Teleconferência de Resultados São Carlos (SCAR3 BZ) Resultados do 2T12 7 de agosto de 2012

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1 OPERADORA: Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da São Carlos sobre os resultados do segundo trimestre de Estão presentes hoje conosco os senhores Felipe Góes, diretor-presidente da São Carlos; Fábio Itikawa, diretor financeiro e de relações com investidores; e Marc Grossmann, gerente de relações com investidores. Informamos que a apresentação será gravada e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso alguém necessite de assistência durante a conferência, por favor, chame o operador digitando *0. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios, projeções e metas operacionais e financeiras da São Carlos, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Elas envolvem riscos e incertezas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Alterações na política macroeconômica ou na legislação, e outros fatores operacionais, podem afetar o desempenho futuro da São Carlos e conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora, gostaríamos de passar a palavra ao senhor Felipe Góes, que iniciará a apresentação. Por favor, senhor Felipe, o senhor pode prosseguir. [Slide 2] Bom dia a todos. É com prazer que apresentaremos os resultados da São Carlos referentes ao 2T12. Gostaria de fazer uma breve introdução, ressaltando três mensagens: Em primeiro lugar, o forte desempenho apresentado pela companhia no 2T12: o As receitas alcançaram R$ 68 milhões, uma alta de 23% sobre o ano de 2011 e 16% se compararmos a mesma base de imóveis; o O EBITDA da companhia avançou 22%, chegando a R$ 54 milhões e margem de 84% das receitas líquidas; e o O lucro líquido acumulado no 1º semestre avançou 33% em relação ao primeiro semestre de 2011, alncançando 39 milhões. o Estes resultados não incluem os ganhos com vendas de imóveis que no 2T12 foram bastante expressivos para a São Carlos. Em segundo lugar, gostaria de ressaltar a capacidade da São Carlos na criação de valor aos nossos acionistas através da reciclagem do nosso portfólio. A nossa estratégia segue sendo a de realizar uma gestão ativa do nosso portfólio, vendendo ativos consolidados e adquirindo imóveis com potencial de upside. o A companhia alcançou um lucro líquido recorde no trimestre de R$ 138 mm, sendo que R$ 119 mm vieram do lucro sobre as vendas de imóveis já consolidados, vendas estas que ocorreram a um cap rate médio de 10,4%

2 o Por outro lado, em Abril anunciamos a aquisição do edifício Centro Empresarial Urca, da El Paso Energia, por R$ 45 milhões. Este prédio fica na zona Sul do Rio de Janeiro, no bairro de Botafogo, em uma das regiões mais valorizadas para lajes corporativas, de frente para a Baía de Guanabara e com vista eterna para o mar. Este imóvel encontra-se em fase final de locação; e o cap rate desta aquisição será de 18,3% + inflação. o A companhia tem hoje um portfolio composto por 52 propriedades, 383 mil m 2 de área locável e valor de mercado em R$ 2,9 bilhões, considerando a avaliação de setembro de o Nós alcançamos em junho de 2012 um NAV por ação de R$ 41, que comparado ao preço da nossa ação hoje, demonstra o potencial de valorização da companhia. A minha terceira mensagem é quanto as perspectivas favoráveis para o 2º semestre. o Os aumentos reais nos preços de locação, que conquistamos através das revisionais amigáveis e negociação de novos contratos, devem seguir com vitalidade no 2º semestre. Nós conseguimos neste 2º trimestre aumento real médio de 31% em 9 contratos de locação, que equivalem em conjunto a 5% da nossa receita recorrente. o Nossa capacidade financeira para seguir comprando ativos continua bem forte no fim do trimestre alcançamos mais de R$ 450 milhões em caixa e um balanço saudável com menos de 20% de alavancagem sobre o valor do portfólio. Calculamos o buying power em aproximadamente 1,5 bilhão. o Temos um plano de negócios que combina crescimento com rentabilidade e uma equipe altamente qualificada para executar este plano. Em resumo, as mensagens que eu gostaria de deixar aqui hoje são: 1. Forte desempenho neste segundo trimestre de 2012, com destaque para o crescimento da receita e do EBITDA acima de 20%; 2. Alta rentabilidade da companhia na reciclagem do nosso portfólio com lucro líquido recorde de R$ 138 mm no 2T12; 3. Otimismo quanto ao desempenho da São Carlos no 2º semestre, pela qualidade do nosso portfólio de ativos e a nossa capacidade financeira. Fabio Itikawa: [Slide 3] No slide 3, apresentamos um resumo da performance da São Carlos. Atingimos no 1º semestre de 2012 a receita de R$132 milhões e EBITDA de R$ 104 milhões, com margem de 84,5%. Ressalto neste trimestre, o crescimento do lucro líquido da companhia em 686% quando comparado com o ano anterior, atingindo R$ 138 mm. Outro performance a ressaltar é o crescimento do NAV da companhia em 37% atingindo R$2,36 bilhões no final de junho de [Slide 4] No slide 4, demonstramos o crescimento da receita bruta com locações que subiu cerca de 23% no 2T12 vs. 2T11. O aumento sobre a mesma base de imóveis foi de 16%. Este aumento de receita se deve principalmente: (PRIMEIRO) aos aumentos reais nos preços de locação, que conquistamos através das revisionais amigáveis e de novos contratos. Nós conseguimos neste 2º trimestre aumento real médio de 31% em 9 contratos de locação, que equivalem em conjunto a 5% da nossa receita recorrente; (SEGUNDO) à entrada do aluguel dos imóveis Generali e CEA, e de áreas que antes estavam vagas; e (TERCEIRO) ao reajuste dos preços pela inflação, com aumento médio de 4% - 2 -

3 - 3 - Teleconferência de Resultados sobre 80 contratos reajustados neste segundo trimestre. Todos os nossos contratos são reajustados anualmente pela inflação, principalmente pelo índice IGPM. Os aumentos mais significativos foram nos imóveis CEB, Citi Tower, Sul America e CASA No quadro abaixo, demonstramos que 94% da receita da empresa vem da locação de escritórios, o que evidencia um foco claro neste segmento. [Slide 5] No [Slide 5] vemos que a taxa média de vacância no nosso portfólio segue consistentemente baixa ao longo do tempo, tanto em termos de área locável quanto em termos de faturamento. Ao final de junho de 2012 o portfólio de imóveis apresentava taxas de vacância física e financeira de 1,4% e 1,3%, respectivamente. Trata-se de taxas bastante baixas, mesmo se comparadas à taxa de vacância nos mercados de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro, ou ao próprio histórico da Companhia. [Slide 6] O EBITDA da Companhia nos seis primeiros meses de 2012 cresceu 25% e alcançou R$ 123 milhões, com margem aproximada de 85%. A melhora da margem foi devido ao crescimento da receita líquida em montante maior do que o crescimento das despesas G&A no período. No 2T12, o EBITDA cresceu 22% atingindo R$ 64 milhões. As despesas G&A aumentaram apenas R$ 1,9 milhão na comparação de trimestres devido a maiores despesas com pessoal. No acumulado do primeiro semestre, a participação do G&A na receita líquida caiu de 16,5% para 15,5%. Para efeito de análise, se fossem desconsideradas as provisões para pagamento de remuneração variável, a margem seria de 87% no 2T12. No quadro abaixo, estimamos que com receita recorrente de R$268 milhões, a margem EBITDA recorrente da Companhia seria de 85%, uma simulação que considera uma alíquota efetiva de Pis/Cofins de 6,9% e despesas G&A de R$ 38 milhões/ano, em linha com o contabilizado agora nos resultados 6M12. No Slide 7 demonstramos o lucro líquido e o FFO da Companhia. No acumulado de 6 meses, o lucro líquido recorrente aumentou 33% atingindo R$ 39 mm. Em linha com o significativo crescimento do lucro líquido, o FFO, que simula a geração de caixa da Companhia, aumentou 25% vs. 6M11 e atingiu R$ 52 milhões no 6M12; e a margem FFO atingiu 43%. No [Slide 8] vemos a evolução do nosso portfólio de imóveis desde Junho Entre Jun/11 e Jun/12 o valor de mercado do nosso portfólio cresceu 31%, o que é explicado parte pelas transações com imóveis, e parte pela valorização geral do portfólio no período. Referente às transações com imóveis, destacamos: as aquisições de edifícios de escritório - Cidade Nova, Generali, Centro Empresarial do Aço e Centro Empresarial Urca - totalizando R$ 420 milhões; e as vendas do Centro Empresarial Guaíba, as 5 lojas de rua e o Centro Administrativo Rio Negro, totalizando R$ 361 milhões. O cap rate médio nas aquisições de escritórios foi de 14,8%; e o cap rate médio nas vendas foi de 10,3% aproximadamente. Referente à apreciação aquela que apresentamos junto com os resultados 3T11 esta se deve principalmente: (i) aos aumentos reais nos valores de aluguel que conquistamos ao longo de 2011; (i) à boa localização e atratividade dos nossos imóveis; (ii) ao aumento na demanda pela locação de lajes

4 - 4 - Teleconferência de Resultados corporativas como as que a São Carlos oferece; e (iii) ao crescente interesse pelo investimento em imóveis comerciais para renda, o que ajuda a pressionar os preços dos ativos. Nosso portfólio tem atualmente 52 propriedades comerciais, 383 mil m 2 de ABL própria e R$ 2,94 bilhões de valor de mercado. Vale ressaltar que a Companhia tem contabilizado suas propriedades para investimento ao valor de custo depreciado. Ao final de Jun/12 o valor contábil dos imóveis era de cerca de R$ 1,5 bilhão. [Slide 9] Calculamos o NAV da Companhia em R$ 2,4 bilhões ou R$ 41,2/ação ao final de Jun/12, o que dá um aumento de aproximadamente 37% em relação a Jun/11. A ação da São Carlos está sendo negociada em torno de R$ 35, e achamos que este desconto para o NAV aponta uma oportunidade de investimento bastante interessante. Vale lembrar que este valor de mercado do portfólio calculado pela CBRE não inclui os potenciais de expansão da área locável nas nossas propriedades, ou seja, adicionalmente a este valor de mercado existe um valor escondido e significativo em algumas das nossas propriedades. No Slide 10, apresentamos o lucro líquido apurado nas das 5 lojas de rua por R$57,7 mm, gerando um lucro líquido de R$ 42 mm e a venda do Centro Administrativo Rio Negro gerando um lucro líquido de R$77 mm. No Slide 11, apresentamos os detalhes da aquisição do Centro Empresarial Urca por R$ 45 milhões; O imóvel possui uma excelente localização com fácil acesso ao centro e ao aeroporto Santos Dumont; É um edifício de escritórios classe A de m2 de área locável com 45 vagas de garagem Adquirimos o imóvel inteiramente desocupado e hoje estamos em fase final de locação para um único cliente. O cap rate dessa aquisição foi de 18,3% + inflação; No Slide 12, apresentamos a receita anual recorrente com locações da Companhia de R$ 268 milhões/ano, que considera a receita de Junho de 2012 anualizada. Se considerarmos os preços de mercado de todos os contratos de locação, atingimos um potencial de receita de R$345 milhões/ano, um lease spread de 29% sobre a receita recorrente anualizada. Vale lembrar que o nosso portfólio de R$ 2,94 bilhões pode gerar receita maior do que R$ 356 milhões/ano, pois esta receita potencial ainda não inclui receitas de locação dos edifícios: (a) do Centro Empresarial Urca que compramos em Abril; (b) edifícios que hoje estão em retrofit completo (Barros Loureiro e CA Cidade Nova); (c) projetos de imóveis de varejo, ora em desenvolvimento; (d) áreas vagas no portfólio; e (e) potenciais de expansão da área locável nos imóveis do portfólio. No [Slide 13] mostramos um gráfico com a receita recorrente de R$ 268 milhões/ano espalhada no tempo conforme o cronograma de vencimentos dos atuais contratos de locação. No 2º semestre de 2012, 4% dos nossos contratos em termos de faturamento, ou 37 contratos de locação, vão terminar. Se ajustarmos esses contratos a valor de mercado de locação, teremos em média um aumento de 45% nos valores hoje praticados. Caso esse aumento médio seja, alcançamos um aumento na receita de R$ 4,5 milhões/ano. Vale lembrar que a possibilidade de realizarmos negociações antecipadas com locatários e eventuais ações revisionais não foram incluídas neste gráfico. Se conseguirmos antecipar estas revisionais, na prática

5 estaremos antecipando parte dos aumentos que teriamos mais a frente nos contratos, o que será bastante positivo. No [Slide 14] mostramos que temos um balanço patrimonial forte para nossas aquisições, com saldo de caixa de R$ 452 milhões e capacidade de alavancagem. O buying power estimado da companhia é de R$ 1,5 bilhão. A dívida líquida ao final de Junho da São Carlos era equivalente a 2,7x o EBITDA recorrente e apenas 20% do valor de mercado do portfólio. Obrigado a todos. Agora nós podemos passar para a sessão de perguntas e respostas. OPERADORA: Obrigada! Iniciaremos agora a sessão de perguntas e respostas para investidores e analistas. Para fazer uma pergunta, favor digitar asterisco (*) 1. Se a sua pergunta for respondida, você pode sair da fila digitando a tecla sustenido (#). As perguntas serão atendidas na ordem em que foram recebidas. Solicitamos a gentileza de tirar o fone do gancho ao efetuarem sua pergunta. Dessa forma, uma ótima qualidade de som será oferecida. Por favor, aguardem enquanto coletamos as perguntas. Mais uma vez, para fazer uma pergunta, favor digitar *1. Favor aguardar novamente enquanto recolhemos as perguntas. Martin Hurtado, Plural Capital: Bom dia a todos. Eu queria fazer uma pergunta. Vocês poderiam falar um pouco mais sobre o G&A expenses, que incrementaram 22%. Eu não sei se vocês podem falar um pouco mais sobre o que aconteceu ali, e se esses R$38,3 milhões de recurrent G&A são um bom run rate de sua estrutura de gastos. Obrigado. Obrigado pela pergunta, Martin. Em relação do G&A do 2T, nós gostaríamos de ressaltar que ele reflete algumas despesas que estavam planejadas para o 1T, sobretudo despesas com imóveis, e que aconteceram no 2T. É por isso que o crescimento foi um pouco acima do que nós observamos no 1T. Tanto que se nós pegarmos o resultado das despesas de G&A acumuladas nos primeiros seis meses do ano em relação a seis meses do ano passado, o crescimento é de 17,6%. Então, achamos que esse número que você mencionou, de R$38 milhões, é sim um bom proxy para o resultado do ano. Martin Hurtado - 5 -

6 Obrigado, Felipe. Não sei se você pode falar também sobre o apetite do high street retail. Vocês venderam uma propriedade para as Lojas Americanas. Não sei se ele também querem comprar o remaining do seu portfólio, ou se vocês estão pensando em fazer desenvolvimentos de high street. Obrigado, Felipe. Obrigado pela pergunta. Sem dúvida, existe uma demanda forte por lojas de varejo no mercado brasileiro, bem localizadas, como é o caso dessas cinco lojas que nós vendemos. Temos hoje apenas mais três lojas, e estamos estudando se vamos ou não vendê-las. Então, estamos em processo de análise no momento em relação a esses ativos. Em relação a desenvolvimento de novos ativos de lojas de rua, esse não é o foco da São Carlos. Nós não estamos adquirindo lojas de rua de forma pontual, como tínhamos no nosso portfólio. Portanto, não tem sido o foco da gestão da São Carlos. Martin Hurtado: Obrigado. Operadora: Obrigada. A sessão de perguntas e respostas está encerrada. Passamos a palavra agora ao Sr. Felipe Góes, Diretor Presidente da São Carlos, para suas considerações finais. Muito obrigado pela participação de todos. Eu queria só ressaltar que, desde o início das operações da São Carlos, a Empresa tem mantido uma sólida posição de caixa, ativos no portfólio de grande qualidade, uma disciplina de caixa sempre buscando rentabilidade elevada. Nós temos hoje um buying power bastante forte e confortável para seguirmos adquirindo imóveis, e entramos nesse 2S com muita confiança, otimismo e entusiasmo quanto às perspectivas de aquisição de novos imóveis e da reciclagem contínua do nosso portfólio. O momento do mercado segue bastante favorável para a São Carlos, e isso tem sido reconhecido no preço da nossa ação e no volume também de negociações da nossa ação em Bolsa. Continuamos na busca de nossa missão de oferecer aos nossos clientes imóveis corporativos e comerciais que propiciem negócios de sucesso no Brasil, e a São Carlos tem mostrado que a capacidade de antecipar-se às necessidades dos nossos clientes, pois temos executado a nossa missão com excelência. Eu gostaria de agradecer a todos vocês que participaram e dizer que estamos à disposição aqui na São Carlos, tanto eu como cada diretor que está aqui presente, o Fábio Itikawa, inclusive o Marc, nosso Diretor e Gerente de RI, para qualquer dúvida ou detalhe que vocês gostariam de esclarecer. Muito obrigado a todos. Operadora: Obrigada. A teleconferência dos resultados do 2T12 da São Carlos está encerrada. Por favor, desconectem suas linhas agora

7 Operadora: Obrigada. A sessão de perguntas e respostas está encerrada. Passamos a palavra agora ao Sr. Felipe Góes, Diretor Presidente da São Carlos, para suas considerações finais. Desde o início das nossas operações, a São Carlos mantém uma sólida posição de caixa, ativos no portfólio de grande qualidade, e uma disciplina de caixa, sempre buscando constantemente rentabilidades elevadas. Temos um buying power bastante forte e confortável para seguirmos adquirindo imóveis. Entramos no segundo semestre com muita confiança, otimismo e entusiasmo, quanto às perspectivas de aquisição de novos imóveis e de reciclagem do portfólio. O mercado no momento segue muito favorável à São Carlos e isto tem sido reconhecido cada vez mais no preço e volume da nossa ação na bolsa. Continuamos na busca da nossa missão de oferecer aos nossos clientes imóveis corporativos e comerciais que propiciem negócios de sucesso no Brasil. A São Carlos tem a capacidade de antecipar-se às necessidades dos clientes, pois executa a sua missão com excelência. Gostaria de agradecer a todos vocês que participaram e dizer que estamos à disposição, tanto eu como cada diretor aqui da São Carlos, inclusive o Marc, para qualquer dúvida ou detalhe que vocês gostariam de esclarecer. Muito obrigado a todos. Operadora: Obrigada, a teleconferência dos resultados do segundo trimestre de 2012 da São Carlos está encerrada. Por favor, desconectem suas linhas agora

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