RB CAPITAL RENDA II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

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1 RB CAPITAL RENDA II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: RBRD11 ISIN: BRRBRDCTF008 Relatório de Análise Abril de 2011

2 Sumário Introdução... 3 Empreendimento AmBev... 4 Empreendimento Ampla... 5 Empreendimento Leader Catete... 6 Empreendimento Leader Natal... 7 Conclusão... 9 Contatos

3 Introdução Este relatório semestral foi elaborado pela RB Capital Realty S.A., na qualidade de consultor imobiliário do FII, com o objetivo de apresentar aos investidores do referido FII o valor de mercado dos bens e direitos integrantes do patrimônio do FII, levando em consideração o valor de cada um dos empreendimentos pertencentes ao patrimônio do referido FII, incluindo o percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base em análise técnica especialmente realizada para esse fim, sendo que tal atualização tem por base o valor de avaliação estabelecido no último laudo de avaliação de cada um dos referidos empreendimentos. 3

4 Empreendimento AmBev Características Gerais do Imóvel: IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO AMBEV - Uberlândia Centro de Distribuição Anel Viário Ayrton Senna, km 02 Bairro Mansour Uberlândia - MG Terreno: ,0 m² Área construída: 8.362,0 m² AMBEV - Companhia de Bebidas das Américas Considerações sobre a Propriedade: a) Localização e acessos O Empreendimento AmBev Uberlândia encontra-se localizado na antiga Fazenda Capim Branco, no lugar denominado Xarqueada Triângulo, constituído pela Gleba A5, na cidade de Uberlândia. O terreno possui uma área de m 2. A região, posicionada entre a BR-365 e a Avenida Rio Mississipi, que dá acesso à zona central da cidade, constitui uma das alternativas prioritárias para a expansão das atividades industriais e de armazenagem de Uberlândia. b) Características Físicas O empreendimento é destinado ao armazenamento e distribuição de bebidas, tendo sido construído de modo a atender às necessidades do atual ocupante, sob o sistema build to suit. Uma vez que as obras foram concluídas em fevereiro de 2010, não foi verificada a necessidade de conservação e/ou reparos no imóvel. c) Posição do Imóvel Perante o Mercado O imóvel pode ser considerado bastante competitivo devido às suas características físicas, de localização e acesso e, ainda, em função da carência de imóveis nobres com a mesma tipologia do empreendimento em questão. Consequentemente, o imóvel poderia ser alvo do interesse de investidores e usuários. Valorização do Imóvel: Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, julho de 2010, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do FII, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, março de Último Laudo de Avaliação ,00 Data Base Laudo de Avaliação julho/10 Fator IPCA 1 1, Valor do Imóvel Atualizado ,30 1 Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde julho de 2010 até março de

5 Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e considerando que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o atual valor do imóvel seja equivalente a R$ ,30. Empreendimento Ampla Características Gerais do Imóvel: IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO AMPLA São Gonçalo Edifício de Escritório Rua Doutor Nilo Peçanha, nº 546 São Gonçalo - RJ Terreno: ,0 m² Área construída: ,0 m² AMPLA Energia e Serviços S.A. - Grupo Endesa Considerações sobre a Propriedade: a) Localização e acessos O imóvel está localizado na cidade de São Gonçalo, no Rio de Janeiro, na Rua Doutor Nilo Peçanha. A região tem ocupação mista, com diversas residências e comércio local, sendo amplamente servida por linhas de ônibus regulares que transitam pela rua do imóvel e imediações, ligando o local aos mais diversos pontos da cidade. O aeroporto de Santos Dumont localiza-se a cerca de 35 km do terreno. b) Características Físicas O imóvel representa um dos empreendimentos de mais alto padrão na cidade de São Gonçalo, seguindo padrões de acabamento e especificações similares àqueles verificados em edifícios comerciais localizados no centro da cidade do Rio de Janeiro. A construção é composta pelos seguintes ambientes: depósito/garagem, hall de acesso de escada, salões, salas de escritórios, salas de academia, área de lazer, sanitários e vestiários, rampa de acesso, almoxarifado e laboratório/controle de estoque, entre outros. c) Posição do Imóvel Perante o Mercado O imóvel possui boas características construtivas, com boa localização e acesso. Apesar de São Gonçalo ser considerada uma cidade dormitório, com poucos empreendimentos comerciais relevantes, os investimentos imobiliários têm aumentado na região, visando atrair um maior número de empresas para a cidade. Valorização do Imóvel: Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, julho de 2010, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do FII, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do 5

6 último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, março de Último Laudo de Avaliação ,00 Data Base Laudo de Avaliação dez/10 Fator IPCA 1 1, Valor do Imóvel Atualizado ,15 1 Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde dezembro de 2010 até março de Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e considerando que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$ ,46. Empreendimento Leader Catete Características Gerais do Imóvel: IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO Loja LEADER Catete Loja de Rua Rua do Catete, nº 194/196 Bairro do Catete Rio de Janeiro - RJ Terreno: 1.359,3 m² Área construída: 3.307,7 m² União de lojas Leader S.A. Considerações sobre a Propriedade: a) Localização e acessos O Catete é um bairro da zona sul do Rio de Janeiro, com forte comércio de rua e população majoritariamente de classe média. A principal via do bairro é a rua do Catete, na qual se encontra o imóvel em questão. O local do imóvel é de fácil comunicação com os mais diversos bairros da capital carioca, bem como com as principais vias de acesso da cidade, por meio do aterro do Flamengo, as Linhas Vermelha e Amarela e rodovias Dutra, Washington Luiz e BR- 101, além da ponte Rio Niterói. b) Características Físicas O empreendimento possui dois prédios unificados que foram reformados e adaptados para abrigar uma unidade comercial do Grupo Leader, sob a forma de prédio exclusivo. A área total construída é de 3.307,7 m 2, distribuída em três pavimentos. Tanto o primeiro como o segundo pavimento possuem salão de vendas, enquanto que o terceiro pavimento conta com sala da gerência, escritórios, refeitório e estoques, entre outros. 6

7 c) Posição do Imóvel Perante o Mercado Apesar de ter sido adaptado para uma utilização específica, o projeto é versátil, uma vez que é formado por amplos salões corridos, possibilitando seu uso para fins alternativos. Ainda, por ter uma boa localização e por se tratar de um empreendimento nobre estabelecido em uma região carente de imóveis com a mesma tipologia, pode-se concluir que o mesmo seria alvo do interesse de investidores e usuários, caso fosse disponibilizado para venda ou locação. Valorização do Imóvel: Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, julho de 2010, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do FII, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, março de Último Laudo de Avaliação ,00 Data Base Laudo de Avaliação julho/10 Fator IPCA 1 1, Valor do Imóvel Atualizado ,55 1 Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde julho de 2010 até março de Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e considerando que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$ ,55. Empreendimento Leader Natal Características Gerais do Imóvel: IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO Loja LEADER Natal Loja de Rua Rua João Pessoa, 186 Bairro Cidade Alta Natal - RN Terreno: 1.870,5 m² Área construída: 3.300,0 m² União de Lojas Leader S.A.. Considerações sobre a Propriedade: a) Localização e acessos 7

8 O imóvel está localizado em um corredor comercial importante, no centro comercial da cidade, próximo das avenidas Rio Branco e Princesa Isabel, que correspondem aos principais endereços da cidade alta. Este bairro é o principal centro de comércio do município, principalmente nos segmentos populares, apresentando boa infraestrutura de comércio e serviços. b) Características Físicas Trata-se de um prédio comercial exclusivo, resultado da unificação de 5 imóveis, que foram reformados e adaptados para abrigar uma unidade comercial do Grupo Leader. O prédio é formado por dois pavimentos, os quais são divididos da seguinte forma: o primeiro pavimento possui salão de vendas e áreas acessórias, enquanto que o segundo conta com salão de vendas, ala administrativa, estoque e áreas de apoio. c) Posição do Imóvel Perante o Mercado Apesar de ter sido concebido para uma utilização específica, o projeto é versátil, uma vez contêm amplos salões corridos, possibilitando seu uso para fins alternativos. Ainda, por estar em bom estado de conservação, ter uma boa localização e tratar-se de um empreendimento nobre estabelecido em uma região carente de imóveis com a mesma tipologia, conclui-se que o mesmo seria alvo do interesse de investidores e usuários, caso fosse disponibilizado para venda ou locação. Valorização do Imóvel: Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, julho de 2010, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do FII, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, março de Último Laudo de Avaliação ,00 Data Base Laudo de Avaliação julho/10 Fator IPCA 1 1, Valor do Imóvel Atualizado ,20 1 Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde julho de 2010 até março de Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e considerando que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$ ,20. 8

9 Conclusão Os valores dos imóveis do FII em março de 2011 foram calculados com base no último laudo de avaliação realizado por uma empresa especializada, disponibilizado em julho de 2010, atualizado pela inflação incorrida no período. Dessa forma, os empreendimentos apresentaram uma valorização de cerca de 5% no período, conforme demonstrado na tabela comparativa abaixo. Tal valorização reflete de forma positiva no valor do patrimônio do FII, o qual é composto por tais imóveis, e, consequentemente, no valor patrimonial das cotas do referido FII. Valor do Laudo de Avaliação Jul/10 Valor Atualizado Abr/11 Valorização dos Imóveis (%) Ambev R$ ,00 R$ ,30 5,2% Ampla R$ ,00 R$ ,15 3,1% Leader Catete R$ ,00 R$ ,55 5,2% Leader Natal R$ ,00 R$ ,20 5,2% Total R$ ,00 R$ ,20 4,6% Sendo assim, ao considerar o valor atualizado dos imóveis, o caixa do FII e os rendimentos a serem distribuídos relativos ao mês de abril de 2011 e suas principais obrigações, sem levar em consideração as despesas e demais obrigações do FII, pode-se dizer que o valor estimado da cota do RB Capital Renda II FII é de R$ 70,31 por cota, conforme demonstrado na tabela abaixo. Valor Atualizado dos Imóveis R$ ,20 (+) Caixa em 29/Abr/11 R$ ,55 (-) Rendimentos de Abr/11 (R$ ,51) (-) Obrigações do FII (R$ ,07 Valor Total R$ ,24 Quantidade de Cotas Valor Unitário Estimado da Cota R$ 69,94 9

10 Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital Renda II Fundo de Investimento Imobiliário entre em contato com a RB Capital: Adalbero Cavalcanti +55 (11) Ariane Tavares +55 (11) Bruno Boscolo +55 (11) Slavik Merkouloff +55 (11) Rua Amauri, nº 255, 5º andar São Paulo SP Tel: +55 (11) Fax: +55 (11) A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY S.A. 10

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