Atualização de Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira para Hotel em Valinhos. Vifran Construtora

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1 Atualização de Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira para Hotel em Valinhos Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis - Hotel Paiquerê Vifran Construtora Setembro de 2015

2 Realização: Atualização de Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Cliente: Julho de 2015 Projeto: Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo Hotéis Hotel Paiquerê ; projeto que será administrado pela Blue Tree Hotels e que ostentará a bandeira Blue Tree Towers. Valinhos

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Vifran Construtora em dezembro de 2014*, que desenvolve o projeto Hotel Paiquerê, na cidade de Valinhos, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) Condo Hotéis Hotel Paiquerê. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômicofinanceira para o esse hotel que será administrado sob a bandeira Blue Tree Towers. * Atualizações do trabalho realizadas em Julho e Setembro de O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo.. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, 02 de Setembro de Diretor - Proprietário Diretor de Projetos 4

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Nota de Apoio ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas I Tendências e perspectivas macroeconômicas; 31 a 43 II Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 14 a 16 e 54 a 60 III Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 13 e 45 a 52 IV Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no 17 a 20 e 62 a 68 mercado; V Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital 22 e 70 de giro inicial; VI Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 72 a 82 anos de operação hoteleira; VII Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas 23 e 84 a 85 e das fontes dos dados utilizados; VIII Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos 24 a 27 e 87 a 90 hoteleiros similares em operação no mercado; e IX Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada 11 e 12 para o empreendimento. Em abril de 2015 foi publicada pela Comissão de Valores Mobiliários CVM a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira de condohotéis, a serem ofertados no modelo CIC atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto. 7

8 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 8

9 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 9

10 1. Sumário executivo Este trabalho teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo Condo Hotéis Hotel Paiquerê, em Valinhos SP, anteriormente realizado entre os meses de Julho e Agosto de 2010 pela Caio Calfat Real Estate Consulting. O objeto de estudo conta com a bandeira Blue Tree Towers da Blue Tree Hotels, com 126 Uhs entre 22,5m² e 35m² e sala de convenções para até 160 pessoas. A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA. 10

11 1. Sumário executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel midscale, e deve ser operado com a marca Blue Tree Towers. A marca Blue Tree Towers é de propriedade da Blue Tree Hotels, empresa que deverá operar o hotel. A Blue Tree Hotels é uma empresa brasileira, criada em 1997 e atua nos segmentos de business, luxo e resorts. A rede possui as seguintes marcas: Blue Tree Park - resorts e hotéis de categoria luxo com áreas de lazer e de eventos. Blue Tree Premium - hotéis de categoria alto padrão com serviços executivos e sofisticados. Blue Tree Towers - hotéis de categoria superior especializados no segmento business. O Blue Tree Towers Valinhos terá 126 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 11

12 1. Sumário executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Reconhecimento de Marca: Blue Tree Towers pertence a Blue Tree Hotels, rede presente em todas as regiões do Brasil. Atualmente opera 23 hotéis e possui 10 futuras aberturas. Canais de Distribuição: a Blue Tree Hotels é uma rede nacional que atua com bandeiras nos segmentos de business, luxo e resorts. Por Blue Tree Towers Votorantim esta abrangência de marcas, a distribuição e visibilidade são nacionais. Presença de mercado no interior do Estado de São Paulo: a Blue Tree Hotels está presente com projetos futuros no interior do estado de São Paulo, nas cidades de Votorantim, São Carlos e Ribeirão Preto, além da cidade de Valinhos com o presente estudo. Serão 4 novos hotéis com as marcas Blue Tree Towers e Blue Tree Premium. Blue Tree Towers São Carlos Blue Tree Premium Ribeirão Preto 12

13 1. Sumário executivo 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O empreendimento em estudo está localizado na esquina entre Av. Invernada e a R. Irio Giardeli, no bairro Jardim Paiquerê. A avenida é uma das principais vias de Valinhos e interliga a Rod. Francisco Von Zuben (acesso à Campinas) e a Rod. Anhanguera. Está próximo do único shopping da cidade (Shopping Valinhos) onde os hóspedes poderão usufruir da infraestrutura de lazer e de A&B. A região onde o empreendimento em estudo está localizado é uma das mais nobres da cidade, caracterizada pelos condomínios residenciais de alto padrão. Ainda, devido à proximidade entre o Shopping Valinhos que sem encontra em fase de revitalização, o Condomínio Comercial Vértice, os novos empreendimento e o hotel em estudo, essa aglomeração formará uma área de interesse comercial, fator que indica o desenvolvimento do mercado imobiliário comercial da cidade e região. Empreendimento em Estudo Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Condomínio Vértice Av. Invernada Shopping Valinhos Ponto de Interesse Localização Distância Unilever Valinhos 3 km (6 min) MWV Rigesa Valinhos 3,7 km (8 min) Eaton Valinhos 8,1 km (11 min) Chem Trend Valinhos 9,2 km (13 min) Centro de Logística Panamby Valinhos 17,7 km (17 min) Shopping Valinhos Valinhos 400 m (6 min) Galleria Office Campinas 15,3 km (15 min) Techno Park Campinas Campinas 22,1 km (21 min) Centro Campinas Campinas 11,8 km (25 min) Distrito Industrial Campinas Campinas 20,8 km (21 min) Aeroporto Internacional de Viracopos Campinas 24,7 km (23 min) Centro Vinhedo Vinhedo 10,5 km (18 min) Distrito Industrial Vinhedo Vinhedo 14,8 km (22 min) 13

14 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução A cidade de Valinhos possui poucas opções de hospedagem, somente um hotel de negócios, o Hotel Itapema que atualmente passa por obras de expansão (possui 39 UHs e a partir de Fevereiro de 2015 terá 62 UHs), e 2 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Fonte Santa Tereza e o Valinhos Plaza Hotel, inaugurado em agosto de Não há hotéis administrados por redes hoteleiras. Desta forma, consideramos para análise as cidades de Campinas e Vinhedo, por conta da proximidade geográfica. Já a cidade de Campinas possui maior parque hoteleiro com estrutura atualizada e serviço profissional. Há hotéis administrados por redes hoteleiras como a Wyndham, a Atlantica Hotels e a Accor. O Hotel Premium Norte Campinas possui projeto de ampliação previsto para 4 ou 5 anos e terá mais 126 UHs, além de novas salas de eventos com capacidade de atendimento para até 900 pessoas. Vinhedo conta com 3 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Tambo Real, o Hotel Villagio D'Italia e o Vinhedo Plaza Hotel cujos proprietários inauguraram o Valinhos Plaza Hotel. O Hotel InterCity Vinhedo é o único hotel administrado por rede hoteleira da cidade, e foi inaugurado em Setembro de

15 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Diária Média Taxa de ocupação R$ % Midscale Superior Midscale Econômico Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 15

16 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Nº Oferta Futura Administração Localização Uhs Categoria Status Previsão de Inauguração 1 Royal Palm Tower Royal Palm Campinas 218 Midscale Superior Breve lançamento Royal Palm Royal Palm Campinas 307 Midscale Breve lançamento Deville Deville Campinas 200 Midscale Em aprovação Hotel não identificado (estudo) - Campinas 200 Midscale Em estudo Royal Palm Tower Indaituba Royal Palm Indaiatuba 190 Midscale Em lançamento Vitória Hotel Convention Paulínia Vitória Hotéis Paulínia 172 Midscale Em construção 2015 Midscale Superior Midscale Econômico Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 16

17 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Valinhos de 2007 e 2012 últimos dados oficiais disponíveis, e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 2,53% a.a. entre 2007 e Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e Esses dados não puderam ser complementados, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. Movimento do Aeroporto 2009/2014, fonte Infraero e Viracopos. Os pesos foram ponderados conforme os levantamentos do estudo, a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região, além de considerar os períodos do índices sócio econômicos ideais para traço de tendência. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 8,35%, taxa esta, que foi reduzida ao longo tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB 2,53% 4 Cresc. Nº de Empresas 6,34% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 6,40% 2 Cresc. Mov. Aeroporto 23,96% 2 8,35% 10 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a % 8,35% 2018 a % 6,26% 2021 a % 4,59% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting inserção do hotel em estudo. Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL 17

18 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins). PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL Demanda: Média diária de diárias vendidas Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 18

19 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados anteriormente, e a absorção considerando taxa de ocupação ideal de 60%, adequada para a categoria midscale. Resultando em mercado positivo para novas UHS em quase todo o período de análise. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2015: 23 UHS expansão Hotel Itapema + 30% de 172 UHS do Vitória Paulínia 2016: 30% das 200 UHS do Deville Campinas 2017: 100% entrada Royal Palm Tower de Indaiatuba 2018: Entrada de segurança Oferta e Demanda: Números em base diária Absorção Vide Glossário Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting ABSORÇÃO Tx Ideal 60% Ano Oferta Demanda T.O. Absorção % % % % % % % % % %

20 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria midscale, onde o ideal é de aproximadamente 60% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 8% 7% 7% 7% 7% Penetração 100% 103% 105% 105% 105% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do hotel em estudo* 58,32% 57,96% 58,73% 62,41% 66,32% Projeção de diária média 225,00 231,75 238,70 250,64 263,17 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva. Projeção de diária média: Diária média ano 2016 foi baseada na análise da cesta competitiva pag. 57. Os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. 20

21 1. Sumário executivo 1.5. Grandes Números % Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida Lucro ou Prejuízo do Departamento Habitações ,8% ,3% ,9% ,7% ,8% Alimentos e Bebidas ,5% ,0% ,4% ,0% ,6% Departamentos Menores ,2% ,7% ,3% ,6% ,4% Total ,5% ,0% ,6% ,3% ,8% Despesas não distribuídas Administração e Geral ,7% ,0% ,6% ,6% ,7% Marketing e Vendas ,5% ,1% ,1% ,0% ,0% Manutenção e Conservação ,1% ,2% ,1% ,8% ,5% Gastos com Água e Energia ,5% ,5% ,4% ,3% ,1% Royalties e Basic Fee ,6% ,6% ,6% ,6% ,6% Total ,4% ,4% ,8% ,3% ,0% GOP ,1% ,6% ,8% ,0% ,8% Seguro ,7% ,6% ,6% ,6% ,5% Taxa de Incentivo ,9% ,9% ,0% ,3% ,6% Fundo de Reposição ,5% ,0% ,5% ,0% ,0% Total ,1% ,5% ,1% ,9% ,1% Resultado antes do IR ,2% ,4% ,0% ,4% ,0% Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 72 a 82 Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 21

22 1. Sumário executivo 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando a fração ideal por tipologia de unidade. Grupo Qtde m² privativo Valor da unidade Decoração Valor de Venda da Unidade Valor de Venda por M² Capital de Giro Taxas Hoteleiras Complementares Pré-Operacional HEOS - Hotel Equipment Offices Services Valor Total de Desembolso Desembolso por M² Privado Grupo , , Grupo , , Grupo , , Total/Média ,05 Fonte: Vifran, Tabela de Vendas Julho de 2015 Valor com financiamento bancário após as chaves o valor pode variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e data da compra. Cálculo fração ideal - BT VALINHOS M² Qtde m² / qtde Fração ideal privativo 45 23, ,25 0,78% 72 22, ,44 0,76% 9 34,88 313,92 1,17% , ,61 22

23 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento) na proporção média calculada pela área participação da área privativa unitária X privativa total no resultado do hotel, pode-se estimar o seguinte cenário de rentabilidade: Retorno ao Comprador da Unidade Tipo do Apto - m² 23,05 34,88 22,52 Preço m² Rentab. Rentab. Investimento Rentab ,8% ,8% ,8% ,7% ,7% ,8% ,0% ,0% ,0% ,8% ,8% ,9% ,6% ,6% ,7% ,7% ,7% ,8% ,8% ,8% ,9% ,9% ,9% ,0% ,0% ,0% ,1% ,1% ,1% ,2% FC Perpetuidade Média 10 anos 4,1% 4,1% 4,2% Média ano 3 a10 4,5% 4,5% 4,6% TIR Com Perpetuidade 8,4% 8,4% 8,6% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1- Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de Setembro de 2015; 2) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média de 2016 a 2025; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 2018 a 2025; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com CapRate de 5,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 23

24 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta). Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( e SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre: Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 24

25 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto). 2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Valinhos - SP, apontam um média de 6,10% a,a,; em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condohotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções. 3. CapRate para Perpetuidade: foi adotada a taxa de 5,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de caixa do ano 10 (2025). Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade corrente do FC 10 representaria a taxa de rentabilidade para os fluxos futuros. 25

26 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno 4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 5,1% e considerou-se crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ). Detalhe da Área do Porto Maravilha 26

27 1. Sumário executivo 1.8. Empreendimentos similares em operação no mercado Os valores de venda por m² de área privativa para o Blue Tree Towers estão dentro da média praticada pelo mercado de condohotéis encontrados em lançamento mais recente. Como não há condo-hotéis sendo lançados em Valinhos, como base utilizou-se empreendimentos residenciais e comerciais localizados próximo ao terreno em estudo. Empreendimento Espaço Vértice Floratta Mais Campos Salles Apartamento Tipo do Empreendimento Comercial Residencial Residencial Localização Qtde Apartamentos / Salas Comerciais Rua Luiz Spiandorelli Neto, 47 - Jardim Paiquerê Avenida Rosa Belmiro Ramos, Ortizes R. Campo Salles, Jardim Jurema m² apartamentos / salas 37m² a 48 m² 43 m² a 52 m² 44 m² a 64 m² Valor de venda (apartamento / sala) R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Valor de venda/m² R$ 6.000,00 R$ 5.368,42 R$ 4,537,03 Qtde vendida 70% 95% 80% Importante: Os valores de compra das unidades, sejam do hotel em estudo ou similares, difere do mercado comercial e residencial pois o fluxo de caixa de potencial a ser gerado por um hotel difere da natureza desses empreendimentos. Soma-se a isso, exigências construtivas maiores em hotéis, ligadas à normas de segurança (incêndio e civil) e à própria operação do empreendimento, que encarecem os custos. A análise da compra de um produto hoteleiro deve ser feita com cautela e as premissas do negócio e seus riscos bem compreendidos, pois diferem do mercado imobiliário residencial/comercial. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 27

28 1. Sumário executivo 1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Localização ADEQUADA: O empreendimento em estudo está localizado na esquina entre Av. Invernada e a R. Irio Giardeli, no bairro Jardim Paiquerê, em uma das regiões mais nobres da cidade caracterizada pelos condomínios residenciais de alto padrão. Devido à proximidade com o hotel em estudo, o Shopping Valinhos - que está em fase de revitalização, o Condomínio Comercial Vértice e os novos empreendimentos, essa aglomeração formará uma área de interesse comercial, fator que indica o desenvolvimento do mercado imobiliário comercial da cidade e região. Mercado - EM CRESCIMENTO: A cidade de Valinhos não possui parque hoteleiro significativo, porém faz divisa com a cidade de Campinas que conta com maior parque hoteleiro, com estrutura atualizada e serviço profissional. Há hotéis administrados por redes hoteleiras como a Wyndham, a Atlantica Hotels e a Accor, além da entrada de novos hotéis e projeto de expansão do Hotel Premium Norte Campinas. Já a cidade de Vinhedo possui hotéis com estrutura de lazer além do Hotel InterCity Vinhedo, o único hotel administrado por rede hoteleira da cidade inaugurado em Setembro de

29 1. Sumário executivo 1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Absorção do Hotel em Estudo VIÁVEL: apontada como adequada para hotel de categoria midscale, mesmo com as futuras entradas. Especificamente o hotel em estudo com 126 UHS, chega iniciar a operação com a taxa de ocupação próxima ao ideal para a categoria, de 60%, e no 5º ano de operação chega a 66%, a uma diária média inicial de R$ 225,00 sem café da manhã. As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e os preço sugeridos apontam retorno ao investidor em HIIP dentro da média atual de mercado. Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno da expectativa média do mercado. Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna (capacidade de administração e concorrência da Operadora), quanto externa (mudanças no ambiente sócio econômico e alteração no mercado competitivo estudado) e que os resultados apresentados podem não ser alcançados devido a esses riscos. 29

30 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 30

31 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Macrometrópole Paulista A cidade de Valinhos está localizada na Região Metropolitana de Campinas, divisão da Macrometrópole Paulista. Por vez, a Macrometrópole Paulista é uma divisão do Estado 6 de São Paulo constituída por 173 municípios, 1 divida em: 8 5 Regiões Metropolitanas (RM) RM de 7 Campinas (1), RM de Sorocaba (2), RM de São 2 3 Paulo (3), RM da Baixada Santista (4), e RM do Vale do Paraíba (5); 2 Aglomerados Urbanos Piracicaba (6) e 4 Jundiaí (7); 1 Unidade Regional Bragantina. Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano (EMPLASA) 5 31

32 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Macrometrópole Paulista Em 2010 a população da Região Metropolitana de Campinas era a segunda mais representativa da Macrometrópole Paulista, ficando atrás apenas da Região Metropolitana de São Paulo. Em 2012, a RM apresentou PIB de aproximadamente R$ 110 milhões, equivalente a 9% do total. População Macrometrópole Paulista 2010 RM São Paulo 19,7 milhões RM Campinas 2,8 milhões RM Vale do Paraíba 2,2 milhões RM Baixada Santista 1,7 milhões RM Sorocaba 1,7 milhões AU Piracicaba 1,3 milhões AU Jundiaí 698 mil UR Bragantina 380 mil PIB 2012 em milhões Participação RM São Paulo R$ % RM Campinas R$ % RM Vale do Paraíba R$ % RM Baixada Santista R$ % RM Sorocaba R$ % AU Piracicaba R$ % AU Jundiaí R$ % UR Bragantina R$ % TOTAL R$ % Fonte: EMPLASA Últimos dados oficiais disponíveis 32

33 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas A Região Metropolitana de Campinas (RMC) é composta por 20 municípios: Americana, Artur Nogueira, Campinas, Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra, Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor, Morungaba, Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara d'oeste, Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo. A região possui forte produção industrial e científico/tecnológico, com acesso facilitado a partir de rodovias como a Bandeirantes e a Anhanguera, além do Aeroporto de Viracopos, localizado em Campinas. Valinhos Fonte: EMPLASA e Instituto Geográfico Cartográfico (IGC) 33

34 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas A cidade de Valinhos faz divisa com 2 das 10 cidades que mais contribuem para a formação do PIB da Região Metropolitana de Campinas, Campinas e Vinhedo (em destaque no quadro ao lado). Valinhos ocupa a 8ª posição, com PIB de mais de R$ 4 milhões, o que representa 4% do total. A população estimada em 2015 é de habitantes. Nº Cidade PIB 2012 % População 2011 População Estimada Campinas R$ ,19 39% Paulínia R$ ,74 9% Sumaré R$ ,97 7% Americana R$ ,81 6% Hortolândia R$ ,36 6% Vinhedo R$ ,72 6% Indaiatuba R$ ,54 6% Valinhos R$ ,45 4% Santa Bárbara d'oeste R$ ,97 4% Jaguariúna R$ ,17 3% TOTAL RMC R$ ,05 100% Fonte: IBGE Últimos dados oficiais disponíveis 34

35 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação O Aeroporto de Viracopos está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a estrutura do terminal. Está em construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1 mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de embarque e desembarque. O píer A recebe voos internacionais frequentes desde Outubro/2015. Já os píers B e C, que serão disponibilizados para o aumento do contingente de voos e para a entrada de novas companhias aéreas, ainda estão inacabados. A previsão inicial de entrega era em Setembro de 2014 e agora é no final de Novo Terminal de Viracopos Fonte: Portal Aeroporto Viracopos, Estadão e Correio Popular - Últimos dados oficiais disponíveis 35

36 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação Em 2014, o aeroporto recebeu mais de 9 milhões de passageiros. Novas pistas serão entregues nos anos seguintes, com previsão de atender uma demanda de 30 milhões de passageiros até Aeroporto de Viracopos Ano Total de Passageiros CMA 23,96% Há o projeto de um complexo junto com Aeroporto de Viracopos, um deles será um hotel com a bandeira TRYP by Wyndham. É resultado do acordo entre a concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture formada pelas empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel terá 400 quartos, investimento de R$ 118 milhões e tem previsão de entrega para Fonte: Infraero, Portal Estadão e Correio Popular Últimos dados oficiais disponíveis 36

37 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Valinhos - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) A economia da região é voltada para o setor de serviços e para produção industrial. Algumas das maiores indústrias da cidade são: MWV Rigesa, Eaton, Unilever, Cartonificio Valinhos e Chem-Trend. *O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente (2012), com atualização de inflação pelo índice IPCA. O IBGE não disponibilizou os dados de PIB por cidade após o ano base de Fonte: IBGE Últimos dados oficiais disponíveis 37

38 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Valinhos - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) Apesar do número de empresas e de pessoal ocupado de Valinhos ser inferior a Campinas, quando comparada a Taxa de Crescimento Médio, conforme tabela abaixo, pode-se observar que Valinhos tem apresentado melhor desempenho. Os dados utilizados são os oficiais e disponíveis, conforme origem, no momento da pesquisa. CIDADE ANO EMPRESAS TCM* ANO PESSOAL OCUPADO TCM* ANO IDHM TCM* ANO ÍNDICE FIRJAN TCM* Valinhos Campinas ,28 % a.a ,5% a.a ,741 0,819 1,01% a.a ,8169 0, ,65% ,99% ,735 0,83% , a.a a.a ,805 a.a ,8702 0,7% a.a. 1,29% a.a. Fontes: IBGE, N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Últimos dados oficiais disponíveis Índice FIRJAN: FIRJAN Últimos dados oficiais disponíveis 38

39 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Valinhos - Acesso O acesso a Valinhos pode ser realizado através da Rod. Anhanguera que liga a cidade de São Paulo à região norte do Estado, da Rod. dos Andradas que liga Valinhos à cidade de Vinhedo, da Rod. Francisco Von Zuben que liga Campinas até Valinhos e da Rod. José Roberto Magalhães Teixeira que dá acesso a Rod. Dom Pedro I, rodovia que faz ligação entre a Região do Vale do Paraíba e a Região Metropolitana de Campina. Rod. Anhanguera Rod. dos Andradas Rod. Francisco Von Zuben Rod. José Roberto Magalhães Teixeira Rod. Rod. Dom Pedro I Fonte: Google Maps 39

40 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Valinhos - Turismo Circuito das Frutas O circuito é formado por 10 municípios do interior do Estado de São Paulo. As cidades dessa região possuem forte produção frutífera e Valinhos se destaca pela produção do figo e da goiaba. Entre Janeiro e Fevereiro a cidade de Valinhos realiza a Festa do Figo e a Expogoiaba. Em 2014 ocorreu a 65ª edição e, segundo entrevista realizada com o Diretor de Turismo da cidade, o evento reuniu cerca de 500 mil pessoas vindas de todo o Estado de São Paulo e do Rio de Janeiro. O evento ocorre no Parque Municipal de Feiras e Exposições Monsenhor Bruno Nardini, espaço de m² que conta com pavilhões para exposições, dois palcos para shows. Fonte: Portal Circuito das Frutas e Prefeitura de Valinhos 40

41 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Valinhos Shopping Valinhos Inaugurado em 2007, o Shopping Valinhos é o único na cidade e desde o início de 2014 o empreendimento passa por processo de modernização e revitalização, com investimento de mais de R$ 20 milhões. O término das obras está previsto para Atualmente o shopping possui m² de área construída e m² de área bruta locável (ABL), e conta com aproximadamente 100 lojas. O projeto prevê a abertura de uma entrada de acesso ao Shopping direcionada à rua do empreendimento em estudo, distante aproximadamente 400 m. Projeto de Revitalização Shopping Valinhos Fonte: Portal Shopping Valinhos 41

42 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Valinhos Novos Projetos Centro de Logística Panamby Segundo entrevista realizada com o Secretário de Desenvolvimento Econômico de Valinhos, o grupo Sol Panamby possui projeto para construção de um Centro de Logística na região do Jardim Capivari, localizado na divisa entre Valinhos e Campinas. O projeto está em fase de aprovação na prefeitura e a previsão de início das obras ainda não foi divulgada. O espaço será divido em cinco módulos e o investimento será de aproximadamente R$ 160 milhões. O empreendimento está localizado na esquina entre a Rod. Bandeirantes e a Rod. Miguel Melhado Campos, aproximadamente 17,7 km (17 min) do empreendimento em estudo. Centro de Logística Panamby Empreendimento em Estudo Fonte: Prefeitura de Valinhos, Agência Metropolitana de Campinas (AGEMCAMP) e Google Maps 42

43 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Considerações Além de estar entre as 10 principais contribuintes na composição do PIB da Região Metropolitana de Campinas, a cidade de Valinhos possui melhor desempenho nos quesitos número de empresas e pessoal ocupado, com taxa de crescimento médio superior à cidade de Campinas. Além disso, o Aeroporto de Viracopos passa por momento de expansão devido sua concessão à iniciativa privada, o que tem influenciado o entorno na captação de investimentos, região em que se insere Valinhos. Dentre esses investimentos há a captação de empresas e centros logísticos, o que se nota mais presente na cidade. Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal. 43

44 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 44

45 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização O empreendimento em estudo está localizado na esquina entre Av. Invernada e a R. Irio Giardeli, no bairro Jardim Paiquerê em Valinhos (SP). A Av. Invernada é uma das principais vias de Valinhos e interliga a Rod. Francisco Von Zuben (acesso à Campinas) e a Rod. Anhanguera. A via é bastante movimentada e possui trânsito moderado no horário de pico. Segundo Secretário de Desenvolvimento Econômico, há projeto para duplicação da via com início das obras previsto para 1 ou 2 anos. O empreendimento está ao lado esquerdo do Condomínio Vértice formado por 3 torres comerciais, total de 296 salas comerciais. Na frente do empreendimento há um condomínio residencial de alto padrão, o Condomínio Portal Quiririm. Está próximo do único shopping da cidade (Shopping Valinhos), distante aproximadamente 400 m.c Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Empreendimento em Estudo Shopping Valinhos 45

46 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Empreendimento em Estudo Condomínio Vértice Condomínio Quiririm Empreendimento em Estudo Av. Invernada Av. Invernada R. Irio Giardeli Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 46

47 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Condomínio Vértice Shopping Valinhos Empreendimento em Estudo Av. Invernada Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 47

48 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso O acesso ao empreendimento em estudo pode ser realizado a partir da saída 82 da Rod. Anhanguera, que interliga a Rod. Comendador Guilherme Manfrin a Av. Invernada onde o empreendimento está localizado (trajeto de 6 km, aproximadamente 8 min). A Rod. Anhanguera possui pedágio nos dois sentidos, na altura do km 82. O valor do pedágio para veículo de passeio é de R$ 7,60. Praça de Pedágio Empreendimento em Estudo Fonte: Google Maps e Concessionária AutoBAn 48

49 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Em 2015 serão lançados dois empreendimentos ao entorno do empreendimento em estudo: O empreendimento 1: contará com 12 torres residenciais e 50 casas de alto padrão, cujos valores das unidades custarão em média R$ 1,1 milhão. O empreendimento 2: contará com 1 torre residencial e 1 comercial e, segundo o corretor da imobiliária Madia, há empresas como a Sony, a Ceratti e a Schincariol que já demonstraram interesse na aquisição das salas comerciais. Empreendimento em Estudo Empreendimento 1 Empreendimento 2 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 49

50 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Pontos de Interesse - Microlocalização Abaixo, as distâncias do empreendimento em estudo aos principais pontos de interesse de Valinhos: Unilever Ponto de Interesse* Distância Chem Trend Centro de Logística Panamby Eaton Empreendimento em Estudo Shopping Centro de Logística Shopping Valinhos MWV Rigesa Indústria Empreendimento em Estudo Fonte: Google Maps Unilever MWV Rigesa Eaton Chem Trend Centro de Logística Panamby Shopping Valinhos** 3 km (6 min) 3,7 km (8 min) 8,1 km (11 min) 9,2 km (13 min) 17,7 km (17 min) 400 m (6 min) Obs.: *Tempo de percurso de carro, conforme Google Maps. **Tempo de percurso a pé. 50

51 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Pontos de Interesse - Macrolocalização Abaixo, as distâncias do empreendimento em estudo aos principais pontos de interesse de Campinas e Vinhedo: Galleria Office Ponto de Interesse* Localização Distância Techno Park Campinas Aeroporto Distrito Industrial Campinas Complexo Comercial Aeroporto Distrito Industrial Campinas Distrito Industrial Valinhos Empreendimento em Estudo Vinhedo Região Central Empreendimento em Estudo Fonte: Google Maps Galleria Office Techno Park Campinas Centro Campinas Distrito Industrial Campinas Aeroporto Internacional de Viracopos Centro Vinhedo Distrito Industrial Valinhos Campinas Campinas Campinas Campinas Campinas Vinhedo Vinhedo 15,3 km (15 min) 22,1 km (21 min) 11,8 km (25 min) 20,8 km (21 min) 24,7 km (23 min) 10,5 km (18 min) 14,8 km (22 min) Obs.: *Tempo de percurso de carro, conforme Google Maps. 51

52 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações O empreendimento em estudo possui boa visibilidade e está localizado em uma das principais vias da cidade. Esta próximo do Shopping Valinhos onde os hóspedes poderão usufruir da infraestrutura de lazer e de A&B, do Condomínio Comercial Vértice e de 2 novos empreendimentos, 1 comercial e outro residencial, ambos serão lançados em A região onde o empreendimento em estudo está localizado é uma das mais nobres da cidade, caracterizada pelos condomínios residenciais de alto padrão, porém, devido à proximidade entre o Shopping Valinhos que sem encontra em fase de revitalização, o Condomínio Comercial Vértice, os novos empreendimento e o hotel em estudo, essa aglomeração formará uma área de interesse comercial, fator que indica o desenvolvimento do mercado imobiliário comercial da cidade e região. Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro. 52

53 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 53

54 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva De início, o estudo anterior realizado entre os meses de Julho e Agosto de 2010 pela Caio Calfat Real Estate Consulting considerou na cesta competitiva os hotéis citados pelos principais geradores de demanda da região. Como filtro, desconsiderou os hotéis com estrutura de lazer; hotéis com menos de 40 UHs; os hotéis com diária acima de R$ 150,00 e os que estavam localizados fora da cidade de Valinhos. Assim, apenas o hotel Itapema fez parte da cesta competitiva. No presente estudo cuja categoria do empreendimento já está definida, para termos mais base de amostragem, considerou-se os hotéis de negócio com categoria Midscale e Midscale Superior das cidades próximas à Valinhos: Campinas e Vinhedo, além do hotel Itapema que apesar de ser classificado com econômico, é o único hotel de negócio da cidade. Os demais hotéis possuem estrutura de lazer e não concorrem diretamente com o hotel em estudo. 54

55 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Nº Hotéis Localização Inauguração Maior Sala De Eventos 1 Vitória Concept Campinas Campinas Tryp Campinas Campinas Comfort Suites Campinas Mercure Campinas Campinas Hotel Premium Norte Campinas Campinas Noumi Plaza Campinas Vinhedo Plaza Hotel Vinhedo InterCity Vinhedo Vinhedo Hotel Itapema Valinhos UHs Total de UHs Diária Média Taxa de ocupação R$ % Midscale Superior Midscale Econômico Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 55

56 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Comfort Suites Hotel Premium Norte Campinas Empreendimento em Estudo Tryp Campinas Midscale Superior Midscale Econômico Noumi Plaza Vitória Concept Campinas Empreendimento em Estudo Hotel Itapema Mercure Campinas Vinhedo Plaza Hotel Intercity Vinhedo Fonte: Google Maps 56

57 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva No estudo anterior foi apresentado o valor da diária média de alguns dos hotéis que foram considerados na cesta competitiva atual. Ao comparar os valores de 2010 com 2014, pode-se observar que a TCM* das diárias dos hotéis é de 10%. Diária - Os valores da diária média ponderada sem café da manhã foram calculados com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com. Midscale Superior Midscale Econômico N Hotel DM 2010 DM 2014 TCM * a.a. 1 Vitória Concept Campinas R$ 225 R$ % 2 Noumi Plaza - R$ Comfort Suites - R$ Tryp Campinas R$ 180 R$ % 5 Hotel Premium Norte Campinas - R$ Mercure Campinas R$ 181 R$ 228 6% 7 Vinhedo Plaza Hotel R$ 120 R$ 167 9% 8 InterCity Vinhedo** - R$ Hotel Itapema R$ 100 R$ % *Taxa de Crescimento Médio ** O InterCity Vinhedo foi inaugurado em Setembro de 2014, portanto está praticando tarifa soft opening. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 10% 57

58 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações Cesta Competitiva A cidade de Valinhos possui poucas opções de hospedagem, com parque hoteleiro formado por 1 hotel de negócios, o Hotel Itapema que atualmente passa por obras de expansão (possui 39 UHs e a partir de Fevereiro de 2015 terá 62 UHs), e 2 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Fonte Santa Tereza e o Valinhos Plaza Hotel, inaugurado em agosto de Não há hotéis administrados por redes hoteleiras. Já a cidade de Campinas possui maior parque hoteleiro com estrutura atualizada e serviço profissional. Há hotéis administrados por redes hoteleiras como a Wyndham, a Atlantica Hotels e a Accor. O Hotel Premium Norte Campinas possui projeto de ampliação previsto para 4 ou 5 anos e terá mais 126 UHs, além de novas salas de eventos com capacidade de atendimento para até 900 pessoas. Vinhedo conta com 3 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Tambo Real, o Hotel Villagio D'Italia e o Vinhedo Plaza Hotel cujos proprietários inauguraram o Valinhos Plaza Hotel. O Hotel InterCity Vinhedo é o único hotel administrado por rede hoteleira da cidade, e foi inaugurado em Setembro de

59 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Com a realização da visita técnica e do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos empreendimentos futuros abaixo. Além desses, conforme slide anterior, o Hotel Itapema aumentará 23 UHs a partir de A oferta futura competitiva acrescentará UHs. Nº Oferta Futura Administração Localização Uhs Categoria Status Previsão de Inauguração 1 Royal Palm Tower Royal Palm Campinas 218 Midscale Superior Breve lançamento Royal Palm Royal Palm Campinas 307 Midscale Breve lançamento Deville Deville Campinas 200 Midscale Em aprovação Hotel não identificado (estudo) - Campinas 200 Midscale Em estudo Royal Palm Tower Indaituba Royal Palm Indaiatuba 190 Midscale Em lançamento Vitória Hotel Convention Paulínia Vitória Hotéis Paulínia 172 Midscale Em construção 2015 Midscale Superior Midscale Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 59

60 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Vitória Hotel Convention Paulínia Royal Palm Tower Deville Royal Palm Empreendimento em Estudo Midscale Superior Midscale Royal Palm Tower Indaituba Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 60

61 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 61

62 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de preços. Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria midscale, conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma categoria, e a nova entrada concorrente. 62

63 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Valinhos de 2007 e 2012 últimos dados oficiais disponíveis, e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 2,53% a.a. entre 2007 e Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e Esses dados não puderam ser complementados, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. Movimento do Aeroporto 2009/2014, fonte Infraero e Viracopos. Os pesos foram ponderados conforme os levantamentos do estudo, a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região, além de considerar os períodos do índices sócio econômicos ideais para traço de tendência. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 8,35%, taxa esta, que foi reduzida ao longo PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB 2,53% 4 Cresc. Nº de Empresas 6,34% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 6,40% 2 Cresc. Mov. Aeroporto 23,96% 2 8,35% 10 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a % 8,35% 2018 a % 6,26% 2021 a % 4,59% tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo. Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL 63

64 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins). PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL Demanda: Média diária de diárias vendidas Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 64

65 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados anteriormente, e a absorção considerando taxa de ocupação ideal de 60%, adequada para a categoria midscale. Resultando em mercado positivo para novas UHS em quase todo o período de análise. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2015: 23 UHS expansão Hotel Itapema + 30% de 172 UHS do Vitória Paulínia 2016: 30% das 200 UHS do Deville Campinas 2017: 100% entrada Royal Palm Tower de Indaiatuba 2018: Entrada de segurança Oferta e Demanda: Números em base diária Absorção Vide Glossário Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting ABSORÇÃO Tx Ideal 60% Ano Oferta Demanda T.O. Absorção % % % % % % % % % %

66 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Desempenho O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria midscale, onde o ideal é de aproximadamente 60% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 8% 7% 7% 7% 7% Penetração 100% 103% 105% 105% 105% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do hotel em estudo* 58,32% 57,96% 58,73% 62,41% 66,32% Projeção de diária média 225,00 231,75 238,70 250,64 263,17 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva. Projeção de diária média: Diária média ano 2016 foi baseada na análise da cesta competitiva pag. 57. Os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. 66

67 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as ponderações de crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores. Observa-se que a projeção de desempenho do hotel em estudo no slide anterior indica que o mesmo estará performando com taxa de ocupação maior à prevista para o mercado total nos anos iniciais. Legenda: Demanda: Demanda estimada para o grupo competitivo; Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano já com base nas previsões de entradas e saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de ocupação do set competitivo + hotel em estudo. Projeção de Mercado Ano Demanda Oferta TO Mercado Hotel em Estudo TO Mercado + Hotel em Estudo ,74% 59,74% ,18% 61,18% ,49% ,32% ,68% ,28% ,01% ,94% ,77% ,44% ,76% ,16% ,87% ,06% ,13% ,10% ,53% ,27% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 67

68 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Hotel Blue Tree Towers Valinhos (Contrato de Investimento Coletivo Condo-Hotéis Hotel Paiquerê) O projeto está em desenvolvimento desde 2010 e contou com a assessoria da Blue Tree Hotels para o desenho das áreas e definição de marca e produto. Assim, não há recomendações relevantes para o produto apresentado para análise. 68

69 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 69

70 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando a fração ideal por tipologia de unidade. Grupo Qtde m² privativo Valor da unidade Decoração Valor de Venda da Unidade Valor de Venda por M² Capital de Giro Taxas Hoteleiras Complementares Pré-Operacional HEOS - Hotel Equipment Offices Services Valor Total de Desembolso Desembolso por M² Privado Grupo , , Grupo , , Grupo , , Total/Média ,05 Fonte: Vifran, Tabela de Vendas Julho de 2015 Valor com financiamento bancário após as chaves o valor pode variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e data da compra. Cálculo fração ideal - BT VALINHOS M² Qtde m² / qtde Fração ideal privativo 45 23, ,25 0,78% 72 22, ,44 0,76% 9 34,88 313,92 1,17% , ,61 70

71 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 71

72 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Os valores são correntes de Setembro de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita ; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva e juntos à Rede Blue Tree. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional. 72

73 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Os gastos foram estimados conforme médias de mercado, orientações da rede Blue Tree e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Honorários e Taxas Contratuais da Rede Blue Tree foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado. Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira, Assessora e Incorporadora) já estão previstas no DRE. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 73

74 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Taxas de remuneração da operadora: Taxa Mensal de Incentivo Incentive Fee - Conforme previsto no Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação para Exploração Hoteleira (cláusula décima terceira dos direitos da sócia ostensiva, item a) receber pela administração da SCP, até o dia 25 (vinte e cinco) do mês subsequente ao vencido, a Taxa de Incentivo de 10% (dez por cento) do Resultado da Exploração Hoteleira, auferido em cada mês. Taxas de Rede Hoteleira Uso da Marca + Know How Conforme previsto no Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (cláusula décima terceira dos direitos da sócia ostensiva, item b ) receber pela utilização da marca, o valor equivalente a 2% (dois por cento) da Receita Líquida mensal auferida com a exploração do objeto da SPC. Taxas de Rede Hoteleira Uso da Marca + Know How Conforme previsto no Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (cláusula décima terceira dos direitos da sócia ostensiva, item b ) receber pela utilização do know how, o valor equivalente a 2% (dois por cento) da Receita Líquida mensal auferida com a exploração do objeto da SPC. 74

75 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Gastos Operacionais: Central Blue Tree de Reservas - Conforme previsto no Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação para Exploração Hoteleira (cláusula décima quarta Lucro Líquido parágrafo segundo, item c) comissões decorrentes de agenciamento comercial para a Central de Reservas da Sócia Ostensiva, no valor equivalente a 5% (cinco por cento) sobre o valor das reservas de hospedagem efetuadas via Central de Reservas, e 3% (três por cento) sobre o valor das vendas de eventos captados pela Central de Reservas, excluindo-se deste o valor as despesas com alimentos e bebidas, incorridas durante a realização dos eventos. 75

76 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Quadro de áreas das UHS Habitações Quantidade Área Privativa Total Tipo , Tipo 2 - Acessibilidade 9 34, Tipo , Total /Média 126 8, ,61 Fonte: Construtora Projeto 76

77 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Os valores de diária média variam conforme o empreendimento vai se posicionando no mercado, de acordo com sua categoria. Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Estimativa de Vendas - Hospedagem Disponibilidade Taxa de Ocupação 58,3% 58,0% 58,7% 62,4% 66,3% Diárias Vendidas Diária Média Receita Número de Hóspedes RevPar 131,22 134,33 140,20 156,42 174,53 Receita de Alimentos e Bebidas Receita A&B Alimentos Bebidas # Couverts Valor Médio por Venda Departamentos Menores Aluguel de Espaço Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 45% 45% Valor do m² 15,00 15,75 16,50 17,25 18,00 Metragem 200,00 200,00 200,00 200,00 200,00 Lavanderia Outros Total de Receitas Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 77

78 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Estimativa de Receita de Alimentos e Bebidas Consumo Hóspedes Café da Manhã % Hóspedes 100% 100% 100% 100% 100% Valor Médio 20,00 21,00 22,00 23,00 24,00 Jantar % Hóspedes 25% 25% 25% 25% 25% Valor Médio 55,00 57,75 60,50 63,25 66,00 Room Service % Hóspedes 15% 15% 15% 15% 15% Valor Médio 32,00 33,60 35,20 36,80 38,40 Geladeria/Conveniência % Hóspedes 100% 100% 100% 100% 100% Valor Médio 10,00 10,50 11,00 11,50 12,00 Receita Total Alimentos (70%) Bebidas (30%) Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 78

79 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Índice Econômico 1,01 1,025 1,04 1,05 Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Hospedagem Alimentos e Bebidas Eventos e Deptos. Menores Administração e Segurança Marketing e Vendas Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 105% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano * Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) 79

80 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Receita Bruta Receita Líquida Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Habitações Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,2% ,2% ,1% ,9% ,6% Folha de Pagamento ,7% ,6% ,3% ,4% ,5% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,5% ,6% ,9% ,1% ,3% Alimentos e Bebidas Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Custos de A&B ,3% ,3% ,3% ,3% ,3% Gastos Gerais ,7% ,6% ,4% ,0% ,7% Folha de Pagamento ,4% ,0% ,6% ,8% ,1% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,7% ,1% ,7% ,9% ,9% Departamentos Menores Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,6% ,5% ,5% ,4% ,4% Folha de Pagamento ,4% ,5% ,3% ,4% ,8% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,3% ,3% ,6% ,6% ,2% L/P dos Centros de Receita ,5% ,0% ,6% ,3% ,8% Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) 80

81 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Administração e Geral Gastos Gerais ,3% ,3% ,1% ,6% ,2% Folha de Pagamento ,3% ,8% ,5% ,0% ,6% Resultado ,7% ,0% ,6% ,6% ,7% Marketing e Sales Gastos Gerais ,0% ,5% ,5% ,5% ,5% Folha de Pagamento ,5% ,6% ,6% ,5% ,5% Resultado ,5% ,1% ,1% ,0% ,0% Manutenção e Conservação Gastos Gerais ,5% ,5% ,4% ,3% ,2% Folha de Pagamento ,6% ,7% ,7% ,5% ,4% Resultado ,1% ,2% ,1% ,8% ,5% Fees da rede hoteleira e com central de reservas da operadora hoteleira previstos no CIC apresentados no grupo de contas TAXAS DA REDE HOTELEIRA. Gastos com Água e Energia Resultado ,5% ,5% ,4% ,3% ,1% Resultado Antes Fees Gerenciamento ,7% ,2% ,4% ,6% ,4% Taxas da rede hoteleira ,6% ,6% ,6% ,6% ,6% Gastos com Central Blue Tree Reservas ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Uso da marca + Know How ,6% ,6% ,6% ,6% ,6% Lucro Operacional Bruto - GOP ,1% ,6% ,8% ,0% ,8% Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 81

82 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Taxa de Incentivo, prevista no CIC apresentada no grupo de contas GASTO DE CAPITAL Gastos de Capital Seguros ,7% ,6% ,6% ,6% ,5% Taxas da Propriedade ,3% ,3% ,2% ,0% ,8% Incentive Fee ,9% ,9% ,0% ,3% ,6% Asset Management ,9% ,9% ,9% ,0% ,1% Fundo de Reposição ,5% ,0% ,5% ,0% ,0% Gastos Contratuais (Remessas) ,6% ,6% ,6% ,8% ,9% Resultado ,8% ,2% ,8% ,6% ,8% L/P Antes do IR e Depreciação ,2% ,4% ,0% ,4% ,0% Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 82

83 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 83

84 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenários de rentabilidade Para o cálculo de rentabilidade foi utilizada a fração estimada do total de área ocupada por cada metragem conforme tabela abaixo Habitações Apartamentos Área Privativa (Apartamentos X Área privativa) Fração Tipo , ,25 0, Tipo ,88 313,92 0, Tipo , ,44 0, Total /Média , ,61 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 84

85 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenários de Rentabilidade: Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento) na proporção média calculada pela área participação da área privativa unitária X privativa total no resultado do hotel, pode-se estimar o seguinte cenário de rentabilidade: Retorno ao Comprador da Unidade Tipo do Apto - m² 23,05 34,88 22,52 Preço m² Rentab. Rentab. Investimento Rentab ,8% ,8% ,8% ,7% ,7% ,8% ,0% ,0% ,0% ,8% ,8% ,9% ,6% ,6% ,7% ,7% ,7% ,8% ,8% ,8% ,9% ,9% ,9% ,0% ,0% ,0% ,1% ,1% ,1% ,2% FC Perpetuidade Média 10 anos 4,1% 4,1% 4,2% Média ano 3 a10 4,5% 4,5% 4,6% TIR Com Perpetuidade 8,4% 8,4% 8,6% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1- Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de Setembro de 2015; 2) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média de 2016 a 2025; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 2018 a 2025; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com CapRate de 5,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 85

86 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 86

87 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta). Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( e SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre: Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 87

88 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Cálculo da Taxa Interna de Retorno 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto). 2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Valinhos - SP, apontam um média de 6,10% a,a,; em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condohotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções. 3. CapRate para Perpetuidade: foi adotada a taxa de 5,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de caixa do ano 10 (2025). Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade corrente do FC 10 representaria a taxa de rentabilidade para os fluxos futuros. 88

89 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Cálculo da Taxa Interna de Retorno 4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 5,1% e considerou-se crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ). Detalhe da Área do Porto Maravilha 89

90 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Empreendimentos similares em operação no mercado Os valores de venda por m² de área privativa para o Blue Tree Towers estão dentro da média praticada pelo mercado de condohotéis encontrados em lançamento mais recente. Como não há condo-hotéis sendo lançados em Valinhos, como base utilizou-se empreendimentos residenciais e comerciais localizados próximo ao terreno em estudo. Empreendimento Espaço Vértice Floratta Mais Campos Salles Apartamento Tipo do Empreendimento Comercial Residencial Residencial Localização Qtde Apartamentos / Salas Comerciais Rua Luiz Spiandorelli Neto, 47 - Jardim Paiquerê Avenida Rosa Belmiro Ramos, Ortizes R. Campo Salles, Jardim Jurema m² apartamentos / salas 37m² a 48 m² 43 m² a 52 m² 44 m² a 64 m² Valor de venda (apartamento / sala) R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Valor de venda/m² R$ 6.000,00 R$ 5.368,42 R$ 4,537,03 Qtde vendida 70% 95% 80% Importante: Os valores de compra das unidades, sejam do hotel em estudo ou similares, difere do mercado comercial e residencial pois o fluxo de caixa de potencial a ser gerado por um hotel difere da natureza desses empreendimentos. Soma-se a isso, exigências construtivas maiores em hotéis, ligadas à normas de segurança (incêndio e civil) e à própria operação do empreendimento, que encarecem os custos. A análise da compra de um produto hoteleiro deve ser feita com cautela e as premissas do negócio e seus riscos bem compreendidos, pois diferem do mercado imobiliário residencial/comercial. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 90

91 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 91