 1km do imóvel avaliando encontram-se padarias, farmácias, hospitais, shopping, super-mercados, etc. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

10 fls. 56 FOTO 1: VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO. FOTO 2: VISTA DO LOGRADOURO DEFRONTE O IMÓVEL AVALIANDO. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

11 fls. 57 FOTO 3: VISTA INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO. FOTO 4: VISTA INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

12 fls O imóvel possui área de terreno de 993,60 m² e área construída de 288,23m². - Instalações elétricas: Completas com circuitos independentes, componentes e acabamentos simples. - Instalações hidráulicas: Completas dotadas de louças e metais simples. - Revestimento das paredes: Pintura em látex sobre massa corrida. - Revestimento do piso: Cerâmico. - Portas: madeira estruturada, com ferragens de padrão simples. - Estado de conservação: Necessitando reparos simples. - Idade aparente: 50 anos. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

13 fls PESQUISA DE MERCADO Data: 09/11/2015 Tipo: LOTE DE TERRENO Estado: SP Município: SÃO VICENTE Endereço: ILHA PORCHAT Empreendimento: Melhoramento Urbano: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: OFERTA Natureza: VENDA Valor: R$ ,00 Dados do Terreno: Área: 695M² Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: N/F Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: Conservação: Regular Área da Construção: Vagas Descob.: Vagas Cobertas: Área Total: Área Comum: Área Total: Infra-Estrutura: Fonte de Informação: Contato: Imobiliária: Certificat Imóveis Fone: (013) Site: Data: 09/11/2015 Tipo: LOTE DE TERRENO Estado: SP Município: SÃO VICENTE Endereço: ILHA PORCHAT Empreendimento: Melhoramento Urbano: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: OFERTA Natureza: VENDA Valor: R$ ,00 Dados do Terreno: Área: 825M² Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: N/F Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: Conservação: Regular Área da Construção: Vagas Descob.: Vagas Cobertas: Área Total: Área Comum: Área Total: Infra-Estrutura: Fonte de Informação: Contato: Imobiliária: Imob Santos Fone: (013) Site: Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

14 fls. 60 Data: 09/11/2015 Tipo: LOTE DE TERRENO Estado: SP Município: SÃO VICENTE Endereço: ILHA PORCHAT Empreendimento: Melhoramento Urbano: Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: OFERTA Natureza: VENDA Valor: R$ ,00 Dados do Terreno: Área: 374M² Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: N/F Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: Conservação: Regular Área da Construção: Vagas Descob.: Vagas Cobertas: Área Total: Área Comum: Área Total: Infra-Estrutura: Fonte de Informação: Contato: Imobiliária: Myx Imóveis Fone: (013) Site: Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

15 fls CÁLCULO E DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO IMÓVEL FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO: FATOR FONTE: Utilizado em função da elasticidade do mercado, adotado como unitário para amostras com transações comerciais realizadas e como 0,90 para amostras em oferta. FATOR ÁREA: Observa-se junto ao mercado imobiliário que, de um modo geral, à medida que aumentam as áreas diminuem proporcionalmente os valores unitários das transações e ofertas. Para a correção dos valores pesquisados em função as dimensões das áreas, será utilizada a expressão do modelo matemático consagrado de autoria do Engenheiro Antonio Sergio Abunahman EDITORA PINI:, área do elemento pesquisado F = área do imóvel avaliando Quando a diferença for inferior a 30% e, área do elemento pesquisado F = área do imóvel avaliando Quando a diferença for superior a 30%. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

16 fls. 62 HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS Amostra Valor/m² F fonte F área Resultado 1 909,09 0,90 0,98 796, ,97 0,90 0,96 886, ,59 0,90 0, ,96 De posse dos dados levantados no mercado, foram considerados os seguintes elementos devidamente homogeneizados, em função do fator de elasticidade de mercado, localização, arquitetônico: 1 796, , , VERIFICAÇÃO DA PERTINÊNCIA DAS AMOSTRAS E CÁLCULO DO VALOR MÉDIO (Vq), MÁXIMO (Vqmáx) E MÍNIMO (Vqmín). A média das amostras é dada pela fórmula: = ( " ) $ Média 945,89 Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

17 fls. 63 Desvio padrão S (Standard Desviation) é dado pela fórmula: %= & ( ' )*) $ 1 Desvio Padrão 185,71 Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

18 fls. 64 No presente estudo será adotado a Teoria Estatística das pequenas amostras (n 30), com a distribuição t de STUDANT, com n 1 graus de liberdade e confiança de 80%, conforme NBR Os limites de confiança vêm definidos pelo modelo:,-.,'" = /±12 Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel % $ 1 onde, tc = valores percentis para distribuição t de Studant com3amostras e 80% de confiança = 1,38 (tabelado). Substituindo os valores temos: Valor Máximo 1.194,23 Valor Mínimo 697,54

19 fls. 65 Para o rol de valores (R$/m²) em ordem crescente: Amostra Valor/m² 1 796, , ,96 Deste Universo amostral, testaremos se existe alguma amostra impertinente, através do Critério de exclusão de Chauvenet, cuja tabela de valores críticos encontra-se no livro Princípios de Engenharia de Avaliações do Eng. Alberto Lélio Moreira. Para o valor Crítico de amostras: 1,38(tabelado) Amostra Limites: Menor X = 796,96 P/ = 796,96 Desvio de = / = 148,93 7 % =0,80<1,38 A AMOSTRA PERMANECE! Maior X 5 = 1.153,96 Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

20 fls. 66 P/ X 5 = 1.153,96 Desvio de X 5 = X 5 X* = 208,08 D 5 S =1,12<1,38 A AMOSTRA PERMANECE! Como os elementos extremos do rol foram mantidos, os demais também são mantidos. Temos também definido o intervalo de confiança do valor do imóvel: Intervalo de confiança Valor Máximo 1.153,96 Valor Mínimo 796,96 A amplitude deste intervalo é: R$ 357,00/m² Dividiremos a amplitude em 3 classes, que será: 357,00 / 3 = 119,00 DE ATÉ 1ª Classe 796,96 915,96 2ª Classe 915, ,96 3ª Classe 1.034, ,96 Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

21 fls. 67 Na 1 ª classe há 2 amostras 796,96 / 886,73 Na 2 a classe há 0 amostras Na 3 a classe há 1 amostra 1.153,96 A razão?.,5 nos dará o VALOR DO IMÓVEL VALOR UNITÁRIO MÉDIO: R$ 904,27/M² VALOR DO TERRENO = 996,60 M² X R$ 904,27/M² = R$ ,13 (NOVECENTOS E HUM MIL CENTO E NOVENTA E SEIS REAIS). Somatória dos pesos 5 Somatória dos Valores Ponderados 4.521,35 Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

22 fls DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA Padrão Construtivo: Padrão Construtivo: Médio Área construída: 288,23 m² Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples a importantes % da vida referencial: 50,00% Depreciação: 0,782 Coeficiente H82N: 1,066 R1N Valor da Construção = 1,066 x 0,782 X 288,23 m² X R$ 1.135,77 /m² = R$ ,00 (Duzentos e setenta e dois mil oitocentos e noventa e três Reais). Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

23 fls CONCLUSÃO Valor total do imóvel situado à Alameda Paulo Gonçalves, n o 159, Ilha Porchat, perímetro urbano desta cidade e comarca de São Vicente, com área de terreno de 996,60 metros quadrados e área construída de 288,23 metros quadrados, Matrícula do Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente S.P, considerando terreno e construção: R$ ,00 (HUM MILHÃO CENTO E SETENTA E QUATRO REAIS) NÚMEROS REDONDOS MÊS DE REFERÊNCIA NOVEMBRO DE PAGAMENTO A VISTA. Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel

24 fls. 70 TERMO DE ENCERRAMENTO 1 Nada havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é composto de 24 (VINTE E QUATRO) folhas digitalizadas. 2 O signatário coloca-se ao inteiro dispor de V. Exa. para os esclarecimentos que se fizerem necessários. Santos, 20 de novembro de Eng. MEMBRO TITULAR DO IBAPE 1195 PÓS-GRADUADO EM AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA Av. General Câmara, n. 5, cj. 601, Santos, SP, CEP tel