Conferência de Investimento Alternativo: FIDC, FII E FIP. São Paulo, 11 de dezembro de Hotel Caesar Park. Patrocínio

Transcrição

1 Conferência de Investimento Alternativo: FIDC, FII E FIP São Paulo, 11 de dezembro de 2012 Hotel Caesar Park Patrocínio

2 O Mercado de Capitais como Alternativa de Funding para os Setores Imobiliário e Infraestrutura Dezembro, 2012

3 Numa Perspectiva Histórica... DÉCADA DE : INÍCIO DO CICLO VIRTUOSO Instabilidade monetária Altas taxas de juros Irresponsabilidade Fiscal Incerteza País altamente endividado Legislação desfavorável Governo principal fomentador dos setores imobiliário e de infraestrutura Investidores pouco sofisticados Estabilidade monetária Taxa de juros em baixas históricas Mais de uma década de superávit primário fiscal País torna-se credor internacional Legislação favorável Alongamento dos prazos dos contratos Efeito Crowding-in Sofisticação dos investidores Mercado de Capitais pouco desenvolvido 2

4 Conjuntura Favorável ao Desenvolvimento do Mercado de Capitais Incentivos e Planos Governamentais Legislação favorável Bons Fundamentos Macroeconômicos Desenvolvimento do Mercado de Capitais Utilização crescente dos instrumentos de mercado de capitais Demanda Crescente por Recursos para Financiamento de Projetos Sofisticação dos Investidores 3

5 Uma Forma mais Eficiente de Alocação de Recursos... Seguindo, de forma saudável, as tendências observadas no passado em economias mais desenvolvidas Um meio mais eficiente de alocação de recursos na economia O Setor Bancário trás custos implícitos mais altos e travas regulatórias: inadimplência, estrutura de pessoal e atendimento aos clientes, limites impostos pelo acordo de Basiléia, questões de ALM Desintermediação Financeira: Casamento direto entre os interesses do tomador de recursos e do investidor, sem a necessidade de um Banco intermediador Abordagem distinta: operações estruturadas com base na qualidade dos projetos lastros O desenvolvimento do mercado de capitais contribui para a queda dos spreads bancários 4

6 O Impacto desse Desenvolvimento sobre a Economia Real Principais setores da economia real afetados: imobiliário e de infraestrutura Setores historicamente carentes de recursos por partes do setor privado (perfil dos investimentos: volumes significativos e prazos mais longos de retorno) Fomento pelo governo, via Bancos Públicos (e.g.: BNDES, CEF e Banco do Brasil), ou regulatórios (e.g.: regras de direcionamento da poupança) Mercado de Capitais como importante provedor de recursos de longo-prazo Atualmente, os instrumentos mais utilizados são: Fundos de Investimentos Imobiliários ( FII ); Certificados de Recebíveis Imobiliários ( CRI ); Debentures; e Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios ( FIDC ). 5

7 Condições Favoráveis para os Setores Imobiliário e de Infraestrutura O Setor de Infraestrutura e Logística: Perspectivas de crescimento econômico e gargalos de infraestrutura e logística R$ 922 bilhões em investimentos previstos entre 2011 e 2015 (média de R$ 184,4 bi/ano) fonte: ABDIB R$ 55 bilhões, média anual de concessão de empréstimos do BNDES entre 2009 e 2011 Governo espera induzir em investimentos do setor privado em logística e Infraestrutura até 2015, R$ 130 bilhões de média anual R$ 124 bilhões é quanto a agência Moody s prevê que os fundos de pensão e investidores privados devem investir em ativos com lastro em projetos de infraestrutura (42% das necessidades previstas até 2014) Investimento em Infraestrutura (R$ bilhões) Projeção ABDIB 2012: 6% cresc. real P Fonte: Ministério da Fazenda e projeção ABDIB ABL de Logística Per Capita 6,00 5,16 3,76 4,00 1,38 2,00 0,38 0,06 0,00 EUA Japão Singapura China Brasil Fonte: Colliers International 6

8 R$ bilhões Condições Favoráveis para os Setores Imobiliário e de Infraestrutura Fontes dos Investimentos em Infraestrutura 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 7% 4% 4% 2% 7% 9% 10% 170 9% 20% % 90 17% % 25% 1% 2% 7% 13% 3% 13% 53% 35% 26% 23% 59% 49% 39% 39% 31% 36% P 2013P 2014P 2015P Lucros Retidos BNDES Captações Externas Ações Debêntures Fonte: Estimativa ABDIB/APE/BNDES a partir de dados da ANBIMA, CVM e Economática 7

9 Condições Favoráveis para os Setores Imobiliário e de Infraestrutura O Setor Imobiliário Habitacional: Dinâmica demográfica favorável, maior mobilidade social e continuo processo de urbanização Expansão e barateamento do crédito Esforço Governamental (fiscais e regulatórios) Déficit habitacional estimado em pelo menos 5,5 milhões de unidades, sendo ~90% identificado na baixa-renda Há uma necessidade de R$ 270 bilhões por ano, em média, de investimentos no setor imobiliário residencial até 2022 (cerca de 5,8% do PIB anual), dos quais ~80% para novas habitações (20 milhões de novas habitações) Fonte: FGV Pirâmide Estária (2010 x 2022) Crédito Habitacional no Brasil (%PIB) Fonte: IBGE 2,3% 3,4% 4,0% 5,8% 6,9% 10,1% 11,2% 12,6% 13,9% 15,7% 16,8% 15,7% 12,5% 11,4% 10,2% 9,1% 12,5% 9,1% 9,7% 7,2% ,0% Alto Potencial para Expansão 11,0% 10,0% 5,0% 4,0% 1,7% 1,5% 1,3% 1,4% 1,5% 1,7% 2,1% 2,9% 0,0% Fonte: BCB Projeção: ABECIP 8

10 Condições Favoráveis para os Setores Imobiliário e de Infraestrutura Crédito Habitacional no Mundo (%PIB) Fonte: World Bank, BCB, Credit Suisse estimates 9

11 Condições Favoráveis para os Setores Imobiliário e de Infraestrutura O Setor de Shopping: Dinâmica demográfica favorável, maior mobilidade social e continuo processo de urbanização Crescimento da Classe C, com acesso a crédito Das mais de 5,5 mil cidades brasileiras, cerca de 150 tem shoppings O Market Share das companhias abertas operadoras de Shopping é de aproximadamente 30%, ante 14% cinco anos atrás Entre 2005 e 2011, o faturamento de Shopping Centers no Brasil cresceu 137% (15,5% ao ano) ABL (m2) por Habitantes % das Vendas no Varejo em Shoppings (2010) 70,00% 60,00% ,00% ,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 65,70% 57,50% 51,30% 25,90% 17,20% Canadá EUA Austrália França Brasil Fonte: ICSC e ABRASCE 10

12 O Papel do Governo no Desenvolvimento desse Mercado Benefícios fiscais Isenção de IR (Lei de Jun/11 e Lei de Set/12) Isenção de IOF para investidores não residentes (Decreto no de Dez/11) Importantes Incentivos Regulatórios Instrumentos jurídicos de acesso às garantias (e.g.: Lei 9.514, de 1997, que institui a Alienação Fiduciária) Flexibilização dos instrumentos (e.g.: ICVM 472, de 2009, para os FII) Agilização e menor custo na distribuição pública (e.g.: ICVM 476, de 2009) FIDC - Informações trimestrais, DFs mensais e anuais, e envio de info. ao SCR (ICVM nº 484, de 2010, ICVM nº 489, 502 e 504, de 2011) FII - Demonstrações Financeiras (ICVM nº 516 e 517, de 2011) Informações trimestrais Securitizadora (ICVM nº 520, de 2012) Contratação de Formadores de Mercado pelos FII (Instrução CVM nº 528, de Out/2012) 11

13 Estruturas de um Certificado de Recebíveis Imobiliários Os CRIs podem ser divididos em Pulverizados ou Corporativos, de acordo com os recebíveis que os lastreiam. Certificado de Recebíveis Imobiliários (de acordo com a concentração do risco) Estrutura Básica Originador Créditos Imobiliários Pulverizado Corporativo $$ Cessão de Créditos Securitização de contratos, na sua maioria residenciais, que possuem devedores pulverizados. Também pode ser securitizado o fluxo locatício de shoppings, que refletem uma base de risco pulverizado. Securitização de contratos imobiliários (compra e venda, locação, cessão de superfície...) que possuem uma empresa como principal devedor (pessoa jurídica) Securitizadora Termo de Securitização CRI Risco pulverizado, respaldado por mitigantes da operação. Desimobilização (Imóveis prontos) Construção Customizada (Construção de Imóveis) $$ Distribuição Risco na empresa devedora, respaldado por mitigantes da operação. Investidores 12

14 O Mercado de Securitização Imobiliária Mercado de R$ 42 bilhões em volume de emissões, realizado principalmente por 5 companhias securitizadoras Maior parte dos CRI com lastro em recebíveis imobiliários comerciais, por questões estruturais do mercado Alto potencial de expansão de financiamento imobiliário via securitização: Pelo lado dos tomadores de recursos Empresas brasileiras altamente imobilizadas: existência de um PIB escondido Fontes usuais de recursos se esgotando (recursos do SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos)...e pelo lado dos investidores R$ 1,9 trilhão em estoque de títulos públicos nas mãos de investidores (~87% nas mãos de investidores residentes) R$ 100 bilhões em títulos federais vencendo até Dez/13 nas carteiras dos Fundos de Pensão e RPPS 13

15 O Mercado de Securitização Imobiliária CRI x Recursos SBPE Direcionados ao Crédito Imobiliario 12,0% 10,0% Alto potencial de expansão de financiamentos via securitização 9,1% 11,2% 8,0% 6,5% 7,1% 6,0% 4,0% 2,0% 0,8% 1,2% 3,1% 3,6% 4,4% 0,0% Fonte: BCB e RB Capital 14

16 O Mercado de Securitização Imobiliária O Mercado de CRI (R$ milhões) Vol. Anual Vol. Acum. Expectativa : R$ 18 bi Anual Acumulado Fonte: CETIP, Bovespa Fix, CVM e expectativa RB Capital 15

17 Desafios e Tendências Desafios: Garantia de estabilidade macroeconômica e jurídica Falta de liquidez no mercado secundário Falta de sofisticação por parte dos investidores (não sabem availar bem os riscos) e dos tomadores (PIB escondido ) Necessidade de simplificar os instrumentos e garantir padronização e transparência no mercado Tendências: Maior sofisticação das empresas e dos investidores Crescente liquidez nos mercados secundários de CRI, Debêntures, FIDCs, e FIIs FIIs cada vez maiores e com mais ativos FIIs de cotas de FII Participação crescente de investidores estrangeiros Novos produtos: FIDC de Infraestrutura, LFI, LCI, etc. Novos incentivos fiscais e regulatórios 16

18 Obrigado! Marcelo Michaluá

19 Disclaimer Esse material tem caráter meramente informativo. Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos. Os materiais disponibilizados nessa apresentação não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá-los. Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou grupos dentro da própria RB Capital, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretações. As informações contidas nessa apresentação são fornecidas somente a título de informação. Nenhuma das informações apresentadas na apresentação deve ser interpretada como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza. Esta apresentação e todo o seu conteúdo deverá ser tratada pelo receptor como material estritamente confidencial, sendo destinado exclusivamente ao(s) seu(s) destinatário(s), não devendo ser transmitindo/encaminhado a terceiros sem a prévia e expressa concordância da RB Capital. 18