Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira. Best Western Eretz Copacabana (RJ) Ituna Construções e Incorporação

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1 Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Best Western Eretz Copacabana (RJ) Ituna Construções e Incorporação Dezembro de 2014

2 Realização: Cliente: Ituna Construções e Incorporação Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira Projeto: Dezembro de 2014 Eretz Copacabana

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Ituna Construções e Incorporação em dezembro de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute e o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro situado na esquina entre a R. Tonelero e a R. República do Peru, no bairro de Copacabana Rio de Janeiro (RJ). O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, Dezembro de

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 7

8 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 8

9 1. Sumário Executivo Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira para planejamento de um hotel econômico localizado em Copacabana, Rio de Janeiro RJ. O objeto de estudo conta com a bandeira Best Western da Best Western Internacional, com 64 UHs entre 15 m² e 17 m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA. Eretz Copacabana Copacabana Rio de Janeiro (RJ) Copacabana Rio de Janeiro (RJ) 9

10 1. Sumário Executivo 1.1. O projeto e os critérios de escolha da rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel econômico, contará com a bandeira Best Western e será administrado pela Hotelaria Brasil. A marca Best Western é de propriedade da Best Western International, conta com mais de hotéis e está presente em mais de 100 países. que A Hotelaria Brasil, que administrará o empreendimento, é uma empresa brasileira que atua na gestão hoteleira e de condomínios das marcas Matiz, Unna e Best Western; a empresa administra 8 hotéis no país, e está envolvida em mais 11 projetos futuros. O Best Western Copacabana terá 64 UHs ofertadas ao mercado por meio de aquisição de cota de fração ideal e estará averbado como um bem imobiliário, sendo lastreado Lei de Incorporação 14961/64. 10

11 1. Sumário Executivo 1.1. O projeto e os critérios de escolha da rede hoteleira 1 2 A rede hoteleira foi definida pelos critérios que se descrevem abaixo, desta forma, a escolha da marca e administradora se mostraram adequadas para o empreendimento: Reconhecimento de Marca: Best Western pertence a Best Western International. Atualmente a rede conta com mais de no mundo sendo 15 hotéis localizados no Brasil. Canais de Distribuição: a Best Western é uma rede internacional que atua e possui canais de distribuição e comunicação mundiais. Soma-se a essa força o conhecimento do mercado nacional por parte da Hotelaria Brasil. 3 4 Presença de mercado no Estado do Rio de Janeiro: a Best Western Internacional está presente com projetos futuros na cidade do Rio de Janeiro, Niterói e Itaguaí: Best Western Plus Copacabana Design Hotel (1), Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel (2), Best Western Plus Icaraí Design Hotel (3) e Best 11

12 1. Sumário Executivo 1.2. Localização O terreno em estudo está localizado na esquina entre a R. Tonelero e a R. República do Peru, no bairro de Copacabana e possui fácil acesso, boa visibilidade por estar em uma das principais vias do bairro, além de estar próximo de 2 estações de metrô, a Siqueira Campos e a Cardeal Arcoverde da Linha 1 Laranja, que liga o bairro de Ipanema ao bairro da Tijuca. Copacabana é um bairro nobre e é considerado um dos mais famosos da cidade do Rio de Janeiro e a região ao entorno será uma das áreas que mais se beneficiará com a realização das Olimpíadas de 2016, pelas obras de infraestrutura e melhorias na mobilidade urbana. O terreno está localizado a 3 quarteirões da praia de Copacabana, onde há grande concentração de bares e restaurantes. Metrô Siqueira Campos Terreno em Estudo Metrô Cardeal Arcoverde 12

13 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel x Mercado Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis classificados com categoria econômica no Guia Quatro Rodas, localizados no bairro de Copacabana. No geral, o parque hoteleiro considerados na cesta competitiva é formado por hotéis antigos, com poucas unidades administradas por redes hoteleiras que abrangem nível nacional e internacional. Dos 16 hotéis considerados na cesta competitiva, apenas 3 estão relacionados a marcas internacionais: o Augusto's Best Western Rio Copa, da Best Western; o Copacabana Suites da rede Atlantica Hotels e o Ibis Copacabana da rede Accor. Os demais hotéis são independentes ou pertencem a redes locais. Por estarem localizados em região litorânea, os hotéis com localização mais próxima da orla da praia praticam tarifa superior aos hotéis com localização mais afastada, apesar da categoria ser a mesma. Após contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, não foi identificado oferta futura com categoria econômica, que concorra com o empreendimento em estudo. Porém, a Best Western Internacional possui dois empreendimentos próximos ao terreno em estudo: Best Western Plus Copacabana Design Hotel que foi 100% vendido no lançamento, com previsão de abertura para Setembro de 2015 e o Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel, com 81% vendido e previsão de abertura para Março de

14 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel x Mercado Diária Média R$ 328,87 Taxa de ocupação 69,3% Hotéis Categoria Econômico Nº Hotel Rede UHs Ano de Inauguração Maior sala 1 Premier Copacabana Independente Windsor Copa Windsor Hotéis Ibis Copacabana Accor Mar Palace Independente Windsor Martinique Windsor Hotéis Best Western Augusto's Rio Copa Hotel Best Western Astoria Palace Rede Atlântico de Hotéis Mirador Rio Independente Vilamar Copacabana Independente Copacabana Mar Independente Copacabana Suites Atlantica Hotels Majestic Rio Palace Independente Acapulco Copacabana Independente Augusto's Copacabana Augusto's Hotéis Windsor Palace Windsor Hotéis Real Palace Independente Total de Uhs:

15 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos o crescimento da demanda hoteleira, calculado a partir dos estatísticos anuais publicados pela Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado do Rio de Janeiro (ABIH RJ), entre os anos de 2008 a Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda hoteleira de 5,53%. Aplicamos esta ponderação na demanda identificada nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo. Obs: Da projeção ao lado, serão utilizados dados apenas dos cinco primeiros anos de operação previstos para o hotel em estudo PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Cresc. Dem. Hoteleira 5,53% 10 5,53% 10 PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano TOTAL

16 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel x Mercado Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Copacabana, Rio de Janeiro (RJ) e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se a projeção da oferta do mercado hoteleiro da cidade. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica. Conforme descrito, o parque hoteleiro considerado na cesta competitiva é formado por hotéis antigos, com poucas unidades administradas por redes hoteleiras que abrangem nível nacional e internacional. Com esse cenário, o hotel em estudo entrará com grande competitividade, além de atender a demanda reprimida existente, e que por falta de oferta acaba se deslocando para outros bairros da cidade. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2016: Hotéis localizados no Centro do Rio de Janeiro e no Porto Maravilha 2018: Margem de Segurança 2019: Margem de Segurança Obs: Da projeção acima, serão utilizados dados apenas dos cinco primeiros anos de operação previstos para o hotel em estudo 16

17 1. Sumário Executivo 1.4. Desempenho O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 3% 3% 3% 3% 3% Penetração 105% 110% 110% 110% 110% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do mercado 76,5% 82,0% 79,0% 76,5% 78,1% Projeção de diária média 300,00 321,00 337,05 353,90 371,60 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva. Apesar da boa localização, os hotéis são antigos e poucos estão relacionados a marcas internacionais. Assim, o hotel em estudo entrará no mercado com maior competitividade. 17

18 1. Sumário Executivo 1.5. Grandes Números Receita Bruta Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento Habitações ,2% ,5% ,5% ,6% ,2% Alimentos e Bebidas ,8% ,7% ,7% ,6% ,6% Departamentos Menores ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Total ,9% ,2% ,2% ,2% ,8% Despesas não distribuídas Administração e Geral ,2% ,6% ,6% ,6% ,1% Marketing e Vendas ,3% ,1% ,1% ,1% ,0% Manutenção e Conservação ,2% ,0% ,0% ,0% ,9% Gastos com Água e Energia ,4% ,1% ,2% ,3% ,2% Royalties ,2% ,2% ,2% ,2% ,2% Total ,3% ,1% ,2% ,2% ,4% Lucro Operacional Bruto ,6% ,1% ,0% ,1% ,4% Seguro ,4% ,3% ,3% ,3% ,3% Taxa de Incentivo ,4% ,6% ,6% ,7% ,7% Fundo de Reposição ,1% ,6% ,2% ,8% ,7% Total ,8% ,6% ,1% ,7% ,8% Lucro antes do IR ,4% ,2% ,6% ,2% ,3% Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 18

19 1. Sumário Executivo 1.6. Cenários de Rentabilidade: Best Western Copacabana O hotel em estudo será comercializado através de cotas, cujo valor de venda sugerido está apontado na tabela abaixo, com os valores das taxas hoteleiras por fração: Área das UHs (M²) Qnt UHs Qnt Frações p/ UHs Total Frações Valor de Venda Base Fração Taxas Hoteleiras por Fração Decoração Pré- Operacional e Capital de Giro Valor de Venda Total Fração Entre 15 m² e 17 m² R$ ,75 R$ ,75 R$ 4.687,50 R$ ,00 A comercialização será de frações ideais do imóvel hoteleiro, desta forma, a totalidade das frações será equivalente a 100% (cem por cento) do empreendimento, por isso, embora a diferença de área de apartamentos, há somente um valor de venda referencial. Valor referencial à vista. Pode haver variação conforme plano de pagamento escolhido pelo investidor. 19

20 1. Sumário Executivo 1.6. Cenários de Rentabilidade: Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). Retorno ao Comprador da Unidade Investimento Rentab ,6% ,4% ,4% ,4% ,0% ,1% ,2% ,3% ,5% ,6% FC Perpetuidade Média 10 anos 5,9% Média ano 3 a10 6,1% TIR Com Perpetuidade 6,1% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1- Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de outubro de 2014; 2) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,47% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa. Memória de Cálculo da Perpetuidde e TIR no ANEXO. 20

21 1. Sumário Executivo 1.7. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Outra fonte de análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, que operava em dezembro de 2014, 320 unidades e registrou para um ano de análise (novembro de 2013 a dezembro de 2014) a rentabilidade anual de 8,47% a.a., resultado somente da operação. Rentabilidade Operação Mensal Acumulada Projeção Ano dez/14 0,68% 7,16% 8,47% nov/14 0,59% 6,44% 7,31% out/14 0,55% 5,82% 6,80% set/14 0,54% 5,24% 6,7% ago/14 0,54% 4,67% 6,7% jul/14 0,54% 4,11% 6,7% jun/14 0,55% 3,55% 6,8% mai/14 0,67% 2,98% 8,3% abr/14 0,66% 2,30% 8,2% mar/14 0,61% 1,63% 7,6% fev/14 0,56% 1,01% 6,9% jan/14 0,45% 0,45% 5,5% Detalhe da Área do Porto Maravilha Observações: Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest HTMX11B que em dezembro de 2014 operava com 320 unidades habitacionais. Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. Coluna Acumulada: Rentabilidade Acumulada mês a mês base nov/2013 Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Fonte: 21

22 1. Sumário Executivo Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor Taxas de Referência para Análise do Empreendimento : Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do setor, rentabilidade e CapRate: 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre 6% a.a a 7%a.a. percepção de mercado. 2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente 7,16% a.a., (janeiro de 2014 dezembro 2014) uma ponderação de pelo menos 320 unidades habitacionais que compunham o fundo em dezembro de Detalhe da Área do Porto Maravilha 3. CapRate Operacional: foi adotado a taxa de 8,47%, a maior projeção anual a partir da rentabilidade operacional mensal de dezembro de 2014 do FII Hotel Maxinvest. 4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 8,47% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos, complementando a projeção de resultado para os primeiros cinco anos de operação. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno). 5. Projeções operacionais e fluxo de caixa: As projeções de operação foram realizadas para os primeiros 5 anos de funcionamento do hotel, as projeções de fluxo de caixa foram realizadas para os primeiros 10 anos, sendo que os primeiros 5 anos foram estimados conforme os dados apresentados no estudo e os anos seguintes, tomando por base o resultado do ano 5 foram acrescidos na base de 2% ao ano. 22

23 1. Sumário Executivo 1.8. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno Os valores de venda por fração de área privativa para o Best Western Copacabana estão dentro da média praticada pelo mercado de condo-hotéis encontrados em lançamento mais recente. Empreendimento Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel Best Western Plus Copacabana Design Hotel Best Western Eretz Copacabana Tipo do Empreendimento Hotel Hotel Hotel Esquina entre a Rua Rua Bulhões de Carvalho, Rua Barata Ribeiro, 173, Localização 337, Ipanema Detalhe Copacabana da Área do Tonelero Porto e Maravilha a R. República do Peru, Copacabana m² UHs 24 m² a 28 m² 20 m² 15 m² a 17 m² Qtde UHs Qtde de Fração p/ UH Qtde de Fração Total Valor de venda p/ Fração R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Qtde vendida 82% 100% Objeto do presente estudo 23

24 1. Sumário Executivo 1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Localização ADEQUADA: O terreno em estudo possui fácil acesso e boa visibilidade por estar localizado em uma das principais vias do bairro, além de estar próximo de 2 estações de metrô. O terreno está localizado a 3 quarteirões da praia de Copacabana, onde há grande concentração de bares e restaurantes. Copacabana é um bairro nobre e é considerado um dos mais famosos da cidade do Rio de Janeiro e a região ao entorno será uma das áreas que mais se beneficiará com a realização das Olimpíadas de 2016, a longo prazo. Mercado EM CRESCIMENTO: No geral, o parque hoteleiro de categoria econômica do bairro de Copacabana é formado por hotéis antigos, com poucas unidades administradas por redes hoteleiras que abrangem nível nacional e internacional. Dos 16 hotéis considerados na cesta competitiva, apenas 3 estão relacionados a marcas internacionais: o Augusto's Best Western Rio Copa, da Best Western; o Copacabana Suites da rede Atlantica Hotels e o Ibis Copacabana da rede Accor. Os demais hotéis são independentes ou pertencem a redes locais. Não foi identificado oferta futura com categoria econômica, que concorra com o empreendimento em estudo, porém, a Best Western Internacional possui projeto para dois novos empreendimentos próximos ao terreno em estudo. 24

25 1. Sumário Executivo 1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Absorção do Hotel em Estudo VIÁVEL: apontada como adequada para hotel de categoria econômica. Especificamente o hotel em estudo com 64 UHs, chega a superar a taxa ideal de 65% no 1 ano de operação, chegando a taxa de ocupação de 75,5%, a uma diária média inicial de R$ 300,00 sem café da manhã. As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e os preço sugerido apontam retorno ao investidor em HIIP dentro da média atual de mercado. Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel e os preços sugeridos de venda, os investidores imobiliários pulverizados devem obter retornos dentro das expectativas de mercado (pag. 20). Investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico estudado. 25

26 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 26

27 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro A cidade do Rio de Janeiro é a capital do Estado do Rio de Janeiro, localizada na região metropolitana de mesmo nome. A cidade entre os anos de 1808 e 1964 foi a capital do país e hoje se destaca no cenário nacional como: O principal destino turístico do país; A sede de importantes empresas estatais, com destaque para a Petrobrás; O segundo polo empresarial do país, atrás somente de São Paulo. Região Metropolitana do Rio de Janeiro Rio de Janeiro 27

28 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro Dados Socioeconômicos A economia da região é voltada para o setor de serviços e, segundo a agência de investimento do município, a Rio Negócios, cerca de 50% das empresas com capital aberto na BM&FBovespa estão sediadas na cidade do Rio de Janeiro. * O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA. Fonte: IBGE 28

29 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro Dados Socioeconômicos A cidade do Rio de Janeiro ocupa área de 1.200,3 km² de extensão e, segundo o IBGE, a população estimada em 2014 é de habitantes. Os dados socioeconômicos da cidade são regulares, na última década vários índices que avaliam o desenvolvimento social e econômico da cidade foram positivos. Os índices que mais se destacam são: CIDADE ANO EMPRESAS TCM* ANO PESSOAL OCUPADO TCM* ANO IDHM TCM* ANO ÍNDICE FIRJAN TCM* Rio de Janeiro , ,763 1,75% 4,61% 1,10% , ,804 1,05% Fontes: IBGE, N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN 29

30 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro Aeroportos Aeroporto do Rio de Janeiro Santos Dumont (10,2 km do terreno em estudo) O aeroporto foi inaugurado em 1936 e recebe vôos nacionais das companhias aéreas Avianca, Azul, Gol, Tam e Trip. Em uma entrevista publicada na revista Exame (Outubro de 2014), o ministro da Secretaria de Aviação Civil Moreira Franco anunciou o investimentos de R$ 58 milhões destinados à reforma e ampliação do pátio de aeronaves, das áreas de alimentação e para a melhoria do sistema de refrigeração do terminal. A entrega da obra está prevista para RIOgaleão Aeroporto Internacional Tom Jobim (22,9 km do terreno em estudo) O aeroporto foi inaugurado em 1952 e desde Agosto de 2014 passou a ser administrado pelo RIOgaleão, grupo formado pela Odebrecht TransPort, Changi Airports International (CAI) e Infraero. O RIOgaleão possui projeto de melhoria e ampliação, com investimento de R$ 2 bilhões para até O projeto prevê a 47 novas posições de estacionamento de aeronaves, 26 novas pontes de embarque, 68 novos balcões de check-in e mais vagas de estacionamento. Fonte: Portal Revista Exame, Infraero, RIOgaleão 30

31 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro Aeroportos Aeroporto do Rio de Janeiro Santos Dumont RIOgaleão Aeroporto Internacional Tom Jobim Conforme gráfico abaixo, o aeroporto Santos Dumont apresenta Taxa de Crescimento Médio do número de passageiros de 20,46 % ao ano: Já o RIOgaleão apresenta Taxa de Crescimento Médio do número de passageiros de 9,7% ao ano, conforme gráfico abaixo: Fonte: Infraero 31

32 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro Turismo O segmento de lazer é realizado pelas belezas naturais da cidade e pelos atrativos culturais e de entretenimento. Segundo levantamento da ABIH Rio de Janeiro (RJ) Associação Brasileira de Hotéis Rio de Janeiro realizado em 2013, cerca de 35% dos turistas hospedados nos hotéis estavam na cidade por lazer. A grande concentração de empresas do ramo de serviços, o qualificado parque hoteleiro, o acesso e oferta de espaços adequados para realização de eventos atraem o outro seguimento, o MICE Meetings, Incentives, Congresses and Exhibitions. A cidade conta com dois grandes espaços para congressos e exposições, e uma considerável oferta de espaços de médio porte (500 a 1500 pessoas) em hotéis para atender esse fluxo. Segundo a ABIH RJ, em 2013, cerca de 10% dos hóspedes estavam ligados a esse segmento. Os dois principais espaços para receber feiras e grandes eventos são o SulAmérica Centro de Convenções (9,4 km ) e o Riocentro (34,4 km). Fonte: ABIH Associação Brasileira de Hotéis Rio de Janeiro 32

33 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro Novos Projetos Olimpíadas 2016 O Rio de Janeiro será sede dos Jogos Olímpicos e dos Jogos Paralímpicos, ambos a serem realizados no segundo semestre de Abaixo os dados referente a realização dos dois eventos: Jogos N de Modalidades Esportivas N de Atletas N de Países Locais de Competição Deodoro Maracanã Barra Copacabana Olímpicos Paralímpicos Fonte : Portal Rio

34 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rio de Janeiro Novos Projetos Segundo matéria publicada no Jornal Estadão, as obras para construção dos Rio de ginásios, Janeiro parques, (RJ) acomodações de atletas e transportes público movimentam cerca de R$ 37,6 bilhões. O investimento para a região de Copacabana envolve cerca de R$ 45 milhões, destinados a revitalização e ampliação da Marina da Glória. Outra obra na região é a implantação da linha Linha 4 do Metrô, que ligará Barra da Tijuca à Ipanema. Serão seis estações distribuídas em 16 km de extensão. A expectativa com a entrega das obras é que circule cerca de 300 mil pessoas por dia e o início da operação está previsto para o primeiro semestre de A Linha 4 fará integração com a Linha 1 do Metrô, que dá acesso ao terreno em estudo. Fonte : Portal Jornal Estadão Dezembro de 2014 e Portal Metrô Linha 4 34

35 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Considerações Rio de Janeiro (RJ) Como descrito, a cidade do Rio de Janeiro já atrai turistas de diversas segmentações, a nível nacional e internacional. A cidade dispõe de infraestrutura de lazer, parque hoteleiro e espaços de eventos qualificados, o que a consolida como o principal destino turístico do país. Como a realização das Olimpíadas de 2016, a cidade se beneficiará pelo legado das construções e pelas melhorias na mobilidade urbana necessárias para a viabilização, além de ganhar maior visibilidade. Assim, a cidade já apresenta indicadores que demonstram a qualificação, o potencial e o desenvolvimento previsto para os próximos anos. 35

36 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 36

37 3. Análise da Localização e Entorno Macrolocalização Copacabana Está localizado na zona sul, e é um dos bairros mais famosos da cidade. O bairro possui parque hoteleiro expressivo e restaurantes de diversas especialidades com maior concentração na Av. Atlântica, que contorna a orla de Copacabana. Um dos eventos mais conhecidos é o Réveillon de Copacabana. A edição da virada para 2015 contará com 16 minutos de espetáculo de fogos de artifício e com 3 palcos de shows sendo o principal localizado em frente ao Copacabana Palace. Segundo a RIOTUR, a expectativa é que a festa atraia mais de 2 milhões de pessoas só em Copacabana. Praia de Copacabana - Rio de Janeiro (RJ) Rio de Janeiro (RJ) Réveillon de Copacabana 2013 Fonte: Portal RIOTUR (Empresa de Turismo do Município do Rio de Janeiro S.A.) 37

38 3. Análise da Localização e Entorno Microlocalização O terreno em estudo está localizado na esquina entre a R. Tonelero e a R. República do Peru, no bairro de Copacabana. Ao longo da R. Tonelero há 2 estações de metrô da Linha 1 Laranja que liga o bairro de Ipanema ao bairro da Tijuca. No sentido da estação Siqueira Campos, distante 450 m do terreno em estudo (5 min), estão localizados os hotéis Royalty Copacabana, o Premier Copacabana e o Atlântico Copacabana. Há prédios residenciais ao longo do percurso e alguns pontos de comércio popular próximos da estação. No sentido do Metrô Cardeal Arcoverde, distante 270 m do terreno em estudo (3 min), também há prédios residenciais, duas escolas e uma academia. Já na R. República do Peru que dá acesso à praia de Copacabana, distante 450 m do terreno em estudo (3 quarteirões - 5 min), além de prédios residenciais há maior concentração de pontos comerciais como padarias, bares, restaurantes e lojas. Devido a proximidade com a praia e as estações do metrô, as vias possuem grande movimento de veículos com maior intensidade no horário de pico. Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps Metrô Siqueira Campos Terreno em Estudo Metrô Cardeal Arcoverde Obs.: Ambas as ruas possuem sentido único e as distâncias a partir do terreno em estudo até os pontos de interesse foram calculados a pé. 38

39 3. Análise da Localização e Entorno Pontos de Interesse Ponto de Interesse Metrô Cardel Arcoverde** Metrô Siqueira Campos** Aeroporto do Rio de Janeiro - Santos Dumont Distância e tempo* 270 m (3 min) 450 m (5 min) 10,2 km (22 min) Ao lado, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse: *Trajeto calculado de carro ** Trajeto calculado a pé RIOgaleão Aeroporto Internacional Tom Jobim Shopping RioSul Botafogo Praia Shopping Shopping da Gávea Shopping Leblon Sambódromo da Marquês de Sapucaí Parque Olímpico da Barra SulAmérica Centro de Convenções Riocentro Corcovado Pão de Açúcar Parque Tecnológico UFRJ Região Central Maracanã Fonte: Google Maps 22,9 km (1h16 min) 2,7 km (21 min) 4,3 km (24 min) 6,3 km (30 min) 5,3 km (15 min) 8,1 km (16 min) 28,1 km (49 min) 9,4 km (19 min) 34,4 km (54 min) 15,3 km (35 min) 4,3 km (13 min) 19,5 km (32 min) 9,4 km (15 min) 12,6 km (22 min) Imagem 2 39

40 3. Análise da Localização e Entorno Pontos de Interesse SulAmérica Centro de Convenções Centro Aeroporto - Santos Dumont Parque Tecnológico UFRJ Maracanã Sambódromo da Marquês de Sapucaí Corcovado Botafogo Praia Shopping Aeroporto Internacional - Galeão Pão de Açúcar Shopping Leblon Riocentro Parque Olímpico da Barra Metrô Siqueira Campos Shopping da Gávea Shopping Leblon Metrô Cardeal Arcoverde Terreno em Estudo Delimitação do Bairro de Copacabana Fonte: Google Maps Imagem 2 40

41 3. Análise da Localização e Entorno Considerações sobre o terreno O terreno em estudo possui fácil acesso e boa visibilidade por estar localizado em uma das principais vias do bairro, além de estar próximo de 2 estações de metrô. Copacabana é um bairro nobre e é considerado um dos mais famosos da cidade do Rio de Janeiro. O terreno está localizado a 3 quarteirões da praia de Copacabana, onde há grande concentração de bares e restaurantes. Copacabana e a região ao entorno será uma das áreas que mais se beneficiará com a realização das Olimpíadas de Como descrito no capítulo anterior, a região possui investimento de R$ 45 milhões para obras de revitalização e melhoria na mobilidade urbana. Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro. Imagem 2 41

42 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 42

43 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva Cesta Competitiva Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis localizados no bairro de Copacabana. Como filtro, considerou-se os hotéis classificados como econômico pelo Guia Quatro Rodas, com diárias inferior a R$ 400,00 e superior a R$ 250,00, o que totaliza UHs. Diária Média R$ 328,87 Taxa de ocupação 69,3% Hotéis Econômicos Nº Hotel Rede UHs Ano de Inauguração Maior sala 1 Premier Copacabana Independente Windsor Copa Windsor Hotéis Ibis Copacabana Accor Mar Palace Independente Windsor Martinique Windsor Hotéis Best Western Augusto's Rio Copa Hotel Best Western Astoria Palace Rede Atlântico de Hotéis Mirador Rio Independente Vilamar Copacabana Independente Copacabana Mar Independente Copacabana Suites Atlantica Hotels Majestic Rio Palace Independente Acapulco Copacabana Independente Augusto's Copacabana Augusto's Hotéis Windsor Palace Windsor Hotéis Real Palace Independente Total de Uhs: Fonte: Pesquisa de Campo Caio Real Estate Consulting 43

44 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva Cesta Competitiva Delimitação do Bairro de Copacabana Hotéis Categoria Econômico 9 Terreno em Estudo Terreno em Estudo Fonte: Google Maps 3 N Hotel 1 Ibis Copacabana 2 Copacabana Mar 3 Real Palace 4 Copacabana Suites 5 Windsor Copa 6 Mar Palace 7 Windsor Palace 8 Astoria Palace 9 Best Western Augusto's Rio Copa Hotel 10 Acapulco Copacabana 11 Premier Copacabana 12 Mirador Rio 13 Majestic Rio Palace 14 Augusto's Copacabana 15 Vilamar Copacabana 16 Windsor Martinique 44

45 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva Cesta Competitiva Diária - Abaixo os valores da diária média ponderada, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com. Conforme gráfico abaixo, apesar da categoria econômica, há variação de até R$ 120,00 nas diárias. Os hotéis que estão localizados próximos da orla de Copacabana possuem tarifa mais elevada. Hotéis mais próximos da orla Diária Média (R$)

46 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva Cesta Competitiva De acordo com os dados publicados pela Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Rio de Janeiro (ABIH RJ), entre os anos de 2010 e 2013 a Taxa de Crescimento Médio (TCM) da diária média com maior variação positiva ocorreu entre os anos de 2010 e 2011, conforme tabela abaixo. Se ponderada a diária média de 2014, pode-se observar que a TCM em relação a 2013 é de 25%, devido ao período da Copa. Diária Média - Categoria Econômica Ano Diária Média R$ 123,27 R$ 137,00 R$ 151,64 R$ 210,00 R$ 196,21 R$ 215,06 R$ 268,87* 11,1 % 10,7 % 38,5 % -6,6 % 9,6 % 25 % * A Diária Média de 2014 foi calculada com dados entre Janeiro e Setembro. Fonte: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Rio de Janeiro (ABIH RJ) 46

47 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva Considerações No geral, o parque hoteleiro considerado na cesta competitiva é formado por hotéis antigos, com poucas unidades administradas por redes hoteleiras que abrangem nível nacional e internacional. Dos 16 hotéis considerados, apenas 3 estão relacionados a marcas internacionais: o Augusto's Best Western Rio Copa, da Best Western; o Copacabana Suites da rede Atlantica Hotels e o Ibis Copacabana da rede Accor. Os demais hotéis são independentes ou pertencem a redes locais. Por estarem localizados em região litorânea, os hotéis com localização mais próxima da orla da praia praticam tarifa superior aos hotéis com localização mais afastada, apesar da categoria ser a mesma. Após contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, não foi identificado oferta futura com categoria econômica, que concorra com o empreendimento em estudo. Porém, a Best Wester Internacional possui dois empreendimentos próximos ao terreno em estudo: Best Western Plus Copacabana Design Hotel que foi 100% vendido no lançamento, com previsão de abertura para Setembro de 2015 e o Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel, com 81 % vendido e previsão de abertura para Março de Fonte: Pesquisa de Campo Caio Real Estate Consulting 47

48 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 48

49 5. Análise de Desempenho A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de preços. Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria econômica, conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma categoria, e a nova entrada concorrente. 49

50 5. Análise de Desempenho O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos o crescimento da demanda hoteleira, calculado a partir dos estatísticos anuais publicados pela Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado do Rio de Janeiro (ABIH RJ), entre os anos de 2008 a Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda hoteleira de 5,53%. Aplicamos esta ponderação na demanda identificada nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo. Obs: Da projeção ao lado, serão utilizados dados apenas dos cinco primeiros anos de operação previstos para o hotel em estudo PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Cresc. Dem. Hoteleira 5,53% 10 5,53% 10 PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano TOTAL

51 5. Análise de Desempenho O Hotel x Mercado Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Copacabana e região e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se a projeção da oferta do mercado hoteleiro da cidade. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica. Conforme descrito, o parque hoteleiro considerados na cesta competitiva é formado por hotéis antigos, com poucas unidades administradas por redes hoteleiras que abrangem nível nacional e internacional. Com esse cenário, o hotel em estudo entrará com grande competitividade, além de atender a demanda reprimida existente que por falta de oferta acaba se deslocando para outros bairros da cidade. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2016: Hotéis localizados no Centro do Rio de Janeiro e no Porto Maravilha 2018: Margem de Segurança 2019: Margem de Segurança Obs: Da projeção acima, serão utilizados dados apenas dos cinco primeiros anos de operação previstos para o hotel em estudo 51

52 5. Análise de Desempenho 1.4. Desempenho O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 3% 3% 3% 3% 3% Penetração 105% 110% 110% 110% 110% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do mercado 76,5% 82,0% 79,0% 76,5% 78,1% Projeção de diária média 300,00 321,00 337,05 353,90 371,60 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva. Apesar da boa localização, os hotéis são antigos e poucos estão relacionados a marcas internacionais. Assim, o hotel em estudo entrará no mercado com maior competitividade. 52

53 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 53

54 6. Definição e recomendações em relação ao produto Hotel Best Western Copacabana O produto definido conta com 64 UHs, contará com a marca Best Western e e será administrado pela Hotelaria Brasil. A área das UHs varia entre 15 m² e 17 m². A rede Best Western International Inc. possui mais de hotéis e está presente em mais de 100 países. A Hotelaria Brasil é uma empresa brasileira que atua na gestão hoteleira e de condomínios. Atualmente administra 8 hotéis no país e está envolvida em mais 11 projetos futuros. Copacabana Rio de Janeiro (RJ) Eretz Copacabana 54

55 6. Definição e recomendações em relação ao produto Eretz Copacabana O empreendimento foi planejado com orientações das redes hoteleiras desenvolvidas e o resultado deste hotel como produto está alinhado com as atuais premissas de mercado elencados ao longo do estudo. Nesse caso, não se verificam recomendações relevantes a serem feitas. 55

56 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 56

57 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Composição do Preço de Venda e Valor Geral do Empreendimento: O hotel em estudo será comercializado através de cotas, cujo valor de venda sugerido está apontado na tabela abaixo, com os valores das taxas hoteleiras por fração: Área das UHs (M²) Qnt UHs Taxas Hoteleiras por Fração Valor de Valor de Qnt Frações Pré- Total Frações Venda Base Venda Total p/ UHs Decoração Operacional e Fração Fração Capital de Giro Entre 15 m² e 17 m² R$ ,75 R$ ,75 R$ 4.687,50 R$ ,00 A comercialização será de frações ideais do imóvel hoteleiro, desta forma, a totalidade das frações será equivalente a 100% (cem por cento) do empreendimento, por isso, embora a diferença de área de apartamentos, há somente um valor de venda referencial. Valor referencial à vista. Pode haver variação conforme plano de pagamento escolhido pelo investidor Base Dezembro Considerando os preços de venda das cotas, pode-se apresentar o as estimativas de custo de construção, FF&E -Montagem e Taxas hoteleiras do hotel: Fonte: Incortel 57

58 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Cenário de Rentabilidade: Considerando a quantidade de cotas, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). Retorno ao Comprador da Unidade Investimento Rentab ,6% ,4% ,4% ,4% ,0% ,1% ,2% ,3% ,5% ,6% FC Perpetuidade Média 10 anos 5,9% Média ano 3 a10 6,1% TIR Com Perpetuidade 6,1% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1- Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de outubro de 2014; 2) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,47% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. a partir de ) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa. 58

59 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Outra fonte de análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, que operava em dezembro de 2014, 320 unidades e registrou para um ano de análise (janeiro de 2014 a dezembro de 2014) a rentabilidade anual de 8,47% a.a., resultado somente da operação. Rentabilidade Operação Mensal Acumulada Projeção Ano dez/14 0,68% 7,16% 8,47% nov/14 0,59% 6,44% 7,31% out/14 0,55% 5,82% 6,80% set/14 0,54% 5,24% 6,7% ago/14 0,54% 4,67% 6,7% jul/14 0,54% 4,11% 6,7% jun/14 0,55% 3,55% 6,8% mai/14 0,67% 2,98% 8,3% abr/14 0,66% 2,30% 8,2% mar/14 0,61% 1,63% 7,6% fev/14 0,56% 1,01% 6,9% jan/14 0,45% 0,45% 5,5% Detalhe da Área do Porto Maravilha Observações: Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest HTMX11B que em dezembro de 2014 operava com 320 unidades habitacionais. Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. Coluna Acumulada: Rentabilidade Acumulada mês a mês base janeiro/2014 Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Fonte: 59