A questão é, pois, encarada nas duas perspectivas, consoante se trate ou não de um prédio integrado no processo de reconversão de uma área urbana de

Transcrição

1 P.º Div. 1/2002 DSJ-CT - Aquisição de uma fracção indivisa de prédio rústico. Alvará de loteamento. Aplicação do art.º 21.º, n.º2, ponto 2.6 do Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado. Efeitos jurídico-registrais da integração de prédio no regime excepcional das AUGI quando já disponha de loteamento, designadamente, no que respeita à individualização jurídica, económica e fiscal gerada pela operação de loteamento. 1 Em exposição dirigida ao Sr. Director-Geral dos Registos e do Notariado que deu entrada na respectiva Direcção-Geral em 6/11/2002, José, casado, residente na, veio dar conta da situação em que se acha envolvido por causa de um acto de registo predial que requisitou e do qual se viu obrigado a desistir, face ao avultado emolumento que, para o efeito, lhe foi demandado satisfazer pelo conservador a quo. Tal situação consubstancia-se, em súmula, no seguinte: Em 20 de Dezembro de 2001, por escritura lavrada a fls. 75/76, do livro n.º 179-E, do Cartório Notarial de, o exponente adquiriu, por compra e pelo preço de $00, o direito a 1/238,09 avos indivisos de um prédio rústico sito na.., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 155, Secção AK, descrito na Conservatória do Registo Predial de sob o n.º 06306/941104,, e registado a favor do vendedor pela inscrição G-110. Com base na dita escritura, requisitou, pela Ap. 29/020109, o registo de aquisição a seu favor, que foi recusado, alegadamente, por o prédio dele objecto estar inscrito em nome de vários titulares que não outorgaram a escritura, sendo que o vendedor era titular inscrito de 1/238,09 das descrições n.ºs 6215 a O preceito legal invocado para fundamento da recusa foi o art.º 69.º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial. Diligenciou, então, o interessado pela rectificação da referida escritura, rectificação que veio a processar-se, por averbamento, em 22/02/02, do qual ficou a constar que a fracção de 1/238,09 avos vendida é de todos os lotes desanexados da descrição n.º 6214/ da mesma conservatória, prédios 6215 a Rectificada, assim, a escritura, requereu de novo, pela Ap. 68/020222, na mesma conservatória, o registo de aquisição a seu favor, pelo qual satisfez o preparo de 128, 74 euros. Foi então informado de que tal preparo era insuficiente, já que o registo importava em euros, devendo, assim, proceder ao respectivo reforço. Isto porque, consoante o esclareceram na conservatória, ele tinha adquirido uma fracção, não de um prédio apenas, mas de 167 prédios, o que determinava a aplicação do disposto no n.º 2.6 do art.º 2.º da respectiva tabela emolumentar, aprovada pelo Dec.-Lei n.º 322- A/2001, de 14/12. 1

2 Discordando do entendimento da conservatória que lhe solicitou o pagamento de uma importância superior ao valor da compras efectuada, de que não dispunha, o consulente, manifesta a opinião de que o estipulado nos referidos números do artigo citado não se aplica ao seu caso, uma vez que o prédio de que adquiriu a aludida fracção continua a ser um único, em regime de compropriedade, embora, por força do registo do alvará de loteamento, tenha passado a corresponder às descrições n.ºs 6215 a 6382, Termina, solicitando ao Sr. Director-Geral que pronuncie pela inaplicabilidade ao caso em apreço do disposto no n.º 2.6 da tabela emolumentar. 2 Pronunciando-se sobre o conteúdo da referida exposição, o senhor conservador a quo questiona-se sobre se o prédio em compropriedade continua, após o registo da autorização de loteamento, a ser um só prédio; para, de imediato, concluir pela negativa, baseando-se, para tanto, na própria noção de operação de loteamento fornecida pela alínea i) do n.º 2 do Dec.-Lei n.º 555/99, de 16/12, e na decorrência da qual conclui que: O registo da autorização de loteamento opera a constituição de novos prédios com autonomia física. Jurídica e fiscal. O registo requerido incide não sobre um prédio, mas sobre cento e sessenta e sete. A aplicação do art.º 21.º, n.º 2.6 do Regulamento Emolumentar conduz a um resultado porventura injusto, mas só uma alteração legislativa pode obviar a esse exagero.. 3 No parecer elaborado pela DSJ sobre o caso em explanação e análise, suscitou-se a possibilidade deste ocorrer no âmbito da reconversão de uma área urbana de génese ilegal, beneficiando, assim, do regime jurídico excepcional estabelecido para as denominadas AUGI, pela Lei n.º 91/95, de 2/09, com as alterações introduzidas pelas Leis n.ºs 165/99 e 64/2003, de 2 de Setembro e de 23 de Agosto, respectivamente. Isto porque, no circunstancialismo concreto, vários são os elementos que apontam nesse sentido, desde a localização do prédio e a situação tabular existente à data do pedido de registo quer no que respeita à sua natureza, quer no que toca às inscrições sobre ele incidentes (prédio rústico inscrito em compropriedade a favor de diversas pessoas), até ao facto de ter sido já posteriormente requisitado sobre o mesmo prédio o registo de acção de divisão de coisa comum. Acontece, porém, que o alvará de loteamento submetido a registo pela Ap. 04/941104, tem data anterior à da referida Lei n.º 91/95, pelo que a subordinação do prédio em causa ao regime instituído por este diploma legal, a acontecer, teria necessária e forçosamente de resultar de deliberação ulterior, cuja possibilidade legal decorre, aliás, do previsto no seu artigo 55.º. 2

3 A questão é, pois, encarada nas duas perspectivas, consoante se trate ou não de um prédio integrado no processo de reconversão de uma área urbana de génese ilegal. Na hipótese negativa, a emissão do alvará de loteamento e a sua subordinação a registo determinou a abertura das descrições correspondentes aos vários lotes, efectivando, por essa forma, uma divisão fundiária, mediante a formação de novas unidades prediais, com autonomia física, jurídica e fiscal face ao prédio-mãe, pelo que, requerida uma inscrição de aquisição que abranja diversos prédios como sucede no caso sub júdice, o conservador deverá cobrar o emolumento previsto no art.º 21.º, n.º 2.6 do RERN, por cada prédio, leia-se. Lote, a mais.. Na hipótese afirmativa, a declaração de Augi, consubstanciando o deferimento do pedido de integração do prédio em apreço no regime excepcional constante da citada Lei, deve ser anotada à respectiva descrição, com vista a publicitar a sua nova situação jurídica. Ora, de acordo com o disposto no art.º 30.º deste diploma, o registo do alvará de loteamento, respeitante a prédio em compropriedade não deve dar lugar à abertura das descrições dos vários lotes, que só ocorrerá aquando da inscrição de aquisição, afastando-se, assim, o regime das Augi das regras próprias e específicas do registo predial. Isto porque o processo de reconversão das Augi é um processo complexo, do qual a emissão do alvará de loteamento é apenas uma fase; os lotes que venham a ser criados só adquirem verdadeira autonomia jurídica com a inscrição de aquisição fundada em divisão de coisa comum por acordo de uso ou por escritura pública ou decisão judicial. Só nesta altura terminará o processo de reconversão e consequentemente o prédio que estava inscrito em compropriedade a favor de diversas pessoas passa a estar dividido em vários prédios, cada um com autonomia física, jurídica e fiscal.. Razão pela qual a intenção do legislador, ao afastar a norma do art.º 80.º, n.º 3, do Código do Registo Predial, só poderá ter sido a de considerar que o prédio em compropriedade não é objecto da divisão aquando da emissão do alvará, pelo que, mesmo após o registo da autorização do loteamento, continua a ser um só prédio, assim se mantendo até ao terminus do processo de reconversão.. Pelo que o prédio em causa, desde que integrado numa Augi e ainda que loteado, deve ser considerado como um único prédio.. E, não obstante a mencionada Lei n.º 91/95 ser posterior à emissão do alvará de loteamento, admitindo a mesma a sua aplicação ao processo de reconversão em curso, mediante o aproveitamento dos elementos úteis existentes, questões de mera técnica registral não hão-de sobrepor-se aos fundamentos jurídico-legais expressos no citado diploma legal.. Doutro modo seriam tratados de modo injusto e prejudicial aqueles que tenham diligenciado pela regularização de uma situação ilegal, face aos 3

4 que apenas ao abrigo do regime favorável introduzido por aquele diploma, se preocuparam com o facto; para além de que, em homenagem ao princípio fundamental da unidade do ordenamento jurídico, não faz sentido que a mesma situação (de Augi), no domínio da mesma legislação possa ter um tratamento jurídico-tributário diferente, ditado por questões de mera técnica registral.. Chega-se, assim, à conclusão de que o consulente adquiriu validamente, por escritura de compra e venda, 1/238,09 avos indivisos dos prédios n.ºs a 06382, da freguesia da, os quais, ainda que descritos autonomamente na conservatória, por razões de pura técnica registral aplicáveis à data, se devem considerar juridicamente, face ao regime excepcional, constante da Lei n.º 91/95, como um único prédio.. Deste modo, não subsistem dúvidas de que o art.º 21.º, n.º 1, ponto 2.6 do RERN, não pode ter aqui aplicação, pois que, na verdade, não há prédio a mais sobre o qual deva recair o emolumento nele previsto.. 4 Por determinação superior, foi entendida como conveniente a sujeição da questão exposta à apreciação deste Conselho, a quem é especificadamente pedido que se pronuncie sobre quais os efeitos jurídico-registrais da integração do prédio no regime excepcional das Augi quando já disponha de alvará de loteamento, designadamente, sobre a individualização jurídica, económica e fiscal gerada pela operação de loteamento.. Antes de nos debruçarmos sobre o tema concisamente delimitado nos termos acabados de transcrever, sempre diremos, considerando o motivo concreto determinante da presente consulta, que no caso sub judice a atitude a tomar só poderia ter sido a adoptada pela conservatória competente, conforme resulta do ponto dois desta exposição. Note-se que a alteração legislativa do Regulamento Emolumentar para cuja necessidade então se alertava veio, entretanto, a ocorrer por força do Dec-Lei n.º 194/2003, de 23/08 1, nos termos do qual a situação em causa passou a ser regulada pelo disposto no n.º 2.9 do citado art.º 21.º, que prevê a cobrança de 50 euros por cada prédio a mais, com um máximo de 800 euros. 5 O regime excepcional para a reconversão urbanística das áreas urbanas de génese ilegal acha-se estabelecido, como se sabe, na Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro, 1 O relatório deste diploma, justificando os motivos das alterações que veio introduzir refere expressamente que as mesmas visam uma maior justiça e proporcionalidade da tributação emolumentar., tendo-se estabelecido, nesse sentido, limites máximos a cobrar no âmbito do registo predial no caso de inscrições, subinscrições e averbamentos que abranjam mais do que um prédio. 4

5 com as alterações introduzidas pelas Leis n.º s 165/99, de 14 de Setembro, e 64/2003, de 23 de Agosto. Nascida da necessidade de legalizar um sem número de construções clandestinas que sob a pressão do aumento demográfico imposto pela falta de emprego diversificado nas regiões do interior e pelo afluxo, em massa, dos cidadãos nacionais regressados das ex-colónias, foram aparecendo e proliferando nas áreas metropolitanas das grandes cidades, a chamada Lei das Augi teve em vista proteger não só os direitos dos particulares envolvidos em geral, pessoas de fracos recursos económicos, presa fácil dos chamados loteadores ilegais, mas também um manifesto interesse público em conseguir obter a legalização das áreas que haviam sido ocupadas sem qualquer respeito pela observância das normas urbanísticas em vigor. E a intenção de alcançar tais propósitos veio naturalmente a reflectir-se na disciplina jurídica vertida naquele diploma, por forma a que a legalização das situações ilegais consolidadas no terreno se processasse, na medida do possível, através de acordo com os interessados. Daí também a fixação de um regime jurídico de facto excepcional, que explica a derrogação pontual de algumas das normas comuns de direito registral, processual civil e urbanístico, sempre que a sua aplicação é convocada neste domínio específico das áreas urbanas de génese ilegal. É o que, designadamente, ocorre no que respeita ao loteamento e à divisão de coisa comum. 5.1 Loteamento. O processo de reconversão urbanística em apreço pode, de acordo com o previsto no art.º 4.º da Lei referida, organizar-se como operação de loteamento da iniciativa dos dos proprietários ou comproprietários, ou como operação de loteamento ou mediante plano de pormenor da iniciativa da competente câmara municipal, variantes às quais são aplicáveis, respectivamente, as disposições contidas: nos artigos 17.º-A a 30.º e 31.º a 34.º da Lei n.º 91/95; no Dec.-Lei n.º 555/99, de 16/12, com a redacção introduzida pelo Dec.-Lei n.º 177/01, de 4/06; e no Dec.-Lei n.º 380/99, de 22/09: No primeiro caso, em que a iniciativa é dos particulares, a reconversão implica a aprovação inicial de uma operação de loteamento (art.º 18.º), enquanto que, no segundo, em que a iniciativa é municipal, a reconversão pode realizar-se através de alvará de loteamento (hipótese em que o registo será feito com base na certidão da deliberação camarária, por força do disposto no art.º 7.º do citado Dec.-Lei n.º 555/99, de 14/12) ou mediante plano de pormenor, com ou sem o apoio da administração conjunta (art.º s 30.º e 31.º). Esta possibilidade da reconversão se efectuar mediante plano de pormenor tem a ver com a eventual necessidade de alteração do plano municipal de ordenamento do território em vigor para a área, alteração que só através desse instrumento poderá ser 5

6 viabilizada. A câmara municipal efectivará, assim, num único plano de pormenor, essa alteração, em conjunto com a operação de reconversão (art.º 31.º, n.º 3). A certidão do plano de pormenor substituirá, então, para efeitos do registo predial, o alvará de loteamento (art.º 31.º, n.º 4). Por seu turno, o registo da autorização de loteamento não dá aqui lugar à abertura da descrição de todos os lotes de terreno destinados à construção, consoante está previsto no n.º 3 do art.º 80.º, do Código do Registo Predial. Isto porque, ex vi do disposto no n.º 5 do art.º 30.º da citada Lei, na eventualidade do alvará de loteamento respeitar a prédio em compropriedade, a individualização dos lotes a que se refere o art.º 54.º do Código do Registo Predial só se verifica, simultaneamente, com a inscrição de aquisição por divisão de coisa comum. É, de resto, também, a partir da data desta inscrição que, nos termos do estabelecido no n.º 8 do mesmo art.º 30.º, se conta nos prédios constituídos em compropriedade, o prazo de apresentação da declaração modelo 129 para efeitos da inscrição do lote na matriz a que se refere o art.º 14.º do Código da Contribuição Autárquica 2. O que, do mesmo modo e neste particular, implica um desvio à regra geral vigente no registo predial (art.º 32.º, n.º 1, do Código respectivo), que exige a instrução dos pedidos de registo relativos a prédios omissos na matriz com a declaração para a sua inscrição, apresentada no respectivo serviço de finanças. 3 As duas apontadas circunstâncias estão na base do entendimento já sustentado por este Conselho de que o registo da autorização de loteamento não tem, no âmbito das Augi, a fundamental consequência de determinar, por si, a divisão fundiária., não se produzindo o efeito básico da divisão fundiária., 4 efeito que o plano de pormenor não tem e que, todavia, se verificará com a divisão de coisa comum, atenta a expressa disposição do mencionado n.º 5 do art.º 30.º. 5 Ora o loteamento é, de facto, a operação urbanística legalmente apta para efectivar o fraccionamento ou a divisão de prédios, com vista à construção, de tal sorte que a divisão fundiária foi mesmo, até à entrada em vigor do mencionado Dec.-Lei n.º 555/99, o elemento essencial do respectivo conceito 6. E continua a sê-lo relativamente 2 Corresponde-lhe, actualmente, em virtude da remissão efectuada pelo art.º 28.º, n.º 1, do Dec.-Lei n.º 287/2003, de 12/11, o art.º 13.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), aprovado por aquele diploma. 3 Posição que se nos afigura líquida, conquanto tenha sido causa de entendimentos divergentes. Cfr., a propósito, António José Rodrigues, in Loteamentos Ilegais, 2.ª edição, pág. 66, nota VI. 4 Cfr. P.º C. P. 21/99 DSJ-CT, in BRN, II, n.º 10/99, pág BRN, pág. 8, cit, nota 9 de rodapé, invocando, no que concerne ao efeito do plano de pormenor, Alves Correia, in O Plano Urbanístico e o Princípio da Igualdade, págs.183 e segs. e 217.º e segs. 6 Face à definição de operações de loteamento, constante da alínea i) do art.º 2.º do diploma citado, o elemento essencial desta noção deslocou-se da divisão para a transformação fundiária. 6

7 aos loteamentos em sentido estrito, ou seja, aqueles que correspondem à noção tradicional de loteamento urbano, segundo a qual o mesmo se analisa na divisão jurídica de um prédio em lotes. A referência legal à constituição de lotes parece querer acentuar a ideia de que é essa divisão jurídica em lotes, ou seja, em novos prédios urbanos perfeitamente individualizados, capazes de ser objectos autónomos do direito de propriedade, que acontece nos loteamentos urbanos. O plano de pormenor, por seu lado, insere-se no âmbito dos chamados instrumentos jurídicos de planeamento territorial, cujo regime jurídico foi aprovado pelo Dec.-Lei n.º 380/99, de 22/09, alterado pelo Dec.-Lei n.º 310/2003, de 10/11, aos quais compete a definição do regime do uso do solo através da sua classificação e qualificação. Existe, efectivamente, uma influência e incidência óbvias do direito do urbanismo sobre direitos fundiários, na medida em que é actualmente, a actividade urbanística que define o concreto conteúdo do direito de propriedade, delimita a sua extensão e especifica as suas faculdades de aproveitamento. 7 Dentre esses instrumentos de planeamento é o plano de pormenor aquele que maiores consequências acarreta para o direito de propriedade sobre os solos e a conformação do território. Sendo de iniciativa e elaboração públicas, contém especificações semelhantes às da aprovação das operações de loteamento, em regra de iniciativa privada. Não obstante, tem vindo a ser comummente entendido que o mesmo não é facto bastante, no que respeita ao fraccionamento da propriedade, para efeitos registais, defendendo-se a necessidade do procedimento de autorização das operações de loteamento, mesmo quando o plano de pormenor procede, ele próprio, à recomposição fundiária da respectiva área de intervenção Divisão de coisa comum. Prevê o art.º 2.º da Lei em apreço um regime especial de divisão de coisa comum aplicável às Augi constituídas em compropriedade, regime que se acha contido nos artigos 36.º a 44.º. Os prédios que integram estas Augi podem, nos termos do primeiro destes preceitos, ser divididos em conformidade com o alvará de loteamento ou a planta de implantação do plano de pormenor, por acordo de uso, sem prejuízo do recurso à divisão por escritura pública ou por decisão judicial. O recurso à divisão por acordo de uso que se processa através de deliberação da assembleia dos comproprietários convocados para o efeito e cuja disciplina jurídica decorre do estatuído nos artigos 37.º a 39.º é limitado aos casos em que conste do 7 Fernanda Paula Oliveira e Dulce Lopes, in Implicações Notariais e Registais das Normas Urbanísticas, pág. 13, nota 12 de rodapé. 8 V. g., autoras e ob. cit. na nota anterior, a págs. 21 e segs. 7

8 alvará de loteamento ou da deliberação municipal que aprove o plano de pormenor que o loteamento corresponde à situação fundiária anterior à sua intervenção. Nos demais, o caminho a seguir é o da acção especial de divisão de coisa comum, prevista nos artigos 40.º e seguintes, e à qual se aplica, subsidiariamente, o disposto nos artigos 1052.º e seguintes do Código do Processo Civil. A especialidade de tal regime revela-se, no domínio da divisão judicial, através dos desvios introduzidos relativamente à acção normal de divisão de coisa comum, e, em especial, no que concerne à instauração e efeitos da mesma. Assim, a petição deve propor uma específica e concreta divisão dos prédios envolvidos e ser instruída com o correspondente projecto, pelo que o pedido, como requisito da inscrição registral da acção judicial, traduzindo-se no fraccionamento proposto, deverá conter os elementos necessários à identificação tabular dos prédios que vierem a ser adjudicados naquela divisão. Além de que a inscrição de aquisição a que se refere o n.º 3 do art.º 30.º é o próprio registo da decisão final proferida na acção; deste modo, o averbamento de conversão por ela titulada vai determinar, além da individualização de todos os lotes, a reprodução nas respectivas fichas daquele registo de acção na parte que interesse a cada um deles, de modo a publicitar claramente a sua situação jurídica. Qualquer que seja a modalidade adoptada, uma coisa parece certa: a manifesta preocupação da lei em que a divisão a efectuar respeite, na medida do possível, a situação fundiária existente, ligando o fraccionamento em lotes individualizados ao momento da divisão da coisa comum, já que é este que permite a inscrição de cada prédio resultante do loteamento ou do plano de pormenor que o haja substituído a favor de um determinado titular. Digamos que o legislador quis assegurar-se de que a legalização das áreas objecto da reconversão ficava completa, reconhecendo eficácia real à divisão fundiária titulada pelo alvará mas tornando-a oponível a terceiros apenas na altura do registo de aquisição a favor de cada um dos comproprietários dos prédios urbanos que, na sequência daquela legalização, lhes foram adjudicados na divisão. Esta terá sido a forma que encontrou para prevenir o eventual posterior desinteresse dos comproprietários envolvidos tantas vezes patenteado na sequência da titulação de uma normal divisão de coisa comum 9 no registo de aquisição a seu favor do prédio adquirido por divisão, acautelando, desta forma, os inconvenientes decorrentes do prolongamento da compropriedade a nível tabular, que então se verificaria. 10 Para 9 Aqui, os efeitos da decisão final cuja oponibilidade a terceiros se visa antecipar pelo registo limitam-se ao efeito da extinção da relação de compropriedade a que a acção intenta pôr fim. Por isso, face à decisão transitada em julgado, a conversão da acção limita-se a averbar o termo dessa compropriedade, não integrando qualquer referência às adjudicações efectuadas, nem determinando a abertura da descrição dos prédios em que materialmente ficou cindido o prédio originário. O registo dos diversos factos aquisitivos resultantes da divisão será objecto de inscrição autónoma, requisitada por quem nela tiver interesse, só então se descrevendo, como prédio distinto, a parcela adjudicada. Cfr. P.º R. P. 124/97 e P.º R. P. 57/2004, DSJ-CT, in BRN, II, n.ºs 4/98 e 4/2005, respectivamente. 10 Vide, a propósito, P.º R. P. 151/2002, DSJ-CT, in BRN, II, n.º 4/

9 além de que, impedindo a pulverização da mesma em tantas compropriedades quantos os prédios resultantes do loteamento permitirá continuar a considerá-los como uma única compropriedade, passível, por isso, de uma só divisão. Do mesmo passo, simplificar-se-á o registo de aquisição das várias fracções indivisas ainda não registadas e cuja inscrição intermédia em nome dos respectivos titulares é necessária para que os mesmos possam registar o lote que lhes venha a caber no âmbito da divisão de coisa comum. Em abono desta interpretação, vai também o disposto no atrás citado n.º 8 do art.º 30.º, relativo à data a partir da qual é contado o prazo para apresentação no serviço de finanças competente da declaração para inscrição do lote na matriz, e que é, como vimos, a da inscrição da aquisição por divisão da coisa comum. 6 Posto isto, encaremos então o problema que especificamente nos é colocado e que tem a ver com a possibilidade reconhecida legalmente (art.º 55.º da Lei n.º 91/95) aos titulares dos prédios que tenham sido objecto de loteamento ilegal e que já disponham de alvará de loteamento emitido nos termos do Dec.-Lei n.º 555/99,, ou de legislação anterior de poderem beneficiar do regime especial de divisão de coisa comum previsto nesta lei. O que significa que os comproprietários - desde que naturalmente sejam os mesmos e titulares das mesmas quotas dos diversos lotes já individualizados e autonomizados por virtude do anterior alvará de loteamento poderão recorrer ao regime especial de divisão de coisa comum a que nos referimos no ponto 5.2. Para além do importantíssimo interesse a que já aludimos de poder ser tratada toda a área já fundiáriamente desmembrada em lotes como uma única compropriedade passível, em consequência de uma só divisão de coisa comum - perguntar-se-á qual a vantagem, na hipótese figurada (sugerida pelo caso concreto que a despoletou) em que já se encontra licenciada e registada a respectiva autorização de loteamento, em usufruir do aludido regime jurídico especial de divisão de coisa comum. A resposta englobará, naturalmente, muitos dos motivos que determinaram a aprovação da legislação especial a alguns aspectos da qual nos temos vindo a referir, e que, na vertente dos interesses particulares a proteger, encontra a formulação adequada na asserção seguinte: Muitos comproprietários de AUGI constituíram-se em associação de moradores ou de proprietários, tendo construído as infra-estruturas em parceria com os respectivos municípios. Alguns deles viram mesmo os seus loteamentos serem aprovados, com a emissão dos competentes alvarás, mas raramente conseguiram fazer a divisão dos lotes, porque a legislação vigente na altura exigia a participação unânime de todos os comproprietários para outorgarem a escritura notarial necessária, o que 9

10 era muito difícil em bairros com várias dezenas ou centenas de comproprietários, porque havia sempre alguns desses comproprietários que estava em desacordo, por uma ou outra razão particular.. 11 Esta é, na verdade, uma questão a que o regime legal das Augi procura dar resposta, uma vez que o prédio ou prédios integrados na mesma área urbana de génese ilegal ficam sujeitos a uma administração conjunta, assegurada pelos respectivos proprietários ou comproprietários, e cujos órgãos são a assembleia destes, a comissão de fiscalização e a comissão de administração, a esta incumbindo, entre outras funções, e nos termos do previsto no artigo 15.º, as de tramitação do processo de reconversão, em representação dos titulares dos prédios e dos donos das construções integrados na Augi, e de representação destes nas conservatórias do registo predial, serviços de finanças e cartórios (para efeitos da celebração da escritura de divisão de coisa comum), bem como as de intervenção em juízo (dispondo para tal, consoante o previsto na alínea g), de legitimidade activa e passiva nas acções emergentes de relações jurídicas em que seja parte). Como acabamos de verificar, o aproveitamento do regime especial de divisão de coisa comum prevista na Lei das Augi não determinará, assim, uma, digamos, requalificação dos prédios cuja descrição foi aberta na sequência do registo da autorização de loteamento e que continuam, como tais, a ser unidades prediais autónomas, do ponto de vista jurídico, económico e fiscal. O que demandará, como é natural, que qualquer facto jurídico a todos eles respeitante, designadamente, a eventual acção de divisão de coisa comum, tenha de ser inscrito nas fichas correspondentes a todos e cada um dos lotes constituídos. Assim, no caso sub júdice teria mesmo que haver lugar à cobrança do acréscimo de emolumentos em função do número de prédios. 7- Por último, apenas uma referência ao modo como se procedeu à rectificação do objecto da escritura de compra e venda e que já havia sido objecto de reparo do Sr. Conservador a quo. Para além de como este refere, a rectificação alterar aquele objecto, não cabendo nas previsões do art.º 132.º do Código do Notariado, não foi feita identificação completa e perfeita dos prédios abrangidos, em particular, do ponto de vista fiscal (que aliás, continua a não resultar dos actos). Face ao exposto e, em jeito de síntese, formulamos as seguintes C O N C L U S Õ E S 11 António José Rodrigues, in ob. cit., pág

11 I Os titulares dos prédios que tenham sido objecto de loteamento ilegal e que já disponham de alvará de loteamento emitido nos termos do D.L. n.º 555/99, ou de legislação anterior podem, nos termos do previsto no art.º 55.º da Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pelas Leis n. os 65/99, de 14/09, e 64/2003, de 23/08, beneficiar do regime especial de divisão de coisa comum previsto nesta Lei. II Caso o alvará a que se reporta a conclusão anterior tenha sido objecto do registo e, como corolário, se encontrem já abertas as descrições correspondentes a todos os lotes, tal não prejudicará, por si só, a aplicação do aludido regime, que importará a fundamental e vantajosa consequência de - não obstante a existência de tantas compropriedades, quantos os prédio envolvidos (lotes) poderem estes ser tratadas como uma única compropriedade, objecto por isso de uma só divisão de coisa comum. III Para efeitos emolumentares, o registo de qualquer facto (designadamente aquisição e acção) que tenha por objecto todos os lotes da respectiva operação urbanística, terá que ser tributado com a aplicação do disposto no n.º 2.9 do art.º 21.º, do Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado. Este parecer foi homologado por despacho do Director-Geral de