O replay deste evento estará disponível logo após seu encerramento, por um período de uma semana.

Transcrição

1 Operador: Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da Brookfield Incorporações para a discussão dos resultados referentes ao 2T12. Conosco hoje estão presentes o Sr. Nicholas Reade, Diretor Presidente; o Sr. Cristiano Gaspar Machado, Diretor Financeiro, o Sr. Luciano Guagliardi, Diretor de Relações com Investidores, o Sr. Alessandro Vedrossi, Diretor Executivo, e a equipe de Relações com Investidores. Informamos que este evento está sendo gravado e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Companhia. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas para analistas e acionistas, quando novas instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de assistência durante a conferência, queira, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0. Este evento também está sendo transmitido simultaneamente pela Internet, via webcast, podendo ser acessado no endereço onde a apresentação se encontra disponível. O replay deste evento estará disponível logo após seu encerramento, por um período de uma semana. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Brookfield Incorporações, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Considerações futuras não são garantias de desempenho, elas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições do setor e outros fatores operacionais podem afetar o desempenho futuro da Brookfield Incorporações e conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora gostaríamos de passar a palavra ao Sr. Nicholas Reade, que iniciará a apresentação. Por favor, Sr. Reade, pode prosseguir. Bom dia a todos, e obrigado por estarem conosco aqui hoje. Vou começar com o slide quatro da apresentação. A demanda no mercado imobiliário continua saudável, em função da redução tanto das taxas de juros como dos custos de financiamento. Ao mesmo tempo em que há o risco de as incertezas dos mercados internacionais impacte ainda mais a economia doméstica, esperamos que a taxa atual de crescimento do setor, apesar de menor, resulte em perspectivas mais saudáveis e sustentáveis para o longo prazo. Nossos resultados operacionais desse 2T foram impactados pelos atrasos nos processos de aprovação em alguns dos nossos principais mercados. Isso acabou resultando em um número menor de lançamentos na comparação com o mesmo período do ano anterior. 1

2 As vendas, pela mesma razão, também se reduziram, apesar de a demanda por nossos produtos se manter bastante sólida. Mesmo com o nosso extenso pipeline de projetos e a expectativa de uma maior concentração de lançamentos no 2S12, optamos por reduzir o guidance de lançamentos e vendas para o ano, já que não temos como excluir a possibilidade de possíveis atrasos nos processos de aprovação. No 1T, começamos uma revisão orçamentária que foi concluída agora no 2T. O resultado foi um ajuste de R$317 milhões, que teve um impacto no resultado do 2T de R$305 milhões, levando a um impacto negativo de R$296 milhões no lucro líquido, e um impacto futuro de R$5 milhões. Esse reajuste de custos está relacionado diretamente à complexa integração do sistema de TI de processos, já que três Companhias se fundiram e migraram gradualmente para uma única plataforma operacional. Este processo acabou sendo exacerbado pela aceleração de crescimento do setor imobiliário nos últimos anos, que colocou uma pressão adicional sobre os nossos sistemas. Nossa plataforma padronizada tornou-se totalmente operacional no final de 2011, o que reduziu o risco de execução. Estamos muito desapontados com os resultados financeiros do 2T. Mesmo assim, estamos confiantes de que já identificamos todos os projetos impactados e tomamos todas as medidas cabíveis. Olhando para frente, com processos orçamentários padronizados e uma estrutura de capital fortalecida, graças à oferta pública que anunciamos hoje, a Brookfield estará com uma base mais sólida, o que deve permitir o retorno aos patamares de rentabilidade. Além disso, estamos tomando medidas para diminuir nossas despesas operacionais, como a redução de despesas gerais e administrativas e a padronização de alguns produtos. Passando para o slide cinco, antes de começar a falar sobre resultados operacionais do trimestre, gostaria de chamar a atenção de vocês para algumas melhorias no período. Nosso saldo de caixa aumentou na comparação anual para R$1 bilhão. O consumo de caixa foi reduzido em 22% na comparação trimestral, com a estabilização dos custos após o alto número de lançamentos no 4T11. A demanda por imóveis continua elevada, atestada pela estabilidade da velocidade de vendas do 1S. Eu entendo que esse resultado é particularmente significativo em razão da taxa menor de crescimento apresentado pelo setor como um todo no ano passado, mas que ao mesmo tempo, na nossa opinião, representa uma taxa de crescimento mais sustentável a longo prazo. Entregamos mais de unidades, com VGV de R$608 milhões nesse 1S, e, conforme esperado, os distratos continuam a se reduzir na comparação trimestral. 2

3 Por último, fico satisfeito de poder reportar que já revendemos 1/3 das unidades estatais no 1S, com preço médio de cerca de 6% acima do custo, demonstrando a negociabilidade dos nossos produtos. Vamos agora ao slide sete, para discutir em maiores detalhes os nossos resultados operacionais no 2T. Conforme já apresentei nos meus comentários iniciais, os lançamentos, mais uma vez, foram impactados por atrasos na obtenção das aprovações dos projetos em diversos dos nossos principais mercados, como São Paulo, Brasília e Campinas. Como consequência dessa situação, lançamos empreendimentos quase que exclusivamente no Rio de Janeiro. O total de lançamentos no 2T foi de R$358 milhões. Este valor representa uma queda, tanto na comparação anual como na trimestral, e está em linha com a redução de volumes do setor como um todo. Ao mesmo tempo em que esperamos que nosso pipeline leve a uma significativa melhora nos lançamentos do 2T, o impacto dos atrasos no resultado do 1S nos levou a reduzir o guidance de lançamentos e de vendas para o ano. Vale ressaltar que essa decisão irá reduzir a pressão sobre lançamentos no 4T e levará a uma distribuição mais balanceada de receitas, custo desse fluxo de caixa para os próximos trimestres. A redução de lançamentos também beneficiará a nossa alavancagem financeira e capital de giro no futuro próximo. As vendas foram impactadas pela redução no volume de lançamentos e totalizam R$767 milhões no 2T. Nossa expectativa para o 2S é que ocorra um aumento nas vendas em linha com o aumento no volume de lançamentos, principalmente tendo em vista a alta demanda para nossos produtos. Os estoques tiveram grande contribuição nas vendas do trimestre, representando 83% do total. Nossas vendas foram distribuídas igualmente entre os segmentos médiobaixo, médio e médio-alto. No slide oito, vocês podem ver a evolução da nossa velocidade de vendas. Vale destacar que ela se manteve estável na comparação trimestral, apesar do impacto do distrato. Na comparação entre semestres o resultado foi semelhante, com velocidade de 36,1%, uma pequena variação quando comparada ao 1S11. Este resultado é importante, pois é um indicador de que uma taxa menor de crescimento, mais sustentável, não vem prejudicando o desempenho de vendas. Os distratos de 550 unidades somaram R$109 milhões no 2T. Conforme esperado no 1T, os distratos continuaram a se reduzir na comparação trimestral. A maior parte dos nossos distratos veio do segmento mais acessível, pois as características de crédito estão mais voláteis. Nossa expectativa é de que, em linha coma redução dos distratos, o impacto nas nossas vendas se reduzirá nos próximos trimestres. No slide nove, vocês podem ver que reduzimos o nosso saldo de estoques, tanto na comparação anual como trimestral. O valor de mercado do nosso estoque foi de R$2,8 bilhões ao final do 2T, uma redução de 7% na comparação com o 1T12, e de 12,2% em relação ao 1T11. Os níveis de estoque se beneficiaram de vendas maiores de lançamentos no 2T, e a redução deve favorecer o nosso capital de giro. Os estoques agora representam 8,1 3

4 meses de vendas, prazo inalterado em relação ao 1T, mas uma redução significativa em relação ao 2T11. A grande maioria dos nossos empreendimentos é medida durante as fases de lançamento e construção, sendo que as unidades concluídas representam menos de 10% do estoque total. Passando para o slide número dez, como vocês sabem, neste ano devemos entregar um número elevado de empreendimentos. Encerramos esse 1S com a entrega de 25 projetos, evidenciando o VGV de aproximadamente R$300 milhões, e unidades só no 2T. No semestre, foram entregues unidades, com VGV de R$608 milhões. Este valor representa um crescimento em 65,7% sobre o mesmo período de Estamos trabalhando para manter esse ritmo de entregas para o resto do ano. Passo a palavra agora para o Cristiano Machado, que irá apresentar a revisão do orçamento, a oferta e nossos resultados do 2T. Obrigado, Nick. Passando para o slide 12, como o Nick explicou, no 1T, como parte do processo de revisão orçamentária, identificamos aumentos de custos em alguns empreendimentos. Imediatamente, optamos por estender essa revisão para cobrir 100% dos nossos empreendimentos, independente do seu progresso, e concluímos esse processo agora no final do 2T. Para garantir que a nossa metodologia e nossos resultados fossem precisos, contratamos duas empresas independentes de engenharia especializadas em orçamento. Os resultados das duas empresas confirmaram a nossa avaliação, e ratificaram que a metodologia que utilizamos para os projetos vai além dos escopo de revisão das firmas de engenharia. Como resultado, tivemos um ajuste de orçamento de R$316,9 milhões, totalmente reconhecidos nesse 2T, com um impacto líquido total, líquido de impostos, de R$300,5 milhões. O impacto no lucro líquido do 2T12 é de R$295,8 milhões, levando a um prejuízo líquido de R$383,5 milhões no trimestre. O impacto negativo para os próximos trimestres será de R$4,7 milhões. Mais adiante nesta apresentação, faremos a reconciliação dos outros efeitos contidos nos resultados do 2T. Passando para o slide 13, detalhamos os efeitos específicos do processo de revisão de orçamentos. Claramente, o impacto nos resultados desse 2T é significativo, mas é importante ter em mente que, como proporção do nosso orçamento total, tais ajustes representam apenas 3,2% dos custos orçados totais. Também gostaria de enfatizar que os projetos afetados continuam rentáveis, com margem bruta média de 32,1%, comparado a 35,5% antes da revisão. No slide 14, fazemos a reconciliação de todos os efeitos extraordinários ocorridos no 2T12. O principal efeito é oriundo do processo de revisão dos orçamentos realizados no trimestre, que impactou o lucro líquido em R$295,8 milhões. Além disso, o resultado foi impactado por mudanças em critérios contábeis, relacionados à forma de reconhecimento de despesas de juros capitalizados em 4

5 projetos, e também na forma de reconhecimento das despesas de marketing, que agora estão sendo levadas a resultado imediatamente, independente do prazo utilizado para veiculação. Essas mudanças tiveram um impacto de R$56,5 milhões no trimestre. Além disso, tivemos uma diminuição na expectativa de resultados de projetos nos quais temos parcerias no valor de R$16,6 milhões, e outros efeitos não recorrentes no valor de R$19,2 milhões. Indo agora para o slide cinco, anunciamos ontem que o Conselho de Administração aprovou uma oferta pública de R$400 milhões, que será suportada por nosso acionista controlador, Brookfield Asset Management. Após o término do processo de revisão de orçamentos, percebemos que nossa alavancagem financeira tinha chegado a um nível no qual não estávamos mais confortáveis, principalmente levando em conta a maior restrição nos mercados de crédito corporativo. Além disso, ficou claro que nossa atividade de lançamentos corria o risco de ser muito reduzida, a um ponto no qual não seriamos mais competitivos. A oferta pública vai fortalecer o nosso balanço, trazer uma alavancagem ao nível de 83%, mais em linha com os níveis do 1T. Adicionalmente, os recursos serão utilizados para manter o tamanho das nossas operações. Estamos confiantes de que esses fatores levarão a um desempenho financeiro aprimorado e à criação de valor aos acionistas nos próximos trimestres. O cronograma preliminar da oferta privada prevê que a assembleia geral extraordinária para aprovação do aumento de capital autorizado será realizada no início de setembro, o que levará ao término do processo e entrada dos recursos no início de novembro. No slide 16, vocês podem ver uma versão resumida da nossa demonstração de resultados. Na primeira linha, nossas receitas foram fortemente impactadas pelos ajustes orçamentários do 2T, apresentando uma redução de 24% na comparação anual, para R$669 milhões, em função da reversão de receitas. Excluindo-se esse impacto, as receitas do trimestre teriam sido de R$929 milhões, uma melhora substancial na comparação anual. Na parte de custos, a expansão foi de 30% em relação ao 2T11, totalizando R$792 milhões, principalmente em função dos ajustes orçamentários. Sem esses ajustes e sem os juros capitalizados e extraordinários do período, o custo de desenvolvimento imobiliário teria sido de R$707 milhões. O impacto dos ajustes dos orçamentos tanto em receitas como em custos resultaram em uma perda bruta de R$196 milhões. Ao excluirmos esse impacto, teríamos reportado uma perda líquida bruta R$148 milhões. Já as despesas, tanto de vendas como gerais e administrativas, apresentaram uma redução em relação ao ano anterior. As despesas com vendas e marketing foram menores em função do menor número de lançamentos no trimestre, enquanto as despesas gerais e administrativas se reduziram devido à menor despesa de pessoal e com opções de ações. As outras despesas foram impactadas pela redução das receitas esperadas vindas de parcerias. 5

6 Nosso resultado financeiro líquido foi de R$-40,8 milhões, essencialmente em função da redução do valor de juros capitalizados como custo. Ao final, reportamos um prejuízo líquido de R$383 milhões no trimestre, que resulta principalmente da revisão orçamentária, a qual, como já discutimos, levou a um reconhecimento de custos adicionais e à reversão de receitas. No slide 17, podemos ver que a Companhia tinha R$7,2 bilhões em recebíveis ao final do 2T, dos quais 60% vencem em 2012 e Esperamos transferir para instituições financeiras o valor de R$1,1 bilhão em unidades concluídas dos novos recebíveis, de forma a fazer frente às nossas necessidades de reforços futuros. No slide 18, vocês podem ver a nossa posição de dívida e consumo de caixa. A dívida líquida somou R$2,9 bilhões ao final do trimestre, dos quais 42% são recursos de SFH. Mesmo que as taxas de juros oficiais continuem caindo, nós continuamos preferindo a utilização de recursos do SFH, que, além de serem custos competitivos em relação a outros tipos de financiamento, contém termos mais favoráveis, tais como financiamento das pessoas físicas quando a construção está concluída. Ao final do 2T, tínhamos R$4,7 bilhões em contratos de financiamento com o SFH, dos quais R$3,4 bilhões ainda a serem desembolsados. O valor representa 79% dos custos futuros de construção e projetos avançados. Como vocês podem, a relação dívida líquida/patrimônio foi também impactada pelos ajustes de custos no semestre. Assim que os recursos da oferta privada forem contabilizados, essa relação cairá a níveis similares aos do 1T. Vale destacar que o nosso controle caixa melhorou em relação ao 1T, alinhado a uma distribuição mais uniforme de custos relacionada ao volume de lançamentos do 4T11. Como já mencionei, os recursos da ofertas, adicionados às transferências de recebíveis para as instituições financeiras no 2S, devem cobrir os vencimentos de curto e médio prazo. Agora eu gostaria de retornar a palavra ao Nick para o encerramento. Obrigado, Cristiano. Passando para o slide 19, esse 2T foi claramente um período muito difícil. Isto posto, estamos confiantes que os ajustes necessários que foram feitos aos projetos atuais e de que os riscos de aumentos de custo de projetos futuros foram, em sua grande maioria mitigados. A conclusão da revisão de orçamentos e o anúncio da oferta de ações colocam a Brookfield em um patamar mais sólido, e vão ajudar a manter a rentabilidade. Para concluir, a sólida demanda por imóveis, o processo orçamentário padronizado e a estrutura de capital fortalecida devem restaurar a rentabilidade da Companhia no 2S12, e esperamos o retorno às tradicionais margens brutas em Muito obrigado. Nicole Hirakawa, Morgan Stanley: Bom dia a todos. Minha primeira pergunta é a respeito da revisão de custos do trimestre. Vocês mencionaram que o impacto futuro deve ser só de R$4 milhões. Eu quero saber, então, qual é o PoC médio dos projetos revisados? E se vocês puderem 6

7 falar um pouco mais sobre quais foram os projetos impactados, se foi mais concentrado em alguma região ou segmento. E além disso, se vocês puderem falar um pouco de qual o outlook para a margem bruta para o resto do ano, seria ótimo. E minha última pergunta é sobre essa mudança contábil, que você falaram do impacto de R$50 milhões. Será que vocês podem detalhar um pouco mais o que foi isso? Obrigada. Você fez diversas perguntas. Se pudermos ir passando uma a uma, eu agradeço. Nicole Hirakawa: Claro. A primeira é sobre o PoC médio desses projetos revisados. Vocês falaram que o impacto futuro é só de R$4 milhões, então eu queria entender em que estágio eles estão. Na realidade, nós fizemos a revisão de todos os projetos, não focamos em projetos específicos. Todos os projetos foram revisados, não tem um percentual específico. Nicole Hirakawa: Entendi. Mas, na média, eles estão com que PoC? O PoC médio da Companhia como um todo. Estamos falando de algo entre 30% e 40%, alguma coisa assim. Nicole Hirakawa: Não ficou claro para mim como o impacto pode ser só de R$4 milhões daqui para frente. Eu estou te falando com relação ao PoC da Companhia como um todo. Eu não tenho aqui o PoC médio dos projetos que foram mais afetados ou menos afetados. A revisão foi feita em todos os projetos. Nicole Hirakawa: OK. E você poderia falar um pouco, Cristiano, se algum segmento foi mais impactado, alguma região, e o que vocês estão vendo de margem bruta para frente? Depois da integração, a gente não considera mais, não olha muito MB ou Brascan ou Company é uma única empresa. Em termos de regiões, o Rio de Janeiro e o Centro- 7

8 Oeste têm um percentual de ajuste em relação tanto às receitas como ao custo de obra parecidos. São Paulo é mais baixo. Sobre a sua pergunta com relação à margem bruta, a margem REF é um bom indicativo da margem bruta oriunda desses projetos que foram revisados, dos projetos que temos hoje dentro de casa. Excluindo os efeitos de impostos, excluindo o efeito de juros capitalizados e retornando o efeito da correção do INCC, acho que é um bom proxy do que estamos vendo de margem bruta para frente. Nicole Hirakawa: OK. E minha última pergunta, se vocês puderem falar um pouco dessa mudança contábil, que gerou esse impacto. Tivemos praticamente dois efeitos de mudança de tratamento contábil: um foi relacionado a juros capitalizados, e o segundo relacionado à despesa de marketing e vendas. Despesa de marketing e vendas, agora estamos reconhecendo toda a despesa relacionada principalmente a marketing, a despesa de venda, diretamente no resultado quando ela é incorrida independente do prazo de veiculação dessas despesas. Até o 1T, nós fazíamos um deferimento de parte dessas despesas de veiculação de marketing de acordo com o prazo de veiculação, e agora não estamos fazendo mais isso. E também, no processo de revisão, nós revemos todos os projetos, revemos a metodologia de juros capitalizados, tivemos que fazer um ajuste e trouxemos isso a resultado nesse trimestre. A parcela de juros capitalizados teve um impacto de aproximadamente R$40 milhões no trimestre. Nicole Hirakawa: Ótimo. Obrigada. Luis Garcia, Bradesco: Bom dia. Eu queria fazer um follow-up, Cristiano. Você já colocou que a revisão aconteceu across the board, em todos os projetos, mas se puder qualificar um pouco, se teve predomínio de alguma situação específica, ou se foi produtividade; enfim, o que predominou? E se você puder também falar um pouco das ações que vocês estão colocando em prática para mitigar isso para frente. E também, acho que tem uma entrada importante de caixa na Empresa, que é o Faria Lima. Se puder falar um pouco como está, da expectativa desse projeto. 8

9 Com relação à qualificação do trabalho que foi feito, a revisão foi feita em todos os projetos. Do total de R$316 milhões, eu diria que 25% a 30% foi relacionado a ajuste de construção, e o resto foi relacionado a outras despesas oriundas de projetos. Em alguns casos específicos, que são até mais simples de serem dados, por exemplo, o Faria Lima, que tivemos R$18 milhões de despesas adicionais ao projeto, relacionadas a benfeitorias no entorno e outras despesas. Esse, por exemplo, foi um dos ajustes que não compõe ajuste de construção, mas que compõe o todo. Olhando para frente, como estamos fazendo para mitigar? Um, agora temos um controle bem mais apurado do custo de cada um dos projetos, e isso foi ajudado pelo término do processo de integração e pela implementação dos sistemas, principalmente de todos os módulos de PI do SAP, que temos a partir desse ano, que foram implementados a partir do ano de Além disso, incluímos um percentual de contingência também dentro dos orçamentos dos projetos para evitar surpresas desagradáveis para frente. Essas são as principais iniciativas. Estamos também reforçando a estrutura da área financeira nas unidades de negócio para permitir um acompanhamento mais preciso. Alessandro Vedrossi: Com relação ao Faria Lima, após um longo processo, estamos esperando a emissão do TRAD, que é o recebimento das obras viárias que fizemos no entorno. Esperamos que isso aconteça nessa semana, e logo depois entraremos com o processo eletrônico de emissão de Habite-se, que, segundo a Prefeitura, sai em um curto espaço de tempo, dois ou três dias. Estamos com uma expectativa muito boa de, ainda no final da semana ou na semana que vem, terminarmos esse processo. Como você bem lembrou, temos um valor significativo, um pouco mais de R$150 milhões para receber, que é veiculado à emissão do Habite-se Luis Garcia: Essa contingência que você colocou, Cristiano, tem como quantificar um percentual das obras que você está com um cushion, alguma coisa assim? Nós prevíamos nas nossas propostas de investimento que são elaboradas cada vez que compramos terrenos, cada vez que resolvemos desenvolver um projeto, essas propostas de investimento já continham a previsão de um colchão de 1% para aumento de custo de construção. Estamos aumentando isso daqui para frente para 3%. Luis Garcia: 9

10 Mas se a revisão como um todo foi de pouco mais que 3%, como essa conta fecharia, então? Eu não entendi a sua pergunta, Luis. Luis Garcia: Se o cushion de custo passou de 1% para 3%, então teve um delta de 2 p.p., e a revisão de custo totalizou 3%, como vocês até colocaram no gráfico do release, dos custos de obra a incorrer, é como se o custo corrente tivesse sido revisado só em 1 p.p., dado que os outros 2 p.p. foram delta de cushion que vocês colocaram. Então... Nós estamos falando de novos projetos, que nem existem ainda. Daqui para frente, quando formos comprar terreno ou desenvolver um projeto cujo terreno já está comprado, estamos passando a exigir, para aprovar o investimento, um colchão de 3%, em vez do 1% de antes. Isso é para o futuro, não tem nada a ver com os projetos correntes. Luis Garcia: Um último ponto, você pode falar o que mudou nesse critério de juros capitalizados? Vocês capitalizavam em cima de terrenos e pararam? Qual foi a mudança que predominou? Nós simplesmente recalculamos que alguns saldos de juros capitalizados precisavam ser, no critério que estamos adotando agora, levados a resultado. Foi só isso. Luis Garcia: Pelo andamento da obra? Pelo andamento e pela venda. Eu diria até mais que pelo percentual de venda. Mas tem o percentual de venda. Luis Garcia: OK. Obrigado. Gabriel Cotellessa, Goldman Sachs: Bom dia. Duas perguntas, uma em relação à revisão, entender porque esses ajustes não foram capturados antes, com os controles que já tinham. E em relação ao 10

11 aumento de capital, principalmente entender o preço de 3,06, e por que esse desconto de 10% no preço médio negociado nos últimos 60 dias. Obrigado. Gabriel, eu vou responder a sua primeira pergunta. Nós não conseguimos capturar esses ajustes antes basicamente porque já tínhamos terminado grande parte do processo de integração das Companhias, mas ele ainda não tinha sido concluído. Além disso, não tínhamos a qualidade de instrumentos que temos hoje, depois que terminamos o processo de integração e terminamos a implantação dos sistemas. Nós temos sistemas muito mais apurados do que tínhamos antes. Acho que esse é o principal motivo pelo qual só conseguimos capturar agora. Embora achemos que os 3,2% acabam não sendo um percentual tão grande comparado com o custo orçado, esperamos para frente ter uma precisão maior. Mesmo assim, como colocamos antes, estamos incluindo para os próximos projetos com uma contingencia de 3%. Em relação ao preço, 3,06 é a média dos 60 últimos pregoes, o que daria uma média de 3,40, e com o desconto de 10% chegamos a 3,06. Gabriel Cotellessa: Mas por que 10%? Tem alguma explicação? Nós simplesmente aplicamos um desconto sobre a média que estava bem em linha com o preço, até um pouco mais alto que o preço que foi o fechamento ontem. Simplesmente, um procedimento usual para esse tipo de operação. Foi o mesmo procedimento que adotamos em Gabriel Cotellessa: OK. Obrigado. Marcello Milman, BTG Pactual: Bom dia a todos. Eu queria voltar à questão do ajuste e do REF. Não ficou claro como todo ajuste foi bookado no trimestre, até porque foi uma coisa, como você mesmo falou, Cristiano, que o REF médio da Companhia não é 100%; além disso, a margem REF caiu bastante nesse trimestre, e parecia ser efeito do resto do ajuste não bookado a resultado. O que aconteceu? Você consegue esclarecer? Não está muito claro ainda. 11

12 Com relação à margem REF, o que aconteceu foi o seguinte: quando fazemos os ajustes, estornamos R$268 milhões de receita, mas incluímos custos adicionais dos para frente em torno de R$300 milhões. Então, na verdade, você adicionou um componente com margem negativa dentro do REF. Esse é o principal efeito que faz com que o REF caia. Se você pegar o REF do final do 1T, você soma R$260 milhões de receita e diminui R$300 milhões de custo. Isso será a grande parcela do impacto na margem REF. Além disso, temos nesse trimestre um descolamento que tipicamente sempre acontece no 2T, porque os nossos contratos são corrigidos pelo INCC com uma defasagem de dois meses, que deu mais ou menos 3% no trimestre; uma defasagem de dois meses deu aproximadamente 1,8%, e os custos são corrigidos com uma defasagem de 1% apenas. Esse efeito dá uma queda de mais 1% na margem REF, que é simplesmente um efeito temporal; no 3T ele vai voltar. Esses são os dois principais componentes para mudança da margem REF. Não sei se consegui te explicar exatamente. Marcello Milman: OK. Se eu puder fazer outra pergunta, do lado de cash flow e cash burn, se vocês podem levantar uma expectativa da Companhia para isso para o 2S e para E também, no detalhe, quando olhamos a abertura que vocês dão de collection, de repasses, o número é até bem baixo. Eu imagino que você tenha repasse para banco e tenha outro tipo de recebimento, via quitação e via pré-pagamento. Você consegue abrir para nós o quanto você recebeu de clientes no total do trimestre? Respondendo a sua primeira pergunta, com relação a consumo de caixa, vamos continuar consumindo caixa, tanto este ano quanto no ano que vem, e esperamos que a situação se reverta no ano de Continuamos tendo uma tendência de consumo de caixa, porque tivemos um crescimento de operação bastante grande de 2010 para E com relação ao volume de repasse, imagino que você está se referindo aos repasses do 1S, correto? Marcello Milman: Não, eu estou me referindo àquele número que você deu no release de repasse em Reais, quanto dinheiro você recebeu no repasse, quanto de VGV que foi passado. Que foram os R$420 milhões. Marcello Milman: É, que quando olhamos a sua receita é bem maior, o seu recebível não cresceu tanto, então me parece que você tem mais recebimentos do que somente repasses. 12

13 O valor é diretamente proporcional ao volume de unidades que estamos entregando, e entregamos, comparado com o volume da operação, um volume pequeno no 1T. Entregamos R$600 milhões. R$600 milhões é o VGV total. Então, a parcela que vem do repasse tipicamente é em torno de 60%, fora que você tem um bom pedaço também, principalmente nos segmentos médio-alto e alto, que recebemos à vista e não é objeto de repasse. Está em linha com o volume de entregas. Se aumentamos o volume de entregas, o valor do repasse vai aumentar. Marcello Milman: OK, obrigado. Alexandre Amson, Santander: Bom dia a todos. Eu queria fazer, na verdade, um follow-up em relação à questão levantada anteriormente, em relação ao colchão de custos que vocês apontaram em 3% nos orçamentos. Eu entendo que agora, com a implementação desse novo sistema de controle, os desvios de custo deverão ser bem menores do que eram antes. Eu queria entender como eu comparo esse desvio de 3,6% que vocês levantaram com as auditorias independentes, os 3,6%, com esses 3%? Eu imaginaria que o desvio deveria ser menor daqui para frente, e vocês estão provisionando um desvio que me parece muito conservador. Eu esperaria que esse desvio fosse menor, e eventualmente, esses desvios sendo menores, vocês esperam vir a fazer a reversão dessas provisões? Eu queria só entender esse aspecto. O primeiro ponto é que a revisão que fizemos desses projetos não é comparável com o colchão que estamos colocando dos orçamentos dessas novas aquisições. Então, número um, o que estamos fazendo é colocando esses 3% na hora de fazer o próprio investimento. Estamos sendo mais rigorosos e seletivos na hora que fazemos investimentos. Segundo ponto, sim, nós esperamos que os desvios futuros sejam menores do que no passado, até porque estamos com processos melhores. Então, provavelmente, a expectativa é que não precisaremos utilizar esses 3%. E aí, o que acontece é que no início tem uma desaceleração do PoC, porque você ainda está trabalhando com a incerteza dos 3%, e depois, quando esses novos projetos começam efetivamente a reconhecer receita, o efeito é líquido. Você tem projetos novos entrando com 3% e projetos antigos em que você está liberando parte desses 3%. Alexandre Amson: Não sei se eu entendi direito: os 3% são só para os projetos novos? Sim. Alexandre Amson: 13

14 Em relação a esses projetos, o desvio não deveria ser tão grande, então. Deveria ser abaixo disso. Eu queria só entender qual seria o potencial impacto em termos de resultado, se eventualmente esses 3% estão sendo um pouco conservadores, e vamos supor que eventualmente os desvios sejam na casa de 1%, esses 2%, como que eles impactariam o resultado? Vou voltar ao ponto de investimento: o que está acontecendo é que estamos sendo mais rigorosos no momento do investimento, para compra do terreno e para o futuro desenvolvimento dos projetos. Só isso. Espero que assim fique mais claro. Alexandre Amson: OK. Obrigado. Flávio Conde, CGD Securities: Bom dia a todos. Eu tenho algumas perguntas. A primeira é relativa aos estouros. Isso é mais conceitual: no ano passado, nós conversávamos com vocês e perguntávamos outras consultoras tiveram estouro, e vocês falavam não, com a gente não tem esse problema, controlamos 95% das obras, está tudo bem, está rodando abaixo do INCC. Eu queria entender quando e como vocês perceberam que não era bem isso. Essa é a primeira pergunta. Flávio, se você puder repetir eu agradeço, porque a ligação ficou meio cortada. Flávio Conde: OK. No ano passado vocês falavam que não tinham nenhum problema de custo, não iam precisar revisar orçamento, ao contrário de outras construtoras, porque vocês controlavam 95% das obras. Eu queria entender quando e como vocês perceberam que não era bem isso. Nós começamos a identificar isso no 1T12. Apesar de não termos identificado em alguns projetos, nós nos dispusemos a fazer uma revisão de 100% projetos. O principal motivo pelo qual identificamos hoje é porque terminamos a integração de todos os processos internos, então, estamos comparando todas as áreas na mesma base e temos melhores sistemas para poder fazer esse tipo de comparação. Flávio Conde: OK. E nesses projetos em que estourou o custo, eu queria saber se o atraso é muito grande, se vocês fizeram alguma provisão para multa. 14

15 Não, o atraso não é muito grande. Temos alguns projetos específicos que têm entrado, e para esses projetos, sim, nós fizemos provisão de multa. Mas o valor não é significativo nos R$316 milhões. Flávio Conde: OK. Agora falando do consumo de caixa, vocês vão aumentar bastante a entrega, vocês estão falando no 2S e provavelmente em Eu queria saber com que número, com que nível podemos trabalhar com consumo de caixa, e até quando. O que dá para indicarmos é que teremos, sim, consumo de caixa, como eu coloquei, e estamos confortáveis com o consumo de caixa que estamos tendo. Esse aumento de capital, mais os recursos que temos, nos deixam confortáveis para manter o nível da operação competitiva neste ano, e manter o nível da operação competitiva no próximo ano, mesmo aumentando o nível de alavancagem por conta do consumo de caixa. Flávio Conde: OK. E você acha que esse nível de consumo de caixa do 2T é um bom número para o restante do ano? Tipicamente, não. Olhando trimestre a trimestre, o consumo de caixa é sazonal e no 2S é menor do que no 1S. Todo ano tem sido assim. Flávio Conde: OK. Qual é o volume de unidades e VGV para serem entregues no 2S e em 2013? Aproximadamente unidades. Desculpe, no 2S, não é? Flávio Conde: Isso. 7 mil unidades no 2S12, e um VGV próximo de R$2 bilhões. Flávio Conde: E para o ano que vem? 15

16 Eu não tenho o número aqui em detalhes. Nós temos crescimento, temos uma entrega maior no próximo ano. Eu posso lhe encaminhar depois esse número mais em detalhes. Flávio Conde: OK. Por último, eu gostaria de saber se vocês estudaram fazer um aumento de capital maior. Eu, por exemplo, estava esperando na casa de R$1 bilhão, aproveitando esse preço baixo das ações. De fato, estudamos a possibilidade de aumento de capital, não dessa magnitude que você mencionou, mas um pouco maior, e chegamos à conclusão que não era necessário. Esse é o valor que nos permite terminar o ano com caixa suficiente para pagar as dívidas que vencem no ano que vem, para fazer face ao nosso ritmo de desenvolvimento dos projetos, e ainda terminar 2013 com um caixa que consideramos satisfatório. Foi a conta que nós fizemos. Flávio Conde: OK. A última pergunta, voltando à revisão de orçamento, eu tinha a impressão de que a Companhia ainda não tinha juntado, que eram três unidades que operavam independentes, e isso confirmou, porque Rio de Janeiro e Centro-Oeste foi onde houve mais estouro. Eu queria saber o que vocês fizeram que de agora em diante podemos ficar mais tranquilo que os ajustes de obra serão pequenos, quando necessários. Nós não operamos como três unidades independentes. Já faz tempo que vimos integrando a operação. Agora nós estamos utilizando um sistema muito melhor, isso é que nos dá confiança, e o fato de que esse processo de migração de três sistemas para uma única plataforma acabou. Isso é que nos dá confiança de que isso não se repete. Flávio Conde: OK. Obrigado, e bom dia. René Brandt, Fator: Bom dia a todos. Eu tenho uma pergunta um pouco mais estratégica. Queria saber após esse momento de maior estresse financeiro, o que dá para fazer para melhorar a rentabilidade da Companhia. Seria mais pelo lado de retomar um patamar mais alto de lançamentos, ou seria mais para reduzir o PL por meio de dividendos extraordinários, compra de ações? Isso em vista do que temos visto no setor, que a qualidade dos projetos e a qualidade do controle dos projetos tem caído conforme as empresas ganham uma escala maior. Queria saber mais a opinião de vocês, já que estão dentro do dia-a-dia da operação, quanto a esse trade-off. 16

17 Se você olha historicamente o setor, as empresas tendem a crescer em plataformas de três anos, porque se você continua crescendo todo ano, isso consome, de fato, muito caixa. Nós agora estamos em um patamar de R$4 bilhões, e este ano nós estamos operando em R$3,5 bilhões. Ficando com uma empresa desse tamanho, crescendo à inflação, um pouco mais, isso nos permite aumentar a rentabilidade. René Brandt: Acho que aí seria aumentar margens e reduzir o giro dos ativos? Seria algo desse tipo? Você conseguiria impulsionar a rentabilidade das duas formas? Sim. Esses são os dois fatores que afetam a rentabilidade. E claro, o fator nesse caso, agora, específico, de que limpamos a casa completamente, então as margens futuras não sofrerão mais esse impacto dos ajustes que fizemos agora. René Brandt: OK. Queria só esclarecer um detalhe: o Cristiano comentou de um volume de recebimento de R$1,1 bilhão. Queria saber se esse volume é repasse mais recebimento direto do cliente, e para qual prazo seria? Acho que você comentou, mas eu não consegui pegar. R$1,1 bilhão é basicamente a posição que nós temos de unidades concluídas no balanço. A maior parte disso é repasse, e ainda temos alguns contratos de empreendimentos mais antigos que recebemos diretamente. Mas cada vez mais, a maior parte desse volume é todo repasse. René Brandt: OK. Mas o prazo para o repasse, você tem uma ideia? Nós temos trabalhado com um repasse, depois do término da obra, entre três e seis meses nós fazemos o repasse do empreendimento inteiro. René Brandt: Você esperaria fazer todo esse volume de três a seis meses, ainda este ano? Sim. Grande parte disso acho que entrará ainda neste ano. 17

18 René Brandt: Mas seria um salto gigante em relação ao que você fez no 1S, não é? Você tem uma... Isso está até vinculado com uma das perguntas anteriores, com relação ao consumo de caixa. O consumo de caixa no 1S é sempre maior do que no 2S, porque sazonalmente nós temos mais entregas no 2T, portanto mais repasses e geramos mais caixa. É o perfil que aconteceu no ano passado, que aconteceu no ano anterior e deve acontecer neste ano de novo. Anualizado, o crescimento não é tão grande assim. É grande, mas não tão grande assim. René Brandt: OK. Obrigado. Eduardo Silveira, Banco Espírito Santo: Bom dia a todos. Eu tenho duas perguntas. A primeira é em relação às outras despesas operacionais, que foram R$32 milhões. Se vocês puderem dar um pouco mais de detalhes de por que essa conta praticamente dobrou em relação ao 1T. E a segunda pergunta, eu tentei fazer uma reconciliação da margem bruta ajustada, excluindo os efeitos de estouro de custo, revisão de custos e os juros no COGS. Chegamos a uma margem bruta de 27%. Então, mesmo tirando o ajuste, e eventuais ajustes no COGS que o Cristiano comentou, que foram R$40 milhões, chegamos a uma margem bruta ajustada de 27%. Queria saber se essa conta faz sentido, e quanto poderíamos projetar para frente de margem bruta? Obrigado. Com relação a sua primeira pergunta, quanto a outras despesas, o maior item foi aquele de R$16 milhões que mencionamos, que foi uma reversão de expectativa de resultados em alguns projetos em que temos parcerias. Esse foi o grande item. Excluindo esse efeito, o valor foi basicamente o mesmo do 1T, em torno de R$5 milhões. Com relação à sua segunda pergunta, de margem, de novo, o melhor proxy, a melhor estimativa que você pode utilizar para a margem bruta futura é fazer os ajustes em cima da margem REF que nós temos. O único ponto que eu poderia mencionar foi aquele que eu mencionei, sazonal, do descolamento do INCC. Eduardo Silveira: Se você me permite mais uma pergunta, Cristiano, essa mudança contábil da contabilização dos juros é one-off, ou para frente podemos esperar juros mais pesados lá em cima no COGS e menos embaixo? 18

19 Ela é one-off. Daqui para frente ela tende a ser da mesma forma como era anteriormente. Eduardo Silveira: OK. Obrigado. Bom dia. Nicole Hirakawa, Morgan Stanley: Se vocês me permitem uma última pergunta, que nível máximo de alavancagem vocês esperam que a Companhia atinja pós-aumento de capital? Porque o net debt vai cair para 83%, mas eu tenho impressão que ele pode voltar a superar os 100%, dado que a Empresa não espera gerar caixa nem neste ano, nem em Obrigada. Nicole, vou aproveitar que você retornou com uma pergunta para voltar para a primeira pergunta que você fez. Enquanto estávamos no call, levantamos o PoC médio dos projetos que tiveram os principais reajustes, que foi de 77%. Então, embora tenhamos feito revisão em todos os projetos da Empresa, o PoC médio dos principais projetos é de 77%. Voltando para sua segunda pergunta agora, de novo, cairemos para em torno de 83% com o aumento de capital, e para frente tem consumo de caixa, mas esperamos ficar abaixo de 100% net debt/equity. Essa é a nossa expectativa. Nicole Hirakawa: Está ótimo. Obrigada. Se você puder esclarecer um pouco, o que são os R$4 milhões que vocês esperam de impacto daqui para frente referentes ao ajuste de custo? Porque 72% desse ajuste já passou pelo resultado, ficaram faltando 33%. Eu não consigo conciliar quanto falta. Obrigada. Os R$4 milhões são simplesmente porque tivemos mais impacto total no resultado do que foi o valor total do ajuste. Faltaram R$4 milhões de impacto futuro. Não sei se consegui endereçar exatamente a sua dúvida. Nicole Hirakawa: Acho que nós podemos continuar depois offline. Obrigada. Operador: Obrigado. A sessão de perguntas e respostas para investidores e analistas está encerrada. Gostaria de passar a palavra ao Sr. Nicholas Reade para as considerações finais. Por favor, senhor. 19

20 Muito obrigado a todos por terem participado desta conferência. Esperamos revê-los nos próximos trimestres. Se tiverem algumas dúvidas nesse ínterim, por favor encaminhem suas dúvidas ao nosso departamento de RI. Bom dia a todos. Operador: A teleconferência da Brookfield Incorporações está encerrada. Muito obrigado, e tenham um bom dia. 20

21 Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de Relações com Investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição. 21