Transcrição da Teleconferência São Carlos (SCAR3 BZ) Resultados do 3T09 16 de novembro de 2009

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1 Operadora: Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da São Carlos sobre os resultados do terceiro trimestre de Estão presentes hoje conosco os senhores Rolando Mifano, presidente da São Carlos, Marcelo Scarabotolo, diretor financeiro e de relações com investidores, e Marc Grossmann, gerente de relações com investidores. Informamos que a apresentação será gravada e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso alguém necessite de assistência durante a conferência, por favor, chame o operador digitando *0. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios, projeções e metas operacionais e financeiras da São Carlos, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Elas envolvem riscos e incertezas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Alterações na política macroeconômica ou na legislação, e outros fatores operacionais, podem afetar o desempenho futuro da São Carlos e conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora gostaríamos de passar a palavra ao Sr. Marc Grossmann, que iniciará a apresentação. Por favor, Sr. Marc, pode prosseguir. Marc Grossmann: [Slide 3] Obrigado. Bom dia a todos, e bem-vindos à teleconferência de resultados da São Carlos. É com muita satisfação que apresentamos aos nossos acionistas e ao mercado financeiro em geral, muito bons resultados da São Carlos no terceiro trimestre de 2009, consistentes com a qualidade do portfólio de imóveis da empresa e com o crescimento e rentabilidade esperados. Começamos diretamente no Slide 4, onde apresentamos o novo valor de mercado do portfólio da companhia, calculado pela consultoria CB Richard Ellis em R$ 1,44 bilhão, aberto por grupo de imóveis. Se desconsiderados os imóveis comprados e vendidos entre Setembro/2008 e Setembro/2009, verifica-se que a valorização dos imóveis que estavam no portfólio em Setembro/2008 foi de 10,5% em média, o que está em linha com a nossa expectativa. Todos os grupos de imóveis apresentaram valorização nos últimos 12 meses, como pode-se ver no lado direito da tabela. Nós calculamos que o NAV/ação da companhia tenha aumentado 9% no período, passando de R$ 21,86/ação em Setembro/2008 para R$ 22,79/ação em Setembro/2009. Nos slides 5 e 6 nós destacamos a variação no valor de mercado e ABL própria do portfólio nos últimos 4 trimestres. No 4T08 nós adquirimos mais meio andar do edifício de escritórios Mykonos e investimos na expansão dos centros de distribuição Recife e Nova Iguaçú; no 2T09 nós vendemos o investimento que tinhamos no Eldorado Business Tower; e no 3T09 nós vendemos os centros de distribuição Recife, Nova Iguaçú e Cordovil e compramos o imóvel Venezuela 43. O Venezuela 43 é um edifício de escritórios, localizado na zona portuária do Rio de Janeiro. Ele está completamente vago no momento e a nossa proposta é revitalizá-lo através de um retrofit. A apreciação no valor de mercado do portfolio em relação à avaliação feita em Setembro/2008 deve-se principalmente ao aumento na receita de aluguel em diversos imóveis e à melhora da situação econômica do Brasil

2 No slide 7 vocês podem observar que temos sido bem sucedidos em manter baixa a taxa média de vacância da carteira, de modo que aumentamos as receitas de locação e diminuimos as despesas da empresa com áreas vagas. Em geral, nós temos conseguido manter um bom relacionamento com os locatários, locar rapidamente as áreas que ficam vagas e repassar sem problemas os reajustes anuais de inflação nos contratos. [Slide 8] No slide seguinte apresentamos dados que evidenciam a concentração do nosso portfólio em edifícios de escritório classe A, classe AAA e multiuso; e a concentração na região Sudeste do País, notadamente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro. O conjunto dos edifícios de escritório classe A, classe AAA e multiuso representava cerca de 84% do valor de mercado do portfólio, e foi responsável por cerca de 82% do faturamento da empresa com locações, nos nove primeiros meses de Hoje temos 43 imóveis comerciais no portfólio, com 384 mil m 2 de Área Bruta Locável Própria. No slide 9 mostramos que a venda dos centros de distribuição Recife, Nova Iguaçú e Cordovil em Julho/2009, gerou um aumento de caixa estimado em R$ 96 milhões, já descontados os impostos e despesas com comissões, e um aumento de R$ 51 milhões no lucro contábil. Estes imóveis estavam no portfólio da empresa desde 1999, após a cisão de Lojas Americanas, e depois dos investimentos que fizemos em dois destes CDs em 2008 e da renovação dos contratos de locação, consideramos que estes imóveis já chegaram ao seu pleno potencial para este momento de mercado, e estavam prontos para venda. Agora vamos falar um pouco sobre nossos resultados financeiros do 3T09 e 9M09, a partir do Slide 10. Mas antes gostaríamos de ressaltar que os demonstrativos de resultado de 2009 que analisamos são AJUSTADOS, pois excluem o impacto da venda do investimento no Eldorado Business Tower, da venda dos 3 centros de distribuição e da provisão para pagamento de juros sobre capital próprio, que são considerados eventos não recorrentes. Apresentamos o detalhamento destes ajustes no release de resultados e no último slide desta apresentação. No geral, nós verificamos que a venda do investimento no Eldorado Tower e dos CDs levou à redução do resultado operacional e ao aumento do resultado financeiro da empresa no 3T09 em relação ao 3T08, conforme esperávamos; e verificamos que o lucro líquido e o FFO no 3T09 ainda representam crescimento significativo em relação ao mesmo período de Começamos no slide 11, onde mostramos que a receita bruta com locações da empresa caiu cerca de 12% na comparação de trimestres e aumentou cerca de 10% na comparação de 9 meses. Estas variações decorrem principalmente da menor receita de locação nos imóveis vendidos em 2009 e da maior receita nos contratos que foram reajustados pela inflação ou inteiramente revisados no período. Se desconsiderados os imóveis vendidos em 2009, as receitas brutas apresentadas no 3T09 e no 9M09 seriam 11% e 15% maiores que nos mesmos períodos de 2008, respectivamente. Estes fatores também explicam as variações na receita líquida e no Net Operating Income da empresa, como pode-se ver no slide 12. Nestes últimos trimestres temos conseguido manter a margem NOI ao redor de 97% das receitas líquidas, o que reflete, entre outros fatores, a baixa taxa média de vacância no portfólio de imóveis da São Carlos. No slide 13 vemos que o total de despesas G&A da São Carlos no 3T09 foi praticamente igual ao apresentado no 3T08 e que o total destas despesas DIMINUIU cerca de 17% entre o 9M08 e 9M09, neste caso devido principalmente à menor despesa com comercialização de imóveis. A margem G&A aumentou no 3T09 em relação ao 3T08 principalmente em função da redução da receita líquida da empresa no período, conforme já foi explicado. A administração da empresa segue com foco constante no controle e redução da - 2 -

3 - 3 - Transcrição da Teleconferência vacância dos imóveis e das despesas administrativas e com pessoal, sem prejudicar o trabalho pelo aumento de receitas. Passando ao slide 14, podemos observar que o EBITDA da empresa diminuiu 15% entre o 3T08 e 3T09, principalmente devido à menor receita líquida no período, e aumentou 14% entre o 9M08 e 9M09, não só devido ao crescimento das receitas de aluguel, mas também devido à redução das despesas G&A no período. A margem EBITDA da empresa continua entre as maiores margens operacionais apresentadas por empresas do setor imobiliário listadas na Bovespa. No slide 15 vemos que o resultado financeiro da empresa MELHOROU 55% na comparação de trimestres, atingindo R$ 7 milhões negativos no 3T09, e melhorou 38% na comparação de 9 meses, atingindo R$ 26 milhões negativos no 9M09. A variação na receita financeira reflete principalmente a movimentação no saldo de caixa aplicado, que em 2009 foi impactado pela venda de imóveis do portfólio, pelo pagamento de dividendos e pela geração de caixa nas operações da empresa, entre outros fatores. A redução nas despesas financeiras nas comparações de trimestre e de 9 meses acumulados deve-se principalmente à menor variação monetária que incide sobre a nossa base de endividamento, no ano de O IGP-M por exemplo, que corrige cerca de 20% dos nossos financiamentos, variou +8,47% no 9M08 e -1,60% no 9M09. Passando ao Slide 16, vemos que a empresa apresentou um aumento em torno de 52% no lucro líquido e lucro por ação no 3T09 em relação ao 3T08, e em torno de 116% no 9M09 em relação ao 9M08, ainda sem considerar o lucro das vendas de imóveis. Estes aumentos devem-se principalmente ao melhor resultado financeiro, no caso da comparação de trimestres, e ao melhor resultado operacional e financeiro da empresa no caso da comparação de 9 meses, como pode-se ver na tabela no lado direito do slide. Sem os ajustes que fizemos no DRE para fins de análise, o lucro líquido do 3T09 é de R$ 68 milhões ou R$ 1,18/ação e o lucro líquido do 9M09 é de R$ 122 milhões ou R$ 2,11/ação, ou seja, cerca de 3 vezes e meia o lucro contábil do ano inteiro de 2008! O resultado operacional e financeiro da companhia em 2009 também explica, no slide 17, como o FFO, equivalente à geração de caixa da companhia, aumentou cerca de 26% na comparação de trimestres e 65% na comparação de 9 meses. No 3T09 o FFO atingiu R$ 19 milhões ou 32 centavos por ação, com margem de 56,6% das receitas líquidas no período; e no 9M09 o FFO atingiu R$ 64 milhões ou R$ 1,11/ação, com margem de 56,0% das receitas líquidas. No slide 18, o último desta apresentação, mostramos a significativa redução na dívida líquida da empresa entre Dezembro 2008 e Setembro 2009, chegando a aproximadamente R$ 122 milhões ou 1,1 vez o EBITDA. Esta redução deve-se principalmente à entrada dos recursos da venda de imóveis. A situação financeira da São Carlos é extremamente sólida e confortável, baseado em uma geração de caixa consistente sobre bons ativos, e em um endividamento de longo prazo e custo controlado. A companhia alienou, no curso normal de suas atividades, 19 andares do Eldorado Business Tower e 3 centros de distribuição pelo valor total de R$ 398 milhões, melhorando sua posição de liquidez e estrutura de capital, fortalecendo assim as bases para crescimento de seu portfólio e geração de valor a seus acionistas.. Agora nós podemos passar para a sessão de perguntas e respostas. Obrigado a todos. Fabiola Gama, Santander: Bom dia a todos, a minha pergunta é com relação à posição de caixa da empresa. Vocês terminaram o terceiro trimestre com um volume bem robusto. Eu queria saber se tem alguma outra aquisição para ser anunciada no curto e médio prazo, alguma coisa parecida com o escritório Venezuela 43, que vocês

4 - 4 - Transcrição da Teleconferência anunciaram nesse trimestre. Esse é um questionamento que eu venho recebendo de alguns investidores então eu queria saber se tem algum pipeline, alguma meta para uso desse caixa. Obrigada. Rolando Mifano: Bom dia Fabiola, é Mifano falando. Realmente como você diz nosso caixa é robusto, exatamente visando novos negócios com rentabilidade melhor do que aquele que nós saímos. Realmente nós fechamos um prédio na Avenida Venezuela. Na verdade é um prédio somente na estrutura, que vai exigir uma reforma total e reposicionamento dele no mercado, aproveitando a melhoria da região do porto que está sendo divulgada pela prefeitura no Rio de Janeiro. Existem outros negócios no pipeline, parecidos com esse, que gostaríamos de poder informar hoje, mas ainda não podemos, pois falta a sua concretização, e isso tem nos deixado muito animados com o mercado, principalmente com o Rio de Janeiro. Não sei se respondi a sua pergunta. Fabiola Gama, Santander: Não, respondeu sim. Obrigada. Murilo Arruda, Squadra Investimentos: Bom dia a todos da São Carlos. Eu gostaria só de dar um follow up daquele comunicado ao mercado que a empresa fez em relação ao fundo de investimento Max Retail. Se os senhores da Companhia tem alguma noticia para dar para a gente em termos de preço, valores, por favor. Marcelo Scarabotolo: Oi Murilo, bom dia, Marcelo falando. Com relação a esse comunicado que nós divulgamos a respeito do fundo imobiliário, na verdade, é o que temos a dizer até o momento. Evidentemente o pedido sobre esse fundo já foi feito à CVM, pelo estruturador da operação, que é o banco Ourinvest, e estamos aguardando o posicionamento da CVM. É o que nós podemos dizer até o momento. Murilo Arruda, Squadra Investimentos: Entendi. A gente poderia ter algum tipo de expectativa em relação ao que está vindo, em relação às negociações, aos outros CDs da própria São Carlos, ou você acha que a estrutura de precificação dado que vai ser um CRI com isenção de imposto de renda possa ter yields ou cap rates diferentes do que se têm observado nas ultimas negociações da Companhia? Marcelo Scarabotolo: Eu acho que o que vai ser feito, se por acaso alguma coisa for feita, evidentemente vai ser feita dentro dos parâmetros normais de mercado, então você pode esperar alguma coisa próxima do que temos feito. Murilo Arruda, Squadra Investimentos: Está bom. Obrigado. Chris Yetter, QVT Financial: Oi, eu tenho duas perguntas. A primeira pergunta está relacionada com a significativa diminuição da dívida líquida após a venda de alguns imóveis. Vocês tem alguma meta para o nível de alavancagem ou da dívida

5 líquida? E a segunda pergunta é sobre aquisições futuras: qual área, qual segmento do mercado e qual região geográfica vocês vêem como a mais promissora? Obrigado. Marc Grossmann: Bom dia Chris, é Marc falando. Em relação à sua primeira questão sobre a dívida líquida da Companhia. Sim, a dívida líquida diminuiu devido à venda desses imóveis comerciais recentemente. Estou falando do Eldorado Business Tower em maio de 2009 e dos três Centros de Distribuição agora em Julho de Não temos meta para a relação Dívida Líquida/EBITDA, entretanto, no longo prazo, entendemos que a relação Dívida Líquida/EBITDA de 1,1x que apresentamos agora... Quero dizer, é parte do nosso setor trabalhar com relações mais altas, no longo prazo essa relação pode chegar a 3x, esse é um valor com o qual estaríamos confortáveis. Em relação à segunda questão sobre aquisições futuras, nós continuamos a focar mais em São Paulo e no Rio de Janeiro, estados onde se concentra o PIB brasileiro. Nós também podemos procurar oportunidades fora do país. Estamos preparados, com uma boa posição de caixa e capacidade de endividamento para focar nesses objetivos. Estou falando mais especificamente de edifícios de escritório. Quando falo fora do país, não me refiro aos EUA apenas, mas à Europa também. Chris Yetter, QVT Financial: E no Brasil vocês vão focar mais nesses estados do que em outros? Marc Grossmann: Sim, devido à concentração do PIB brasileiro. No entanto, também analisamos outras capitais do Brasil, como Brasília, Belo Horizonte, Recife, Porto Alegre. Na verdade nós temos imóveis comerciais fora de São Paulo e do Rio de Janeiro. Estou falando de imóveis que temos em Porto Alegre e do edifício de escritórios que temos em Campinas. Chris Yetter, QVT Financial: Ok. Obrigado Marc. Operadora: Não havendo mais perguntas, gostaria de passar a palavra ao Sr. Marcelo para suas considerações finais. Marcelo Scarabotolo: Muito obrigado pela presença e participação de vocês neste conference call. Estamos mais uma vez muito satisfeitos em poder apresentar bons resultados nesse trimestre pela companhia. Estamos de fato com uma posição de caixa muito sólida, com bons ativos no nosso portfólio. Isso é resultado de uma abordagem sempre conservadora que temos adotado em nossas operações, desde o início da companhia em 1999, e sem dúvida estamos preparados para aproveitar eventuais oportunidades de investimentos e aquisições que possam surgir em um futuro próximo, não só no Brasil como até eventualmente no exterior. Muito obrigado e a todos um bom dia. Operadora: - 5 -

6 O conference call da São Carlos está encerrado. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição

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