Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira. Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis - Best Western Multi Suítes

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1 Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Item 6.1 Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis - Best Western Multi Suítes Duque de Caxias (RJ) Rossi Fevereiro e Março de 2015

2 Realização: Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Cliente: Fevereiro e Março de 2015 Item 6.1 Projeto: Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotel Best Western Multi Suítes; projeto que será administrado pela Hotelaria Brasil e que ostentará a bandeira Best Western Multi Suítes. Multi Suítes

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Rossi entre Fevereiro e Março de 2015, que desenvolve o projeto Best Western Multi Suítes na cidade de Duque de Caxias (RJ), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) Condo-Hotel Best Western Multi Suítes. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel que será administrado sob a bandeira Best Western Multi Suítes. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, Março de

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Nota de Apoio Item 6.3 Item 6.4 ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas I Tendências e perspectivas macroeconômicas; 32 a 42 II Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 51 a 56 III Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 44 a 49 IV Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado; V Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial; VI Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira; VII Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados; VIII Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e IX Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento. 58 a a a a 13 Em abril de 2015 foi publicada pela Comissão de Valores Imobiliários CVM a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira de condo-hotéis, a serem ofertados no modelo CIC atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto. 7

8 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos Item 6.3 Item 6.4 8

9 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 9

10 1. Sumário executivo Item 6.1 Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo (CIC) Condo-Hotel Best Western Multi Suítes. O objeto de estudo conta com a bandeira Best Western da Best Western Internacional, com 156 UHs entre 24,19 m² e 33,04 m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA. Multi Suítes 10

11 1. Sumário executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel econômico, contará com a bandeira Best Western e será administrado pela Hotelaria Brasil. A marca Best Western é de propriedade da Best Western International, que conta com mais de hotéis e está presente em mais de 100 países. A Hotelaria Brasil, que administrará o empreendimento, é uma empresa brasileira que atua na gestão hoteleira e de condomínios das marcas Matiz, Unna e Best Western; a empresa administra 8 hotéis no país, e está envolvida em mais 11 projetos futuros. O Best Western Multi Suítes terá 156 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 11

12 1. Sumário executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento 1 2 A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Reconhecimento de Marca: Best Western pertence a Best Western International. Atualmente a rede conta com mais de no mundo sendo 15 hotéis localizados no Brasil. Canais de Distribuição: a Best Western é uma rede internacional que atua e possui canais de distribuição e comunicação mundiais. 3 4 Presença de mercado no Estado do Rio de Janeiro: a Best Western Internacional está presente com projetos futuros na cidade do Rio de Janeiro, Niterói e Itaguaí: Best Western Plus Copacabana Design Hotel (1), Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel (2), Best Western Plus Icaraí Design Hotel (3) e Best Western Itaguaí Design Hotel (4). 12

13 1. Sumário executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento A operação hoteleira se dará com adesão livre dos adquirentes ao pool de a locação hoteleira. A Best Western e Hotelaria Brasil colocaram como necessário para a operação do empreendimento pelo menos 70% de adesão das unidades habitacionais ao pool de locação hoteleiro. Para esse estudo foi considerado a adesão total das unidades habitacionais ao pool de locação hoteleiro. Assim, os resultados são proporcionais à essa adesão, podendo haver variação conforme a formatação do pool de locação hoteleira quando da abertura do empreendimento. Multi Suítes 13

14 1. Sumário executivo 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O hotel em estudo possui localização estratégica, com fácil acesso a partir da Rod. Presidente Dutra e da Linha Vermelha (via de acesso ao aeroporto RIOgaleão e Santos Dumont). Não há praças de pedágio na região próxima ao hotel em estudo. Por fazer parte de um complexo e por estar em uma rodovia, o hotel em estudo possui boa visibilidade. O hotel será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Caxias Shopping e entorno (restaurante e fast food) poderão servir de apoio aos hóspedes. A Rod. Washington Luiz aproxima os principais geradores de demanda, porém, na região ao entorno há trânsito constante com maior intensidade nos horários de pico. Próximo ao Caxias Shopping há uma passarela que possibilita o acesso de pedestres, entretanto no período da noite a travessia não é indicada. Sugere-se o uso de transfer ou a Centro - Duque de Caxias Shopping Center de Caxias Caxias Shopping Shopping Unigranrio Caxias Hospital O Globo Hotel em Estudo International Business Park implantação de um ponto de taxi próximo ao complexo, o que trará maior segurança aos hóspedes predispostos ao deslocamento. Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro. 14

15 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução No cenário atual, o mercado de Duque de Caxias carece de oferta hoteleira, o que resulta em demanda mal acomodada, verificou-se que há hospedagens da região que se direcionam para o Rio de Janeiro e Nova Iguaçú. Apesar desse contexto, Duque de Caxias e região possui expressiva oferta futura com a entrada de redes internacionais, condição que amplia e qualifica o parque hoteleiro da região. Estima-se e que nos próximos anos o mercado hoteleiro se torne mais competitivo pela expansão da oferta em um curto período de tempo (1288 UHs até 2018). Há expectativa de que com a entrega do trecho do Arco Metropolitano novas indústrias se instalem na cidade, fator que poderá refletir na taxa de ocupação dos hotéis da cidade e região. 15

16 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Para definição da cesta competitiva, considerou-se os hotéis da cidade de Duque de Caxias e de São João do Meriti, com categoria Midscale, Econômico e Supereconômico. Como oferta futura, foi possível obter informações dos empreendimentos abaixo. Além desses, há projeto de um hotel no complexo multiuso Central Park Caxias, com 170 UHs, porém, a categoria não foi identificada. Como oferta futura concorrente ao hotel em estudo, considerou-se 35% do total de UHs dos hotéis de categoria econômico de São João d3 Meriti e o 100% do total de UHs dos hotel Go Inn Duque de Caxias, pela proximidade geográfica. Midscale Econômico Supereconômico 16

17 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Midscale Econômico Supereconômico 17

18 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade de empresas e quantidade de pessoal ocupado, entre os anos de 2006 a Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB 3,13% 4 Cresc. Nº de Empresas 3,86% 3 Cresc. Pessoal Ocupado 2,66% 3 3,21% 10 crescimento de demanda de 3,21%. Os índices sócio econômicos foram considerados em períodos de 05 anos, assim, flutuações econômicas e de ordem sócio econômicas já foram contempladas, além disso, as perspectivas sócio econômicas, ligadas aos investimentos na região e ao desenvolvimento verificado nas pesquisas, foram considerados para a atribuição de pesos. Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida Item 6.7 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a % 3,21% 2018 a % 2,73% 2021 a % 1,93% ao longo tempo para evitar uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo.. 18

19 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins). PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL Demanda: Média diária de diárias vendidas 19

20 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Duque de Caxias e São João do Meriti e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica. Conforme descrito, o parque hoteleiro considerado na cesta competitiva, com exceção ao Mont Blanc Duque de Caxias, é formado por hotéis pequenos e com baixo padrão de qualidade. Com esse cenário, o hotel em estudo entrará com grande competitividade, além de atender a demanda mal acomodada existente, e que por falta de oferta acaba se deslocando para cidades ao entorno. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2017: Go Inn Duque de Caxias* (100% das UHs) e Tulip Inn Rio Metropolitan (35% das UHs) 2019: Transamérica Fit Baixada Fluminense (35% das UHs) *A construtora do complexo onde o Go Inn e o Comfort Inn estão inseridos apresenta pendências, fator que adiou a inauguração dos empreendimentos e que ainda se encontra em processo de adequação. Saídas: 2017: Vogue Hotel, Hotel Presidente e Hotel Astra. 20

21 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, já considerando a nova oferta identificada no estudo, onde o ideal é de aproximadamente 65%; tal resultado indica equilíbrio e ambiente de mercado adequado para o hotel e hotéis da cesta competitiva identificados Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 28% 23% 23% 20% 20% Penetração 110% 130% 130% 130% 130% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do mercado 68,5% 71,1% 73,6% 68,3% 70,4% Projeção de diária média 167,00 175,35 180,61 186,03 191,61 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de março de

22 1. Sumário executivo 1.5. Grandes Números Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita Bruta Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento Habitações ,7% ,5% ,7% ,0% ,3% Alimentos e Bebidas ,4% ,5% ,7% ,8% ,0% Departamentos Menores ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% Total ,0% ,8% ,3% ,7% ,1% Despesas não distribuídas Administração e Geral ,1% ,8% ,4% ,7% ,3% Marketing e Vendas ,5% ,5% ,5% ,5% ,5% Manutenção e Conservação ,3% ,2% ,1% ,2% ,1% Gastos com Água e Energia ,9% ,8% ,7% ,9% ,9% Royalties ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Total ,8% ,2% ,6% ,4% ,8% GOP ,2% ,6% ,7% ,3% ,4% Seguro ,4% ,4% ,3% ,3% ,3% Taxa de Incentivo ,0% ,2% ,3% ,9% ,2% Fundo de Reposição ,2% ,3% ,8% ,2% ,9% Total ,6% ,8% ,5% ,9% ,5% EBTDA ,5% ,7% ,1% ,4% ,8% Item 6.6 Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 67,68, 72 e 73 22

23 1. Sumário executivo 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Os preços de venda sugeridos estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras: Taxas Hoteleiras por Unidade Pré- Valor de Valor de Grupo N de Uhs m² privativo Valor UH Operacional Venda da Venda por Decoração Afiliação e Capital de Unidade m² Giro Grupo , Grupo , Total/Média ,17 Fonte: Rossi - Tabela de Vendas (Referência Novembro de 2014) Conforme as informações, os adquirentes das unidades hoteleiras somente terão desembolsos ligados a esses valores. Caso o adquirente deseje aderir ao pool de locação hoteleiro, serão calculados em momento adequado, conforme o número de participantes do pool, eventuais desembolsos com pré-operacional e capital de giro. 23

24 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa foi calculado conforme a fração ideal da área privativa em relação ao todo e com 100% de adesão ao pool de locação hoteleira. Retorno ao Comprador da Unidade Investimento 25,30 33,04 Rentab Rentab. Ano ,9% ,9% Ano ,4% ,4% Ano ,8% ,8% Ano ,3% ,3% Ano ,8% ,7% Ano ,9% ,9% Ano ,0% ,0% Ano ,1% ,1% Ano ,2% ,2% Ano ,4% ,3% FC Perpetuidade Média 10 anos 5,8% 5,8% Média ano 3 a10 5,9% 5,9% TIR Com Perpetuidade 8,7% 8,7% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de março de ) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 6,6% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa. 24

25 1. Sumário executivo Item 6.5 Item Cálculo da Taxa Interna de Retorno A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta). Setor Imobiliário - Atratividade Mínima Máxima Mês 0,50% 1,00% Ano 6,17% 12,68% Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( e SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre: Taxa de Atratividade - Entrevista Líquida 5,0% 7,0% Bruta 6,5% 9,5% Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento 25

26 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto). Item Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Duque de Caxias- RJ, apontam uma média de 5,48% a,a.; em outra fonte consultada, em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções. 3. CapRate para Perpetuidade: foi adotado a taxa de 6.6%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros. 26

27 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno 4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 6,6% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ). 27

28 1. Sumário executivo 1.8. Empreendimentos similares em operação no mercado Os valores de venda por m² de área privativa para o Best Western Multi Suítes estão dentro da média praticada pelo mercado de condo-hotéis encontrados em lançamento mais recente. Os hotéis Logic Apart Hotel Brigadeiro, Go Inn e Comfort Inn do Complexo Supreme Caxias Hotels & Business estão 100% vendidos. Item Empreendimento Logic Apart Hotel Duque de Caxias Tulip InnRio Metropolitan Tipo do Empreendimento Hotel Hotel Localização Duque de Caxias São João do Meriti Qtde Apartamentos m² apartamentos 18,20 m² a 24,35 m² 18,72 m² a 27,11 m² Valor de venda (apartamento) R$ ,00 R$ ,00 Valor de venda/m² R$ 9.778,37 R$ 9.825,32 Qtde vendida 35% 80% Importante: Os valores de compra das unidades, sejam do hotel em estudo ou similares, difere do mercado comercial e residencial pois o fluxo de caixa de potencial a ser gerado por um hotel difere da natureza desses empreendimentos. Soma-se a isso, exigências construtivas maiores em hotéis, ligadas à normas de segurança (incêndio e civil) e à própria operação do empreendimento, que encarecem os custos. A análise da compra de um produto hoteleiro deve ser feita com cautela e as premissas do negócio e seus riscos bem compreendidos, pois diferem do mercado imobiliário residencial/comercial. Fonte: Brasil Brokers e Patrimóvel 28

29 1. Sumário executivo 1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Localização ADEQUADA: O hotel em estudo possui localização estratégica, com fácil acesso a partir da Rod. Presidente Dutra e da Linha Vermelha (via de acesso ao aeroporto RIOgaleão e Santos Dumont), o que além de aproximar os geradores de demanda cria boa visibilidade ao empreendimento. O hotel está próximo do Caxias Shopping cujos serviços de lazer e alimentação poderão servir de apoio aos hóspedes. Mercado EM CRESCIMENTO: Percebe-se que há demanda mal acomodada na cidade de Duque de Caxias e que o mercado atualmente carece de oferta hoteleira. Há expressiva oferta futura identificada e o interesse de indústrias em se instalarem na região, assim, esperasse que a demanda acompanhe o desenvolvimento da oferta, permitindo bons resultados. 29

30 1. Sumário executivo 1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Absorção do Hotel em Estudo VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão dentro de faixa considerada adequada (acima de 65%) já a partir do primeiro ano de operação. Retorno para o Investidor Imobiliário: OPORTUNO - A estimativa de rendimento confrontada aos os preços sugeridos de venda indica que os investidores imobiliários pulverizados podem obter retornos na média do mercado, conforme as pesquisas e práticas de mercado apontados nas páginas 24 e 75 desse estudo. Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna (capacidade de administração e concorrência da Operadora), quanto externa (mudanças no ambiente sócio econômico e alteração no mercado competitivo estudado) e que os resultados apresentados podem não ser alcançados devido a esses riscos. 30

31 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 31

32 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana do Rio de Janeiro A cidade de Duque de Caxias está localizada na Região Metropolitana do Rio de Janeiro (RMRJ), também conhecida com Grande Rio. A RMRJ é formada por 21 municípios, com população estimada de habitantes e ocupa área territorial de km² de extensão. Fazem parte da RMRJ os municípios de Belford Roxo, Cachoeiras de Macacu, Duque de Caxias, Guapimirim, Itaboraí, Itaguaí, Japeri, Magé, Maricá, Mesquita, Nilópolis, Niterói, Nova Iguaçu, Paracambi, Queimados, Rio Bonito, São Gonçalo, São João de Meriti, Seropédica, Tanguá, além de Rio de Janeiro, capital do Estado de mesmo nome. Duque de Caxias Fonte: Fundação Centro Estadual de Estatísticas, Pesquisas e Formação de Servidores Públicos do Rio de Janeiro (CEPERJ) e IBGE 32

33 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias Duque de Caxias está dividida em 4 distritos. São Eles: 1º DISTRITO: Jardim 25 de Agosto, Parque Duque, Periquitos, Vila São Luiz, Gramacho, Sarapuy, Centenário, Centro, Dr. Laureano, Olavo Bilac, Bar dos Cavaleiros, e Jardim Gramacho. 2º DISTRITO: Jardim Primavera, Saracuruna, Vila São José, Parque Fluminense, Campos Elíseos, Cangulo, Cidade dos Meninos, Figueira, Chácaras Rio- Petrópolis, Chácara Arcampo e Eldorado. 3º DISTRITO: Santa Lúcia, Santa Cruz da Serra, Imbariê, Parada Angélica, Jardim Anhangá, Santa Cruz, Parada Morabi, Taquara, Parque Paulista, Parque Equitativa, Alto da Serra e Santo Antônio da Serra. 4º DISTRITO: Xerém, Parque Capivari, Mantiqueira, Jardim Olimpo, Lamarão e Amapá. 4 Distrito 3 Distrito 2 Distrito 1 Distrito Fonte: Portal Câmara Municipal Duque de Caxias 33

34 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Indicadores Econômicos A economia é movimentada principalmente pelo setor de serviços, seguido pela produção industrial. Dentre os principais segmentos do setor, pode-se destacar a produção química e petroquímica, metalúrgica e gás, plástico, mobiliário, têxtil e vestuário. Algumas das principais indústrias de Duque de Caxias são: Chevron Brasil, MCALUB, IBF, Transportes Carvalho, entre outras. A Refinaria Duque de Caxias (Reduc) da Petrobras, localizada na Rod. Washington Luiz (rodovia do hotel em estudo distante aproximadamente 14,5 km) é responsável por 80% da produção de lubrificantes e pelo maior processamento de gás natural do Brasil. *O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA. Fonte: IBGE e Portal Petrobras 34

35 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) Apesar da variação negativa do PIB entre os anos de 2010 e 2012, Duque de Caxias está entre os 5 municípios que mais contribuem no PIB da RMRJ. A cidade fica atrás apenas da capital do Estado, Rio de Janeiro. N Cidade PIB 2012 (R$) % População 2010 População Estimada Rio de Janeiro % Duque de Caxias % Niterói % São Gonçalo % Nova Iguaçu % TOTAL RMRJ % Fonte: IBGE 35

36 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) Item 6.7 O número de empresas de Duque de Caxias é inferior a cidade do Rio de Janeiro, porém, quando comparada a Taxa Média de Crescimento, pode-se observar que Duque de Caxias tem apresentado melhor desempenho: Cidade Ano Empresas TMC* Ano Pessoal Ocupado TMC* Ano IDHM TMC* Ano ÍNDICE FIRJAN TMC* Duque de Caxias Rio de Janeiro ,86% a.a ,66% a.a ,711 0,601 1,69% a.a ,6719 0, ,20% ,65% ,799 1,10% , a.a a.a ,716 a.a ,7635 0,98% a.a. 1,33% a.a. Fontes: IBGE, N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN *Taxa Média de Crescimento 36

37 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Distrito Industrial A área está localizada no 4 Distrito, no bairro Xerém. Ocupa área de 2,5 milhões de m² e foi implementado pela Companhia de Desenvolvimento Industrial do Estado do Rio de Janeiro CODIN. Com a construção do Arco Metropolitano (descrito no próximo slide), o distrito tem atraído indústrias de grande porte como a ArcelorMittal Aços Longos. Segundo matéria publicada no portal do Governo do Estado do Rio de Janeiro, há grandes empresas interessadas em se instalar no distrito, principalmente pela facilidade de acesso. Fonte: Portal Companhia de Desenvolvimento Industrial do Estado do Rio de Janeiro CODIN e Governo do Estado do Rio de Janeiro 37

38 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Arco Metropolitano O Arco Metropolitano do Rio de Janeiro (RJ-109) é um projeto do Governo Federal que tem como finalidade viabilizar a conexão rodoviária entre as cidades, sem que haja a necessidade de trânsito pelas vias urbanas da RMRJ. Quando concluído, o Arco interligará a cidade de Itaguaí até a cidade de Itaboraí, percorrendo aproximadamente 145 km de extensão. Duque de Caxias Em Julho de 2014, o primeiro trecho foi inaugurado entre Itaguaí e Duque de Caxias. Quando finalizado, o Arco será um corredor importante para escoar, por exemplo, a produção da Refinaria Duque de Caxias e do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Itaboraí), até o Porto de Itaguaí. Fonte: Departamento Nacional de Infraestrutura e Transporte (DNIT) 38

39 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Acesso O acesso a Duque de Caxias pode ser realizado através da BR-040 Rod. Washington Luiz que liga Brasília ao Rio de Janeiro, da RJ-101 conhecida como Av. Presidente Kennedy ou Av. Governador Leonel de Moura Brizola, que liga a Belford Roxo à região central de Duque de Caxias, da Rod. Raphael de Almeida Magalhães, trecho do Arco Metropolitano que interliga e RMRJ e da RJ-107 que liga Duque de Caxias até a cidade de Petrópolis. Na divisa com o Rio de Janeiro, o acesso pode ser realizado pela RJ- 071 (Via Expressa Presidente João Goulart), conhecida como Linha Vermelha. Br-040 Rod. Washington Luiz RJ-101 Rod. Raphael de Almeida Magalhães RJ-107 RJ-071 Fonte: Google Maps 39

40 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias Caxias Shopping É o maior shopping da cidade. Foi inaugurado em 2008 e está localizado em frente ao hotel em estudo (300 m), na Rod. Washington Luiz. Possui 168 lojas e a público estimado é de 600 mil pessoas por mês. Shopping Center de Caxias É o shopping mais antigo da cidade, inaugurado em Está localizado ao lado do terminal rodoviário da cidade e possui 244 lojas. Está distante aproximadamente 5,8 km do hotel em estudo (19 min). Shopping Unigranrio Caxias O shopping conta com 80 lojas e ocupa área de construída de m². Está localizado na região central da cidade, aproximadamente 5,1 km do hotel em estudo (12 min). Fonte: Portal dos Shoppings 40

41 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Novos Projetos Central Park Caxias Complexo Multiuso com shopping (303 lojas), duas torres comerciais e um hotel. O complexo está localizado na esquina entre a RJ-101 (Av. Presidente Kennedy) e a R. Deputado Romeiro Junior, na região central de Duque de Caxias. A inauguração esta prevista para Supreme Caxias Hotels & Business Complexo Multiuso com torre comercial e dois hotéis, Comfort Inn Duque de Caxias e Go Inn Duque de Caxias. O complexo está localizado na Rod. Washington Luiz, próximo da Reduc e a inauguração está prevista para Shopping Center Outlet Premium Rio de Janeiro Localizado próximo do Arco Metropolitano na Rod. Washington Luiz, o empreendimento contará como 108 lojas e a previsão de abertura é outubro de O empreendimento está a 15,9 km do hotel em estudo, aproximadamente 15 min. Fonte: Portal ABL Shopping e Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 41

42 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Duque de Caxias - Novos Projetos Projeto de Mobilidade Urbana Está em processo de aprovação as ações previstas no projeto de Mobilidade Urbana de Duque de Caxias. No segundo semestre de 2014 o Governo Federal liberou cerca de R$ 1,5 milhão para viabilização do projeto, que objetiva a integração entre o Bus Rapid Transit BRT, ciclovias e a linha férrea. O trajeto das operações inclui um corredor entre o bairro de Santa Cruz da Serra e a Av. Brasil, no Rio de Janeiro. Um dos principais objetivos do projeto é amenizar o trânsito da Rod. Washington Luiz. Fonte: Matéria publicada no Jornal O Globo (Outubro de 2014) 42

43 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 43

44 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O hotel em estudo está localizado na Rodovia Washington Luiz (BR-040), n 2.400, na Vila São Luís Duque de Caxias (RJ). A BR-040 é a principal via de acesso entre o Rio de Janeiro e Brasília, atravessa o Estado de Minas Gerais e dá acesso ao Arco Metropolitano do Rio de Janeiro. O hotel faz parte do complexo Rossi Multi, que conta com uma torre comercial com 384 salas comerciais, mall e duas torres residenciais. O complexo está próximo do Parque Gráfico da Globo, do Hospital Municipal Dr. Moacyr Rodrigues do Carmo, do Centro Empresarial Washington Luiz, de alguns pontos de serviço como o McDonald's e o Restaurante Rei do Bacalhau, pátios e galpões para locação e do Caxias Shopping, distante aproximadamente 300m do hotel em estudo. Também está próximo do polígono formado entre a Rod. Presidente Dutra, a Linha Vermelha e a Av. Brasil, região com algumas pequenas indústrias e que dá acesso ao centro de distribuição da Braspress e ao Parque Industrial da Bayer, na cidade de Belford Roxo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 44

45 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Torre Comercial Ao lado as obras do complexo Rossi Multi, com a torre comercial e o hotel em estudo. Hotel em Estudo No dia da visita técnica o estande de vendas se encontrava em fase de desmontagem. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Abaixo o entorno do hotel em estudo. Centro Empresarial Hotel em Estudo Caxias Shopping Sentido Rio de Janeiro Rod. Rodovia Washington Luiz Sentido Petrópolis Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 46

47 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso RIOgaleão / Hotel em Estudo Santos Dumont / Hotel em Estudo RIOgaleão - Aeroporto Internacional Tom Jobim É o aeroporto mais próximo do hotel em estudo e o acesso pode ser realizado a partir da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha), que dá acesso à Rod. Washington Luiz. O percurso possui aproximadamente 12,3 km e o tempo estimado é de 12 min. Hotel em Estudo Aeroporto Hotel em Estudo Aeroporto do Rio de Janeiro - Santos Dumont - O acesso ao hotel em estudo pode ser realizado a partir da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha), que dá acesso à Rod. Washington Luiz. O percurso possui aproximadamente 24 km e o tempo estimado é de 26 min. Aeroporto Fonte: Google Maps 47

48 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse: Distrito Industrial de Duque de Caxias Bayer Reduc Centro - Duque de Caxias Shopping Center de Caxias Caxias Shopping Shopping Unigranrio Caxias Hospital O Globo Hotel em Estudo Braspress Aeroporto RIOgaleão International Business Park Aeroporto Santos Dumont Fonte: Google Maps *Tempo de trajeto de automóvel Google Maps

49 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações O hotel em estudo possui localização estratégica, com fácil acesso a partir da Rod. Presidente Dutra e da Linha Vermelha (via de acesso ao aeroporto RIOgaleão e Santos Dumont). Não há praças de pedágio na região próxima ao hotel em estudo. Por fazer parte de um complexo e por estar em uma rodovia, o hotel em estudo possui boa visibilidade. O hotel será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Caxias Shopping e entorno (restaurante e fast food) poderão servir de apoio aos hóspedes. A Rod. Washington Luiz aproxima os principais geradores de demanda, porém, na região ao entorno há trânsito constante com maior intensidade nos horários de pico. Próximo ao Caxias Shopping há uma passarela que possibilita o acesso de pedestres, entretanto no período da noite a travessia não é indicada. Sugere-se o uso de transfer ou a implantação de um ponto de taxi próximo ao complexo, o que trará maior segurança aos hóspedes predispostos ao deslocamento. Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro. 49

50 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 50

51 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Para definição da cesta competitiva, considerou-se os hotéis da cidade de Duque de Caxias e de São João do Meriti, com categoria Midscale, Econômico e Supereconômico. No total, a cesta competitiva disponibiliza 368 UHs. Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com. Mont Blanc Duque de Caxias Hotel Astra Vogue Hotel Capri Hotel Hotel Presidente Hotel em Estudo N Hotel Localização UHs Maior sala 1 Mont Blanc Duque de Caxias Duque de Caxias Capri Hotel Duque de Caxias Vogue Hotel São João de Meriti Hotel Presidente São João de Meriti Hotel Astra São João de Meriti 50 0 Midscale Econômico Supereconômico Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Categoria Midscale Econômico Supereco. Diária Média Taxa de Ocupação R$ 262,41 R$ 150,00 R$ 70,87 65% 63% 60% 51

52 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Duque de Caxias possui apenas dois hotéis, sendo que um deles (Capri Hotel), se encontra em período de reposicionamento. O empreendimento era um motel e por pressão da demanda passa por reformas para adaptar-se a um hotel. O Mont Blanc Duque de Caxias é administrado pela rede Mont Blanc. Atualmente a rede administra 2 hotéis na cidade de Nova Iguaçu (RJ) e 1 hotel em Mangaratiba (RJ). Está localizado próximo do centro da cidade e possui instalações e serviços com padrão de qualidade satisfatória. Por ser o único hotel posicionado da cidade, o Mont Blanc Duque de Caxias pratica tarifa superior aos hotéis da mesma rede em Nova Iguaçu. Entretanto, segundo entrevista realizada com o Gerente Geral, a diária média tem decrescido após a abertura do Linx Hotel International Airport Galeão em 2013, que apesar da categoria ser superior, considerado como único concorrente do Mont Blanc no cenário atual. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 52

53 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda Além das empresas e indústrias de Duque de Caxias, como a Reduc e unidades do distrito industrial, a demanda do hotel, em média 90% voltada para o segmento de negócios, advém também da região norte do Rio de Janeiro, devido a baixa oferta de hotéis e a facilidade de acesso a partir da Av. Brasil, da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha) e da Rod. Presidente Dutra. Em média, a permanecia dos hóspedes é de 2 a 3 dias. Pela baixa oferta na região, a demanda mal acomodada se desloca para os hotéis na região do aeroporto RIOgaleão, para os hotéis de Nova Iguaçu, se deparando com trânsito intenso nos horários de pico, ou se distribui nos hotéis com baixo padrão de qualidade localizados à margem da Rod. Washington Luiz e da Rod. Presidente Dutra como o Vogue Hotel e o Hotel Presidente. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 53

54 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Com a realização da visita técnica e do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos empreendimentos futuros abaixo. Além desses, há projeto de um hotel no complexo multiuso Central Park Caxias, com 170 UHs, porém, a categoria não foi identificada. A oferta futura abaixo acrescentará 1288 UHs. Como oferta futura concorrente ao hotel em estudo, considerou-se 35% do total de UHs dos hotéis de categoria econômico de São João de Meriti e o 100% do total de UHs dos hotel Go Inn Duque de Caxias, pela proximidade geográfica. Midscale Econômico Supereconômico N Oferta Futura Administração Cidade Localização UHs Categoria Previsão de Inauguração 1 Comfort Inn Duque de Supreme Caxias Hotels & Atlantica Duque de Caxias Caxias Business 174 Midscale Logig Apart Hotel Duque de Caxias Rede Logic Duque de Caxias Rua Marechal Deodoro Midscale Logic Apart Hotel Av. Brigadeiro Lima e Silva, Rede Logic Duque de Caxias Brigadeiro lotes 12 e 28, Quadra Midscale Comfort Inn Grande Rio R. Senador Nereu Ramos, Atlantica São João de Meriti Dutra Midscale Tulip Inn Rio Metropolitan BHG São João de Meriti Estr. São João-Caxias 264 Econômico Transamérica Fit Baixada Fluminense Transamérica São João de Meriti Econômico Go Inn Duque de Caxias Atlantica Duque de Caxias Supreme Caxias Hotels & Business 216 Supereconômico 2016 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 54

55 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Supreme Caxias Hotels & Business Comfort Inn Go Inn Midscale Econômico Supereconômico Logig Apart Hotel Duque de Caxias Logic Apart Hotel Brigadeiro Comfort Inn Grande Rio Dutra Tulip Inn Rio Metropolitan Hotel em Estudo Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 55

56 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações No cenário atual, o mercado de Duque de Caxias carece de oferta hoteleira, o que resulta em demanda mal acomodada. Apesar desse contexto, Duque de Caxias e região possui expressiva oferta futura com a entrada de redes internacionais, condição que amplia e qualifica o parque hoteleiro da região. Estima-se e que nos próximos anos o mercado hoteleiro se torne mais competitivo pela expansão da oferta em um curto período de tempo (1288 UHs até 2018). Há expectativa de que com a entrega do trecho do Arco Metropolitano novas indústrias se instalem na cidade, fator que poderá refletir na taxa de ocupação dos hotéis da cidade e região. 56

57 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 57

58 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de preços. Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria econômica, conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma categoria, e a nova entrada concorrente. 58

59 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade de empresas e quantidade de pessoal ocupado, entre os anos de 2006 a Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda de 3,21%. Os índices sócio econômicos foram considerados em períodos de 05 anos, assim, flutuações econômicas e de ordem sócio econômicas já foram contempladas, além disso, as perspectivas sócio econômicas, ligadas aos investimentos na região e ao desenvolvimento verificado nas pesquisas, foram considerados para a atribuição de pesos. Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo.. PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB 3,13% 4 Cresc. Nº de Empresas 3,86% 3 Cresc. Pessoal Ocupado 2,66% 3 3,21% 10 Item 6.7 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a % 3,21% 2018 a % 2,73% 2021 a % 1,93% 59

60 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins). PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL Demanda: Média diária de diárias vendidas 60

61 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Duque de Caxias e São João do Meriti e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica. Conforme descrito, o parque hoteleiro considerado na cesta competitiva, com exceção ao Mont Blanc Duque de Caxias, é formado por hotéis pequenos e com baixo padrão de qualidade. Com esse cenário, o hotel em estudo entrará com grande competitividade, além de atender a demanda mal acomodada existente, e que por falta de oferta acaba se deslocando para cidades ao entorno. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2017: Go Inn Duque de Caxias* (100% das UHs) e Tulip Inn Rio Metropolitan (35% das UHs) 2019: Transamérica Fit Baixada Fluminense (35% das UHs) *A construtora do complexo onde o Go Inn e o Comfort Inn estão inseridos apresenta pendências, fator que adiou a inauguração dos empreendimentos e que ainda se encontra em processo de adequação. Saídas: 2017: Vogue Hotel, Hotel Presidente e Hotel Astra. 61

62 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Desempenho O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, já considerando a nova oferta identificada no estudo, onde o ideal é de aproximadamente 65%; tal resultado indica equilíbrio e ambiente de mercado adequado para o hotel e hotéis da cesta competitiva identificados Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 28% 23% 23% 20% 20% Penetração 110% 130% 130% 130% 130% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do mercado 68,5% 71,1% 73,6% 68,3% 70,4% Projeção de diária média 167,00 175,35 180,61 186,03 191,61 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de novembro de

63 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Best Western Multi Suítes Ressalvas e Sugestões ao Projeto (Contrato de Investimento Coletivo Condo-Hotéis Best Western Multi Suítes) O presente estudo refere-se a um projeto definido de 156 UHs de categoria econômica, com metragem de área privativa de 24,19 m² a 33,04 m², sob a bandeira Best Western, administrado pela Hotelaria Brasil. Desta forma, ao longo do estudo já foram apresentados detalhes sob os pontos importantes de inserção do hotel, projeto e gestão. Não há ressalvas a serem feitas no momento. 63

64 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 64

65 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Os preços de venda sugeridos estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras: Taxas Hoteleiras por Unidade Pré- Valor de Valor de Grupo N de Uhs m² privativo Valor UH Operacional Venda da Venda por Decoração Afiliação e Capital de Unidade m² Giro Grupo , Grupo , Total/Média ,17 Fonte: Rossi - Tabela de Vendas (Referência Novembro de 2014) Conforme as informações, os adquirentes das unidades hoteleiras somente terão desembolsos ligados a esses valores. Caso o adquirente deseje aderir ao pool de locação hoteleiro, serão calculados em momento adequado, conforme o número de participantes do pool, eventuais desembolsos com pré-operacional e capital de giro. 65

66 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 66

67 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Item 6.6 Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Os valores são correntes de Março de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva e juntos à rede Hotelaria Brasil. 67

68 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Item 6.6 Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Honorários e Taxas Contratuais da Hotelaria Brasil foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado. Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 68

69 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Quadro de áreas das UHS Habitações Quantidade Área Privativa Total Fonte: Construtora Projeto Tipo ,3 304 Tipo ,

70 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Estimativa de Vendas - Hospedagem Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Disponibilidade Taxa de Ocupação 68,5% 71,1% 73,6% 68,3% 70,4% Diárias Vendidas Diária Média Receita Número de Hóspedes RevPar 114,32 124,68 132,92 127,13 134,99 Receita de Alimentos e Bebidas Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita com Hóspedes , , , , ,25 Alimentos , , , , ,28 Bebidas , , , , ,98 # Couverts , , , , ,93 Valor Médio por Venda 34,00 35,70 37,40 39,10 40,80 Departamentos Menores Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 45% 45% Valor do m² 21,00 22,05 23,10 24,15 25,20 Lavanderia , , , , ,94 Outros , , , , ,24 Total de Receitas , , , , ,18 70

71 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Hospedagem Alimentos e Bebidas Administração e Segurança Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) 71

72 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: ½ - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita Bruta Receita Líquida Habitações Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % Alimentos e Bebidas Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Custos de A&B % % % % % Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % Departamentos Menores Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % L/P dos Centros de Receita % % % % % Administração e Geral Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Resultado % % % % % Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) 72

73 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 2/2 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Marketing e Sales Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% Resultado % % % % % Manutenção e Conservação Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Resultado % % % % % Gastos com Água e Energia Total de Utilidades UHs % % % % % Total de Utilidades Áreas Comuns % % % % % Resultado % % % % % Resultado Antes Fees Gerenciamento % % % % % Royalties % % % % % Basic Fee % % % % % Lucro Operacional Bruto - GOP % % % % % Gastos de Capital Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Seguros % % % % % Taxas da Propriedade % % % % % Incentive Fee % % % % % Asset Management % % % % % Fundo de Reposição % % % % % Resultado % % % % % L/P Antes do IR e Depreciação % % % % % Item 6.6 Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) 73

74 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 74

75 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenários de Rentabilidade: Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa foi calculado conforme a fração ideal da área privativa em relação ao todo e com 100% de adesão ao pool de locação hoteleira. Retorno ao Comprador da Unidade Investimento 25,30 33,04 Rentab Rentab. Ano ,9% ,9% Ano ,4% ,4% Ano ,8% ,8% Ano ,3% ,3% Ano ,8% ,7% Ano ,9% ,9% Ano ,0% ,0% Ano ,1% ,1% Ano ,2% ,2% Ano ,4% ,3% FC Perpetuidade Média 10 anos 5,8% 5,8% Média ano 3 a10 5,9% 5,9% TIR Com Perpetuidade 8,7% 8,7% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1- Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de outubro de 2014; 2) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 6,6% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa. 75

76 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 76

77 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Item 6.5 Item 6.9 A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta). Setor Imobiliário - Atratividade Mínima Máxima Mês 0,50% 1,00% Ano 6,17% 12,68% A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre: Taxa de Atratividade - Entrevista Líquida 5,0% 7,0% Bruta 6,5% 9,5% Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( e SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento 77