São Carlos Reporta Forte Crescimento no 4T08: Receita Líquida +51%, EBITDA +76% e Lucro Líquido +219%

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2 São Carlos Reporta Forte Crescimento no 4T08: Receita Líquida +51%, EBITDA +76% e Lucro Líquido +219% São Paulo, Brasil - 19 de março de 2009 A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (Bovespa: SCAR3) anuncia hoje seus resultados do quarto trimestre e ano de No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais do quarto trimestre de 2008 (4T08) e ano de 2008 (12M08) com as do quarto trimestre de 2007 (4T07) e ano de 2007 (12M07), a empresa apresenta neste release uma análise de informações ajustadas. Estas informações foram calculadas a partir de demonstrativos de resultado elaborados de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP), ajustados para excluir os itens não recorrentes de 2007 e os efeitos das recentes alterações requeridas pela Lei n o /07, e recentes pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC, de 2007 e Destaques Operacionais e Financeiros do 4T08 Elaborado com base nos demonstrativos financeiros AJUSTADOS A Receita Líquida aumentou 50,5% em relação ao 4T07, alcançando o montante de R$ 44,9 milhões, e aumentou 43,2% em relação ao 12M07, alcançando o montante de R$ 144,6 milhões, principalmente em função do aluguel dos imóveis adquiridos nos últimos 12 meses e do Eldorado Business Tower. O EBITDA Ajustado 1 cresceu 76,2% em relação ao 4T07, alcançando o montante de R$ 38,6 milhões ou 86,0% da Receita Líquida (vs. 73,5% no 4T07), e cresceu 49,7% em relação ao 12M07, alcançando o montante de R$ 122,4 milhões ou 84,7% da Receita Líquida (vs. 81,0% no 12M07). O FFO Funds from Operations Ajustado 1 atingiu R$ 18,9 milhões no 4T08, equivalente a uma margem de 42,1% e uma alta de 121,5% sobre o 4T07, e atingiu R$ 54,2 milhões no 12M08, equivalente a uma margem de 37,5% e uma alta de 6,0% sobre o 12M07. O FFO por Ação, Ajustado foi de R$ 0,3280/ação no 4T08, portanto 136,5% maior do que no 4T07 (R$ 0,1387/ação), e foi de R$ 0,9416/ação no 12M08, portanto 13,2% maior do que no 12M07 (R$ 0,8321/ação). O NOI Net Operating Income 1 cresceu 59,3% em relação ao 4T07, alcançando o montante de R$ 43,8 milhões ou 97,6% da Receita Líquida (vs. 92,2% no 4T07), e cresceu 43,8% em relação ao 12M07, alcançando o montante de R$ 137,4 milhões ou 95,0% da Receita Líquida (vs. 94,6% no 12M07). O Lucro Líquido foi de R$ 12,5 milhões no 4T08, portanto 219,2% maior do que no 4T07 (R$ 3,9 milhões), e foi de R$ 31,2 milhões no 12M08, portanto 12,1% menor do que no 12M07 (R$ 35,5 milhões). A queda na comparação dos 12 meses se deve principalmente ao resultado financeiro menor, devido ao menor saldo médio de aplicações e maior nível de endividamento. O Lucro Líquido por Ação (LPA) foi de R$ 0,2177/ação no 4T08, portanto 240,8% maior do que no 4T07 (R$ 0,0639/ação), e foi de R$ 0,5411/ação no 12M08, portanto 6,1% menor do que no 12M07 (R$ 0,5764/ação). Valor estimado do portfólio de imóveis cresceu 16,9% entre Dezembro de 2007 e Dezembro de 2008, passando de R$ 1.509,8 milhões para R$ 1.764,9 milhões. Este aumento de valor decorre: (a) das aquisições de imóveis executadas nos últimos 12 meses (R$ 101,6 milhões: contabilizados a valor de aquisição) e (b) da apreciação no valor do portfólio de imóveis até setembro de 2008, de acordo com a avaliação da CB Richard Ellis (R$ 153,5 milhões). A Taxa Média de Vacância da carteira de imóveis ao final de Dezembro/2008 era de 3,1%, portanto muito próximo da taxa média de vacância de 2,8% ao final de Dezembro/2007 e de 2,8% ao final de setembro/2008, evidenciando a expertise da empresa na gestão do seu portfólio. A São Carlos encerrou o 4T08 com dívida líquida de R$ 487,8 milhões, versus R$ 472,8 milhões no 3T08, o que reflete principalmente o reinvestimento nos centros de distribuição Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 22,5 milhões), entre outros pontos. 1 Vide a definição de EBITDA, FFO e NOI na seção Glossário deste relatório 2 de 21 páginas

3 Indicadores Financeiros e Operacionais AJUSTADOS 4T08 4T07 3T08 4T07 3T08 12M08 12M07 12M08 vs 12M07 Valor do portfolio (R$' mil) (a) ,9% 1,9% ,9% Taxa de vacância (b) 3,1% 2,8% 2,8% 0,3 pp 0,3 pp 3,1% 2,8% 0,3 pp Receita Líquida (R$' mil) ,5% 20,6% ,2% EBITDA Ajustado (R$' mil) ,2% 18,3% ,7% Margem EBITDA Ajustada (%) 86,0% 73,5% 87,7% 12,5 pp -1,7 pp 84,7% 81,0% 3,7 pp FFO Ajustado (R$' mil) ,5% 26,7% ,0% Margem FFO Ajustada (%) 42,1% 28,6% 40,0% 13,5 pp 2,0 pp 37,5% 50,7% -13,2 pp FFO por Ação, Ajustado (R$) 0,3280 0,1387 0, ,5% 26,7% 0,9416 0, ,2% NOI (R$' mil) ,3% 21,0% ,8% Margem NOI (%) 97,6% 92,2% 97,2% 5,3 pp 0,4 pp 95,0% 94,6% 0,4 pp Despesas Financeiras, Líquidas (R$' mil) ,7% 9,7% ,6% Lucro Líquido (R$' mil) ,2% 42,3% ,1% Margem Líquida (%) 27,9% 13,2% 23,7% 14,8 pp 4,3 pp 21,6% 35,1% -13,6 pp Total de Ações ON, ex-tesouraria ('Mil) ,3% 0,0% ,3% Lucro Líquido por Ação (R$) 0,2177 0,0639 0, ,8% 42,3% 0,5411 0,5764-6,1% Dívida Líquida/(Caixa Líquido) (R$' mil) ,7% 3,2% ,7% Dív.Líq./EBITDA Ajustado Anualizado (c) 3,2 x 2,7 x 3,1 x 3,2 x 2,7 x Dív.Líq./Valor Portfolio 27,6% 21,7% 27,3% 5,9 pp 0,3 pp 27,6% 21,7% 5,9 pp EBITDA Ajustado/Despesas Financeiras, Líq. 2,3 x 1,6 x 2,2 x 2,1 x 3,4 x (a) 4T07: Valor de mercado igual ao calculado pela CBRE em set/07; 3T08: Valor de mercado igual ao calculado pela CBRE em set/08; 4T08: Estimado com base na soma do valor da carteira calculado pela CBRE em set/08 e do montante total investido em novos imóveis no 4T08; (b) Percentual calculado em termos de ABL - Área Bruta Locável dos imóveis, ao final do período; (c) 4T07: considera o EBITDA ajustado dos próximos 12 meses; 3T08 e 4T08: considera o EBITDA ajustado do 4T08 multiplicado por quatro. Impactos da Lei n o /07 no Demonstrativo de Resultados Conforme determinado na Lei n o /07 e nos recentes pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC, nós implementamos os acertos nas nossas demonstrações financeiras e notas explicativas dos exercícios de 2008 e Em nossa companhia, os principais efeitos no demonstrativo de resultados foram: (a) Linearização das receitas de locação, desconsiderando eventuais carências e descontos de aluguel; (b) Lançamento de Impostos diferidos (PIS/Cofins e IR/CSLL), em função da linearização das receitas de locação; e (c) Contabilização das despesas com o plano de opções de ações. Para fins de comparabilidade, estamos excluindo estes efeitos da análise de informações neste release, de forma a termos um Resultado Ajustado 2008 comparável ao Resultado Ajustado 2007 (para mais informações vide seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste release) Comentários da Administração É com grande satisfação que apresentamos, novamente, um crescimento muito bom da São Carlos neste trimestre, inclusive em relação ao 3T08, e no ano de O significativo aumento da receita líquida, aliado ao maior controle das despesas em 2008, levaram o resultado operacional da empresa (EBITDA) a crescer 76% entre o 4T07 e o 4T08 e 50% entre 2007 e A margem EBITDA de 85% em 2008, talvez esteja entre as maiores margens de rentabilidade apresentadas por empresas do setor ao longo do ano. Conseguimos novamente apresentar uma margem NOI ao redor de 95%, como resultado principalmente do nosso trabalho de manter baixa a taxa média de vacância no portfólio. O lucro líquido ajustado cresceu significativos 219% entre o 4T07 e o 4T08; a queda de 12% na comparação de 2007 com 2008 deve-se principalmente à inflação da economia, que acabou aumentando as despesas financeiras no período. Ainda assim, apresentamos um crescimento no FFO de 122% entre o 4T07 e o 4T08 e de 6% entre 2007 e Isto evidencia o sucesso do nosso modelo de negócios ao buscar oportunidades com boa rentabilidade e risco controlado, o que se traduz em receitas e margens de rentabilidade crescentes. No 4T08 a São Carlos adquiriu mais meio andar no edifício de escritórios Mykonos e investiu na ampliação dos centros de distribuição Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ, totalizando um investimento de R$ 23,8 milhões no trimestre. No ano de 2008 a empresa investiu R$ 101,6 milhões em novos imóveis, além de R$ 12,6 milhões nas obras de construção da torre D do Centro Administrativo Rio Negro (R$ 5,1 milhões só no 4T08). Este projeto de construção da torre D demandará investimento total de 3 de 21 páginas

4 aproximandamente R$ 36 milhões, e prevê disponibilidade de aproximadamente 10 mil m 2 de ABL própria. Este é o único desenvolvimento que temos em andamento na São Carlos, e o financiamento está 100% garantido. Em 2008 o imóvel Eldorado Business Tower contribuiu com aproximadamente R$ 19,7 milhões na receita bruta com aluguéis da empresa (R$ 7,7 milhões no 4T08). Passado o período de carência negociado com alguns locatários, em uma base anualizada, o aluguel da nossa área no Eldorado poderá gerar receita de mais de R$31 milhões. A demanda por espaço em prédios de escritório classe A com grandes lajes se mantém, apesar da forte crise de crédito que impacta negativamente os mercados financeiros nacional e internacional, enquanto a oferta deste tipo de imóvel continua limitada em São Paulo e Rio de Janeiro. Sendo assim, a absorção líquida de imóveis comerciais classe A nestes dois mercados continua positiva e a vacância média continua muito baixa. Não obstante, a São Carlos continua trabalhando com clientes de primeira linha e presentes em diversos setores da economia, reduzindo o risco de inadimplência e vacância. Nós reafirmamos o nosso compromisso de somente adquirir imóveis que gerem boa rentabilidade para a empresa e seus acionistas. Desde a Oferta Pública de Ações nós trabalhamos com foco total e agressividade para a aquisição de imóveis comerciais: em 2006 nós adquirimos R$ 290 milhões em novos imóveis, em 2007 adquirimos R$ 250 milhões e em 2008 adquirimos R$ 102 milhões, sempre buscando comprar de modo alavancado. No entanto, a atual crise financeira internacional já tem impactado o mercado imobiliário brasileiro principamente com restrições ao crédito que passa a ter custo maior e prazo menor. Este cenário adverso sugere mais conservadorismo e rigidez nos critérios para adquirir um imóvel, e nós continuamos atuando desta forma. Acreditamos que oportunidades de negócio poderão surgir, e neste sentido nós já estamos preparados para avaliar os imóveis neste novo ambiente de mercado, sem abrir mão dos nossos critérios seletivos de aquisições. O conservadorismo e critério que temos adotado para adquirir imóveis comerciais e para locá-los para grandes empresas se reflete hoje em uma maior tranquilidade da São Carlos para enfrentar este momento adverso de mercado. Continuamos a atuar com uma estrutura bastante enxuta e focada, permitindo que a empresa expanda suas margens de EBITDA consistentemente, e portanto sua geração de caixa. Várias oportunidades já foram analisadas e/ou estão em processo de análise pela nossa equipe. Continuamos muito otimistas com o potencial de crescimento futuro, e vamos continuar fechando apenas aquelas aquisições que garantam bons retornos aos nossos acionistas. A São Carlos trabalha atualmente com uma situação financeira confortável. Chegamos ao final de Dezembro com R$ 103 milhões em caixa e um endividamento com custo controlado e perfil de longo prazo. Não temos qualquer exposição à variação cambial nem a instrumentos derivativos. A empresa tem gerado organicamente caixa mais do que suficiente para cobrir suas despesas operacionais e financeiras, incluindo amortização do principal de financiamentos, com tranquilidade portanto não temos necessidade de financiar o capital de giro. Se eventualmente precisarmos de recursos para fazer investimentos, podemos inclusive vender imóveis que já atingiram seu máximo potencial de renda, entre outras opções de captação de recursos. Ao final de Dezembro o valor de mercado da São Carlos (MarketCap) era de aproximadamente R$ 0,6 bilhão, portanto um montante pouco superior ao patrimônio líquido da empresa e aproximadamente 48% do NAV Net Asset Value. Entendemos que o preço da ação não reflete as perspectivas de crescimento da companhia, o valor dos seus ativos, nem seus sólidos fundamentos. Valor de Mercado do Portfólio: R$ 1.764,9 milhões, + 16,9% YoY O valor do portfólio de imóveis da São Carlos é ESTIMADO em R$ 1.764,9 milhões ao final de Dezembro/2008, portanto 16,9% maior do que o valor estimado em dezembro/2007 (R$ 1.509,8 milhões). Este montante foi calculado com base no valor de mercado do portfólio ao final de setembro/2008 (R$ 1.732,3 milhões, conforme a consultoria CB Richard Ellis) mais o valor de mercado do reinvestimento nos centros de distribuição Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 31,3 milhões, conforme calculado pela consultoria CB Richard Ellis) e o valor de aquisição de meio andar no edifício de escritórios Mykonos (R$ 1,3 milhão), no 4T08. A ABL Área Bruta Locável própria total da carteira aumentou 10,5% entre Dezembro/2007 e Dezembro/2008, passando de m 2 para m 2. 4 de 21 páginas

5 Em 18/Novembro/2008 a São Carlos adquiriu da Apostel & Co. Investimentos Corporativos e Assessoria Ltda., através de uma de suas empresas controladas, o conjunto 51 do edifício Mykonos, localizado em São Paulo /SP, com 290 m 2 de ABL Área Bruta Locável. O preço definido para esta transação, R$ 1,25 milhão, foi integralmente pago na data da assinatura da Escritura, com recursos próprios. A São Carlos já havia comprado em Agosto/ 2007, sete andares e meio, ou 50,0% da ABL, do edifício Mykonos (1º, 2º, 3º, 12º, 13º, 14º, 15º andares e metade do 4º andar). Com o conjunto 51, a São Carlos passou a deter m 2 ou 53,4% da ABL total deste edifício de escritórios classe A, e portanto o controle de sua gestão. A São Carlos celebrou em 1/Dezembro/2008 com a Lojas Americanas (LASA) um Termo de Ressarcimento de Despesas com Obras, através do qual ressarce a Lasa pelos investimentos feitos na ampliação dos centros de distribuição (CDs) Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ de sua propriedade. A Lasa é a única locatária destes CDs desde Fevereiro/1999 e, com o consentimento e aprovação da São Carlos, investiu nestes CDs ao longo de 2008 cerca de R$ 22,5 milhões em obras de ampliação, no sentido de aumentar a área útil e adequá-los à logística otimizada de suas operações. Estas obras já foram concluídas, e o montante foi integralmente reembolsado à Lasa, com o uso de recursos próprios da São Carlos, em 5/Dezembro/2008. O centro de distribuição Recife/PE foi aumentado em m 2 e passa a ter o total de m 2 de área locável; e o centro de distribuição Nova Iguaçu/RJ foi aumentado em m 2 e passa a ter o total de m 2 de área locável. Em 1/Novembro/2008, São Carlos e Lasa assinaram aditivos aos contratos de locação destes CDs, prorrogando o prazo de locação por mais 10 anos a partir daquela data e aumentando os valores de aluguel, de modo a refletir a nova condição das propriedades após o investimento acima mencionado, entre outros pontos. Taxa de Vacância: 3,1% ao final de Dezembro/2008 A taxa de vacância média da carteira de imóveis da São Carlos, em termos de ABL, foi de 2,8% ao final de Dezembro/2007, 2,8% ao final de Setembro/2008 e 3,1% ao final de Dezembro/2008: Tabela 1 Vacância sobre Área Bruta Locável Grupos de Imóveis Dez/07 Set/08 Dez/08 Centros de Distribuição Lojas de Rua e Shoppings 0,7% 0,6% 0,6% Escritórios Classe A 1,2% 1,7% 1,9% Escritórios Classe AAA Multiuso 0,3% 0,0% 0,2% Não Operacional 0,5% 0,5% 0,4% TOTAL 2,8% 2,8% 3,1% OBS: A ABL própria no Eldorado Business Tower ( m 2 ) não foi considerada em Dez/07 pois este imóvel ainda não gerava receitas de aluguel para a São Carlos. A variação na taxa média de vacância entre Setembro/2008 e Dezembro/2008 decorre dos seguintes fatores combinados: (a) locação de áreas nos edifícios Corporate Plaza e Carl Fischer ; (b) turn over de locatários nos imóveis Ipiranga/RS, Business Space Tower, Visconde de Ouro Preto, Top Center e CA Rio Negro e (c) aumento na ABL total do portfólio no período. A variação na taxa média de vacância entre Dezembro/2007 e Dezembro/2008 decorre dos seguintes fatores combinados: (a) no grupo Escritórios Classe A : vacância nos imóveis novos Ipiranga/RS, Corporate Plaza, Business Space Tower e Visconde de Ouro Preto ; (b) no grupo Multiuso : vacância nos imóveis Top Center e CA Rio Negro ; e (c) aumento na ABL total do portfólio em função da compra de imóveis no período. Conforme pode-se verificar na tabela abaixo, ao final de Dezembro/2008 havia vacância na loja de rua Meier (3.153 m 2 de ABL), nos edifícios de escritório classe A Ipiranga/RS, Corporate Plaza, Business Space Tower e Visconde de Ouro Preto (total de m 2 de ABL), nos imóveis multiuso Top Center e Centro Administrativo Rio Negro (1.044 m 2 de ABL), e no imóvel não operacional Praça da Bandeira (2.246 m 2 de ABL). 5 de 21 páginas

6 Tabela 2 Imóveis (m 2 de ABL) Dez/07 Set/08 Dez/08 Loja Meier Total Lojas e Shoppings Ipiranga RS Corporate Plaza Carl Fischer Business Space Tower Visconde Ouro Preto Total Escritórios Classe A Top Center CA Rio Negro Total Multiuso Total Não Operacional Total ABL vaga Vale ressaltar que a evolução das taxas de vacância no portfólio mostra-se de acordo com o previsto pela empresa. Manter baixas as taxas de vacância no nosso portfólio de imóveis é um dos pontos-chave da estratégia da São Carlos para melhorar seus resultados. Ao manter os imóveis alugados, a São Carlos se beneficia da receita de locação e evita despesas associadas com áreas vagas. Receita Líquida: +50,5% sobre 4T07 e +20,6% sobre 3T08 Registramos um crescimento de 50,5% na receita líquida do 4T08 em relação à do 4T07, passando de R$ 29,8 milhões para R$ 44,9 milhões. Trata-se do efeito combinado do aumento da receita bruta (+50,3%) e do aumento dos impostos sobre receita (+47,2%) no período. A Receita Bruta aumentou significativos 50,3% entre o 4T07 e 4T08 devido ao conjunto dos seguintes fatores, como pode-se ver no gráfico 1 abaixo: (a) falta da receita de locação dos imóveis vendidos no final de 2007 (-R$ 1,2 milhões); (b) receita dos imóveis adquiridos ao longo de 2008 (+R$ 1,6 milhões); (c) receita de locação do Eldorado Business Tower (+R$ 7,7 milhões) A nossa área neste imóvel está completamente locada desde o final de 2007, mas em alguns casos nós concedemos um período de carência no aluguel, como parte da negociação. Chegamos a 100% da receita de locação somente em Dezembro/2008; (d) Outros Imóveis (+R$ 6,0 milhões); e (e) Outros Serviços (+R$ 2,0 milhões), como o de locar áreas de terceiros, por exemplo. Gráfico 1 R$' milhões 31,9 1,6 7,7 6,0 2,0 48,0-1,2 Receita Bruta 4T07 Receita Bruta 4T08 Imóveis Vendidos em 2007 Imóveis Adquiridos em 2008 Eldorado Business Tower Outros Imóveis Outros Serviços Apresentamos no Gráfico 2 a receita bruta da São Carlos no 12M08 em relação ao 12M07. A receita bruta foi 42,7% maior do que no período anterior devido a (a) falta da receita de locação dos imóveis vendidos no final de 2007 (-R$ 5,8 milhões); (b) receita de aluguel dos imóveis adquiridos em 2008 (+R$ 3,7 milhões); (c) receita de locação do Eldorado Business Tower (+R$ 19,7 milhões); (d) o conjunto de outros imóveis (+R$ 26,6 milhões) e (e) outros serviços (+R$ 1,9 milhões). 6 de 21 páginas

7 Gráfico 2 R$' milhões 107,8-5,8 3,7 19,7 26,6 1,9 153,8 Receita Bruta 12M07 Receita Bruta 12M08 Imóveis Vendidos em 2007 Imóveis Adquiridos em 2008 Eldorado Business Tower Outros Imóveis Outros Serviços Cerca de 90% dos nossos contratos de locação em termos de receita são reajustados anualmente pela inflação medida pelo IGP-M (e demais contratos são reajustados pelo IGP-DI ou IPCA) 2. A média da inflação anual (IGP-M) dos 12 meses entre Janeiro/2008 e Dezembro/2008 inclusive, foi de 11,15%. Tabela % sobre Receita Bruta R$'Mil % R$'Mil % dif Lojas e Shoppings ,4% ,0% -5,4 bps Multiuso ,9% ,1% -3,7 bps Escritórios Classe AAA ,3% ,0% 8,7 bps Escritórios Classe A ,2% ,5% 1,3 bps Centro de Distribuição ,1% ,0% -2,1 bps Outros 91 0,1% ,3% 1,2 bps Receita Bruta ,0% ,0% Na tabela 3 vê-se que a representatividade do faturamento com aluguel de imóveis para escritório classes A e AAA e imóveis multiuso passou de 72,4% no 12M07 para 78,7% no 12M08, o que decorre principalmente do aluguel do Eldorado Business Tower em 2008 e do aluguel dos edifícios de escritório classe A adquiridos ao longo de 2007 e A concentração do faturamento neste grupo de imóveis poderá aumentar ao longo de 2009, não somente em função da aquisição de novas propriedades e da redução da taxa de vacância nestes segmentos, mas também em função do provável aumento da receita de aluguel do Eldorado Business Tower, agora que o período de carência negociado com alguns locatários terminou, entre outros fatores. A proporção de Impostos sobre Receita sobre Receita Bruta caiu na comparação de trimestres, passando de 6,6% no 4T07 para 5,6% no 3T08 e para 6,4% no 4T08, e caiu na comparação de 12 meses, passando de 6,3% em 2007 para 6,0% em À medida que a empresa adquire novos imóveis e gera mais receita nas subsidiárias que optaram pela tributação sobre Lucro Presumido, onde as alíquotas de PIS e Cofins são menores do que na opção por Lucro Real, a proporção de Impostos sobre Receita tende a cair. Custo de Produtos Vendidos (CPV) Os montantes registrados no CPV do 4T07, 12M07, 4T08 e 12M08 referem-se integralmente a despesas com depreciação e amortização de ativos da empresa. No 4T08 estas despesas foram de R$ 6,4 milhões, portanto 38,1% acima do montante registrado no 4T07, de R$ 4,6 milhões; e no 12M08 estas despesas foram de R$ 23,1 milhões, portanto 46,7% acima do montante registrado no 12M07, de R$ 15,7 milhões. 2 IGP-M: Índice Geral de Preços Mercado e IGP-DI: Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna, divulgados pela FGV Fundação Getútlio Vargas; e IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. 7 de 21 páginas

8 Este crescimento decorre do início da depreciação do Eldorado Business Tower e dos imóveis adquiridos no segundo semestre de 2007 e ao longo de 2008, o que aumentou a base a depreciar. NOI Net Operating Income O NOI (Net Operating Income) equivale à Receita Líquida, somente com aluguel de imóveis, menos as despesas diretamente alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. Registramos um crescimento de 59,3% no NOI do 4T08 sobre 4T07, passando de R$ 27,5 milhões ou 92,2% da receita líquida, para R$ 43,8 milhões ou 97,6% da receita líquida; e um crescimento de 43,8% no NOI do 12M08 sobre 12M07, passando de R$ 95,5 milhões ou 94,6% da receita líquida, para R$ 137,4 milhões ou 95,0% da receita líquida. As despesas diretamente alocadas às propriedades diminuiram em R$ 1,2 milhões entre o 4T07 e o 4T08, passando de R$ 2,3 milhões para R$ 1,1 milhões, e aumentaram R$ 1,7 milhões entre o 12M07 e o 12M08, passando de R$ 5,4 milhões para R$ 7,2 milhões. O montante das despesas diretamente alocadas às propriedades no 4T07 foi maior do que no 4T08, principalmente devido às despesas com áreas vagas e locação de imóveis. A margem NOI cresceu significativamente na comparação de trimestres em função da menor despesa diretamente alocada às propriedades e da maior receita líquida. A margem NOI em 2008 foi bem próxima à verificada em 2007, de aproximadamente 95%. Nestes últimos trimestres, nós temos conseguido manter a margem NOI da empresa ao redor de 95%. Despesas Gerais e Administrativas (G&A): margem de 14,1% no 4T08 As despesas G&A da São Carlos 3 no 4T08 foram de R$ 6,3 milhões, o que equivale a 14,1% das receitas líquidas. Isto representa uma queda de 20,6% sobre o 4T07, quando a despesa G&A foi de R$ 8,0 milhões ou 26,7% das receitas líquidas, e um aumento de 34,1% sobre o 3T08, quando a despesa G&A foi de R$ 4,7 milhões ou 12,7% das receitas líquidas. Entre os fatores que levaram à variação nas despesas G&A entre o 4T07 e o 4T08 estão: (a) menor despesa com pessoal (-R$ 465 mil); (b) menor despesa com áreas vagas (-R$ 193 mil); (c) menor despesa com a comercialização de imóveis (-R$ 525 mil); e (d) menores despesas com CPMF Contribuição Provisória sobre Movimentação Financeira (-R$ 470 mil) esta contribuição deixou de ser cobrada a partir janeiro de Gráfico 3 R$' milhões 16,4% 22,6 19,4 8,0-20,6% 4,7 6,3 2 6,7 % 12,7 % 14,1% 19,2 % 15,6% 4T07 3T08 4T08 12M0712M08 Na análise dos 12 meses acumulados o G&A cresceu 16,4% (passando de R$ 19,4 milhões para R$ 22,6 milhões), portanto um percentual inferior ao crescimento da receita, enquanto que o G&A ratio caiu de 19,2% para 15,6%. Da mesma forma, entre os fatores que levaram à variação nas despesas G&A entre o 12M07 e o 12M08 estão: (a) maiores despesas com consultores - consultoria, advogados, engenharia e auditoria (+R$ 714 mil); (b) maior despesa com pessoal (+R$ 818 mil); (c) maior despesa com manutenção de imóveis 3 Soma das rubricas Gerais e Administrativas e Honorários da Administração Ajustadas 8 de 21 páginas

9 (+R$ 275 mil); (d) despesa com a comercialização de imóveis, principalmente pelas comissões sobre locação de andares no Eldorado Business Tower, contabilizadas na ocasião do início das receitas de aluguel (+R$ mil); e (e) menores despesas com CPMF Contribuição Provisória sobre Movimentação Financeira (-R$ mil). EBITDA Ajustado: +76% sobre o 4T07 e margem de 86% O EBITDA Ajustado cresceu 76,2% na comparação do. 4T07, passando de R$ 21,9 milhões ou 73,5% das receitas líquidas no 4T07 para R$ 38,6 milhões ou 86,0% das receitas líquidas no 4T08, como pode-se ver na tabela 4. Tabela 4 R$' Mil 4T08 4T07 3T08 4T07 3T08 (+) Receita Líquida ,5% 20,6% (+) Despesas G&A (6.319) (7.962) (4.713) -20,6% 34,1% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas ,2% -78,6% (=) EBITDA Ajustado ,2% 18,3% Margem EBITDA Ajustada 86,0% 73,5% 87,7% 12,5 bps -1,7 bps A margem EBITDA ajustada aumentou na comparação do 4T08 com 4T07 principalmente por que as despesas G&A cairam e a receita líquida da empresa aumentou significativamente no período (-20,6% e 50,5% respectivamente), em função das receitas dos imóveis adquiridos nos últimos 12 meses e do Eldorado Business Tower, e do efetivo controle das despesas. O EBITDA ajustado no 12M08 cresceu 49,7% em relação ao 12M07, alcançando o montante de R$ 122,4 milhões, e a margem EBITDA ajustada ficou em 84,7%, como pode-se ver na Tabela 5. Tabela 5 R$' Mil vs 2007 (+) Receita Líquida ,2% (+) Despesas G&A (22.564) (19.391) 16,4% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas ,3% (=) EBITDA Ajustado ,7% Margem EBITDA Ajustada 84,7% 81,0% 3,7 bps Resultado Financeiro O Resultado Financeiro refere-se à soma das Receitas Financeiras e Despesas Financeiras da São Carlos. O Resultado Financeiro da empresa no 4T08 foi de R$ 16,5 mihões negativos, portanto 18,7% menor do que o verificado no 4T07, que foi de R$ 13,9 milhões negativos. Enquanto as Receitas Financeiras diminuiram 23,0% na comparação dos trimestres, passando de R$ 4,4 milhões no 4T07 para R$ 3,4 milhões no 4T08, as Despesas Financeiras aumentaram cerca de 8,7%, passando de R$ 18,3 milhões para R$ 19,9 milhões. No comparativo dos 12 meses acumulados, o Resultado Financeiro da empresa passou de R$ 23,8 milhões negativos no 12M07 para R$ 58,2 milhões negativos no 12M08. Enquanto que as Receitas Financeiras diminuiram em cerca de 33,9%, passando de R$ 27,2 milhões para R$ 18,0 milhões, as Despesas Financeiras aumentaram cerca de 49,3%, passando de R$ 51,0 milhões para R$ 76,2 milhões. A São Carlos tem mantido aplicações financeiras em renda fixa, através de fundos exclusivos. As receitas financeiras foram menores no 4T08 e 12M08 principalmente devido ao menor saldo médio aplicado. Parte significativa dos recursos levantados na OPA da São Carlos entre Dezembro/2006 e Janeiro/2007, que estava no caixa da empresa no 4T07, foi investida na aquisição de imóveis comerciais. No 4T07 o saldo médio aplicado era de R$ 153,8 milhões e o retorno médio foi de 2,7%, ou 100,0% da variação do CDI no trimestre, enquanto no 4T08 o saldo médio aplicado era de R$ 102,6 milhões e o retorno médio foi de 2,9%, ou 99,6% da variação do CDI no trimestre. No 12M07 o saldo médio aplicado era de R$ 218,6 milhões e o retorno médio foi de 11,9%, ou 100,0% da variação do CDI no mesmo período, enquanto no 12M08 o saldo 9 de 21 páginas

10 médio aplicado era de R$ 129,7 milhões e o retorno médio foi de 12,5%, ou 100,1% da variação do CDI no mesmo período 4. O aumento nas Despesas Financeiras entre 4T07 e 4T08, decorre fundamentalmente do aumento do passivo bancário, devido aos novos financiamentos contratados para a aquisição de imóveis, e da variação monetária sobre os financiamentos (Vide seção Endividamento Líquido abaixo). Vale lembrar que no negócio da empresa é natural que a despesa financeira aumente antes do incremento da geração de caixa dos projetos, havendo portanto um descasamento, principalmente durante um período de muitas aquisições. A São Carlos trabalha atualmente com uma situação financeira confortável. Chegamos ao final de Dezembro com R$ 102,5 milhões em caixa e um endividamento com custo controlado e perfil de longo prazo. Não temos qualquer exposição à variação cambial nem a instrumentos derivativos. Impostos sobre Lucro A despesa com Impostos sobre Lucro refere-se à soma dos valores apresentados nas rubricas Imposto de Renda e Contribuição Social Corrente e Imposto de Renda e Contribuição Social Diferido. Esta despesa aumentou na comparação dos trimestres, passando de R$ 0,5 milhão positivo no 4T07 para R$ 3,2 milhões negativos no 4T08, e aumentou 47,0% na comparação dos 12 meses acumulados, passando de R$ 6,8 milhões no 12M07 para R$ 10,0 milhões no 12M08. O IR/CS Corrente no 12M08 foi de R$ 10,0 milhões, portanto 75,0% maior do que o IR/CS Corrente no 12M07. A despesa com IR/CS Diferido no 12M07 (R$ 1,1 milhão) decorre especificamente de uma operação de Swap, que foi integralmente liquidada em julho/2007. Tanto no 4T08 como no 12M08 não houve despesa com IR/CS Diferido. Não houve tributação sobre a receita financeira decorrente do estorno da provisão em março/2007 (Vide seção Outras Receitas Operacionais, Líquidas acima). Lucro Líquido: +219% sobre o 4T07 O Lucro Líquido no 4T08 foi de R$ 12,5 milhões, portanto mais do que três vezes (219,2%) o Lucro Líquido no 4T07, que foi de R$ 3,9 milhões. Na comparação dos 12 meses acumulados, o Lucro Líquido caiu 12,1%, passando de R$ 35,5 milhões no 12M07 para R$ 31,2 milhões no 12M08. Como pode-se ver na tabela 6 abaixo, o Lucro Líquido foi positivamente impactado pelo resultado operacional da empresa e negativamente impactado pelo resultado financeiro nos períodos analisados. O resultado operacional (EBITDA) ajustado da companhia no 4T08 foi R$ 16,7 milhões maior do que no 4T07, e no 12M08 foi R$ 40,6 milhões maior do que no 12M07. Já nos itens não operacionais, o destaque é a variação no resultado financeiro, que foi R$ 2,6 milhões pior na comparação de trimestres e R$ 34,4 milhões pior na comparação de 12 meses acumulados. De fato, em 2008 o saldo médio para aplicações financeiras era menor e o endividamento bancário era maior do que em Receitas financeiras no 4T07 com aplicações (R$ mil), dividido pelo saldo médio das aplicações no trimestre (R$ mil); Receitas financeiras no 4T08 com aplicações (R$ mil), dividido pelo saldo médio das aplicações no trimestre (R$ mil); Receitas financeiras no 12M07 com aplicações (R$ mil), dividido pelo saldo médio das aplicações no período (R$ mil); Receitas financeiras no 12M08 com aplicações (R$ mil), dividido pelo saldo médio das aplicações no período (R$ mil). 10 de 21 páginas

11 Tabela 6 Racional das Variações no Lucro Líquido (R $'mm) Lucro Líquido Ajustado no 4T07 3,9 Lucro Líquido Ajustado no 12M07 35,5 Receita Líquida 15,1 Receita Líquida 43,6 G&A 1,6 G&A (3,2) Outras Rec.Operacionais (0,0) Outras Rec.Operacionais 0,2 Dif. Operacionais (EBITDA) 16,7 Dif. Operacionais (EBITDA) 40,6 Depreciação e Amortização (1,8) Depreciação e Amortização (7,3) Resultado Financeiro (2,6) Resultado Financeiro (34,4) Não Operacional 0,0 Não Operacional 0,0 IR/CS (3,7) IR/CS (3,2) Dif. Não Operacionais (8,1) Dif. N ão Operacionais (44,9) Lucro Líquido Ajustado no 4T08 12,5 Lucro Líquido Ajustado no 12M08 31,2 O Lucro Líquido por ação (LPA) foi de R$ 0,2177/ação no 4T08, portanto 240,8% maior do que no 4T07 (R$ 0,0639/ação), e foi de R$ 0,5411/ação no 12M08, portanto 6,1% menor do que no 12M07 (R$ 0,5764/ação). Considerando que o Lucro Líquido obtido em 2008, de acordo com o BR GAAP e com os efeitos da Lei /07, foi de R$ 33,8 milhões, a empresa constituiu provisão para pagamento de dividendos no montante de R$ 8,0 milhões, equivalente a 25% do lucro do ano após a reserva legal, nos termos previstos na legislação pertinente e no estatuto social. FFO Funds From Operations Ajustado: R$ 19 milhões e margem de 42% O FFO Funds from Operations ajustado equivale ao Lucro Líquido da empresa, mais as despesas com depreciações/amortizações e menos os efeitos de itens extraordinários contabilizados no período. O FFO ajustado da São Carlos no 4T08 foi de R$ 18,9 milhões, o que equivale a uma margem de 42,1% sobre as Receitas Líquidas, e um aumento de 121,5% sobre o 4T07. O FFO ajustado no 4T07 foi de R$ 8,5 milhões, o que equivale a uma margem de 28,6% sobre as Receitas Líquidas. O FFO por Ação, Ajustado foi de R$ 0,3280/ação no 4T08, portanto 136,5% maior do que no 4T07 (R$ 0,1387/ação). Tabela 7 R$' Mil 4T08 4T07 3T08 4T07 3T08 (+) Receita Líquida ,5% 20,6% (+) G&A (6.319) (7.962) (4.713) -20,6% 34,1% (+) Outras Receitas Operacionais, Líquidas ,2% -78,6% (+) Resultado Financeiro Líquido (16.497) (13.899) (15.035) 18,7% 9,7% (+) Resultado Não Operacional - (3) - (+) IR/CS (3.222) 514 (2.704) 19,1% (=) FFO Ajustado ,5% 26,7% Margem FFO Ajustada 42,1% 28,6% 40,0% 13,5 bps 2,0 bps O FFO ajustado da São Carlos no 12M08 foi de R$ 54,2 milhões, o que equivale a uma margem de 37,5% sobre as Receitas Líquidas, e um aumento de 6,0% sobre o 12M07. O FFO ajustado no 12M07 foi de R$ 51,2 milhões, o que equivale a uma margem de 50,7% sobre as Receitas Líquidas. O FFO por Ação, Ajustado foi de R$ 0,9416/ação no 12M08, portanto 13,2% maior do que no 12M07 (R$ 0,8321/ação). 11 de 21 páginas

12 Tabela 8 R$' Mil vs 2007 (+) Receita Líquida ,2% (+) G&A (22.564) (19.391) 16,4% (+) Outras Receitas Operacionais, Líquidas ,3% (+) Resultado Financeiro Líquido (58.156) (23.774) 144,6% (+) Resultado Não Operacional - (3) (+) IR/CS (10.019) (6.817) 47,0% (=) FFO Ajustado ,0% Margem FFO Ajustada 37,5% 50,7% -13,2 bps A margem FFO em 2008 foi menor do que em 2007 principalmente devido ao aumento da receita operacional líquida e ao menor resultado financeiro líquido. (vide seção Lucro Líquido deste relatório). Ativo Imobilizado O valor contabilizado nesta rubrica referente ao imóvel Eldorado Business Tower, foi reclassificado em Dezembro/2008 para a rubrica Bens Destinados a Venda, como seguimento à possível venda deste imóvel, em linha com a estratégia de negócios da companhia. Nesta condição, este imóvel não é passível de depreciação. Verificamos que o saldo combinado das rubricas Ativo Imobilizado e Bens Destinados a Venda aumentou 12,4% entre Dezembro/2007 e Dezembro/2008, passando de R$ 894,3 milhões para R$ 1.004,9 milhões, respectivamente. Este aumento decorre basicamente da aquisição parcial ou total de imóveis comerciais e do reinvestimento em 2 centros de distribuição ao longo de 2008, além do investimento feito na construção da torre D do Centro Administrativo Rio Negro até Dezembro/2008 (R$ 12,6 milhões), entre outros itens. Os imóveis adquiridos foram contabilizados pelo custo de aquisição mais impostos e taxa de registro e menos a depreciação acumulada, além da adição de outros custos relacionados, se houverem, como por exemplo, o de corretagem. Endividamento Líquido O endividamento líquido da São Carlos em Dezembro/2008 foi de R$ 487,8 milhões, portanto 48,7% acima do verificado em Dezembro/2007 (R$ 328,0 milhões) e 3,2% acima do verificado ao final de Setembro/2008 (R$ 472,8 milhões 5 ). Para calcular a dívida líquida nós consideramos as linhas Disponibilidades, Aplicações Financeiras, Contas a Receber por Venda de Imóveis, Empréstimos e Financiamentos e Contas a Pagar por Compra de Imóveis, do Balanço Patrimonial consolidado da empresa. a) Disponibilidades e Aplicações Financeiras: Este saldo passou de R$ 163,9 milhões no final de Dezembro/2007 para R$ 103,7 milhões 5 ao final de Setembro/2008 e para R$ 102,5 milhões ao final de Dezembro/2008. A diferença entre os saldos verificados no final de 2007 e 2008 reflete principalmente os investimentos feitos em imóveis ao longo de 2008 e os montantes desembolsados no programa de recompra de ações (vide seção Ações em Tesouraria deste relatório), entre outros fatores. O saldo de Disponibilidades e Aplicações Financeiras de Dezembro/2008 é praticamente igual ao de Setembro/2008. Os fatores que mais impactaram o caixa da empresa no 4T08 foram a maior receita com aluguéis no 4T08 e o reinvestimento feito em dois centros de distribuição. b) Empréstimos e Financiamentos: O saldo total de Empréstimos e Financiamentos no Balanço Patrimonial da São Carlos em Dezembro/2008 foi de R$ 589,5 milhões, portanto 16,8% acima do verificado em Dezembro/2007 (R$ 504,7 milhões) e 3,1% acima do verificado ao final de Setembro/2008 (R$ 572,0 milhões). Apresentamos abaixo os financiamentos em aberto da São Carlos, no final do exercício: 5 Nós adicionamos o montante de R$ 8,5 milhões referente a 40% do valor de compra do Edifício Ciatec II, que estava registrado na rubrica Outros Créditos de curto e longo prazo, no Balanço Patrimonial Consolidado. Isto porque tal crédito tornou-se caixa logo no dia 3/Outubro/2008, quando concluímos a operação de securitização do fluxo de pagamentos pela aquisição do referido imóvel junto à Brazilian Mortgages. 12 de 21 páginas

13 Tabela 9 Racional do Financiamento Data Início Prazo (anos) Juros Saldo em 31/12/08 Saldo em 30/09/08 Saldo em 31/12/07 1) Aquisição Itaim Center 21/12/06 14 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 2) Aquisição Rio Negro 1 22/11/06 14 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 3) Aquisição Spop II e X 28/12/06 15 IGP-M + 10,89% aa R$ mil R$ mil R$ mil 4) Aquisição Top Center 30/11/04 10 IGP-M + 8,60% aa R$ mil R$ mil R$ mil 5) Aquisição Citibank 30/11/05 10 IGP-M + 10,30% aa R$ mil R$ mil R$ mil 6) Aquisição CEB 24/11/07 15 CDI + 1,80% aa R$ mil R$ mil R$ mil 7) Aquisição Borges Lagoa 11/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 8) Aquisição Rio Negro 2 20/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil R$ mil 9) Aquisição BST&Logistic 16/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 10) Aquisição Mykonos 3/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 11) Aquisição Corporate Plaza 28/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 12) Aquisição Carl Fischer 5/9/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil R$ mil R$ mil 13) Aquisição Eldorado 1 12/11/07 15 TR + 9,90% aa R$ mil R$ mil R$ mil 14) Aquisição Eldorado 2 23/11/07 15 TR + 9,95% aa R$ mil R$ mil R$ mil 15) Aquisição Visconde O.P. 28/3/08 15 TR + 9,90% aa R$ mil R$ mil - 16) Aquisição Ipiranga RS 27/2/08 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil - 17) Aquisição Ipiranga SP 27/3/08 15 TR + 10,00% aa R$ mil R$ mil - 18) Construção Rio Negro (torre D) 16/9/08 15 TR + 10,50% aa R$ mil R$ mil - 19) Aquisição 60% Ciatec II 18/10/08 15 TR + 10,20% aa R$ mil - - TOTAL R$ mil R$ mil R$ mil Analisando-se o custo do passivo bancário base final de Dezembro/2008, cerca de 74,3%, em termos de valor, era atrelado à variação da TR (taxa referencial), com um cupom médio de 9,93%; 21,5% era atrelado à variação do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), com um cupom médio de 9,69%; e 4,2% era atrelado à variação do CDI (certificado de depósito interbancário), com um cupom médio de 1,80%. O custo médio do passivo bancário da São Carlos foi de aproximadamente 3,3% no 4T08, vs. 4,0% no 4T07, e de aproximadamente 13,6% no 12M08, vs. 12,4% no 12M07 6. Justifica-se tal variação principalmente na diferença de inflação entre os períodos. O tempo médio para vencimento dos contratos de financiamento passou de 12,2 anos em Dezembro/2007 para 12,4 anos em Setembro/2008 e para 12,5 anos em Dezembro/2008. As garantias dos financiamentos normalmente são: a hipoteca ou a alienação fiduciária do imóvel adquirido, os recebíveis de locação de áreas no imóvel adquirido e a garantia da São Carlos controladora. c) Contas a Receber por Venda de Imóveis: Este saldo passou de R$ 33,4 milhões no final de Dezembro/2007 para R$ 1,0 milhões ao final de Setembro/2008 e para R$ 1,9 milhões ao final de Dezembro/2008. O saldo em Dezembro/2008 refere-se à venda de participação no shopping Rio Claro e às parcelas restantes da venda da loja de rua São José do Rio Preto. d) Contas a Pagar por Compra de Imóveis: Este saldo passou de R$ 20,6 milhões no final de Dezembro/2007 para R$ 4,5 milhões ao final de Setembro/2008 e para R$ 2,6 milhões ao final de Dezembro/2008. O saldo ao final do 4T08 decorre das obrigações pendentes nas aquisições dos edifícios de escritório Visconde de Ouro Preto (R$ 0,1 milhões) e Borges Lagoa (R$ 2,5 milhões). Capital Social e Ações em Tesouraria Ao final de Dezembro/2008 o Capital Social da São Carlos tinha valor de aproximadamente R$ 473,9 milhões e era representado por ações ordinárias, enquanto que ao final de Dezembro/2007 tinha valor de aproximadamente R$ 473,9 milhões e era representado por ações ordinárias. Justifica-se a diferença na quantidade de ações nas Assembléias Gerais Extraordinárias (AGE) de 30/Julho/2008 e 14/Outubro/2008, que deliberaram o cancelamento de e ações ordinárias da tesouraria da empresa, sem redução do capital social. 6 Despesas com o passivo bancário (R$ mil no 4T08, R$ mil no 4T07, R$ mil no 12M08 e R$ mil no 12M07) divididas pelo saldo médio do passivo bancário (média simples entre os saldos nas rubricas Empréstimos e Financiamentos do final do período corrente e do período anterior). 13 de 21 páginas

14 Permanece aberto o programa de recompra de ações autorizado na RCA de 10/Novembro/2008, com limite de aquisição de mais ONs ou até o montante total de R$ ,26. Ao longo de 2008 a São Carlos adquiriu o total de ações ordinárias no âmbito deste programa, ao preço médio de R$ 13,58/ação. A empresa não adquiriu ações de sua emissão no 4T08. Ao final de dezembro/2008 a São Carlos tinha na tesouraria ações ordinárias de sua emissão. Glossário EBITDA FFO (Funds from Operations) NOI (Net Operating Income) Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos do resultado financeiro, resultado não operacional, imposto de renda, contribuição social sobre o lucro, depreciação e amortização. O EBITDA por nós calculado pode não ser comparável ao EBITDA utilizado por outras companhias. Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extrardinários contabilizados no período, se houverem. Receita líquida somente com o aluguel de imóveis menos as despesas alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. Contatos Relações com Investidores Marc Grossmann dri@scsa.com.br Website: Tel.: Fax: Teleconferência de Resultados 4T08 Data: Sexta-feira, 20 de Março de 2009 > Em Português 10:00am (horário de Brasília) 9:00am (horário Nova York) Tel: +55 (11) Replay: +55 (11) Código: São Carlos > Em Inglês 12:00pm (horário de Brasília) 11:00am (horário Nova York) Tel: +1 (973) Replay: +1 (706) Código: As estimativas e declarações futuras constantes do presente documento têm por embasamento, em grande parte, as nossas expectativas atuais e as estimativas sobre eventos futuros e tendências que afetam ou podem potencialmente vir a afetar os nossos negócios, o nosso setor de atuação, a nossa situação financeira, os nossos resultados operacionais e prospectivos. Estas estimativas e declarações estão sujeitas a diversos riscos, incertezas e suposições e são feitas com base nas informações de que atualmente dispomos. As palavras acredita, pode, poderá, estima, continua, antecipa, pretende, espera e expressões similares têm por objetivo identificar estimativas. Tais estimativas referem-se apenas à data em que foram expressas, sendo que a São Carlos não tem a obrigação de atualizar ou rever quaisquer dessas estimativas em razão da ocorrência de nova informação, de eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro, sendo que os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste documento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e o desempenho da São Carlos podem diferir substancialmente daqueles previstos nas estimativas da São Carlos. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nessas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento. 14 de 21 páginas

15 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL BR GAAP Auditado DRE (R$'Mil) 4T08 % 4T07 % 4T07 Receita Bruta ,7% ,8% -46,0% Locação de Imóveis ,7% ,3% 55,6% Venda de Imóveis - 0,0% ,4% Serviços ,0% 113 0,1% PIS/Cofins (3.331) -6,7% (2.681) -2,8% 24,2% Receita Líquida ,0% ,0% -48,0% Custo dos Produtos Vendidos (6.364) -12,8% (30.132) -31,4% -78,9% Depreciação (6.364) -12,8% (4.602) -4,8% 38,3% Custo dos Imóveis Vendidos - 0,0% (25.530) -26,6% Lucro Bruto ,2% ,6% -33,9% (Despesas) Receitas Operacionais (8.281) -16,6% (11.134) -11,6% -25,6% Gerais e administrativas (5.703) -11,4% (7.821) -8,2% -27,1% Honorários da Administração (2.605) -5,2% (3.363) -3,5% -22,5% Outras receitas operacionais, líquidas 27 0,1% 51 0,1% -47,2% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,6% ,0% -35,6% Resultado Financeiro Líquido (16.497) -33,1% (13.900) -14,5% 18,7% Receitas Financeiras ,7% ,5% -23,0% Despesas Financeiras (19.860) -39,8% (18.264) -19,0% 8,7% Resultado Não Operacional - 0,0% - 0,0% Lucro Antes do IR e CSLL ,6% ,5% -54,1% Imposto de Renda e Contribuição Social (3.603) -7,2% (7.285) -7,6% -50,5% IR / CSLL Corrente (3.222) -6,5% (6.846) -7,1% -52,9% IR / CSLL Diferido (382) -0,8% (439) -0,5% Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício ,3% ,9% -54,8% OBS: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e auditadas. 15 de 21 páginas

16 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO ANUAL BR GAAP Auditado DRE (R$'Mil) 2008 % 2007 % 2008 vs 2007 Receita Bruta ,3% ,4% -8,9% Locação de Imóveis ,0% ,9% 44,9% Venda de Imóveis - 0,0% ,3% Serviços ,3% 487 0,3% 305,8% PIS/Cofins (9. 469) -6,3% (7.403) -4,4% 27,9% Receita Líquida ,0% ,0% -10,5% Custo dos Produtos Vendidos ( ) -15,4% (41.256) -24,7% -44,0% Depreciação ( ) -15,4% (15.726) -9,4% 46,8% Custo dos Imóveis Vendidos - 0,0% (25.530) Lucro Bruto ,6% ,3% 0,5% (Despesas) Receitas Operacionais ( ) -16,1% (20.731) -12,4% 16,5% Gerais e administrativas ( ) -13,8% (19.417) -11,6% 6,1% Honorários da Administração (3.942) -2,6% (4.643) -2,8% -15,1% Outras receitas operacionais, líquidas 401 0,3% ,0% -87,9% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,4% ,9% -2,6% Resultado Financeiro Líquido ( ) -38,9% (23.775) -14,2% 144,6% Receitas Financeiras ,0% ,3% -33,9% Despesas Financeiras ( ) -50,9% (51.023) -30,5% 49,3% Resultado Não Operacional - 0,0% - 0,0% Lucro Antes do IR e CSLL ,5% ,7% -45,7% Imposto de Renda e Contribuição Social ( ) -7,0% (14.615) -8,7% -28,8% IR / CSLL Corrent e ( ) -6,7% (13.085) -7,8% -23,4% IR / CSLL Diferido (382) -0,3% (1.530) -0,9% Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício ,6% ,9% -49,4% OBS: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e auditadas. 16 de 21 páginas

17 Balanço Patrimonial Consolidado BR GAAP - Auditado Balanço Patrimonial Consolidado (R$'Mil) Dez/08 Dez/07 Dez08 x Dez07 Ativo Circulante ,4% Disponibilidades Aplicações financeiras Contas a receber por venda de imóveis Outras contas a receber ,0% Bens destinados à venda Impostos a recuperar Outros créditos Ativo Realizável a Longo Prazo Contas a receber ,6% Outros créditos Ativo Permanente ,2% Investimentos em controladas e coligadas - 10 Imobilizado ,2% Intangível TOTAL DO ATIVO ,2% Passivo Circulante ,8% Fornecedores Empréstimos e financiamentos ,1% Salários e encargos sociais ,3% Impostos ,2% Dividendos ,6% Contas a pagar por compra de imóveis ,3% Outras contas a pagar ,9% Passivo Exigível a Longo Prazo ,1% Empréstimos e financiamentos ,9% Impostos Provisão para contingências ,8% Patrimônio líquido ,6% Capital social ,0% Reserva de capital ,5% Ações em tesouraria (24.789) (0) Reserva de lucros ,3% TOTAL DO PASSIVO E PATR. LÍQUIDO ,2% Dívida Líquida (*) ( ) ( ) 48,7% Dívida Líquida / EBITDA (**) 3,2 x 2,7 x (*) Consideramos no cálculo os saldos de Disponibilidades, Aplicações Financeiras, Contas a Receber por Venda de Imóveis, Empréstimos e Financiamentos e Contas a Pagar por Compra de Imóveis. (**) Consideramos o EBITDA dos próximos 12 meses; no caso de Set/08 e Dez/08, consideramos quatro vezes o EBITDA do 4T08 OBS: Os balanços patrimoniais aqui apresentados são consolidados e auditados. 17 de 21 páginas

18 AJUSTES À DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO Conciliação entre BR GAAP e DRE Ajustado No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais do 4T08 e 12M08 com as do 4T07 e 12M07, a empresa apresenta neste release uma análise de informações AJUSTADAS. Estas informações AJUSTADAS foram calculadas a partir de demonstrativos financeiros elaborados de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP), alteradas para excluir os itens não recorrentes e as recentes alterações requeridas pela Lei n o /07, que afetaram as demonstrações financeiras de 2007 e DRE (R$'Mil) 4T Venda de Imóveis Ajustes Outros (ref. 1T07) Lei /07 4T07 Ajustado 2007 Ajustado Receita Bruta (65.600) 0 (1.110) Locação de Imóveis (1.110) Venda de Imóveis (65.600) - - Serviços P IS/Cofins (2.681) (7.403) (2.093) (6.815) Receita Líquida (65.162) 0 (960) Custo dos Produtos Vendidos (30.132) (41.256) (4.602) (15.726) Depreciação (4.602) (15.726) (4.602) (15.726) Custo dos Imóveis Vendidos (25.530) (25.530) Lucro Bruto (39.632) 0 (960) (Despesas) Receitas Operacionais (11.134) (20.731) (1.668) (7.912) (19.177) Gerais e Administrativas (7.821) (19.417) (5.718) (15.866) Honorários da A dministração (3.363) (4.643) (2.244) (3.525) Outras Receitas Operacionais, Líquidas (3.115) Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro (38.569) (1.668) Resultado Financeiro Líquido (13.900) (23.775) (13.899) (23.774) Receita Financeira Despesa Financeira (18.264) (51.023) (18.264) (51.023) Resultado Não Operacional 0 0 (3) (3) (3) Lucro Antes do IR e CSLL (38.569) (1.668) Imposto de Renda e Contribuição Social (7.285) (14.615) (6.817) IR / CSLL Corrente (6.846) (13.085) (5.725) IR / CSLL Diferido (439) (1.530) (1.091) Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício (31.209) (1.668) Ajustes pela Venda de Imóveis: No 4T07 a São Carlos vendeu os shopping centers Osasco e Presidente Prudente ; a área de varejo do imóvel multiuso Top Center ; e a loja de rua São José do Rio Preto, o que gerou receitas e despesas não recorrentes no demonstrativo de resultados. Para mais informações sobre este tema vide o Release de Resultados 4T07 disponível em nosso website Outros Ajustes (ref. 1T07): No 1T07 a São Carlos incorreu em despesas residuais com a Oferta Pública de Ações conduzida entre Dezembro/2006 e Janeiro/2007 (total de R$ mil), em uma receita extraordinária decorrente de um extorno de provisão de Pis/Cofins (R$ mil). Esta provisão foi constituída em função do questionamento judicial pela São Carlos sobre a ampliação da base de cálculo das contribuições do PIS e COFINS. Em Abril/2007 esta ação transitou em julgado a favor da São Carlos, que então decidiu terminar com esta provisão já em Março/2007. Para mais informações sobre este tema vide o Release de Resultados 1T07 disponível em nosso website Ajustes requeridos pela Lei n o /07: Conforme o determinado na Lei /07 e nos recentes pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC, nós procedemos com os ajustes nas nossas demonstrações financeiras e notas explicativas referente ao exercício de 2008 e Em nossa companhia, os principais ajustes na demonstração de resultados foram: (a) Linearização das receitas de locação, desconsiderando eventuais carências e descontos de aluguel; (b) Lançamento de Impostos diferidos (PIS/Cofins e IR/CSLL), em função da linearização das receitas de locação; e (c) Contabilização das despesas com o plano de opções de ações. 18 de 21 páginas

19 AJUSTES À DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO Conciliação entre BR GAAP e DRE Ajustado No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais do 4T08 e 12M08 com as do 4T07 e 12M07, a empresa apresenta neste release uma análise de informações AJUSTADAS. Estas informações AJUSTADAS foram calculadas a partir de demonstrativos financeiros elaborados de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP), alteradas para excluir os itens não recorrentes e as recentes alterações requeridas pela Lei n o /07, que afetaram as demonstrações financeiras de 2007 e DRE (R$'Mil) 4T Ajustes Lei /07 Receita com Plano de Alugueis Opções 4T08 Ajustado 2008 Ajustado Receita Bruta (5.225) Locação de Imóveis (5.225) Serviços PIS/Cofins (3.331) (9.469) 250 (3.081) (9.219) Receita Líquida (4.975) Custo dos Produtos Vendidos (6.364) (23.083) 10 (6.353) (23.073) Lucro Bruto (4.964) (Despesas) Receitas Operacionais (8.281) (24.151) (6.292) (22.162) Gerais e Administrativas (5.703) (20.610) (3.714) (18.622) Honorários da Administração (2.605) (3.942) (2.605) (3.942) Outras Receitas Operacionais, Líquidas Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro (4.964) Resultado Financeiro Líquido (16.497) (58.156) 0 0 (16.497) (58.156) Receita Financeira Despesa Financeira (19.860) (76.162) (19.860) (76.162) Resultado Não Operacional Lucro Antes do IR e CSLL (4.964) Imposto de Renda e Contribuição Social (3.603) (10.401) (3.222) (10.019) IR / CSLL Corrente (3.222) (10.019) (3.222) (10.019) IR / CSLL Diferido (382) (382) Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício (4.583) Ajustes requeridos pela Lei n o /07: Conforme o determinado na Lei /07 e nos recentes pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC, nós procedemos com os ajustes nas nossas demonstrações financeiras e notas explicativas referente ao exercício de 2008 e Em nossa companhia, os principais ajustes na demonstração de resultados foram: (a) Linearização das receitas de locação, desconsiderando eventuais carências e descontos de aluguel; (b) Lançamento de Impostos diferidos (PIS/Cofins e IR/CSLL), em função da linearização das receitas de locação; e (c) Contabilização das despesas com o plano de opções de ações. 19 de 21 páginas

20 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL Ajustado DRE (R$'Mil) 4T08 % 4T07 % 3T08 % 4T07 3T08 Receita Bruta ,9% ,0% ,9% 50,3% 21,7% Locação de Imóveis ,5% ,6% ,9% 44,6% 16,7% Serviços ,4% 113 0,4% - 0,0% PIS/Cofins (3.081) -6,9% (2.093) -7,0% (2.199) -5,9% 47,2% 40,1% Receita Líquida ,0% ,0% ,0% 50,5% 20,6% Custo dos Produtos Vendidos (6.353) -14,1% (4.602) -15,4% (6.095) -16,4% 38,1% 4,2% Lucro Bruto ,9% ,6% ,6% 52,8% 23,8% (Despesas) Receitas Operacionais (6.292) -14,0% (7.912) -26,5% (4.588) -12,3% -20,5% 37,1% Gerais e administrativas (3.714) -8,3% (5.718) -19,2% (4.249) -11,4% -35,0% -12,6% Honorários da Administração (2.605) -5,8% (2.244) -7,5% (464) -1,2% 16,1% 461,7% Outras receitas operacionais, líquidas 27 0,1% 51 0,2% 125 0,3% -47,2% -78,6% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,8% ,1% ,3% 86,3% 21,5% Resultado Financeiro Líquido (16.497) -36,7% (13.899) -46,6% (15.035) -40,4% 18,7% 9,7% Receitas Financeiras ,5% ,6% ,5% -23,0% -14,4% Despesas Financeiras (19.860) -44,2% (18.264) -61,2% (18.962) -50,9% 8,7% 4,7% Resultado Não Operacional - 0,0% (3) 0,0% - 0,0% Lucro Antes do IR e CSLL ,1% ,4% ,9% 361,6% 36,9% Imposto de Renda e Contribuição Social (3.222) -7,2% 514 1,7% (2.704) -7,3% 19,1% IR / CSLL Corrente (3.222) -7,2% 514 1,7% (2.704) -7,3% 19,1% IR / CSLL Diferido - 0,0% - 0,0% - 0,0% Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício ,9% ,2% ,7% 219,2% 42,3% EBITDA R$' Mil 4T08 4T07 3T08 4T07 3T08 (+) Receita Líquida ,5% 20,6% (+) Despesas G&A (6.319) (7.962) (4.713) -20,6% 34,1% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas ,2% -78,6% (=) EBI TDA Ajustado ,2% 18,3% Margem EBITDA Ajustada 86,0% 73,5% 87,7% 12,5 bps -1,7 bps FFO R$' Mil 4T08 4T07 3T08 4T07 3T08 (+) Receita Líquida ,5% 20,6% (+) G&A (6.319) (7.962) (4.713) -20,6% 34,1% (+) Outras Receitas Operacionais, Líquidas ,2% -78,6% (+) Resultado Financeiro Líquido (16.497) (13.899) (15.035) 18,7% 9,7% (+) Resultado Não Operacional - (3) - (+) IR/CS (3.222) 514 (2.704) 19,1% (=) FFO Ajustado ,5% 26,7% Margem FFO Ajustada 42,1% 28,6% 40,0% 13,5 bps 2,0 bps OBS: Demonstrativo Não Revisado. Vide a seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 4T07, 4T08, 2007 e de 21 páginas