São Carlos Reporta Crescimento no 3T09: FFO cresce 26% para R$ 0,32/ação, com margem de 57%

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2 São Carlos Reporta Crescimento no 3T09: FFO cresce 26% para R$ 0,32/ação, com margem de 57% São Paulo, Brasil - 13 de novembro de 2009 A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (Bovespa: SCAR3) anuncia hoje seus resultados do terceiro trimestre de No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais do terceiro trimestre de 2009 (3T09) e dos nove primeiros meses de 2009 (9M09) com as dos mesmos períodos de 2008, a empresa apresenta neste release uma análise de informações ajustadas. Estas informações foram calculadas a partir de demonstrativos de resultado elaborados em Reais (R$) e de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP), e ajustadas para excluir os efeitos de três eventos: (a) a venda do investimento no edifício de escritórios Eldorado Business Tower em Maio/2009; (b) a venda de 3 centros de distribuição em Julho/2009; e (c) a provisão em Julho/2009 para pagamento de JCP - Juros sobre Capital Próprio. Indicadores Financeiros e Operacionais 3T09 3T08 2T09 3T08 2T09 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 Valor do portfolio (R$' mil) (a) Taxa de vacância (b) 3,9% 2,8% 2,0% Receita Líquida Ajustada (R$' mil) ,7% -16,6% ,0% EBITDA Ajustado (R$' mil) ,6% -20,7% ,4% Margem (%) 84,6% 86,5% 88,9% 87,5% 83,4% FFO (R$' mil) ,9% -16,2% ,4% Margem (%) 56,6% 39,3% 56,3% 56,0% 36,9% FFO por Ação (R$) 0,3225 0,2562 0, ,9% -16,2% 1,1075 0, ,4% NOI Ajustado (R$' mil) ,0% -16,4% ,8% Margem (%) 98,0% 97,2% 97,7% 97,4% 94,2% Desp. Fin. Liq. Ajustada (R$' mil) ,7% -19,5% ,1% EBITDA/Desp. Fin., Líq. 4,1 x 2,2 x 4,1 x 3,9 x 2,1 x Lucro Líquido Ajustado (R$' mil) ,9% -20,3% ,5% Margem (%) 40,1% 23,0% 41,9% 41,3% 20,9% Lucro Líquido por Ação (R$) 0,2285 0,1504 0, ,9% -20,3% 0,8173 0, ,5% Dívida Líquida (R$' mil) ,2% -39,4% Dív.Líq./EBITDA Anualizado (c) 1,1 x 3,4 x 1,8 x Dív.Líq./Valor Portfolio 8,5% 27,3% 14,3% NAV (R$' Mil) ,3% 9,1% NAV por Ação (R$) 22,79 21,86 20,89 4,3% 9,1% (a) 3T08: Valor de mercado da carteira, calculado pela CB Richard Ellis em set/08; 2T09: Estimado com base na soma do valor da carteira calculado pela CBRE em set/08 e valor dos imóveis adquiridos (ao valor da transação) e vendidos (ao valor da avaliação) até o fim do período; e 3T09: Valor de mercado da carteira, calculado pela CB Richard Ellis em set/09; (b) Percentual calculado em termos de ABL - Área Bruta Locável dos imóveis, ao final do período; (c) 3T08: considera o EBITDA dos próximos 12 meses; 2T09 e 3T09: considera o EBITDA do 3T09 multiplicado por quatro. O lucro líquido SEM AJUSTES apresentado pela companhia foi de R$ 68,0 milhões ou R$ 1,1808/ação no 3T09 (+685,0% versus 3T08), e de R$ 121,8 milhões ou R$ 2,1149/ação no 9M09 (+457,7% versus 9M08). 2 de 18 páginas

3 Principais Eventos no 3T09 e Eventos Subsequentes Venda de 3 centros de distribuição em Julho/2009 por R$ 107,0 milhões. Os CDs Nova Iguaçú/RJ e Cordovil/RJ, localizados no Rio de Janeiro/RJ e com total de m 2 de ABL Área Bruta Locável, foram vendidos para Sahuglio Comercial e Locadora Ltda. (grupo Savoy) por R$ 67,0 milhões; e o CD Recife/PE, localizado em Cabo de Santo Agostinho/PE e com m 2 de ABL, foi vendido para GLA Empreendimentos Ltda. por R$ 40,0 milhões. A venda destes CDs: (a) foi por um cap rate de 11,9%; (b) reduziu a dívida líquida da empresa em aproximadamente R$ 96 milhões; e (c) aumentou o lucro contábil em aproximadamente R$ 51 milhões. Após a ampliação de dois destes CDs ao longo de 2008 e a renovação dos contratos de locação por mais 10 anos, nós consideramos que estes imóveis já estavam maduros e prontos para serem vendidos, sendo que pretendemos usar os recursos da venda para investir em projetos com maior rentabilidade e potencial de valorização. Pagamento aos acionistas de R$ 18,0 milhões em JCP Juros sobre Capital Próprio em 15/Setembro/2009, referente a parte do lucro contábil previsto para Tal montante equivale a R$ 0, /ação, na data de aprovação. Compra do edifício de escritórios Venezuela 43 no Rio de Janeiro/RJ, em Set/09 e por R$ 6,5 milhões, pagos à vista. O prédio fica localizado na zona portuária no centro da cidade, tem aproximadamente m 2 de ABL, encontra-se totalmente vago e será submetido a um retrofit. Lançamento em Outubro/2009 do projeto de ampliação do imóvel Globaltech Campinas, localizado em Campinas/SP. O projeto prevê investimento de cerca de R$ 175 milhões, a ser desembolsado em conjunto com a incorporadora Cariba Empreendimentos ao longo dos próximos 5 anos, e o desenvolvimento de edifícios de escritório built-to-suit. O novo valor de mercado do portfólio de imóveis da São Carlos é de R$ ,00, base Setembro/2009, conforme foi calculado pela consultoria independente CB Richard Ellis. O valor dos imóveis que estavam no portfólio da empresa em Setembro/2008 aumentou 10,48% em média. Comentários da Administração É com grande satisfação que apresentamos bons resultados da São Carlos neste trimestre: o lucro da empresa já atinge R$ 122 milhões, ou R$ 2,11/ação, no 9M09, portanto aproximadamente 3,5 vezes o lucro contábil no ano de A venda do investimento no Eldorado Business Tower em Maio e de 3 centros de distribuição em Julho, foi determinante para: a diminuição da receita com locações e da margem EBITDA; para o aumento do saldo de caixa e das receitas financeiras; e para o significativo aumento no lucro da companhia no 3T09, em relação ao 3T08, conforme já era esperado. Expurgados estes eventos, além da provisão para pagamento de Juros sobre Capital Próprio, para efeito de análise, verificamos que os resultados ainda são muito bons: o lucro líquido e o FFO da companhia aumentaram 52% e 26% respectivamente, na comparação de trimestres; e a margem FFO aumentou para 56,6% (versus 39,3% no 3T08 e 56,3% no 2T09). O valor de mercado do portfólio de imóveis foi recalculado para R$ 1,44 bilhão, com crescimento de 10,5% sobre a mesma base de imóveis em Setembro/2008, o que já volta a refletir a qualidade dos imóveis no nosso portfólio e o início da melhora no cenário econômico no Brasil, entre outros pontos. Ao final de Setembro/2009 a São Carlos Empreendimentos tinha R$ 421 milhões em caixa, e uma dívida líquida de R$ 122 milhões ou 1,1 vez o EBITDA do 3T09 ajustado e anualizado. Trata-se de uma situação financeira bastante confortável que, aliada à capacidade de alavancagem da empresa junto a bancos comerciais, nos dão grande capacidade e força para comprar imóveis com grandes lajes e para grandes locatários, no âmbito do nosso modelo de negócios. O nosso segmento no setor imobiliário brasileiro já começa a dar sinais de retomada de crescimento, e a São Carlos está pronta para aproveitar as oportunidades de negócio tanto de compra quanto de venda de imóveis comerciais, de pequeno ou grande porte, neste final de 2009 e ao longo de 2010, no Brasil e eventualmente no exterior. Portfólio de Imóveis O valor de mercado do portfólio de imóveis da São Carlos passou de R$ 1.732,3 mil em Setembro/2008 para R$ 1.435,1 mil em Setembro/2009, conforme calculado pela consultoria CB 3 de 18 páginas

4 Richard Ellis. Esta variação decorre: (a) da aquisição dos imóveis Mykonos (R$ 1,3 milhões em Novembro/2008) e Venezuela 43 (R$ 6,5 milhões em Setembro/2009) e da expansão dos CDs Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 31,3 milhões em Dezembro/2008); (b) da venda do investimento no Eldorado Business Tower (R$ 360,0 milhões em Maio/2009) e dos CDs Recife/PE, Nova Iguaçú/RJ e Cordovil/RJ (R$ 112,2 milhões em Julho/2009), considerados pelo valor de avaliação em Setembro/2008; e (c) da apreciação geral dos imóveis do portfólio da São Carlos (R$ 135,9 milhões). Este valor de mercado do portfolio foi calculado pela CB Richard Ellis, consultoria independente ampla e internacionalmente reconhecida por sua atuação em diversos segmentos do setor imobiliário. Os imóveis foram avaliados segundo os métodos do fluxo de caixa descontado, transações equivalentes, e custo de reposição entre outros. Temos contratado anualmente a mesma consultoria para avaliar o nosso portfólio de imóveis, e sempre com data-base final de setembro, de modo a permitir melhor comparabilidade entre os valores. Gráfico 1 R$' mm 1.732,3 32,6-360,0-105,7 135, ,1 Apreciação no valor de mercado dos imóveis 1.291,4 10,5% 1.426,7 Set/08 4T08 1T09 2T09 3T09 Set/09 OBS: O montante de R$ 32,6 milhões no 4T08 refere-se ao valor de aquisição de meio andar no edifício de escritórios Mykonos (R$ 1,3 milhão) e ao valor de mercado do investimento na ampliação dos CDs Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 31,3 milhões). O montante de -R$ 360,0 milhões no 2T09 refere-se ao valor de avaliação em Set/08 do investimento no Eldorado Business Tower, vendido em Mai/09; O montante de -R$ 105,7 milhões no 3T09 refere-se ao valor de avaliação em Set/08 dos 3 CDs vendidos em Jul/09 (-R$ 112,2 milhões) e ao valor de aquisição do edifício de escritórios Venezuela 43 em Set/09 (R$ 6,5 milhões). Considerando a mesma base de imóveis em Setembro/2008 e Setembro/2009, todos os grupos de imóveis apresentaram valorização e a apreciação média foi de 10,5% no período. Esta valorização deve-se principalmente ao aumento nas receitas de aluguel e à queda da taxa básica de juros no Brasil, o que impactou positivamente a taxa de desconto aplicada aos nossos imóveis. Tabela 1 PORTFOLIO DE IMÓVEIS SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS Set/09 Set/09 Set/09 Set/08 nominal mesma base GRUPO Quantidade ABL Própria (m 2 ) Valor (R$' Mil) Valor (R$' Mil) Var (%) Var (%) Lojas de Rua ,7% Multiuso ,8% Escritórios Classe AAA ,5% Escritórios Classe A ,7% Centros de Distribuição ,5% Outros ,0% TOTAL ,2% 10,5% A ABL Área Bruta Locável própria da carteira passou de m 2 ao final de Setembro/2008 para m 2 ao final de Setembro/2009, refletido a compra/expansão e a venda de imóveis no período, como pode-se verificar no gráfico 2 abaixo. 4 de 18 páginas

5 Gráfico 2 '000 m 2 de ABL Própria 486,6 0,3 25,7-33,0-100,6 4,5 383,5 Mykonos (0,5 andar) Investimento CDs Recife e Nova Iguaçú Eldorado (19 andares) CDs Recife, Nova Iguaçú e Cordovil LBV Set/08 Set/09 Considerando o valor de mercado para o portfólio e a dívida líquida da empresa ao final de Setembro/2008 (R$ mil), calculamos o NAV Net Asset Value da São Carlos Empreendimentos em R$ 1.313,1 milhões, ou R$ 22,79/ação. Taxa de Vacância: 3,9% ao final de Setembro/2009 A taxa média de vacância no nosso portfólio de imóveis foi de 3,9% ao final de Setembro/2009, portanto bastante baixa e de acordo com o previsto pela empresa. Tabela 2 Vacância sobre Área Bruta Locável Grupos de Imóveis Set/08 Jun/09 Set/09 Centros de Distribuição Lojas de Rua 0, 6% 0,7% 0,8% Escritórios Classe A 1, 7% 0,5% 2,0% Escritórios Classe AAA Multiuso 0, 0% 0,4% 0,5% Não Operacional 0,5% 0,5% 0,6% TOTAL 2, 8% 2,0% 3,9% Tabela 3 Imóveis (m 2 de ABL) Set/08 Jun/09 Set/09 Loja Meier Total Lojas de Rua Centro Em presarial Guaíba GlobalTech Campinas Corporate Plaza Business Space Tower Visconde Ouro Pret o Venezuela Total Escritórios Classe A Top Center CA Rio Negro Total Multiuso Total Não Operacional Total ABL vaga de 18 páginas

6 Receita Bruta: +10% sobre 9M08 Registramos uma redução de 12,2% na receita bruta do 3T09 em relação à do 3T08, passando de R$ 39,8 milhões para R$ 35,0 milhões, e um crescimento de 9,6% na receita bruta do 9M09 em relação à do 9M08, passando de R$ 110,9 milhões para R$ 121,5 milhões. A redução verificada na comparação de trimestres (Gráfico 3) totaliza R$ 4,9 milhões, e decorre principalmente da menor receita de locação no edifiício de escritórios Eldorado Business Tower e nos centros de distribuição Recife/PE, Nova Iguaçú/RJ e Cordovil/RJ, vendidos em Se desconsiderada a receita destes imóveis (efeito combinado de R$ 8,1 milhões negativos), a receita bruta do 3T09 seria 10,7% maior do que no 3T08, principalmente devido à atualização anual do valor de aluguel pela inflação nos contratos com aniversário entre Outubro/2008 e Setembro/2009 e à renovação de alguns contratos de locação. A receita com locação de lojas de rua, escritórios e centros de distribuição aumentou 4,4%, 11,6% e 5,6% respectivamente, na comparação de trimestres. Gráfico 3 R$' milhões 39,8 2,1-6,9 0,5 0,1-12,2% -0,7 35,0 Receita Locações 3T08 Escritórios A Escritórios AAA Multiuso Lojas CDs Receita Locações 3T09 Na tabela 4 vê-se que a representatividade do faturamento com aluguel de edifícios de escritório passou de 83,7% no 3T08 para 82,9% no 3T09. Esta variação reflete principalmente a venda de imóveis em 2009 e o aumento na receita de aluguel de diversos imóveis. Tabela 4 3T08 3T09 % sobre Receita Bruta R$'Mil % R$'Mil % dif Lojas de Rua ,9% ,2% -1,3% Multiuso ,5% ,0% -3,5% Escritórios Classe AAA ,0% ,7% 15,3% Escritórios Classe A ,2% ,3% -11,1% Centro de Distribuição ,5% ,9% 0,6% Receita Bruta (R$'Mil) ,0% , 0% O aumento verificado na comparação de 9 meses acumulados (Gráfico 4) totaliza R$ 10,6 milhões, e reflete o aumento na receita de locação de praticamente todos os imóveis do portfólio. Se desconsiderada a receita dos imóveis vendidos em 2009 (efeito combinado de R$ 2,8 milhões negativos), a receita bruta do 9M09 seria 15,4% maior do que no 9M08. A receita com locação de lojas de rua, escritórios e centros de distribuição aumentou 6,7%, 16,9% e 7,6% respectivamente, na comparação de 9 meses acumulados. 6 de 18 páginas

7 Gráfico 4 R$' milhões 0,6 1,2 121,6-2,0 2,0 8,8 110,9 +9,6% Receita Locações 9M08 Escritórios A Escritórios AAA Multiuso Lojas CDs Receita Locações 9M09 Cerca de 90% dos nossos contratos de locação em termos de receita são reajustados anualmente pela inflação medida pelo IGP-M (os demais contratos são reajustados pelo IGP-DI ou IPCA) 1. A média da inflação anual (IGP-M) dos 12 meses entre Outubro/2008 e Setembro/2009 inclusive, foi de 5,42%. Ao final de Setembro/2009 a São Carlos tinha contratos de locação com 143 empresas consideradas de primeira linha, e atuantes em diversos setores da economia. O maior locatário da empresa é Lojas Americanas, com 13% da receita de aluguel nos primeiros 9 meses de NOI Net Operating Income Registramos uma redução de 12,0% no NOI do 3T09 sobre 3T08, passando de R$ 36,6 milhões ou 97,2% da receita líquida, para R$ 32,2 milhões ou 98,0% da receita líquida; e um crescimento de 12,8% no NOI do 9M09 sobre 9M08, passando de R$ 98,5 milhões com margem de 94,2%, para R$ 111,1 milhões com margem de 97,4%. As despesas diretamente alocadas às propriedades diminuiram de R$ 1,0 milhão no 3T08 para R$ 0,7 milhão no 3T09 (já ajustado para excluir o efeito da venda dos CDs) e de R$ 6,1 milhões no 9M08 para R$ 2,9 milhões no 9M09 (já ajustado para excluir o efeito da venda do investimento no Eldorado Business Tower e dos CDs), principalmente devido à menor despesa com manutenção e comercialização de imóveis. Despesas Gerais e Administrativas (G&A): queda de 17% vs. 9M08 Gráfico 5 R$' mm 0,1% 17,7 (17,2%) 14,7 5,2 4,6 5,2 13,9% 11,7% 15,9% 17,0% 12,9% 3T08 2T09 3T09 9M08 9M09 1 IGP-M: Índice Geral de Preços Mercado e IGP-DI: Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna, divulgados pela FGV Fundação Getútlio Vargas; e IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. 7 de 18 páginas

8 O total de despesas G&A da São Carlos 2 no 3T09 foi de R$ 5,2 milhões, portanto praticamente igual ao total apresentado no 3T08. No entanto, a despesa G&A como percentual da receita líquida, passou de 13,9% no 3T08 para 15,9% no 3T09, principalmente devido à menor receita líquida no 3T09. Verificamos que as despesas com pessoal cairam aproximadamente R$ 100 mil, as despesas com imóveis (para cálculo do NOI) cairam cerca de R$ 300 mil e as demais despesas G&A cresceram cerca de R$ 400 mil na comparação de trimestres. O total de despesas G&A da São Carlos no 9M09 foi de R$ 14,7 milhões, portanto 17,2% menor do que o total apresentado no 9M08 (R$ 17,7 milhões). A redução nas despesas G&A e o aumento nas receitas líquidas da companhia no período, contribuiram para a margem G&A passar de 17,0% no 9M08 para 12,9% no 9M09. Verificamos que as despesas com pessoal cairam aproximadamente R$ 100 mil, as despesas com imóveis cairam cerca de R$ 3,2 milhões (no 9M08 incorremos em maiores despesas com corretores, devido à compra de imóveis) e as demais despesas G&A cresceram cerca de R$ 200 mil na comparação de 9 meses acumulados. EBITDA: +14% sobre o 9M08 e margem de 88% O EBITDA caiu 14,6% na comparação do. 3T08, e a margem EBITDA caiu de 86,5% no 3T08 para 84,6% no 3T09, principalmente devido à menor receita líquida e à estabilidade das despesas G&A na comparação dos dois períodos. Tabela 5 R$' Mil 3T09 3T08 2T09 3T08 2T09 (+) Receita Líquida ,7% -16,6% (+) Despesas G&A (5.217) (5.210) (4.626) 0,1% 12,8% (+) Outras Rec. Operacionais, Líq ,4% -35,8% (=) EBITDA Ajustado ,6% -20,7% Margem EBITDA Ajustada 84,6% 86,5% 88,9% -1,9 bps -4,3 bps O EBITDA aumentou 14,4% na comparação do 9M09 vs. 9M08, e a margem EBITDA aumentou de 83,4% no 9M08 para 87,5% no 9M09, principalmente devido à maior receita líquida e à menor despesa G&A na comparação dos dois períodos, como pode-se ver na Tabela 6. Tabela 6 R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 (+) Receita Líquida ,0% (+) Despesas G&A (14.692) (17.736) -17,2% (+) Outras Rec. Operacionais, Líq ,4% (=) EBITDA Ajustado ,4% Margem EBITDA Ajustada 87,5% 83,4% 4,1 bps Resultado Financeiro O Resultado Financeiro refere-se à soma das Receitas Financeiras e Despesas Financeiras da São Carlos. O Resultado Financeiro da empresa no 3T09 foi de R$ 6,8 mihões negativos, portanto 54,7% melhor do que o verificado no 3T08 (R$ 15,0 milhões negativos), e foi de R$ 25,8 mihões negativos no 9M09, portanto 38,1% melhor do que o verificado no 9M08 (R$ 41,7 milhões negativos). As Receitas Financeiras aumentaram 134,9% na comparação dos trimestres e 26,0% na comparação dos 9 meses acumulados, principalmente devido ao aumento no saldo das aplicações, após as vendas do investimento no Eldorado Business Tower e dos 3 centros de distribuição. As Despesas Financeiras diminuiram cerca de 15,4% na comparação dos trimestres e 21,4% na comparação dos 9 meses acumulados, principalmente devido à menor variação monetária em Soma das rubricas Gerais e Administrativas e Honorários da Administração 8 de 18 páginas

9 O saldo de caixa tem sido aplicado somente em ativos de renda fixa, com rendimento aproximado de 100% da taxa CDI. O custo médio do passivo bancário da São Carlos foi de aproximadamente 2,2% no 3T09, vs. 3,2% no 3T08 e aproximadamente 7,0% no 9M09 vs. 10,2% no 9M08 3. Justifica-se tais diferenças principalmente na variação acumulada do IGP-M, que ajusta cerca de 20% dos financiamentos da São Carlos atualmente e apresentou variação de +1,55% no 3T08, +8,47% no 9M08, -0,37% no 3T09 e -1,60% no 9M09. Lucro Líquido: +52% sobre o 3T08 O Lucro Líquido aumentou 51,9% entre o 3T08 e o 3T09, passando de R$ 8,7 milhões para R$ 13,2 milhões respectivamente, e aumentou 115,5% entre o 9M08 e o 9M09, passando de R$ 21,8 milhões para R$ 47,1 milhões respectivamente. O Lucro Líquido por ação (LPA) foi de R$ 0,2285/ação no 3T09, portanto 51,9% maior do que no 3T08 (R$ 0,1504/ação), e de R$ 0,8173/ação no 9M09, portanto 115,5% maior do que no 9M08 (R$ 0,3792/ação). Na tabela 7 abaixo pode-se ver a análise do crescimento do lucro líquido do 3T09 em relação ao apresentado no 3T08 e do 9M09 em relação ao apresentado no 9M08. O resultado operacional (EBITDA) da companhia contribuiu negativamente para o crescimento do lucro líquido na comparação de trimestres (R$ 4,7 milhões), principalmente devido ao efeito da menor receita líquida no período, mas contribuiu positivamente na comparação de 9 meses acumulados (R$ 12,6 milhões), principalmente devido à maior receita líquida e ao menor total de despesas G&A.no período. O melhor resultado financeiro da companhia em 2009 versus 2008 contribuiu positivamente para o crescimento do lucro líquido, tanto na comparação de trimestres (R$ 8,2 milhões) quanto na comparação de 9 meses acumulados (R$ 15,9 milhões). Tal efeito deve-se principalmente ao maior saldo para aplicar e gerar receita financeira e à menor correção monetária sobre os financiamentos da Companhia em Tabela 7 R acional das Variações no Lucro Líquido (R$'mm) Lucro Líquido no 3T08 8,7 Lucro Líquido no 9M08 21,8 Receita Líquida (4,8) Receita Líquida 9,5 G&A (0,0) G&A 3,0 Outras Rec.Operacionais 0,0 Outras Rec.Operacionais 0,1 Variação no Resultado Operacional (EBITDA) (4,7) Variação no Resultado Operacional (EBITDA) 12,6 Depreciação e Amortização 0,7 Depreciação e Amortização 0,0 Resultado Financeiro 8,2 Resultado Financeiro 15,9 IR/CS 0,3 IR/CS (3,2) Variação em Outras Linhas do DRE 9,2 Variação em Outras Linhas do DRE 12,7 Lucro Líquido no 3T09 13,2 Lucro Líquido no 9M09 47,1 Se incluido o efeito dos eventos considerados não recorrentes no 3T09 e 9M09 (venda do investimento no Eldorado Business Tower, venda de 3 centros de distribuição, e provisão para pagamento de Juros sobre Capital Próprio) o Lucro Líquido e o LPA no 3T09 aumentam para R$ 68,0 milhões e R$ 1,1808/ação, respectivamente, e o Lucro Líquido e o LPA no 9M09 aumentam para R$ 121,8 milhões e R$ 2,1149/ação, respectivamente. 3 Despesas com o passivo bancário (R$ mil no 3T08, R$ mil no 9M08, R$ mil no 3T09 e R$ mil no 9M09) divididas pelo saldo médio do passivo bancário (média simples entre os saldos nas rubricas Empréstimos e Financiamentos do Balanço Patrimonial do final do período corrente e do período anterior). 9 de 18 páginas

10 FFO Funds From Operations: R$ 64 milhões e margem de 56% no 9M09 O FFO da São Carlos cresceu 25,9% no 3T09 em relação ao 3T08, para R$ 22,1 milhões ou R$ 0,3225/ação e margem de 56,6%, e cresceu 65,4% no 9M09 em relação ao 9M08, para R$ 63,8 milhões ou R$ 1,1075/ação e margem de 56,0%. Os eventos considerados não recorrentes em 2009 (venda do investimento no Eldorado Business Tower, venda de 3 centros de distribuição, e provisão para pagamento de Juros sobre Capital Próprio) já haviam sido excluidos na DRE Ajustada (vide a seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 3T09 e 9M09). Tabela 8 R$' Mil 3T09 3T08 2T09 3T08 2T09 Lucro Líquido ,9% -20,3% (+) Depreciação e Amortização ,2% -4,4% (=) FFO ,9% -16,2% Margem FFO 56,6% 39,3% 56,3% 17,3 bps 0,3 bps FFO/ação 0,3225 0,2562 0, ,9% -16,2% Tabela 9 R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 Lucro Líquido ,5% (+) Depreciação e Amortização ,0% (=) FFO ,4% Margem FFO 56,0% 36,9% 19,1 bps FFO/ação 1,1075 0, ,4% As margens FFO no 3T09 e 9M09 foram maiores do que no 3T08 e 9M08, respectivamente, principalmente devido ao melhor resultado financeiro da companhia nos períodos analisados. (vide seção Lucro Líquido deste relatório). Endividamento Líquido Tabela 10 Endividamento Líquido (R$'Mil) Set/09 Set/08 Jun/09 Set09 x Set08 Set09 x Jun09 Disponibilidades (AC) ( ) ( ) ( ) 309,9% 12,3% Contas a receber por venda de imóveis (AC) (17.769) (995) (1.923) 1685,1% 823,8% Empréstimos e financiamentos (PC) ,1% -1,4% Contas a pagar por compra de imóveis (PC) Empréstimos e financiamentos (ELP) ,6% -3,3% Endividamento Líquido ,2% -39,4% EBITDA anualizado Valor do portfolio Dívida Líquida / EBITDA 1,1 x 3,4 x 1,8 x Dív.Líq. / Valor Portfolio 8,5% 27,3% 14,3% OBS: A linha Disponibilidades da tabela apresenta a soma dos valores apresentados nas rubricas Disponibilidades e Títulos e Valores Mobiliários do Balanço Patrimonial consolidado; Em Setembro/2008, a linha Disponibilidades inclui R$ 8,5 milhões referente à transação de compra do imóvel GlobalTech Campinas; Em Junho/2009 e Setembro/2009, a linha EBITDA anualizado considera o EBITDA do 3T09 multiplicado por 4; os valores apresentados em Valor do Portfólio foram calculados pela consultoria CB Richard Ellis, à exceção do valor apresentado para Junho/2009, que foi estimado pela Companhia. O endividamento líquido da São Carlos caiu de R$ 472,8 milhões em Setembro/2008 para R$ 201,3 milhões em Junho/2009 e para R$ 121,9 milhões em Setembro/2009, devido principalmente: (a) à venda do 10 de 18 páginas

11 investimento no edifício de escritórios Eldorado Business Tower, em Maio/2009 e de 3 centros de distribuição em Julho/2009; (b) à aquisição de meio andar no edifício de escritórios Mykonos, em Novembro/2008, ampliação de 2 centros de distribuição em Dezembro/2008 e aquisição do edifício Venezuela 43 em Setembro/2009; (c) ao pagamento de dividendos e juros sobre capital próprio em 2009; e (d) geração operacional e financeira de caixa, nas operações normais da Companhia. Apresentamos abaixo os financiamentos em aberto da São Carlos, no final do exercício: Tabela 11 Racional do Financiamento Data Início Prazo (anos) Juros Saldo em 30/09/09 Saldo em 30/06/09 Saldo em 30/09/08 1) Aquisição Itaim Center 21/12/06 14 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 2) Aquisição Rio Negro 1 22/11/06 14 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 3) Aquisição Spop II e X 28/12/06 15 IGP-M + 10,89% aa R$ mil R$ mil R$ mil 4) Aquisição Top Center 30/11/04 10 IGP-M + 8,60% aa R$ mil R$ mil R$ mil 5) Aquisição Citibank 30/11/05 10 IGP-M + 10,30% aa R$ mil R$ mil R$ mil 6) Aquisição CEB 24/11/07 15 CDI + 1,80% aa R$ mil R$ mil R$ mil 7) Aquisição Borges Lagoa 11/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 8) Aquisição Rio Negro 2 20/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 9) Aquisição BST&Logistic 16/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 10) Aquisição Mykonos 3/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 11) Aquisição Corporate Plaza 28/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 12) Aquisição Carl Fischer 5/9/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 13) Aquisição Eldorado 1 12/11/07 15 TR + 9,90% aa R$ mil R$ mil R$ mil 14) Aquisição Eldorado 2 23/11/07 15 TR + 9,95% aa R$ mil R$ mil R$ mil 15) Aquisição Visconde O.P. 28/3/08 15 TR + 9,90% aa R$ mil R$ mil R$ mil 16) Aquisição CE Guaíba 27/2/08 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 17) Aquisição Ipiranga SP 27/3/08 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 18) Construção Rio Negro (torre D) 16/9/08 15 TR + 10,50% aa R$ mil R$ mil R$ mil 19) Aquisição 60% GlobalTech 18/10/08 15 TR + 10,20% aa R$ mil R$ mil - TOTAL R$ mil R$ mil R$ mil Analisando-se o custo do passivo bancário base final de Setembro/2009, cerca de 75,1%, em termos de valor, era atrelado à variação da TR (taxa referencial), com um cupom médio de 9,93%; 20,3% era atrelado à variação do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), com um cupom médio de 9,72%; e 4,6% era atrelado à variação do CDI (certificado de depósito interbancário), com um cupom médio de 1,80%. O tempo médio para vencimento dos contratos de financiamento passou de 12,7 anos em Setembro/2008 para 12,1 anos em Junho/2009 e para 11,8 anos em Setembro/2009. As garantias dos financiamentos normalmente são: a hipoteca ou a alienação fiduciária do imóvel adquirido, os recebíveis de locação de áreas no imóvel adquirido e a garantia da São Carlos controladora. A São Carlos trabalha atualmente com uma situação financeira extremamente confortável. Chegamos ao final de Setembro/2009 com R$ 421,0 milhões em caixa e um endividamento com custo controlado e perfil de longo prazo. Não temos qualquer exposição à variação cambial nem a instrumentos derivativos. Capital Social e Ações em Tesouraria O Capital Social da São Carlos era representado por ações ordinárias ao final de Setembro/2008 e por ações ordinárias ao final de Setembro/2009. A Companhia tinha ações ordinárias ao final de Setembro/2008 e ações ordinárias em tesouraria ao final de Setembro/2009. A variação na quantidade de ações deve-se ao cancelamento de ações ordinárias da tesouraria da empresa, sem redução do capital social, conforme foi deliberado na Assembléia Geral Extraordinária (AGE) de 14/Outubro/2008. O programa de recompra de ações autorizado na RCA de 10/Novembro/2008 foi encerrado, devido ao término do prazo. A empresa não adquiriu ações de sua emissão no 9M de 18 páginas

12 Glossário EBITDA FFO (Funds from Operations) NOI (Net Operating Income) NAV (Net Asset Value) Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos do resultado financeiro, resultado não operacional, imposto de renda, contribuição social sobre o lucro, depreciação e amortização. O EBITDA por nós calculado pode não ser comparável ao EBITDA calculado por outras companhias. Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extrardinários contabilizados no período, se houverem. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras companhias. Receita líquida somente com o aluguel de imóveis menos as despesas alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. O NOI por nós calculado pode não ser comparável ao NOI calculado por outras companhias. Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias. Contatos Relações com Investidores Marc Grossmann dri@scsa.com.br Website: Tel.: Fax: Teleconferência de Resultados 3T09 Data: Segunda-Feira, 16 de Novembro de 2009 > Em Português 11:00am (horário de Brasília) 8:00am (horário Nova York) Tel: +55 (11) Replay: +55 (11) Código: São Carlos > Em Inglês 12:00pm (horário de Brasília) 9:00am (horário Nova York) Tel: +1 (973) Replay: +1 (706) Código: As estimativas e declarações futuras constantes do presente documento têm por embasamento, em grande parte, as nossas expectativas atuais e as estimativas sobre eventos futuros e tendências que afetam ou podem potencialmente vir a afetar os nossos negócios, o nosso setor de atuação, a nossa situação financeira, os nossos resultados operacionais e prospectivos. Estas estimativas e declarações estão sujeitas a diversos riscos, incertezas e suposições e são feitas com base nas informações de que atualmente dispomos. As palavras acredita, pode, poderá, estima, continua, antecipa, pretende, espera e expressões similares têm por objetivo identificar estimativas. Tais estimativas referem-se apenas à data em que foram expressas, sendo que a São Carlos não tem a obrigação de atualizar ou rever quaisquer dessas estimativas em razão da ocorrência de nova informação, de eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro, sendo que os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste documento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e o desempenho da São Carlos podem diferir substancialmente daqueles previstos nas estimativas da São Carlos. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nessas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento. 12 de 18 páginas

13 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL BR GAAP Revisado DRE (R$'Mil) 3T09 % 3T08 % 2T09 % 3T08 2T09 Receita Bruta ,5% ,0% ,2% 256,4% -56,6% Locação de Imóveis ,0% ,0% ,1% -12,2% -7,6% Venda de Imóveis ,5% - 0,0% ,2% -63,0% PIS/Cofins (2.143) -1,5% (2. 243) -6,0% (13.313) -4,2% -4,5% -83,9% Receita Líquida ,0% ,0% ,0% 271,9% -55,5% Custo dos Produtos Vendidos (42.562) -30,4% (6. 095) -16,2% ( ) -78,7% 598,3% -82,8% Depreciação (5.415) -3,9% (6. 095) -16,2% (5.666) -1,8% -11,2% -4,4% Custo de Imóveis Vendidos (37.147) -26,6% - 0,0% ( ) -76,9% -84,6% Lucro Bruto ,6% ,8% ,3% 208,8% 45,3% (Despesas) Receitas Operacionais (10.103) -7,2% (5. 084) -13,5% (8.957) -2,9% 98,7% 12,8% Gerais e administrativas (9.563) -6,8% (4. 746) -12,6% (8.496) -2,7% 101,5% 12,6% Honorários da Administração (690) -0,5% (464) -1,2% (696) -0,2% 48,8% -0,7% Outras receitas operacionais, líquidas 150 0,1% 126 0,3% 235 0,1% 19,4% -35,8% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,3% ,3% ,5% 230,0% 50,3% Resultado Financeiro Líquido (24.808) -17,7% ( ) -40,0% (8.458) -2,7% 65,0% 193,3% Receitas Financeiras ,6% ,4% ,8% 134,9% 62,2% Despesas Financeiras (34.034) -24,3% ( ) -50,4% (14.145) -4,5% 79,5% 140,6% Lucro Antes do IR e CSLL ,6% ,3% ,8% 447,9% 25,9% Imposto de Renda e Contribuição Social (12.333) -8,8% (2. 716) -7,2% (13.144) -4,2% 354,1% -6,2% IR / CSLL Corrente (12.343) -8,8% (2. 704) -7,2% (13.297) -4,2% 356,5% -7,2% IR / CSLL Diferido 10 0,0% (12) 0,0% 153 0,0% -93,7% Reversão de JCP ,9% - 0,0% - 0,0% Lucro Líquido do Exercício ,6% ,0% ,6% 685,0% 86,9% OBS1: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e revisadas. OBS2: As diferenças entre esta demonstração de resultados do 3T08 e aquela apresentada no Relatório de Resultados do 3T08 e Informações Financeiras Suplementares referem-se integralmente aos ajustes determinados na Lei no /07 e nos pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC Comitê de Pronunciamentos Contábeis e regulamentados pela CVM Comissão de Valores Mobiliários. 13 de 18 páginas

14 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO: ACUMULADO DOS 9 PRIMEIROS MESES DO ANO BR GAAP Revisado DRE (R$'Mil) 9M09 % 9M08 % 9M09 vs 9M08 Receita Bruta ,6% ,1% 363,1% Locação de Imóveis ,6% ,1% 5,6% Venda de Imóveis ,0% - 0,0% PIS/Cofins ( ) -3,6% (6.378) -6,1% 181,5% Receita Líquida ,0% ,0% 374,2% Custo dos Produtos Vendidos ( ) -59,6% (16.720) -16,0% 1666,5% Depreciação ( ) -3,4% (16.720) -16,0% 0,0% Custo de Imóveis Vendidos ( ) -56,2% - 0,0% Lucro Bruto ,4% ,0% 128,2% (Despesas) Receitas Operacionais ( ) -4,8% (17.361) -16,6% 37,5% Gerais e administrativas ( ) -4,5% (16.399) -15,7% 35,4% Honorários da Administração (2. 093) -0,4% (1.337) -1,3% 56,5% Outras receitas operacionais, líquidas 425 0,1% 375 0,4% 13,4% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,6% ,4% 150,5% Resultado Financeiro Líquido ( ) -8,8% (41.659) -39,8% 5,1% Receitas Financeiras ,7% ,0% 26,0% Despesas Financeiras ( ) -12,6% (56.302) -53,9% 10,5% Lucro Antes do IR e CSLL ,8% ,5% 360,8% Imposto de Renda e Contribuição Social ( ) -5,8% (6.955) -6,7% 315,3% IR / CSLL Corrente ( ) -5,9% (6.798) -6,5% 327,3% IR / CSLL Diferido 166 0,0% (157) -0,2% Reversão de JCP ,6% - 0,0% Lucro Líquido do Exercício ,6% ,9% 457,7% OBS1: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e revisadas. OBS2: As diferenças entre esta demonstração de resultados do 9M08 e aquela apresentada no Relatório de Resultados do 3T08 e Informações Financeiras Suplementares referem-se integralmente aos ajustes determinados na Lei no /07 e nos pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC Comitê de Pronunciamentos Contábeis e regulamentados pela CVM Comissão de Valores Mobiliários. 14 de 18 páginas

15 BALANÇO PATRIMONIAL CONSOLIDADO BR GAAP Revisado Balanço Patrimonial Consolidado (R$'Mil) Set/09 Set/08 Jun/09 Set09 x Set08 Set09 x Jun09 Ativo Circulante ,0% 19,0% Disponibilidades ,5% -62,8% Títulos e Valores Mobiliários ,9% 12,7% Contas a receber por venda de imóveis ,1% 823,8% Outras contas a receber ,1% -7,0% Impostos a recuperar ,4% 1230,4% Outros créditos ,5% 5,7% Ativo Realizável a Longo Prazo Contas a receber Outros créditos Ativo Permanente ,6% -4,5% Investimentos em controladas e coligadas Imobilizado ,7% -4,5% Intangível ,7% -4,4% TOTAL DO ATIVO ,1% 2,6% Passivo Circulante ,3% -3,0% Empréstimos e financiamentos ,1% -1,4% Salários e encargos sociais ,9% -17,3% Impostos ,1% 0,0% Dividendos ,0% -7,9% Contas a pagar por compra de imóveis Outras contas a pagar ,9% -23,7% Passivo Exigível a Longo Prazo ,1% -3,2% Empréstimos e financiamentos ,6% -3,3% Provisão para contingências ,6% 1,3% Outras contas a pagar Patrimônio líquido ,7% 9,1% Capital social ,0% 0,0% Reserva de capital ,8% 8,5% Ações em tesouraria (24.789) (40.039) (24.789) -38,1% 0,0% Reserva de lucros ,3% -37,5% Lucro do Período ,7% 126,4% TOTAL DO PASSIVO E PATR. LÍQUIDO ,1% 2,6% Dívida Líquida (*) ( ) ( ) ( ) -74,2% -39,4% Dívida Líquida / EBITDA (**) 1,1 x 3,4 x 1,8 x (*) Consideramos no cálculo os saldos de Disponibilidades, Títulos e Valores Mobiliários, Contas a Receber por Venda de Imóveis, Empréstimos e Financiamentos e Contas a Pagar por Compra de Imóveis. (**) Consideramos o EBITDA dos próximos 12 meses; no caso de Jun/09 e Set/09, consideramos quatro vezes o EBITDA do 3T09 OBS: Os balanços patrimoniais aqui apresentados são consolidados e revisados. 15 de 18 páginas

16 AJUSTES À DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO Conciliação entre BR GAAP e DRE Ajustado No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais de 2009 com as de 2008, a empresa apresenta neste release uma análise de informações do 3T09 e 9M09 AJUSTADAS. Estas informações AJUSTADAS foram calculadas a partir dos demonstrativos de resultado elaborados de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP) e revisados pela auditoria independente, e alteradas para excluir os efeitos de três eventos: (a) a venda do investimento no edifício de escritórios Eldorado Business Tower em Maio/2009; (b) a venda de 3 centros de distribuição em Julho/2009; e (c) a provisão em Julho/2009 para pagamento de JCP - Juros sobre Capital Próprio. DRE (R$'Mil) 3T09 9M09 Provisão JCP (3T09) Venda 3 CDs (3T09) Venda Eldorado (2T09) 3T09 Ajustado 9M09 Ajustado Receita Bruta ( ) ( ) Locação de Imóveis Venda de Imóveis ( ) ( ) - - Serviços PIS/Cofins (2.143) (17.955) (2.143) (7.547) Receita Líquida ( ) ( ) Custo dos Produtos Vendidos (42.562) ( ) (5.415) (16.716) Depreciação (5.415) (16.716) (5.415) (16.716) Custo dos Imóveis Vendidos (37.147) ( ) Lucro Bruto (69.852) (33.239) (Despesas) Receitas Operacionais (10.103) (23.870) (5.066) (14.267) Gerais e Administrativas (9.563) (22.202) (4.526) (12.599) Honorários da Administração (690) (2.093) (690) (2.093) Outras Rec. Operacionais, Líq Lucro Operacional (64.815) (28.673) Resultado Financeiro Líquido (24.808) (43.783) (6.808) (25.783) Receita Financeira Despesa Financeira (34.034) (62.229) (16.034) (44.229) Lucro Antes do IR e CSLL (64.815) (28.673) Impostos Sobre Lucro (12.333) (28.885) (4.284) (2.380) (10.149) IR / CSLL Corrente (12.343) (29.051) (4.284) (2.389) (10.179) IR / CSLL Diferido (137) Reversão de JCP (18.000) - - Lucro Líquido do Exercício (4.284) (50.578) (19.890) de 18 páginas

17 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL Ajustado DRE (R$'Mil) 3T09 % 3T08 % 2T09 % 3T08 2T09 Receita Bruta ,5% ,0% ,4% -12,2% -17,3% Locação de Imóveis ,5% ,0% ,4% -12,2% -17,3% PIS/Cofins (2.143) -6,5% (2.243) -6,0% (2.905) -7,4% -4,5% -26,2% Receita Líquida ,0% ,0% ,0% -12,7% -16,6% Custo dos Produtos Vendidos (5.415) -16,5% (6.095) -16,2% (5.666) -14,4% -11,2% -4,4% Lucro Bruto ,5% ,8% ,6% -13,0% -18,7% (Despesas) Receitas Operacionais (5.066) -15,4% (5.084) -13,5% (4.391) -11,1% -0,4% 15,4% Gerais e administrativas (4.526) -13,8% (4.746) -12,6% (3.930) -10,0% -4,6% 15,2% Honorários da Administração (690) -2,1% (464) -1,2% (696) -1,8% 48,8% -0,7% Outras receitas operacionais, líquidas 150 0,5% 126 0,3% 235 0,6% 19,4% -35,8% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,1% ,3% ,5% -15,4% -23,8% Resultado Financeiro Líquido (6.808) -20,7% (15.035) -40,0% (8.458) -21,5% -54,7% -19,5% Receitas Financeiras ,1% ,4% ,4% 134,9% 62,2% Despesas Financeiras (16.034) -48,8% (18.962) -50,4% (14.145) -35,9% -15,4% 13,4% Lucro Antes do IR e CSLL ,3% ,3% ,0% 36,6% -25,5% Imposto de Renda e Contribuição Social (2.380) -7,2% (2.716) -7,2% (4.361) -11,1% -12,4% -45,4% IR / CSLL Corrente (2.389) -7,3% (2.704) -7,2% (4.378) -11,1% -11,6% -45,4% IR / CSLL Diferido 10 0,0% (12) 0,0% 17 0,0% -41,9% Lucro Líquido do Exercício ,1% ,0% ,9% 51,9% -20,3% EBITDA R$' Mil 3T09 3T08 2T 09 3T08 2T09 (+) Receita Líquida ,7% -16,6% (+) Despesas G&A (5.217) (5. 210) (4.626) 0,1% 12,8% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas ,4% -35,8% (=) EBITDA Ajustado ,6% -20,7% Margem EBITDA Ajustada 84,6% 86,5% 88,9% -1,9 bps -4,3 bps FFO R$' Mil 3T09 3T08 2T 09 3T08 2T09 Lucro Líquido ,9% -20,3% (+) Depreciação e Amortização ,2% -4,4% (=) FFO ,9% -16,2% Margem FFO 56,6% 39,3% 56,3% 17,3 bps 0,3 bps FFO/ação 0,3225 0,2562 0, ,9% -16,2% OBS: Demonstrativo não revisado. Vide a seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 3T09 e 9M de 18 páginas

18 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO: ACUMULADO DOS 9 PRIMEIROS MESES DO ANO Ajustado DRE (R$'Mil) 9M09 % 9M08 % 9M09 vs 9M08 Receita Bruta ,6% ,1% 9,6% Locação de Imóveis ,6% ,1% 9,6% PIS/Cofins (7. 547) -6,6% (6.378) -6,1% 18,3% Receita Líquida ,0% ,0% 9,0% Custo dos Produtos Vendidos ( ) -14,7% (16.720) -16,0% 0,0% Lucro Bruto ,3% ,0% 10,8% (Despesas) Receitas Operacionais ( ) -12,5% (17.361) -16,6% -17,8% Gerais e administrativas ( ) -11,1% (16.399) -15,7% -23,2% Honorários da Administração (2. 093) -1,8% (1.337) -1,3% 56,5% Outras receitas operacionais, líquidas 425 0,4% 375 0,4% 13,4% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,8% ,4% 17,8% Resultado Financeiro Líquido ( ) -22,6% (41.659) -39,8% -38,1% Receitas Financeiras ,2% ,0% 26,0% Despesas Financeiras ( ) -38,8% (56.302) -53,9% -21,4% Lucro Antes do IR e CSLL ,2% ,5% 98,7% Imposto de Renda e Contribuição Social ( ) -8,9% (6.955) -6,7% 45,9% IR / CSLL Corrente ( ) -8,9% (6.798) -6,5% 49,7% IR / CSLL Diferido 29 0,0% (157) -0,2% Lucro Líquido do Exercício ,3% ,9% 115,5% EBITDA R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 (+) Receita Líquida ,0% (+) Despesas G&A (14.692) (17.736) -17,2% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas ,4% (=) EBITDA Ajustado ,4% Margem EBITDA Ajustada 87,5% 83,4% 4,1 bps FFO R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 Lucro Líquido ,5% (+) Depreciação e Amortização ,0% (=) FFO ,4% Margem FFO 56,0% 36,9% 19,1 bps FFO/ação 1,1075 0, ,4% OBS: Demonstrativo não revisado. Vide a seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 3T09 e 9M de 18 páginas