TRANSCRIÇÃO TELECONFERÊNCIA 4T10

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1 Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário referente aos resultados do quarto trimestre de 2010, divulgados ontem, dia 21 de março de Estão presentes conosco o Sr. Francisco Sciarotta Neto, Diretor Superintendente da Companhia, Sr. Leonardo de Paiva Rocha, Diretor de Finanças e Relações com Investidores e a Sra. Mara Boaventura Dias, Gerente de Relações com Investidores. Os slides da apresentação estão disponíveis na Internet para download no endereço: bem como a transmissão ao vivo da teleconferência. Informamos que a apresentação será gravada e todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando maiores instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queiram, por favor, solicitar a ajuda de um operador digitando *0. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções, metas operacionais e financeiras, baseiam-se em premissas da diretoria da CCDI bem como nas informações atualmente disponíveis, que envolvem riscos e incertezas, relativas a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, do setor e outros fatores que fogem ao controle da CCDI podem afetar seu desempenho futuro. Agora gostaríamos de passar a palavra ao o Sr. Leonardo de Paiva Rocha, Diretor de Finanças e Relações com Investidores da CCDI. Por favor, Sr. Leonardo, pode prosseguir. Senhoras e senhores, bom dia. Sejam bem vindos à teleconferência sobre os resultados do quarto trimestre de 2010 e do acumulado do ano da CCDI - Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário. Antes de iniciarmos, eu lembro a todos que os resultados aqui discutidos estão apresentados em detalhes no release de resultados divulgado ontem. Se alguns dos senhores ainda não têm o material em mãos, eu os convido a baixá-lo em nossa página da internet, no A apresentação que iniciaremos agora também está disponível para visualização online em nosso site de relações com investidores. Agora quero passar a palavra para o Francisco Sciarotta, Diretor Superintendente da empresa, que irá comentar os resultados operacionais e para finalizar voltarei pra comentar os resultados financeiros. Ao final da exposição, abriremos para perguntas e respostas. Bom dia a todos. Por favor, vamos ao slide 3. O Ano de 2010 foi um ano de crescimento e melhora nos resultados para a CCDI. Soubemos aproveitar o cenário positivo do setor e tivemos recorde em lançamentos e vendas. Ao longo do ano, divulgamos indicadores operacionais e financeiros com evolução positiva e sustentável. Para exemplificar, gostaria de comentar alguns destaques de 2010: Lançamos 26 empreendimentos, contra 10 em Um crescimento de 153% em Valor Geral de Venda A entrega de empreendimentos também teve uma significativa evolução frente aos anos anteriores, fechando o ano com 13 projetos entregues, totalizando unidades, 543% a mais que em 2009 As Vendas Contratadas em 2010 aumentaram 75% em relação a 2009 A Receita Líquida evoluiu 100% na comparação entre 2010 e 2009 O Lucro Bruto ficou 156% acima de 2009 e Margem Bruta teve um incremento de 6,1 pontos percentuais. Ebitda cresceu 94% versus 2009 Lucro Líquido alcançou R$143,2 milhões em 2010, aumento de 147% vs Estes indicadores confirmam a solidez da estratégia da CCDI e que a empresa está no caminho certo para trazer o melhor retorno aos acionistas. Por favor, dirijam-se ao slide 5 onde vou falar de lançamentos. 1

2 No 4T10, a Companhia lançou 10 empreendimentos totalizando R$535,5 milhões em Valor Geral de Vendas, superando em 6,0% os lançamentos realizados no 3T10. Ao longo de 2010 foram lançados 26 empreendimentos, representando R$1.391,5 milhões, um forte aumento de 152,5% em relação a Com isso, superamos a base da projeção de lançamentos divulgada para No segmento de Baixa Renda somos incorporadora e construtora de todos empreendimentos, e somos beneficiados pelo programa Minha Casa Minha Vida. Este segmento representou 44,6% dos lançamentos da Companhia. No próximo slide, número 6, podemos ver os destaques desses lançamentos feitos em 2010, onde temos vários exemplos de empreendimentos que alcançaram excelentes velocidades de venda. Quero dar destaque tb para o empreendimento In Berrini o qual ganhou premiação do setor imobiliário e foi totalmente vendido no primeiro mês de lançamento. No slide seguinte, slide número 7, expomos os lançamentos ocorridos recentemente no conjunto de Regionais, que está fortalecendo sua atuação e realizando parcerias com construtoras locais e experientes No slide seguinte, slide numero 8, quero mostrar pra vocês um exemplo de um ótimo lançamento ocorrido recentemente. O empreendimento Soul, em São Paulo capital, no bairro Jardim Sul, que foi integralmente vendido no final de semana de lançamento. Isso prova que a demanda continua aquecida e que a Companhia está aproveitando esse cenário. No próximo slide de numero 9, destacamos a Célula de Construção Própria que já conta com 3 empreendimentos: Chardonnay, Merlot e Malbec, localizados na cidade de São Paulo. Nossa estratégia engloba a construção própria na maioria dos empreendimentos que serão lançados na cidade de São Paulo. Passando ao slide de numero 10, temos a evolução das Vendas Contratadas. No quarto trimestre de 2010, as Vendas Contratadas superaram po mais um trimestre, o patamar acima de R$300 milhões e atingiram R$328,2 milhões, leve queda de 4,5% em relação ao trimestre anterior e 77,4% superior aos R$185,0 milhões registrados no 4T09. No ano, a Companhia comercializou R$1.179,3,0 milhões, volume 75% acima das Vendas Contratadas em Com esse patamar de vendas superamos a marca de 1 bilhão de reais e retomamos o crescimento após a reformulação estratégica no final de Ainda no slide 10 é importante também destacar que dos R$328,2 milhões de Vendas Contratadas no 4T10, 80% referem-se a unidades que estavam em estoque e 20% referem-se a unidades de empreendimentos lançados no próprio período. No slide seguinte de número 11 ilustramos mais detalhes das vendas contratadas no 4T10. Em termos de segmento de mercado, as Vendas Contratadas do 4T10 foram maiores nos segmentos de alta e altíssima renda (53,5%), devido aos lançamentos realizados nestes segmentos nos últimos meses, com o destaque para o The Parker, empreendimento de altíssimo, lançado no final de setembro. Em termos de localização, as Vendas Contratadas do 4T10 originadas no estado de São Paulo representou 95,8%. Com o fortalecimento das regionais, a participação dos outros Estados como Minas Gerais, Paraná e Rio de Janeiro, no segmento tradicional deverá mudar fortemente nos próximos períodos. Bom, agora passarei a palavra ao Leonardo Rocha. Estarei à disposição na sessão de perguntas e respostas. Obrigada pela atenção. Leonardo, por favor, continue. Bom dia. Passando para o próximo slide, de número 12, a CCDI possuía ao final de Dezembro/2010 um Banco de Terrenos com Valor Geral de Vendas de R$8,5 bilhões. O Banco de Terrenos exclusivo do segmento de baixa renda era de R$1,7 bilhão. Em 2010 começamos a adquirir terrenos fora da região da grande Campinas (SP) para este segmento. No quarto trimestre de 2010, conforme mencionado anteriormente, a empresa lançou R$535,3 milhões em Valor Geral de Vendas. Os terrenos referentes a esses empreendimentos estavam registrados no Banco de Terrenos no valor de R$482,0 milhões. Além disso, a CCDI elaborou um estudo de viabilidade de três terrenos com VGV potencial de R$182,0 milhões, que resultou na recomendação de transferência dos terrenos do segmento tradicional para o segmento de baixa renda, o qual desenvolverá empreendimentos para este segmento com VGV de R$94 milhões. A diferença dos valores de VGV foi ajustada no Banco de Terrenos. 2

3 No próximo slide, slide numero 13, podemos verificar a distribuição do Banco de Terrenos por segmento de Atuação e por localização. Nosso Banco de Terrenos possui 50% do VGV Total destinado a unidades com preço até R$200 mil por unidade; 20% destinado a unidades de preço unitário que vão de R$200 mil a R$500 mil, 16,0% destinado a outras rendas e 15% do VGV total destinados a empreendimentos de Lajes Corporativas. Em termos de localização, 93% do VGV Total estão localizados no estado de São Paulo e 7% estão localizados nos Estados em que a CCDI possui suas regionais. Antes de iniciar a discussão dos resultados financeiros, eu gostaria de lembrar os senhores alguns eventos que ocorreram nos períodos de comparação. O primeiro deles foram os ajustes contábeis realizados no 3T09 advindo da reformulação estratégica ocorrida na época. Outro efeito foi a venda do terreno Itautec no primeiro trimestre de E por último a venda da nossa participação na SPE Projeto Rio, subsidiária responsável pelo desenvolvimento do Ventura Corporate Towers Fase 2, que gerou um ganho de capital impactando positivamente o resultado do 4T09. Para não eu ser muito extenso em minha apresentação se precisarem de mais detalhes sobre esses eventos, por favor, consultar o press release de cada período disponível em nosso website. Por favor, dirijam ao slide de número 15 A Receita Líquida do 4T10 atingiu R$273,7 milhões, valor superior aos números apresentados no 3T10 e no 4T09. O aumento da Receita Líquida deve-se ao aumento de reconhecimento de receita por maiores vendas e avanço do andamento de obras. Em termos acumulados, a Receita Líquida Consolidada aumentou 100,1% em um ano. Desconsiderando os ajustes contábeis ocorridos no 3T09, a Receita Líquida de 2009 teria sido de R$546,0 milhões, e desconsiderando a Receita da venda do terreno Itautec no 1T10, a Receita Líquida Consolidada ajustada de 2010 teria sido de R$932,5 milhões, 70,8% acima da Receita Líquida ajustada de Também é importante ressaltar que a Receita Líquida do segmento de baixa renda foi de R$58,4 milhões no trimestre, uma leve queda de 6% em relação ao trimestre anterior. Em termos acumulados a Receita Líquida deste segmento foi de R$207,5 milhões em 2010 contra R$130,7 milhões em 2009, o que representa 58,7% de crescimento em um ano. O percentual de participação da Receita Líquida da HM Engenharia na Receita Consolidada em 2010 foi de 20,2%, valor inferior ao percentual de participação na Receita Líquida em 2009 (25,4%) devido ao maior reconhecimento de receita da CCDI em Excluindo-se os eventos mencionados anteriormente que impactaram a Receita Líquida, a participação do segmento de baixa renda seria de 22,3% em 2010 e 23,9% em No slide 16, vemos a evolução do Lucro Bruto. O Lucro Bruto Consolidado do 4T10 atingiu R$69,8 milhões, uma leve queda de 2,6% quando comparado ao Lucro Bruto registrado no 3T10 e 62,2% superior ao registrado no 4T09. Em termos acumulados, o Lucro Bruto apresentou crescimento de 155,6% em um ano. Desconsiderando-se os ajustes contábeis ocorridos no 3T09 e a venda do terreno Itautec no 1T10, o Lucro Bruto de 2010 apresentaria um crescimento de 64,5% na comparação com A Margem Bruta Consolidada do 4T10 atingiu 25,5%, com leve queda em relação aos trimestres anteriores. É importante ressaltar que como a CCDI atua em todos os segmentos de mercado, a Margem Bruta está relacionada ao mix de produtos, podendo ter variações ao longo dos períodos. Em termos acumulados, a Margem Bruta em 2010 foi 28,3%, 6,1 pontos percentuais acima da Margem Bruta de 22,2% em No slide seguinte, numero 17 temos a avaliação das Despesas. O índice que mede a eficiência comercial (despesas comerciais sobre receita operacional líquida) em 2010 na comparação com 2009, melhorou 2,3 pontos percentuais, ficando em 3,2% da Receita Líquida. Fazendo a mesma comparação para o índice que mede a eficiência administrativa (G&A sobre receita operacional líquida) observa-se uma melhora de 6,7 pontos percentuais, ficando em 7,1% da Receita Líquida. No slide 18, temos a análise do Lucro Líquido. 3

4 O Lucro Líquido consolidado do 4T10 atingiu R$26,8 milhões, 2,5% superior aos R$26,1 milhões reportados no trimestre anterior. É importante lembrar que o Lucro líquido do 4T09 foi impactado positivamente pelo ganho de capital com a venda na participação do Projeto Rio (ventura). Este ganho foi contabilizado na linha de Outras Receitas/Despesas Operacionais no valor de R$117,4 milhões. Em termos acumulados, o Lucro Líquido de 2010 foi de R$143,2 milhões contra R$58,0 milhões em 2009, representando um aumento de 146,9%. A Margem Líquida do 4T10 alcançou 9,8%, contra Margem Líquida de 9,6% no 3T10 e 61,2% no 4T09. A Margem Líquida do 4T09 incorpora o ganho de capital referente à venda da nossa participação na SPE Projeto Rio, subsidiária responsável pelo desenvolvimento do Ventura Corporate Towers Fase 2. Em termos acumulados, a Margem Líquida de 2010 foi de 13,9% contra Margem Líquida de 11,3% em Representando um aumento de 2,6 pontos percentuais. Passando ao slide 19, temos o EBITDA e a Margem EBITDA. O EBITDA Consolidado da CCDI atingiu de R$37,9 milhões no 4T10 vs R$46,2 milhões no 3T10. Vale ressaltar que o resultado do 4T09 foi impactado pelo efeito da venda da participação na SPE Projeto Rio, e com isso, o ebitda deste trimestre fechou em R$130,8 milhões. Em termos acumulados, o EBITDA de 2010 foi R$196,2 milhões, 94% superior ao EBITDA de A Margem EBITDA do 4T10 atingiu 13,9%. 3,1 pontos percentuais menor que a margem do 3T10, devido, principalmente, ao aumento de despesas comerciais, que foram impactadas pelo mix de lançamentos. Em termos acumulados, a Margem EBITDA de 2010 foi 19,1%, leve queda de 0,6 pontos percentuais sobre Margem EBITDA de No próximo slide, número 20, temos as receitas e resultados a apropriar. Em dezembro de 2010 a Receita a Apropriar atingiu R$1.242,2 milhões com Resultado a Apropriar de R$398,4 milhões. A Margem a Apropriar no final do 4T10 foi de 32,1%, aumento de 1,5 pontos percentuais em relação ao número apresentado no trimestre anterior e 5 pontos percentuais na comparação com o mesmo trimestre do ano passado. O incremento de margem está associado às melhores margens dos lançamentos recentes. A nossa posição de caixa está descrita no slide 21. A CCDI encerrou o quarto trimestre de 2010 com uma Posição de Caixa de R$238,9 milhões, valor 16% abaixo da posição de caixa do final do 3T10, devido a maior atividade operacional da Companhia. Com um caixa de R$238,9 milhões, a Dívida líquida ao final do 4T10 era de R$522,2 milhões. No último slide da minha apresentação, slide 22, temos o perfil do endividamento da CCDI. Ao final de dezembro de 2010, a Dívida Bruta da Companhia era de R$761,1 milhões, sendo 52% Dívida Corporativa referente à emissão de debêntures no final de 2009 e 48% de dívida relacionada ao financiamento à produção. É importante ressaltar que o financiamento a produção é totalmente pago com o contas a receber dos clientes. Também é possível ver o cronograma de recebimento do contas a receber, perfeitamente compatível com o nível de endividamento da Companhia. Aproveito para relembrar que, a partir de agora, estamos disponíveis para responder as perguntas que os senhores porventura desejem fazer. Bom dia a todos. Por favor, operadora pode iniciar a sessão de Perguntas e Respostas. Ao final da sessão de perguntas e respostas o Sr. Francisco Sciarotta fará o encerramento. Obrigado. Iniciaremos agora a sessão de perguntas e respostas. Caso tenha alguma pergunta, pressione asterisco 1 (*1) do seu telefone ou utilize o espaço do site da companhia reservado à perguntas. Se, a qualquer momento, sua pergunta for respondida, aperte asterisco 2 (*2) para se retirar da fila. As perguntas serão respondidas à medida que forem recebidas. Por favor, aguarde enquanto postamos as perguntas. 4

5 Nossa primeira pergunta, vem do Sr. René Brandt do Banco Fator. RENE BRANDT Bom dia senhores. Eu tenho uma pergunta simples a respeito da queda da margem bruta da HM. A gente viu uma queda bastante expressiva na comparação tri contra tri, e eu queria entender melhor qual a razão da queda, e não sei se devemos esperar uma volta desta margem a um patamar um pouco mais alto indo para frente. Rene, obrigado pela pergunta, começando pela segunda parte, sim a gente pode esperar um retorno dos resultados, embora a gente não tenha divulgado, os resultados apurados em janeiro e fevereiro indicam já uma margem melhor. E este efeito na margem da HM foi associado a correção de custos de dois empreendimentos que tiveram um impacto em função de mudanças na infra-estrutura do empreendimento que são requisitos de órgãos de governos, então tivemos que fazer estas correções que foram solicitadas, e os resultados foram registrados no quarto trimestre. Isso é um efeito pontual e já esperamos a recuperação nos primeiros dois meses de RENE BRANDT Mais uma pergunta, nessa mesma linha, estes dois empreendimentos teriam algum impacto no primeiro trimestre deste ano? Conforme eu te falei, os resultados de janeiro e fevereiro da HM, já indicam uma melhora de margem em comparação às margens registradas no trimestre passado. RENE BRANDT Perfeito, obrigado. Nós temos uma pergunta do Gustavo Barros da Nezus. O Secovi mostrou uma queda expressiva nas vendas contratadas de janeiro de 2011, mesmo levando-se em conta a sazonalidade. Vocês poderiam falar como estão vendo as vendas em 2011?. Gustavo, posso dizer sim, que janeiro e fevereiro, tanto a CCDI quanto a HM venderam exatamente o que estava previsto, até um pouquinho acima do previsto nos dois primeiros meses. Nós estamos muito confiantes, melhoramos muito o processo de vendas, tem algo novo sobre estarmos desenvolvendo uma empresa de vendas da própria CCDI com foco específico para venda de estoques. Então estamos muito confiantes, os dois primeiros meses se mostraram muito positivos, e vamos atingir as vendas no ano sim. LEONARDO DE PAIVA ROCHA A gente tem uma pergunta do Ricardo da ABECIP Gostaria de saber qual a opinião dos senhores, sobre o eventual impacto do aperto de crédito nas atividades da companhia. Em relação à parte de financiamento, não notamos nada. A CCDI por fazer parte do grupo Camargo Correa, tem sempre acesso simples e imediato a qualquer linha de financiamento. Em relação às nossas vendas como o Sciarotta acabou de mencionar, as vendas nos dois primeiros meses se mantiveram nos patamares previstos no nosso orçamento e a gente segue 5

6 bastante otimista que embora reconheça o aperto de crédito, este aperto não influenciou nas vendas da companhia nestes dois primeiros meses, e estamos confiantes de que temos formas de compensar este impacto com lançamentos melhores e produtos mais direcionados aos nossos clientes, por isso já este bom resultado alcançado nos dois primeiros meses. Com licença senhoras e senhores, lembrando que para fazer perguntas, basta digitar *1, ou utilizar o espaço reservado no site da Companhia. Nossa próxima pergunta vem do Sr. Henrique Cassis investidor particular. HENRIQUE CASSIS Olá bom dia. Queria parabenizar a todos pelo resultado. A minha pergunta é a seguinte, eu gostaria de saber se a empresa tem planejamento para diminuir a alavancagem financeira, as dívidas financeiras, e também trabalhar com um caixa mais folgado, um Land Bank menor, e desovar estes estoques a serem comercializados, ou seja, dar uma diminuída na alavancagem da empresa. LEONARDO DE PAIVA ROCHA Eu vou comentar uma parte eu acho que depois em relação à vendas e redução de estoque, o Sciarotta vai complementar. Eu queria lembrar que o ano de 2011 é um ano de entregas bastante significativas, tanto na CCDI quanto na HM, então as entregas representam o momento do repasse dos nossos clientes, onde recebemos o maior valor nas vendas que foram realizadas, então vemos que ao longo de 2011, com as entregas devemos ter um equilíbrio melhor na relação de endividamento da Companhia, e com as entregas, esta melhora vai ocorrer ao longo deste ano. Com relação a redução de estoque o Sciarotta irá comentar. Bom dia Henrique, como eu havia falado anteriormente, estamos na parte de vendas, evoluindo muito bem, estamos criando, a partir de abril, já teremos nossa empresa, específica de vendas, focada em atender nossos clientes, e desovar nossos estoques, mais do que já estamos fazendo, então isto deve gerar mais dinheiro para a Companhia. E o outro ponto, é que estamos muito, muito focados, desde que iniciei aqui, na redução de custos. Então haja vista a questão da Célula de construção própria que já está gerando bons resultados para nós, então estamos muito focados na questão de redução de custos. HENRIQUE CASSIS Em relação à dívida financeira, o que vocês pensam em fazer para trabalhar menos alavancado, como funciona. LEONARDO DE PAIVA ROCHA Olha Henrique, é uma característica do nosso segmento, do nosso negócio, você ter um nível de alavancagem que varia de empresa para empresa, nós entendemos que o nível de alavancagem atual está de acordo com a nossa percepção sobre o negócio, e ele deve ter uma evolução positiva ao longo de 2011 em função do maior volume de entregas e em função do maior número de contratos de financiamentos a serem fechados pelos nossos clientes com os bancos. Então isso é uma característica do negócio, você ter um nível de alavancagem durante o período de construção dos empreendimentos, e no momento da entrega do empreendimento você tem uma redução neste nível de alavancagem. 6

7 HENRIQUE CASSIS Entendi, então está bom, muito obrigado. Marcello, realmente você observou bem, acho que estamos neste item específico como benchmarking do setor, e corroborando o que o Maurício falou na assertividade dos lançamentos, então você pode diminuir o investimento em marketing em função do sucesso de alguns lançamentos que tivemos este ano. Com licença senhoras e senhores, lembrando que para fazer perguntas, basta digitar *1. Encerramos neste momento a sessão de perguntas e respostas, gostaria de passar a palavra ao Sr. Francisco Sciarotta para as considerações finais. Por favor Sciarotta pode prosseguir. Estamos otimistas com a evolução do mercado imobiliário no Brasil em 2011 e vamos trabalhar para aproveitar este cenário, fortalecendo as Regionais, desenvolvendo a célula de construção própria em São Paulo e trabalhando no segmento de baixa renda. Quero agradecer nossos funcionários, que fizeram a diferença em Investimos ao longo de 2010 em capacitações como por exemplo: Negociação, e sistematização dos processos de carreira. Em 2011 a Companhia atuará fortemente no reforço do seu alicerce, que são as pessoas, com programas para capacitação das lideranças, mapeamento de competências e reconhecimento de seus profissionais. Por último quero lembrar que os quatro pilares estratégicos para os quais estamos direcionando nossas atividades em 2011: ênfase na margem, foco no cliente, sustentabilidade e gestão de pessoas. Então consideramos que a CCDI está preparada operacional e financeiramente para crescer, buscando ganhos de escala e melhora de margem. Muito obrigado. Bom dia a todos. A teleconferência sobre a os resultados do quarto trimestre de 2010 da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário está encerrada. Agradecemos a participação de todos, tenham uma boa tarde

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