Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira para Ibis Niterói - RJ. Agosto de 2014

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1 Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira para Ibis Niterói - RJ Agosto de 2014 Realização: Cliente:

2 1 Índice Sumário 1. Introdução A Caio Calfat Real Estate Consulting Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento Localização Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo Conclusões sobre o Estudo de Mercado Análise Financeira... 60

3 2 1. Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo desenvolvido para a empresa PDG Realty em agosto de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / , realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro a ser construído na cidade de Niterói, RJ, em terreno localizado na Av. Visconde de Rio Branco, 200 Centro. Em frente ao Caminho de Niemeyer e a poucos metros do Terminal Rodoviário João Goulart. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão

4 3 sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, 30 de agosto de 2014

5 4 2. A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresajá realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem comomissão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING tem como clientes e parceirosas principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns: Principais clientes e parceiros:

6 5 3. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento - Considerações sobre a metodologia do Estudo: Esse estudo teve como objetivo verificar a viabilidade mercadológica de um empreendimento hoteleiro de categoria econômica, localizado no centro da cidade de Niterói. O projeto estima 293 unidades habitacionais, com dimensão média de aproximadamente 22,64 m² e estará dentro de complexo multiúso com salas comerciais, lajes corporativas e mall de lojas. A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH&MA. O Empreendimento: O hotel em estudo está localizado na cidade de Niterói, RJ. A cidade é um importante polo empresarial do Estado, por concentrar um grande número de empresas da Indústria Naval e Offshore. Também possui demanda para o segmento de lazer, por conta de suas praias e patrimônio cultural (fortalezas e fortes), além

7 6 de ser a segunda cidade do mundo com maior acervo arquitetônico assinado por Oscar Niemeyer. Os estudos apontaram viabilidade mercadológica e a análise financeira do investimento verificada está na média dos investimentos imobiliários similares. Desta forma, destacamos alguns pontos importantes do estudo: a) Identificação do mercado ou nicho do mercado. O hotel em estudo foi projetado para ser um hotel econômico. Hotelaria econômica pode ser definida rapidamente como o melhor custo/benefício de hospedagem que agregue preço justo à boa localização e boa cama-chuveiro. O mercado identificado como concorrente somou 8 hotéis, de categoria econômica e supereconômica que ofertam diariamente cerca de 409 unidades habitacionais.

8 7 b) Identificação do Local: Niterói é a terceira cidade mais industrializada do Estado do Rio de Janeiro, e está a apenas 13 Km de distância da capital. Os dados socioeconômicos da cidade demonstram que o município está crescendo os indicadores sociais apontam melhorias na qualidade de vida da população. A cidade também passa por transformações em mobilidade urbana e infraestrutura, como por exemplo, a revitalização do centro e a construção da TransOceânica. O terreno do hotel em estudo está localizado no centro da cidade, onde irá fazer parte da área de abrangência do projeto de Revitalização do Centro de Niterói, que irá contar com os bairros Centro, São Lourenço, Ponta D Areia, São Domingos, Gragoatá, Boa Viagem e Bairro de Fátima. Fonte: Prefeitura de Niterói

9 8 O hotel em estudo está em área de influência mercadológica com grande número de geradores de demanda (empresas navais e offshore), e na área subjacente pode-se incluir as cidades do Norte da Baixada Fluminense, com destaque para Itaboraí que abriga o polo petroquímico do Comperj. Desta forma, o terreno escolhido para o hotel em estudo atende as principais premissas de mercado: - Acessibilidade: Via de fácil acesso dentro de Niterói. Da Ponte Rio-Niterói até o hotel, são 1,7 Km, e de carro, o trajeto é feito em 5 minutos pelo Av. Feliciano Sodré. De Icaraí, o trajeto é feito pela orla, e o percurso de 3,5 Km é realizado em 12 minutos.

10 9 De acordo com o Google Maps, a rota traçada do Aeroporto Galeão até o terreno em estudo tem aproximadamente 25 Km e o percurso de carro dura em torno de 34 minutos. Já o Aeroporto Santos Dumont está a 22 Km de distância do terreno em estudo, levando o mesmo tempo para o Galeão, cerca de 34 minutos. E há a opção de barca, com a duração média de 46 minutos.

11 10 - Proximidade dos Geradores de Demanda: Do hotel em estudo aos potenciais geradores de demanda, a média de tempo, em trajeto de carro, segundo o Google Maps, é de 10 a 15 minutos.

12 11 - Qualidade do Entorno e dos Serviços nas Imediações: O hotel está a aproximadamente pouco menos de 1km em linha reta da entrada principal do Plaza Shopping, na Rua XV de Novembro. Essa proximidade com o shopping proporciona ao hóspede uma diversificada oferta de serviços de conveniência e de compras. No entorno do terreno há comércio popular por conta da proximidade com o Terminal Rodoviário. Há um supermercado, papelaria, bares, agências bancárias e banca de jornal logo em frente ao terreno em estudo, além de posto de combustível. Durante todo o tempo há um tráfego intenso de ônibus, e no terreno de ambos os lados do projeto, há bolsões de estacionamento. No período noturno, o local permanece movimentado, porém, nas imediações do terreno, com auxílio de carro/táxi, em tempo de deslocamento médio de 10 minutos, o hóspede pode estar em locais de entretenimento de melhor qualidade.

13 12 c) Análise do Desempenho de Mercado A inserção do hotel em estudo no grupo competitivo destacado apresentou a seguinte estimativa de desempenho: Oferta mercado Oferta Hotel Oferta Total Fair Share - Hotel 32% 38% 32% 32% 32% Penetração 100% 105% 105% 105% 105% Demanda para Hotel Pick up Demanda Total - Hotel Taxa de ocupação média do mercado Projeção de diária média 50,8% 63,6% 57,5% 59,7% 61,4% 250,00 257,50 265,23 275,83 289,63 O método utilizado para a inserção do hotel e a conseqüente taxa de ocupação, considera que o empreendimento em estudo dividirá com os demais competidores a demanda que se estima para todo o grupo. Esse método é considerado adequado, pois pondera a quantidade de oferta existente e o impacto de nova oferta no mercado, e tem como premissa considerar a força de vendas de cada hotel de forma equitativa, a princípio. No caso do hotel em estudo, a inserção do mesmo no mercado dá-se juntamente com outros hotéis. Desta forma, há grande oscilação na taxa de ocupação nos primeiros três anos, porém estima-se que se estabilize próxima dos 60% de taxa de ocupação média.

14 13 Essa média é adequada e permite o hotel operar com condições de gerar resultados positivos. A diária média de R$ 250,00 para o primeiro ano de operação foi definida pela média de mercado dos hotéis do Grupo Concorrencial definido para esse estudo. d) Operação Hoteleira O hotel em estudo está localizado em área onde não há oferta hoteleira concorrente no entorno imediato, porém existem três hotéis próximos ao Plaza Shopping e a outra parte da cesta competitiva está mais afastada, em Icaraí. No geral, a oferta existente é de baixa qualidade. O gerenciamento do hotel deve ser profissional e contar com atributos de reconhecimento de marca e canais de comunicação e distribuição desenvolvidos. Nesse caso, o hotel em estudo deve ser operado pela Accor, rede de origem francesa há 48 anos no mercado e é líder de mercado no Brasil, com 37 anos de história, possui 193 hotéis. A bandeira sugerida para o empreendimento é Ibis, de categoria econômica padronizada. Existem 89 hotéis com a marca Ibis em operação no país, sendo 30 somente no Estado de São Paulo, e 6 hotéis no Estado do Rio de Janeiro. A marca é uma das que mais se expande no país, havendo diversos projetos em várias cidades do Brasil.

15 14 e) Projeções de Receitas e Resultados da Operação Baseados na estimativa de desempenho e nos serviços complementares que podem ser oferecidos aos hóspedes, bem como a estimativa de gastos envolvidos em uma operação padrão de hotel econômico, os grandes números da operação hoteleira são: f) Avaliação da Viabilidade Econômica Financeira: A viabilidade econômico financeira necessita de três premissas para análise: Investimento, Resultado Operacional (Fluxo de Caixa) e Taxa de Atratividade. Neste caso, para oferecermos o parecer, serão apresentados ponderações sobre essas três premissas: - Investimento: O hotel será oferecido ao mercado como um HIIP Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, ou seja,será ofertado no mercado como uma unidade hoteleira autônoma, seguindo a Lei de Incorporações 4.591/64.

16 15 Desta forma, o preço de venda inclui custo de construção, custos de desenvolvimento, custo de comercialização e o lucro da incorporação. No caso de um HIIP, ainda podem ser somados ao investimento gastos com o enxoval e gastos para a operação do hotel (Despesas Pré-operacionais e Capital de Giro). O investimento no hotel em estudo, por unidade habitacional, médio estimado foi de aproximadamente R$ ,00 (Uh com tamanho médio de 22,64 m²). Esse valor é referencial e pode variar conforme a tabela de vendas a ser oferecida aos compradores das unidades. O valor inclui a entrega física do empreendimento (cerca de R$ ,00) e o FF&E (mobília, instalações e equipamentos) e taxas hoteleiras para o início das operações (cerca de R$ ,00.) - Taxa de Atratividade: O mercado de HIIP possui um mercado secundário forte e ativo, porém o perfil do investidor é variado, o que torna difícil a apuração da taxa de atratividade destetipo de negócio. Assim, para orientar a análise financeira do hotel em estudo optou-se por buscar informações no mercado que pudessem refletir o máximo possível o interesse dos investidores. O mercado imobiliário desenvolve produtos que atendam o investidor com expectativas de rentabilidade entre 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Nesse intervalo, os desenvolvedores imobiliários entendem que há atratividade para os investidores.

17 16 O valor sugerido de R$ (valor de face sem considerar tabela de venda e formas de pagamento) atende a rentabilidade de aproximada de 7% a.a, a qual segundo os levantamentos de mercado ( item 7 deste estudo pag. 62 a 70) se mostra adequada: Fluxo de Caixa: Resultado Operacional Estimado antes do IR. Preços Sugeridos, ainda não definidos, somente para estudo de sensibilidade de preços. Perpetuidade Considerado CapRate de 8,5% - Taxa de Crescimento do FC de 2% a.a. Rentab. Média 10 anos e Ano 3 a 10: Rentabilidade Simples CapRate.

18 17 FCSem Inflação: Estimativa Operacional em valores correntes de junho de 2013 TIR Real sem Inflação. Rentabilidade FII Hotel Maxinvest: rentabilidade de julho 2013 junho Só operação, desconsiderando lucro com venda das unidades habitacionais. g) Comparação do Preço do Hotel em Estudo e Produtos Similares: Em Niterói há apenas um empreendimento similar identificado como oferta futura. Trata-se de um hotel econômico com a bandeira Soft Inn Plus da rede hoteleira BHG. Será lançado como condohotel e possuirá 161 UHS com uma média de 18 m² de área privativa. Estará localizado próximo ao Plaza Shopping Niterói. Abaixo, apenas como referência, seguem parâmetros de valores praticados no Rio de Janeiro - RJ. Importante frisar, que os estudos financeiros aqui desenvolvidos equilibram o preço de venda com o fluxo de caixa potencial do empreendimento em estudo, sendo a comparação entre valores ser realizada com cautela. Hotéis em Comercialização no Rio de Janeiro, RJ: Soft Inn Plus Niterói e Rio de Janeiro: Preço Referencial para comparação, o preço final varia conforme a tabela de venda escolhida pelo cliente. Ibis Porto Atlântico e Ibis Centro: Oferta no site acesso em Preço cheio com decoração Best Western Arpoador: Estimativa por m², considerando média de 5 cotas por UH e Dimensão Média da UH: 40 m².

19 18 Ramada Town Houses: Estimativa por m², considerando média de 3 cotas por UH, dimensão média da UH: 18,5 m² Preços com enxoval (FF&E). h) Parecer Sobre a Qualidade do Investimento Os dados coletados e analisados para a elaboração deste estudo apontam a viabilidade mercadológica e a financeira para o hotel em estudo. Localização: O hotel estará localizado em terreno próximo ao Centro, em frente ao Caminho de Niemeyer e ao lado do Terminal Rodoviário. Está também a cerca de 15 minutos. Em seu entorno existe uma boa oferta de serviços e conveniências, devido principalmente à proximidade com o Terminal Rodoviário, e do Plaza Shopping, a uma distância de 6 minutos de carro, e até 10 minutos à pé. O local possui acesso rápido a cidade do Rio de Janeiro, através da Ponte Rio-Niterói (cerca de 10 minutos de carro) e ao restante da baixada fluminense. O Mercado: O segmento de hotéis econômicos e o grupo competitivo definido apresentam desempenho que permitem a inserção do hotel em estudo sem desequilibrar a oferta e a demanda em demasia, o que permitiu estimar taxas de ocupação razoáveis para o hotel em estudo, atingindo cerca de 61% no quinto ano de operação. A Operação e Bandeira: O hotel em estudo deve ser operado pela Accor, rede de origem francesa há 48 anos no mercado e é líder de mercado no Brasil, com 37 anos de história, possui 193 hotéis. A bandeira sugerida para o empreendimento é

20 19 Ibis, de categoria econômica padronizada. Existem 89 hotéis com a marca Ibis em operação no país, sendo 30 somente no Estado de São Paulo, e 6 hotéis no Estado do Rio de Janeiro. A marca é uma das que mais se expande no país, havendo diversos projetos em várias cidades do Brasil. A Análise Financeira: a atratividade para o investidor em HIIP foi estimada na faixa entre 7% a 8% a.a, a qual pode ser considerada adequada conforme os levantamentos de mercado (item 7 do estudo pag ). Riscos: A atividade hoteleira possui riscos como qualquer outro negócio; desde aqueles oriundos de variáveis macroeconômicas até as específicas do setor. Desta forma, o investimento deve ser analisado com cautela e atenção, os resultados aqui apresentados estão baseados em dados históricos e no momento atual no mercado, não garantem resultados futuros. Nas páginas seguintes está o estudo completo que permitiu a emissão desse parecer.

21 20 4. Localização A cidade: Localizada entre as duas maiores bacias de petróleo e gás natural do Brasil (Bacia de Campos e de Santos), a indústria naval, principalmente, estimula o crescimento de Niterói. Também se torna uma alternativa para quem trabalha na região de São Gonçalo (indústria naval e offshore) e Itaboraí (COMPERJ), e que não deseja fixar residência nessas cidades, menos desenvolvidas que Niterói. Ademais, segundo o site da Prefeitura de Niterói, os setores tecnológicos, de construção civil, turismo, comércio e serviços também alavancam a economia. A cidade de Niterói é o quarto maior PIB do Estado do Rio de Janeiro. É tambéma cidade com maior concentração de pessoas de classes A e B do Brasil, segundo pesquisa realizada pela Fundação Getúlio Vargas em 2011, e divulgado pela Secretaria de Turismo da cidade. Com o melhor IDHM (Índice de Desenvolvimento Humano) do Estado e sétimo do Brasil em 2012, a cidade hoje se destaca no cenário nacional como: Terceiro destino turístico do Estado, atrás apenas da Capital e Búzios, de acordo com a Secretaria de Turismo de Niterói; A sede de importantes indústrias navais e offshore; Proximidade com o segundo polo empresarial do país.

22 21 Imagens: wikipedia.orge nitnews.com Atrativos Turísticos De acordo com pesquisa realizada com a hotelaria local, o turismo de lazer pode representar até 20% do total da demanda nos hotéis, conforme o mês analisado. Destacam-se como atrativo turístico o acervo de obras de Oscar Niemeyer na cidade. Niterói é a segunda cidade no mundo em obras de Niemeyer, perdendo apenas para Brasília. Existe, inclusive, um complexo arquitetônico na cidade, denominado Caminho Niemeyer, que contempla algumas obras do arquiteto, sendo a mais famosa delas, o Museu de Arte Contemporânea (MAC). O Caminho Niemeyer está incluso no programa de Revitalização do Centro da Prefeitura e deverá receber um novo projeto paisagístico. O complexo com o hotel em estudo está localizado em frente ao monumento, e irá agregar valor à região, que atualmente está degradada.

23 22 As praias oceânicas, o Parque da Cidade, e os atrativos culturais, como fortes e fortalezas e igrejas, e de entretenimento também movimentam o turismo de lazer de Niterói.

24 23 Museu de Arte Contemporânea e Forte de Santa Cruz Praia de Itacoatiara e Igreja de Nossa Senhora de Boa Viagem Imagens: guiaquatrorodas.com.br e niteroiturismo.com.br Centro Empresarial e Turismo de Negócios De acordo com o índice IFDM (Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal) 2014, ano-base 2011, Niterói é a quinta cidade mais industrializada do Estado do Rio de Janeiro. O município detém cerca de 25% do parque produtivo da indústria naval brasileira, além de empresas que integram a cadeia produtiva. Segundo o Instituto Brasileiro de Petróleo e Gás (IBP), a região de Niterói responde por 70% do parque petrolífero do Estado do Rio de Janeiro, concentrando empresas de offshore e estaleiros,

25 24 como por exemplo: Enavi - Empresa Brasileira Reparos Navais, Enaval Engenharia Naval e Offshore, Estaleiro Mauá, Mac LarenOil Estaleiros, Sernaman Serviços Navais e Manutenção, Vard Niterói, UTC Engenharia, ALIANÇA S. A. Indústria Naval e Empresa de Navegação, DOCKSHORE Navegação e Serviços, Estaleiro Cardoso, Estaleiro TCE e Brasilamarras. O segmento da construção civil também está em alta estimulado pela indústria petrolífera. A cidade acaba se tornando local de residência de pessoas com alto poder aquisitivo provenientes do Comperj, o que vem de encontro com as informações da Secretaria de Turismo da cidade, que informa que Niterói possui a maior concentração de pessoas das classes A e B do país. O Comperj, Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro, que terá como finalidade produzir derivados de petróleo e produtos petroquímicos de primeira e segunda geração em uma mesma área, aindase encontra em construção no município de Itaboraí, é também relevante no estudo principalmente devido a facilidade de acesso à Niterói. O projeto tem como premissa, também, o desenvolvimento da região. A Petrobrás informa em seu site, que em maio de 2014 a obra atingiu 73% de conclusão.

26 25 Imagem: Apesar de ser um projeto que quando anunciado transformaria a região, o início da operação já sofre atrasos. Anteriormente, o início estava previsto para 2012 e hoje, já foi adiado para o segundo semestre de 2016, segundo artigo do Jornal O Globo (06/04/2014). A distância em linha reta do terreno ao COMPERJ é de 38,48 Km. Já o trajeto de carro tem cerca de 60,3 Km e o tempo de viagem é de aproximadamente 1 hora e 7 minutos.

27 26 Imagem: Google Earth Dados Socioeconômicos: Os dados socioeconômicos da cidade são bons, uma vez que demonstram crescimento médio anual positivo. Os índices que mais se destacam são:

28 27 PIB 2011: : TCM: 7,19% a.a. Aeroporto: 2013: : TCM: 11,70% a.a Empresas 2012: : TCM: 2,49% a.a. Pessoal Ocupado 2012: : TCM: 4,35 % a.a. IDHM 2010: 0, : 0,771 TCM: 0,82% a.a. Índice FIRJAN 2011: 0, : 0,7635 TCM: 1,33% a.a PIB: fonte IBGE. Valores em milhares, valores em preços correntes de 2011 / Empresas, Pessoas Ocupado, IDHM: fonte IBGE/ Índice FIRJAN: fonte FIRJAN/ Aeroporto: Fluxo total de passageiros Galeão + Santos Dumont, fonte INFRAERO/ TCM: Taxa de Crescimento Médio PIB: O crescimento do PIB entre 2007 e 2011 está acima da média do país, que registrou crescimento próximo de 2% a.a., segundo o IBGE. Aeroporto: Apesar de não haver um aeroporto em Niterói, utiliza-se como parâmetro os dados dos aeroportos da capital. O Santos Dumont é um dos principais aeroportos do país, seja por ser uma base desenvolvida de negócios, seja pela alta atratividade na área turística lazer e MICE. O Aeroporto Antônio Carlos Jobim (Galeão) foi ampliado e reformado, com obras entregues no início de 2014, bem como foi formalizado pela INFRAERO Empresa de Infraestrutura Aeroportuária, concessão com empresa privada para administrar toda a área deste aeroporto. O terreno em estudo está a 40 minutos via barca.

29 28 Empresas e Pessoal Ocupado: Esse índice reflete o bom momento da cidade. A taxa de crescimento de empregados de 4,35% a.a. contra 2,49% a.a. de crescimento no número de empresas sinaliza que a cidade está recebendo empresas de maior porte. IDHM e Índice FIRJAN: Esses índices medem melhorias na qualidade de vida da população, analisando dados ligados à saúde, educação e geração de emprego e renda. Tendências e Perspectivas Socioeconômicas para a cidade A cidade é a terceira mais industrializada do Estado, com destaque para empresas do setor naval e ligadas ao segmento de óleo e gás, principalmente empresas offshore, que abastecem as plataformas na região. Além disso, notou-se que há fluxo de pessoas ligadas às empresas da região, uma vez Niterói pode ser considerada a principal cidade da parte Norte da Baixada Fluminense, neste contexto destacam-se o desenvolvimento do COMPERJ. A cidade investe em infraestrutura e mobilidade urbana. De acordo com Fabiano Gonçalves e Mauro Pegorim, Secretário de Desenvolvimento Econômico e Subsecretário de Obras e Infraestrutura, respectivamente, visando uma reestruturação, existem projetos em andamento para Revitalização do Centro, que incluiu também a revitalização do Caminho Niemeyer, e a ampliação da Universidade Federal Fluminense.

30 29 Mobilidade: O ponto de largada será através da construção da BHLS (Bus of High Level of Service) TransOceânica, medida que implantará um túnel de metros, com 8,9km de vias exclusivas para ônibus, que visa facilitar o trajeto e desafogar as principais vias da cidade, hoje utilizadas para se locomover até algumas regiões da Região Oceânica. Imagem: Secretaria Municipal de Urbanismo e Mobilidade Também haverá a construção da linha 3 do metrô, hoje inexistente em Niterói, e do BRT (Bus Rapid Transit) Metropolitano. Em 2014 também se iniciará o planejamento do VLT (Veículo Leve Sobre Trilhos) das Praias da Baía e da BHLS TransNiterói.

31 30 Fonte: Prefeitura de Niterói ao fundo, a estação de metrô Araribóia, a 500 metros do hotel em estudo. Com todas as obras de mobilidade urbana concluídas, Niterói deve ficar da seguinte forma:

32 31 Imagem: Secretaria Municipal de Urbanismo e Mobilidade Somado às obras de mobilidade em Niterói, há a construção do Arco Metropolitano do Rio de Janeiro, cujo um dos objetivos é diminuir os engarrafamentos na Ponte Rio-Niterói e Via Dutra. O Arco Metropolitano, que tem a missão de desviar o tráfego de veículos que apenas atravessam a cidade do Rio de Janeiro, liga as cidades de Itaboraí, Guapimirim, Magé, Duque de Caxias, Nova Iguaçu, Japeri, Queimados, Seropédica e Itaguaí. O projeto, que reduzirá o congestionamento na baixada fluminense, também fornecerá acesso expresso ao Porto de Itaguaí e ao Comperj.

33 32 Imagens: Secretaria de Estado de Obras - SEOBRAS Revitalização do Centro de Niterói: Visando uma requalificação da região urbana central, planeja-se a restauração de 310 mil metros quadrados de calçadas, a urbanização de cinco quilômetros de orla, 300 mil metros quadrados de praças reformadas e novas praças, a construção do primeiro terminal intermodal (passageiros) da América do Sul, e, mudanças paisagísticas e estruturais, que incluem a urbanização de favelas, melhoria no programa de habitações e a criação de corredores culturais.

34 33 Também nesse projeto, encontra-se um importante ponto cultural: o Caminho Niemeyer, que se estende pela orla da cidade. O terreno em estudo localiza-se dentro da área de abrangência da revitalização, em frente ao Caminho de Niemeyer. Terreno em estudo Fonte: Prefeitura de Niterói a área em amarelo é o perímetro do projeto de revitalização. Terminal Intermodal: O terminal intermodal de Niterói, primeiro do país a incluir um terminal aquaviário, integrará os sistemas de metrô, barcas e ônibus municipais e intermunicipais. O itinerário começará na estação Araribóia (a 500 metros do terreno em estudo), planejada por Oscar Niemeyer, e deverá fazer composição com o Caminho Niemeyer. A expectativa é que ele

35 34 atenda aproximadamente 600 mil pessoas por dia e diminua o tempo de viagem para as cidades próximas, como São Gonçalo e Itaboraí, por exemplo, e o congestionamento na cidade. Ampliação da UFF: A Universidade Federal Fluminense também passa por expansão. A intenção é se tornar a maior universidade do Brasil. Em Niterói, já foram inaugurados mais 2 blocos multidisciplinares no Bairro de Gragoatá, na mesma área que hoje já é ocupada pela universidade, e ainda há obras em andamento, tanto na área atual como em outras regiões da cidade.

36 35 A UFF possui hoje em sua grade, 75 cursos de graduação, presenciais e a distância: Instalações da UFF - Niterói

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38 37 As situações acima descritas, somadas ao item anterior, demonstram que a cidade tem apresentado crescimento econômico e social. Dessa maneira, podemos considerar que Niterói passa por algumas mudanças que sugerem nos próximos anos: a) Fortalecimento da cidade como centro industrial e empresarial; b) Fortalecimento da cidade como pólo acadêmico; c) Melhores condições de mobilidade urbana e qualidade de vida; As transformações sócio econômicas da cidade nos últimos anos e os investimentos em curso posicionam Niterói com um centro autônomo e de influência regional.

39 38 O Terreno O terreno está localizado em frente ao Caminho de Niemeyer, a 500 metros da estação de barcas Araribóia, a 2,6 km do acesso à Ponte Rio-Niterói. Está ainda cerca de 280 metros do Terminal Rodoviário João Goulart, de ônibus urbanos municipais e intermunicipais e um dos mais movimentados com a circulação aproximada de 450 mil pessoas por dia. O terreno se mostra adequado para a instalação de um hotel, pois é uma região de fácil acesso, e está próximo à região que concentra os principais geradores de demanda importantes na área de influência geográfica primária. Imagem: Google Maps Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

40 39 5. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo O projeto O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade habitacional. O projeto prevê 293 UHS com área privativa média 19m² a 33m², um restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência. O hotel com a bandeira Ibis faz parte de um complexo multiúso com torre de Office com 456 unidades de 19m² a 63m², um mall com 2 pavimentos com lojas de 33m² a 88m², e 9 pavimentos de lajes corporativas, com 35 unidades de 98m² a 229m². O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei Memorial de Incorporação).

41 40 Imagens Ilustrativas Fonte PDG A Rede Hoteleira A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a Accor, empresa de origem francesa há 48 anos no mercado e é líder de mercado no Brasil, com 37 anos de história, possui 193 hotéis. A bandeira sugerida para o empreendimento é Ibis, de categoria econômica padronizada. Existem 92 hotéis com a marca Ibis em operação no país, sendo 31 somente no Estado de São Paulo, e 7 hotéis no Estado do Rio de Janeiro. A marca é uma das que mais se expande no país, havendo diversos projetos em várias cidades do Brasil.

42 41 As marcas que a Accor utiliza para atuar no Brasil são: A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode-se concluir: Competência Gerencial e Reconhecimento: a Accor é uma das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação internacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público.

43 42 A empresa está presente em todas as regiões do país e atua fortemente no segmento B2B (empresas e intermediários), o que cria massa crítica com o público final. Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas próprias que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B e B2C a nível nacional e mantém websites para todos os empreendimentos, com reservas online. Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região próxima de onde há alguns hotéis concorrentes, a Accor está presente em Niterói com a bandeira Mercure, de categoria midscale, porém, ainda a bandeira Ibis não está ainda nesta região, o que fortalecerá o hotel em sua operação e concentrará esforços da Accor para essa unidade. Por fim, a bandeira Ibis é a marca mais reconhecida em hotelaria econômica, com 92 unidades no Brasil. É a marca hoteleira que mais cresce em território nacional. Análise da Cesta Competitiva - Definição do Grupo Competitivo Considerando as características do hotel em estudo, foram identificados 11 hotéis na cidade, embora somente 8 hotéis como concorrentes diretos:

44 43 Excluindo os hotéis midscale, os hotéis econômicos e supereconômicos somam 409 unidades habitacionais (Uhs) e operam com diárias entre R$ 230,00 e R$ 304,00. A taxa de ocupação apurada foi estimada conforme dados de pesquisa direta nos hotéis e secretaria de turismo. Em 2013, estimou-se para esse grupo de hotéis, uma taxa de ocupação em média, de aproximadamente 75%, segundo o Secretário de Turismo Rubens Branquinho e nossa pesquisa direta.

45 44 estudo: A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o

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47 46 estudo: A localização dos concorrentes em relação ao hotel em Características Gerais do Grupo Competitivo: Ao se avaliar os hotéis do grupo competitivo, os seguintes pontos são os mais relevantes: Os hotéis operam com hóspedes do segmento de negócios, principalmente. Os hóspedes de lazer também são frequentes, embora em número menor, e em maior freqüência aos finais de semana. Os hóspedes dos hotéis destacados são tanto brasileiros quanto estrangeiros, com permanência média de 5 dias. Os hotéis H Niterói, Mercure Orizzonte e Quality Niterói (hotéis não considerados no grupo competitivo) se diferenciam dos demais na questão da qualidade do produto.

48 47 São hotéis mais bem cuidados e que possuem, conseqüentemente, tarifas mais altas. Fato que não impede que a ocupação seja alta, como a do H Niterói Hotel, que mesmo tendo uma tarifa alta, consegue 100% de ocupação durante a semana, aliando o produto à localização, conforme pesquisa feita diretamente no hotel. O restante dos hotéis (Grupo Competitivo) do set competitivo, econômicos e supereconômicos, possuem uma característica em comum: eles são hotéis mais antigos, que não mantém uma preocupação tão aparente com manutenção e serviços. Mesmo assim, devido a falta de oferta de produtos de boa qualidade, esses empreendimentos conseguem manter uma boa taxa de ocupação. A falta de bons produtos em Niterói afeta também as empresas da região, que buscam no Rio de Janeiro hotéis de melhor qualidade para hospedar diretores e presidentes, enquanto buscam em Niterói, hotéis mais simples para hospedagem de funcionários de cargos mais baixos. Em pesquisa com as empresas, ficou evidenciado que Niterói necessita de produtos de melhor qualidade. A pesquisa com os gerentes dos hotéis e com as empresas da região demonstrou que: - Há uma parcela da ocupação, entre 5% e 10% do total de vendas, que tem permanência de longa duração. - Há fluxo de pessoas relacionadas às empresas da região Norte da Baixada Fluminense, que preferem ficar em Niterói

49 48 pela melhor estrutura de hotéis e serviços que a cidade oferece. - A indústria naval e de offshore é presente nos hotéis da região. Essas empresas hospedam cargos acima de gerentes na cidade do Rio de Janeiro, seja pela dificuldade de disponibilidade nos hotéis da cidade, seja por considerarem a oferta de hospedagem da cidade não adequada. - Desempenho do Grupo Competitivo: O desempenho do Grupo Competitivo foi estimado por meio das informações coletadas na Secretaria de Turismo e diretamente nos hotéis: Oferta: Calculada na cesta competitiva e conforme data de abertura Taxa de Ocupação: 2009 e 2013: estimada com pesquisa direta; Diárias vendidas: base diária. Embora o Grupo Competitivo definido conte com hotéis de diferentes categorias, percebe-se que há, como se chama mercadologicamente, colapso no mercado, pois os hotéis muito diferentes entre si acabam por ter preços muito próximos:

50 49 Diária Média Maior:R$303,00 Média: R$ 260,00 Menor: R$ 226,00 Concentração: R$ 250,00 a R$ 270,00 (06 hotéis) Assim, após as análises dos resultados das pesquisas realizadas pode-se estimar: a) Niterói, como centro industrial e empresarial, está em crescimento, consequentemente influencia a demanda para os hotéis da cidade; b) O mercado colapsado significa que há pouca opção de hotéis na cidade, fazendo com que os hotéis tenham políticas de diárias parecidas e, no caso de Niterói, altas. Por conta disso, nota-se que há mais demanda do que oferta e que a demanda não é tão sensível a preço. c) Há uma demanda não atendida na cidade, pois se registrou que há demanda potencial que se dirige para o Rio de Janeiro, principalmente devido a baixa qualificação da oferta existente. Assim, há potencial de estudo para a inserção de um novo hotel na cidade.

51 50 Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo O hotel em estudo possui 293 unidades habitacionais. A análise de desempenho é elaborada pelo método de absorção, considerando as seguintes variáveis: Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de mercado colhidas até o momento e redefinição de nova cesta competitiva, com a adição de eventual novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em análise. Projeção de demanda: a projeção de demanda leva em conta as características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as características da cidade e a consequente consistência do fluxo hoteleiro. - Projeção da Oferta (Estimativa): As pesquisas revelaram que pelo menos três hotéis devem iniciar operações nos próximos cinco anos: Oferta Futura - Grupo Competitivo - Niterói Abertura Hotel UH Localização 2016 Ramada Encore 143 Boa Viagem 2017 Soft Inn Plus Niterói 161 Ingá 2019 Bristol Easy Niterói 140 Icaraí Fonte: Pesquisa Direta na Cidade e Redes Hoteleiras.

52 51 Há intenção de investimento de mais um hotel da rede Allia na cidade, porém estima-se que esse empreendimento se direcione para o segmento midscale. Com a entrada de novos empreendimentos na cesta competitiva, entende-se que haverá uma reorganização geral na oferta da cidade, desta forma, estima-se que os hotéis com características de hotéis supereconômicos devem se reposicionar e procurar uma nova de atuação: Reposicionamento - Saídas do Grupo Competitivo Saída Hotel UH 2016 Icaraí Praia Hotel Hotel Village Icaraí Niterói Palace I e II Hotel Cantareira 30 Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no Grupo Competitivo definido, pode-se projetar a oferta da seguinte forma: PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Estimativa Caio Calfat Real Estate Consulting UH Dia disponível

53 52 Vislumbra-se, a partir desta projeção de oferta, que a oferta do grupo competitivo definido vai praticamente dobrar até Esse cenário deve reordenar a oferta da cidade e permitir que situações de demanda mal acomodada ou não atendida, ambos os casos foram verificados nas pesquisas de campo realizadas, sejam minimizadas. No próximo item estudar-se-á a projeção de demanda, que por hora, na cidade, está delimitada por hotéis pequenos e de qualidade inferior ao modelo de hotelaria econômica que é adotado pelas redes que operam no país. Atender demanda mal acomodada ou não atendida é um fato deste crescimento de oferta, porém, é difícil de ser medida esse tipo de demanda em uma cidade como Niterói, que possui um mercado importante como o do Rio de Janeiro logo ao lado e dois aeroportos próximos, que em último caso podem atender pessoas que por impossibilidade de acomodação tentem resolver seus negócios de forma corrida e não pernoitem no destino. Desta forma, não se pode estimar um quadro de superoferta neste momento, mesmo com a quase duplicação da oferta. A cidade está em crescimento social e econômico, revitalizando-se urbanisticamente e consolidando sua posição de mais importante cidade do Estado, após a Capital. Um quadro de super oferta somente se caracteriza, conforme nossas premissas de análise, se o Estudo de Absorção, identificar médias de mercado com absorção negativa de cerca de 15% de

54 53 novas unidades habitacionais por pelo menos quatro anos nos dez anos projetados. - Projeção de Demanda (Estimativa): A análise do mercado hoteleiro de Niterói demonstra que a cidade tem uma influência regional, inclusive com fuga de demanda para hotéis do Rio de Janeiro. Desta forma, a projeção da demanda deverá ponderar esses fatos, além de considerar que a cidade é prejudicada pela pouca oferta qualificada instalada até o momento. Assim, embora, no período de 2009 a 2013 tenha-se estimado um crescimento médio da demanda em 4,64% a.a., esse dado deve ser extrapolado pela constatação da existência de demanda não atendida. Para a determinação da taxa de demanda futura, ponderouse, então, mais um índice: o crescimento médio do PIB da cidade, que entre 2007 e 2011 foi de 7,19% a.a. A taxa obtida, ponderando o PIB e a taxa de crescimento da demanda foi: Porém, essa taxa não pode ser aplicada ao longo dos anos de forma linear. O ciclo de vida de qualquer setor econômico é cíclico e

55 54 de altos e baixos, desta forma, ao longo dos anos, por precaução de mercado, foram aplicados redutores nesta taxa: Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Utilização Taxa Efetiva 2014 a % 6,68% 2018 a % 5,01% 2021 a % 3,34% Aplicando as taxas de crescimento apuradas, a projeção de demanda para o Grupo Competitivo do hotel em estudo é: Uhs Vendidas: Média Diária Essa projeção não inclui a demanda não atendida ou acomodada verificada na cidade.

56 55 - Oferta X Demanda e Cálculo de Absorção: O quadro abaixo ilustra o desempenho futuro estimado, bem como a absorção de novas unidades habitacionais, de forma a não provocar desequilíbrio entre a oferta e demanda no mercado estudado: Projeção de Oferta X Demanda e Absorção Taxa de Ocupação para Estudo de Absorção: 65% Ano Oferta Demanda TO Absorção % % % % % % % % % % 118 1) Ao se confrontar a estimativa de oferta futura para a cesta competitiva em estudo com a projeção de demanda, são obtidas taxas de ocupação entre 60% e 78%, a partir do ano estimado de entrada do hotel em estudo, ) Essa variação se deve à movimentação de entrada e saída de empreendimentos no Grupo Competitivo. Para verificar a possibilidade de entrada de novo hotel neste cenário, aplicase o Estudo de Absorção. 3) O Estudo de Absorção identifica quantas novas unidades habitacionais podem ser adicionadas no mercado mantendose o equilíbrio de mercado em determinada taxa de ocupação;

57 56 no caso deste estudo estimou-se esse equilíbrio em uma taxa de ocupação de 65%. 4) O Estudo de Absorção considera somente o mercado dos hotéis do Grupo Competitivo Definido, não considerando demanda suplementar mal acomodada ou não atendida. 5) A inserção do hotel em estudo dependerá se o sua entrada não desequilibrar o mercado de forma a ficar com taxas de ocupação muito abaixo de 65%, principalmente após o ano 3 a 5 de operação, quando o hotel tende a atingir a maturidade mercadológica. - Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo: Para a estimativa de desempenho serão considerados os seguintes pontos já ressaltados no estudo: os hotéis da cidade são considerados inadequados para parte da demanda que poderia ocupar os empreendimentos da cidade; verificou-se que há demanda não acomodada que se dirige para a cidade do Rio de Janeiro; o COMPERJ é um gerador de demanda importante que influenciará toda a região com a instalação de novas empresas, além de gerar demanda diretamente; a cidade já é importante centro industrial e serviços da região e está investindo em infraestrutura para melhorar sua posição. Dessa forma, o que se estima de desempenho para o hotel é:

58 Oferta mercado Oferta Hotel Oferta Total Fair Share - Hotel 32% 38% 32% 32% 32% Penetração 100% 105% 105% 105% 105% Demanda para Hotel Pick up Demanda Total - Hotel Taxa de ocupação média do mercado 50,8% 63,6% 57,5% 59,7% 61,4% Projeção de diária média 250,00 257,50 265,23 275,83 289,63 Legenda: Oferta: Disponibilidade de UHs para venda no ano; Hotel em estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em estudo + grupo competitivo; Fair Share - Hotel: Taxa de Demanda Ideal percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Absorção da demanda; Pick Up: Demanda Suplementar (15Uhs/dia Demanda Não Acomodada em Niterói e Crescimento de Demanda Marginal Região; aplicada taxa de crescimento da demanda); Demanda Total - Hotel: Aplicação da TDI na demanda estimada para o grupo competitivo; Demanda total: projeção de diáriasvendidas/diapara o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Projeção de Diária: Valores em Real e Correntes (junho de 2014) Os resultados da estimativa de desempenho podem ser assim entendidos: Taxa de Ocupação: O hotel se insere em mercado que está se profissionalizando, com outros hotéis de rede se inserindo, fato que transformará a percepção da oferta hoteleira na cidade. Desta forma, estimou-se que o hotel tem condições de se posicionar como o melhor produto do grupo competitivo, principalmente pela política de diária média que se adotou, conservadora em relação às atuais condições de mercado. Além de

59 58 sua localização em frente ao principal ponto turístico da cidade e inserido em zona de revitalização, próximo à novos projetos de mobilidade urbana. A taxa de ocupação no quinto ano atinge 6%, a média que é considerada adequada para esse tipo de empreendimento, conforme apresentado no Estudo de Absorção. Diária Média: Como registrado anteriormente, a prática de diárias no Grupo Competitivo em estudo está concentrada na intervalo de R$ 250,00 a R$ 270,00. Estimou-se que o hotel entraria com diária de R$ 250,00, sem café da manhã, e teria um aumento real de diária menos agressivo, para melhorar a performance de vendas e ter melhor penetração de mercado.

60 59 6. Conclusões sobre o Estudo de Mercado

61 60 7. Análise Financeira A Análise Financeira do hotel em estudo será realizada dentro das seguintes premissas: Receitas: As receitas foram estimadas a partir da taxa de ocupação projetada, do valor da diária sugerido; além disto, as demais receitas do hotel foram definidas pela prática do mercado, foram verificados valores médio das receitas gastos pelos hóspedes relacionadas à alimentos e bebidas e outros pequenos gastos. Folha de Pagamento: Na pesquisa direta com os hotéis da cesta competitiva, foram pesquisados os salários pagos às principais funções desempenhadas no hotel, bem como foram verificadas valores praticados em hotéis similares. O número de funcionários foi definido pelo tipo de serviço oferecido por um hotel econômico e pelo tamanho do hotel. Gastos: Os gastos foram baseados em informações médias fornecidas por redes hoteleiras e por estudos disponíveis no mercado (Hotelaria em Números Jones Lang LaSalle). Demonstrativo de Resultados: O Demonstrativo de Resultados (cinco anos) foi elaborado conforme o plano de contas sugerido pela AH&MA American Hotel & Motel Association que se utiliza do Uniform System of Accounting for Lodging Industry. Esse modelo contábil e gerencial é utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo e uniformiza as demonstrações contábeis; o que permite a comparação direta de índices e taxas da atividade entre diversos hotéis.

62 61 Os valores são correntes e em Real (R$ - julho 2014). O valor de venda da unidade habitacional testado no Quadro de Sensibilidade, R$ ,00 já contempla o valor da unidade autônoma, dos valores para a mobília e enxoval da unidade habitacional e demais áreas: R$ ,00 o valor da unidade autônoma + R$ ,00 de FF&E e taxas hoteleiras

63 62 Receitas Estimativa de Vendas - Hospedagem Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Disponibilidade Taxa de Ocupação 50,8% 63,6% 57,5% 59,7% 61,4% Diárias Vendidas Diária Média 250,00 257,50 265,23 275,83 289,63 Receita Número de Hóspedes RevPar 126,97 163,67 152,52 164,77 177,83 Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar) Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita Total Alimentos (70%) Bebidas (30%) Pessoas Atendidas Valor Médio Geral 17,56 18,44 19,32 19,67 20,20 Departamentos Menores Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Lavanderia Outros Total de Receitas Legenda: Disponibilidade: Quantidade de diárias disponíveis ao ano para venda (número de uhs x 365 dias) Taxa de Ocupação: Proporção de diárias vendidas em comparação a disponibilidade para vendas. Diária Média: Receita média de hospedagem por uh ocupada RevPar: Receita de hospedagem por uh disponível indiferente se esteja ocupado ou não.

64 63 Folha de Pagamento

65 64 Demonstrativo de Resultados

66 65 Análise Financeira - Sensibilidade de Preço de Venda X Resultado para o Comprador da Unidade: Fluxo de Caixa: Resultado Operacional Estimado antes do IR. Preços Sugeridos, ainda não definidos, somente para estudo de sensibilidade de preços. Perpetuidade Considerado CapRate de 8,5% - Taxa de Crescimento do FC de 2% a.a. Rentab. Média 10 anos e Ano 3 a 10: Rentabilidade Simples CapRate. FCSem Inflação: Estimativa Operacional em valores correntes de junho de 2013 TIR Real sem Inflação. Rentabilidade FII Hotel Maxinvest: rentabilidade anual (julho de 2013 junho 2014) entregue pelo fundo - Considerando só operação, sem venda imobiliária.

67 66 - CapRate do Setor Imobiliário e a Rentabilidade do Hotel em Estudo: O CapRate do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. O Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest atinge rentabilidade anual (estimado pela performance do primeiro quadrimestre de 2014), considerando apenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 7% a.a. Ampliando o escopo de análise do Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014) chega-se a uma rentabilidade anual de 6,47% a.a. retrato da sazonalidade da atividade que afeta os resultados da operação.

68 67 Observações: Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais. Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. Acumulada: Rentabilidade 12 meses julho de 2013 até junho de Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade) Fonte: Considerando o preço médio sugerido para a unidade habitacional do hotel em estudo é de R$ (área média da UH de 22,64 m²) o CapRate de mercado é atendido.

69 68 ANEXOS Glossário:

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