Estudo de Viabilidade Mercadológico e Econômico-Financeira. Itatiba(SP) Sol Brasil Janeiro de 2015

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1 Estudo de Viabilidade Mercadológico e Econômico-Financeira Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis HE Itatiba Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Itatiba(SP) Sol Brasil Janeiro de 2015

2 Realização: Cliente: Estudo de Viabilidade de Mercado e Econômico Financeira Projeto: Projeto: Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo Hotéis HE Itatiba Empreendimentos Imobiliários SPE ; projeto que será administrado pela Átrio Hotéis e que ostentará a bandeira Ibis da marca Accor Hotels Janeiro de 2015

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa empresa Sol Brasil em janeiro de 2015*, que desenvolve o Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de projeto Ibis Itatiba, na cidade de Itatiba, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) Condo Hotéis Itatiba Empreendimentos Imobiliários Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. SPE. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômicofinanceira para o esse hotel que será administrado sob a bandeira Ibis. * Atualizações do trabalho realizada em outubro de colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo.. 3

4 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 4

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 5

6 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 6

7 Nota de Apoio ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas I Tendências e perspectivas macroeconômicas; 30 a 42 II Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; III Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; IV Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado; 51 a a a 67 V Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital 69 de giro inicial; VI Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira; 71 a 81 VII Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas 83 a 85 e das fontes dos dados utilizados; VIII Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e IX Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento. 87 a a 11 Em abril de 2015 foi publicada pela Comissão de Valores Mobiliários CVM a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira de condohotéis, a serem ofertados no modelo CIC atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto. 7

8 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 8

9 1. Sumário Executivo Este trabalho teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e econômicofinanceira do projeto Contrato de Investimento Coletivo Condo Hotéis - HE Itatiba Empreendimentos Imobiliários SPE. O atual objeto de estudo conta com a bandeira Ibis da rede Accor, com 126 UHs de 18,42 m², a ser operado pela empresa Átrio Hotéis - especializada em administrar hotéis em sistema de franquias. A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA. 9

10 1. Sumário Executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel econômico, e deve ser operado com a marca Ibis. A marca Ibis é de propriedade é de propriedade da operadora Accor Hotels, que deverá operar o hotel. A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios. O Ibis Itatiba terá 126 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 10

11 1. Sumário Executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Novotel Itu Reconhecimento de Marca: Ibis pertence a rede Accor, que dentre as redes hoteleiras profissionais atuantes no Brasil, opera a maior quantidade de hotéis, com cerca de 210 unidades em território nacional. Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem francesa, com cerca de hotéis e possui uma rede de marketing e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua própria rede B2B de reservas, além de acesso B2C via internet. Setin Midtown Aquidaban Presença de mercado no Interior do Estado de São Paulo: A Accor está presente com projetos futuros como o Novotel Itu - Terras de São José Convention Center, na cidade de Itu e com a marca Ibis Budget no complexo mixed use Setin Midtown Aquidaban, em Campinas. No Estado de São Paulo há 77 hotéis sendo administrados pela rede. 11

12 1. Sumário Executivo 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro e da Rod. Engenheiro Constância Cintra, onde estão localizados os principais geradores de demanda. A região ao entorno possui galpões industriais e áreas residenciais, além do Itatiba Mall. Após a inauguração do mall e o início das obras do hotel em estudo, a região se caracterizou também como área de interesse comercial, fator que gera maior visibilidade ao empreendimento. O hotel em estudo será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Itatiba Mall (restaurante, academia, salão de beleza) poderão servir de apoio aos hóspedes. Segundo pesquisa realizada, será construída uma passarela para acesso direto entre o hotel e o mall. Desta forma, damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro. Fonte: Google Maps 12

13 1. Sumário Executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução O mercado de Itatiba passa por mudanças no cenário hoteleiro com o reposicionamento de um dos hotéis e com a abertura do Hotel Pit Stop. Além disso, o Hotel Órion passou a ser administrado pela rede JWF, desde o segundo semestre de Esse cenário indica que o parque hoteleiro da cidade está se desenvolvendo, acompanhando a necessidade da demanda que por vez considera a oferta atual carente e encontra dificuldade em achar disponibilidade, o que resulta na utilização de hotéis menores com padrão de qualidade e conforto inferior do que a considerada como mínima pelos geradores de demanda entrevistados. Assim, há demanda reprimida, motivo pelo qual o Hotel Pit Stop começou a operação antes do previsto, atendendo o pedido de uma empresa que não encontrou disponibilidade nos demais hotéis da cidade. Com a entrada do hotel em estudo, o parque hoteleiro de Itatiba tende a se qualificar ainda mais por este ser o primeiro hotel administrado por uma rede com reconhecimento internacional, a Accor. 13

14 1. Sumário Executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Abaixo os hotéis considerados na cesta competitiva. Além do Hotel Pit Stop inaugurado em Janeiro de 2015, não foi identificado a entrada de novos hotéis na cidade. O Hotel Pit Stop com 72 UHs classificado como econômico foi considerado como oferta futura por não estar operando 100% das Uhs. Nº Hotel Localização UHs Inauguração Maior sala 1 Hotel Órion Itatiba Lazúli Hotel Itatiba Hotel Nosso Sonho* Itatiba Total de UHs: 136 Obs.: * O Hotel Nosso Sonho irá encerrar suas operações até o final de Diária Média Taxa de ocupação Midscale R$ 186,00 65% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 14

15 1. Sumário Executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Itatiba de 2007 e 2014 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 3,31% a.a. no período. 2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e Esses dados não puderam ser complementados até 2014 pois não há dados disponíveis além de 2013, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. Movimento do Aeroporto 2010/2014, fonte Infraero e Viracopos. A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região, e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 4,99%, taxa esta, que foi reduzida ao longo tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções. PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB 3,31% 5 Cresc. Nº de Empresas 3,50% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 5,13% 2 Cresc. Mov. Aeroporto 16,04% 1 4,99% 10 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a % 4,99% 2018 a % 3,29% 2021 a % 2,24% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL 15

16 1. Sumário Executivo O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de crescimento demanda de 4,99% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2017 por registrar uma curva de tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo Federal Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de Itatiba tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno imediato. Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo. A taxa de 2014 e 2015 contempla período de baixa no ciclo econômico, porém, como dito, os investimentos na cidade de Itatiba, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado. 16

17 1. Sumário Executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins). PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 17

18 1. Sumário Executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados anteriormente, e a absorção considerando taxa de ocupação ideal de 65%, adequada para a categoria econômica. Resultando em mercado positivo para novas UHS em quase todo o período de análise. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2015: Hotel Pit Stop Saída: 2016: Hotel Nosso Sonho ABSORÇÃO Tx Ideal: 64% Ano Oferta Demanda T.O % % % % % % % % % % Oferta e Demanda: Números em base diária Absorção Vide Glossário Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 18

19 1. Sumário Executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 38% 38% 38% 38% 38% Penetração 110% 130% 130% 130% 130% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do hotel* 51,1% 60,0% 61,4% 63,0% 64,6% Projeção de diária média 149,00 159,43 167,40 175,77 184,56 Legenda no próximo slide Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 19

20 1. Sumário Executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; *Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share Considerou-se até 30% de penetração positiva pois o mercado atual é composto de hotéis independentes e de pequeno porte Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. *Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 15% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de abril de **Projeção de diária média: Diária média ano 2017 foi baseada na análise da cesta competitiva pag. 51, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 20

21 1. Sumário Executivo 1.5. Grandes Números Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 71 a 81 Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 21

22 1. Sumário Executivo 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando o valor da unidade. (Ver detalhamento sobre metragens e rentabilidade no próximo slide. Taxas Hoteleiras Accor por Unidade Grupo Tipologia N de Uhs Valor UH Decoração Pré-Operacional e Capital de Giro Afiliação Valor de Venda da Unidade Grupo 1 A Grupo 2 PNE* * Portadores de necessidades especiais Fonte: Sol Brasil - referência novembro de O valor pode variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e data da compra. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 22

23 1. Sumário Executivo 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Pav.Tipo Área Privativa (m²) 151 a 651* 19, a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a ,36 Embora apresente metragens diferenciadas, existem apenas dois valores de venda, um para os apartamentos destinados a portadores de necessidades especiais (PNE) e outro para os demais apartamentos independente da metragem. E conforme Primeiro Aditamento de Contrato de Locação do Edifício HE Itatiba a rentabilidade será calculada da seguinte maneira: Cláusula oitava Cessão e Transferência * Aptos para portadores de necessidades especiais Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 23

24 1. Sumário Executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno Item10.16 Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento) na proporção média calculada pelo valor de venda pelo resultado do hotel por UH, pode-se estimar o seguinte cenário de rentabilidade: Retorno ao Comprador da Unidade Investimento Rentab Rentab ,8% ,6% ,4% ,1% ,8% ,5% ,5% ,2% ,2% ,9% ,4% ,0% ,5% ,1% ,7% ,3% ,8% ,4% ,0% ,6% Capitalização do FC CapRate média 10 anos 6,7% 6,4% Tir com CapeRate 7,8% 7,5% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de Novembro de 2015; 2) Rent/CapRAte.: rentabilidade simples, ou CapRate ; 3) CapRate Média 10 anos: Média Simples dos CapRate dos FC anuais entre 2017 e 2026;; 4) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2026, fórmula utilizada para estimar o valor de venda do imóvel conforme o potencial de rentabilidade pelo fluxo de caixa estimado 5) TIR com CapRate: A TIR foi calculada somando-se ao Fc de 2026 com o valor obtido na Capitalização do FC Fórmula da TIR no Anexo. 6) FC estimado conforme DRE de 2017 até a 2026 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 2% a.a. 24

25 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta). Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( e SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre: Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 25

26 1. Sumário Executivo 1.7 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor Taxas de Referência para a Análise do Empreendimento : 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto). 2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Valinhos - SP, Detalhe da Área do Porto Maravilha apontam um média de 6,10% a,a,; em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condohotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções. 3. CapRate para o Cálculo da Capitalização do FC: foi adotada a taxa média simples da rentabilidade simples/caprate calculada para os fluxos de caixa entre 2017 e Essa taxa foi adotada por refletir o potencial de CapRate que o fluxo de caixa estimado pode gerar e, assim estimar um preço de venda compatível com a rentabilidade. 26

27 1. Sumário Executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno Localização - ADEQUADA: O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro e da Rod. Engenheiro Constância Cintra (acesso a Rod. Anhanguera e a Rod. Bandeirantes através da Rod. João Cereser), onde estão localizados os principais geradores de demanda. A região ao entorno possui galpões industriais e áreas residenciais, além do Itatiba Mall cujos serviços disponíveis (restaurante, lavanderia, salão de beleza) poderão servir de apoio aos hóspedes. Está próximo da região central da cidade. Mercado EM CRESCIMENTO: Percebe-se que existe uma demanda não atendida na cidade, este fato é refletido pelo hotel recém inaugurado Pit Stop, que iniciou as operações de modo parcial, por pressão da demanda. As empresas do Distrito Industrial estão consolidadas, e a cidade ainda apresenta crescimento econômico favorável. Absorção do hotel em estudo VIÁVEL: apontada como adequada para hotel de categoria econômica, mesmo com a futura entrada. Especificamente o hotel em estudo com 126 UHs, chega a atingir a taxa de ocupação ideal para a categoria de 64% a partir do 5 ano de operação, a uma diária média inicial de R$ 149,00 sem café da manhã. 27

28 1. Sumário Executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno 4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com aplicação da média de rentabilidade/caprate anual estimada para o período em análise por refletir o potencial estimado de resultado para o empreendimento em relação ao preço de compra (valor estático e referencial) e assim estimar um preço de venda para o empreendimento a partir dessa média de rentabilidade no ano 10, tal metodologia indicou TIR de 7,8% e 7,5% Importante: o calculo da TIR considera um cenário em o comprador faça um desembolso único e um ano antes da operação do hotel, dessa forma, pode haver alterações no cálculo da TIR conforme a data de aquisição da unidade habitacional, da negociação e forma e tempo de pagamento, o que pode criar inúmeros cenários para o cálculo da TIR. Assim, apontas-se o valor para a TIR de 7,7% apenas referencial para o comprador, pode haver alterações nessa taxa conforme o contrato estabelecido de compra e venda da unidade, o que pode aumentar ou diminuir a taxa. TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ). 28

29 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 29

30 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas A Região Metropolitana de Campinas (RMC) é composta por 20 municípios: Americana, Artur Nogueira, Campinas, Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra, Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor, Morungaba, Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara d'oeste, Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo. A região possui forte produção industrial e científico/tecnológico, com acesso facilitado a partir de rodovias como a Bandeirantes e a Anhanguera, além do Aeroporto de Viracopos, localizado em Campinas. Itatiba Fonte: EMPLASA e Instituto Geográfico Cartográfico (IGC) 30

31 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas Ao entorno de Itatiba estão 3 das 10 cidades que mais contribuem para a formação do PIB da RMC, Campinas, Vinhedo e Valinhos (em destaque no quadro ao lado). Itatiba ocupa a 10ª posição, o que representa 3% do PIB da RMC. A população estimada em 2014 é de habitantes. habitantes. N Cidade PIB 2011 % População 2010 Fonte: IBGE População Estimada Campinas % Paulínia % Sumaré % Vinhedo % Americana % Hortolândia % Indaiatuba % Santa Bárbara d'oeste % Valinhos % Itatiba % TOTAL RMC %

32 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação O Aeroporto de Viracopos está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a estrutura do terminal. Está em construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1 mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de embarque e desembarque. Os píeres A e C já estão prontos e no final de Novembro de 2014 a companhias aérea TAP realizou o voo de inauguração do píer A, entre Campinas e Lisboa. Já o píer B, será disponibilizado para o aumento do contingente de voos e para a entrada de novas companhias aéreas. Aeroporto Internacional de Viracopos. Imagem de Janeiro/2015 Aeroporto Internacional de Viracopos Ano Variação Passageiros ,93% Aeronaves ,36% Fonte: Portal Aeroporto Viracopos, Estadão e Correio Popular 32

33 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação Em 2014, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros, com crescimento de aproximadamente 6% em relação a Novas pistas serão entregues nos anos seguintes, com previsão de atender uma demanda de 30 milhões de passageiros até Há projeto de um complexo junto ao Aeroporto de Viracopos, sendo o hotel com a bandeira TRYP by Wyndham um dos empreendimentos. O projeto é resultado do acordo entre a concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture formada pelas empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel terá 400 quartos, investimento de R$ 118 milhões e tem previsão de entrega para Fonte: Infraero, Portal Estadão e Correio Popular 33

34 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba - Indicadores Econômicos Como pode-se observar, o setor de serviços e o industrial possuem percentuais próximos na formação do PIB de Itatiba. Entre os anos de 2006 e 2011, houve variação entre esses dois setores, na colocação como principal contribuinte do PIB. Nos anos de 2006 e de 2011, o principal contribuinte era o setor de serviços. Já entre os anos de 2007 e 2010, o setor industrial apresentou melhor desempenho: *O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente (2012), com atualização de inflação pelo índice IPCA. O IBGE não disponibilizou os dados de PIB por cidade após o ano base de Fonte: IBGE Últimos dados oficiais disponíveis 34

35 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba - Indicadores Econômicos Itatiba possui forte produção de móveis, o que a levou a ser conhecida como a Capital Moveleira. Atualmente, o desenvolvimento industrial da cidade abrange outros segmentos como o químico, o automobilístico e o alimentício, com a chegada de indústrias multinacionais como a Rhodia (Solvay), a BorgWarner Turbo Systems, a Kiviks Marknad (Queensberry), a Bobst, a Beiersdorf (Nivea), entre outras. Segundo entrevista realizada com a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento, o que tem atraído essas indústrias, além da logística, é a existência da lei que instituiu o Programa de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município PROGRIDE. CIDADE ANO EMPRESAS TCM* ANO PESSOAL OCUPADO TCM* ANO IDHM TCM* ANO ÍNDICE FIRJAN TCM* Itatiba ,97% ,16% ,705 0,99% , a.a a.a ,778 a.a ,8842 0,72% a.a. Fontes: IBGE, N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Últimos dados oficiais disponíveis Índice FIRJAN: FIRJAN Últimos dados oficiais disponíveis 35

36 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba - Indicadores Econômicos Programa de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município PROGRIDE Em dezembro de 2010 a prefeitura de Itatiba instituiu a lei n 4.300, que prevê o programa de incentivo à captação de novas empresas e ampliação das existentes que possuem instalações na cidade. O programa oferece benefícios para empresas que adquirem terreno (benefícios válido por 20 anos) ou para as existentes (benefícios válido por 10 anos), com área mínima de m², conforme previsto na lei. Abaixo alguns dos benefícios concedidos: Isenção de ITBI na aquisição de imóvel ou terreno; Isenção de IPTU; Isenção de taxas municipais que incidem sobre a construção ou ampliação de instalações; Isenção da taxa de licença de localização ou fiscalização; Isenção da taxa de licença de funcionamento; Incentivo econômico cuja base de cálculo corresponde a valor adicionado ao município pelas empresas conforme especificado na lei Fontes: Prefeitura de Itatiba 36

37 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba Distrito Industrial Alfredo Rela Além das indústrias localizadas na região próxima da Rod. Dom Pedro I, Itatiba conta com o Distrito Industrial Alfredo Rela, que possui indústrias como a Mavalério, a Borealis, a AZ Armaturen, a Wisewood Soluções Ecológicas e a CPA - Colep Provider Aerosol. O distrito está localizado na Rod. Engenheiro Constância Cintra, distante 9,4 km (12 min) do hotel em estudo. Brazilian Business Park O condomínio está localizado na Rod. Dom Pedro I (distante 22,4 km do hotel em estudo, 16 min aproximadamente), entre os municípios de Atibaia e Jarinu. Segundo entrevista realizada com a gerência do Lazúli Hotel, alguns dos principais geradores de demanda são as industrias com unidades no condomínio, que optam pela h0spedagem devido a facilidade de acesso através da rodovia. De acordo com o departamento comercial do Brazilian Business Park, há projeto para implantação de um novo condomínio na Rod. Dom Pedro I, o Condomínio Empresarial Itatiba, mas ainda não há previsão para início das obras. Hotel em Estudo Distrito Industrial Alfredo Rela Brazilian Business Park Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting, Portal Brazilian Business Park e Google Maps 37

38 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba - Acesso Abaixo as principais vias de acesso a Itatiba: SP-065 Rod. Dom Pedro I: liga o Vale do Paraíba à Região Metropolitana de Campinas. SP-360 Rod. Engenheiro Constâncio Cintra: liga a cidade de Jundiaí a Águas de Lindóia. Em 2014 o trecho conhecido como Itatiba Jundiaí passou por obras de duplicação da via. (acesso a Rod. Anhanguera e a Rod. Bandeirantes através da Rod. João Cereser). SP-063 Trecho Rod. Romildo Prado: liga as cidades de Itatiba e Loveira (acesso a Rod. Anhanguera). SP-063 Trecho Rod. Alkindar Monteiro Junqueira: liga as cidades de Itatiba e Bragança Paulista. Fonte: Google Maps e Portal Rota das Bandeiras SP-065 Rod. Dom Pedro I SP-360 Rod. Engenheiro Constâncio Cintra SP-063 Trecho Rod. Romildo Prado SP-063 Trecho Rod. Alkindar Monteiro Junqueira 38

39 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba Turismo e Eventos Circuito das Frutas O circuito é formado por 10 municípios do interior do Estado de São Paulo. As cidades dessa região possuem forte produção frutífera e Itatiba se destaca pela produção do caqui. Anualmente Itatiba realiza a Festa do Caqui e a 12ª edição que ocorreu entre os dias 17 a 21 de abril de 2014 no Parque Luis Latorre atraiu cerca de 180 mil visitantes. Zooparque Itatiba O zoológico ocupa área de 500 mil m² de área verde e é considerado o maior zoológico particular do Brasil. Está localizado no bairro Paraíso da Aves, próximo a Rod. Dom Pedro I e ao Lazúli Hotel. Federação Ornitológica do Brasil - FOB A federação que se dedica ao estudo de aves possui um centro de eventos com área de m² onde são realizados campeonatos, feiras e exposições de aves. Os eventos atraem equipes de todo o país e em 2015, a 1ª etapa do campeonato será realizada entre os dias 26 de abril e 3 maio. A 2ª etapa ocorrerá entre os dias 9 e 19 de julho. Fonte: Portal Circuito das Frutas, Zooparque de Itatiba, FOB e Prefeitura de Itatiba 39

40 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba - Shoppings Shopping Itatiba Center Inaugurado em 1989, atualmente é o único shopping de Itatiba. Possui 34 lojas e está localizado na região central da cidade. Está localizado à 2,9 km (6 min) do hotel em estudo. Itatiba Mall O empreendimento comercial foi inaugurado em 2002 e conta com salas comerciais além de serviços como restaurantes, academia, salão de beleza, lavanderia, entre outros. Está localizado em próximo ao hotel em estudo (100 m). Shopping Móveis de Itatiba O shopping conta com mais de 30 lojas de fábrica e atrai consumidores principalmente da Região Metropolitana de Campinas. Está localizado à 4,3 km (9 min) do hotel em estudo. Fonte: Portal Shopping Itatiba Center, Itatiba Mall e Shopping Móveis de Itatiba e Google Maps 40

41 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Itatiba Novos Projetos A partir de entrevistas realizadas com a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento e com a Secretaria de Cultura e Turismo de Itatiba, foi possível obter informações a respeito dos seguintes projetos: Shopping: Há projeto para um shopping próximo a saída para Jundiaí, com prazo de inauguração para 36 meses (aprovação de projetos em fase de finalização). Além desse, há projeto para um Plaza Shopping, mas o projeto ainda se encontra em processo de avaliação. Parque Logístico Grupo Espírito Santo: localizado na Rod. Dom Pedro I, próximo da Praça de Pedágio sentido Campinas. Ocupará área de 1 milhão de m² e previsão de entrega em 24 meses. Terminal Rodoviário: há projeto para transferência do terminal rodoviário para um terreno próximo ao hotel em estudo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 41

42 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Considerações A cidade de Itatiba está próxima das principais cidades que contribuem na composição do PIB da Região Metropolitana de Campinas. A cidade atraiu grandes indústrias nos últimos anos devido à facilidade de acesso a partir de rodovias como a Bandeirantes, a Anhanguera e a Dom Pedro I, além dos benefícios do Programa de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município PROGRIDE. Existem projetos para implementação de parques logísticos, shoppings e novas indústrias na cidade (não divulgadas pela prefeitura), o que demonstra o potencial da região. Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal. 42

43 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 43

44 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, próximo ao Itatiba Mall. A região ao entorno possui galpões industriais e áreas residenciais. Com a inauguração do Itatiba Mall e o início das obras do hotel em estudo, o bairro tem se caracterizado também como área de interesse comercial. Além da proximidade com o mall, o hotel em estudo possui boa visibilidade por estar localizado em uma rodovia, cujo acesso pode ser realizado a partir da Rod. Dom Pedro I, que liga o Vale do Paraíba à Região Metropolitana de Campinas. Está próximo da região central da cidade (2 km, aproximadamente 2 min) onde se concentram os pontos comerciais como bancos e restaurantes. Em frente ao hotel em estudo há uma indústria de móveis e uma madeireira. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Hotel em Estudo Itatiba Mall Imagem 2 44

45 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Hotel em Estudo Sentido Jundiaí Sentido Rod. Dom Pedro I Fonte e Imagem: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Imagem 2 45

46 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso: Rod. Dom Pedro I Sentido Vale do Paraíba: O acesso ao hotel em estudo pode ser realizado a partir da Saída 160 B que dá acesso à Rod. das Estâncias onde o hotel está localizado. No trecho há pedágio no valor de R$ 5,70. Sentido Campinas: O acesso ao terreno em estudo pode ser realizado a partir da Saída 160 A que dá acesso à Rod. das Estâncias onde o hotel está localizado. No trecho há pedágio no valor de R$ 7,00. Acesso: Jundiaí Acesso: Rod. Dom Pedro I Campinas 4,5 km (5 min) Vale do Paraíba Acesso: Jundiaí Hotel em Estudo 26,3 km (28 min) O acesso ao hotel em estudo pode realizado através Hotel em Estudo da Rod. Eng. Constâncio Cintra, interligação da Rod. João Cereser, que dá acesso às rodovias Anhanguera e Bandeirantes. No trecho há pedágio no valor de R$ 2,20. Fonte: Google Maps e Portal Rota das Bandeiras Imagem 2 46

47 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso: Aeroporto Internacional de Viracopos O acesso ao hotel em estudo a partir do Aeroporto Internacional de Viracopos pode ser realizado em menor tempo de percurso através da Rod. Santos Dumont que dá acesso à Av. Prestes Maia, em sequência a Av. João Jorge, a Av. Doutor Moraes Sales, a Rod. Doutor Heitor Penteado e a Rod. Dom Pedro I. Está a aproximadamente 48, 1 km do hotel em estudo (40 min). Fonte: Google Maps e Portal Rota das Bandeiras 48,1 km (40 min) Hotel em Estudo Imagem 2 47

48 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Abaixo, as distâncias do hotel em estudo aos principais pontos de interesse: Ponto de Interesse Distância e tempo* Aeroporto Internacional de Viracopos Campinas (Centro) Jundiaí (Centro) Itatiba Mall Itatiba Shopping Center Shopping Móveis de Itatiba Distrito Industrial Alfredo Rela Brazilian Business Park Kiviks Marknad (Queensberry) BorgWarner Turbo Systems Beiersdorf (Nivea) Rhodia Solvay Group *Trajeto calculado de carro ** Trajeto calculado a pé 48,1 km (40 min) 31,5 km (29 min) 27,4 km (32 min) 100 m (2 min)** 2,9 km (6 min) 4,3 km (9 min) 9,4 km (12 min) 22,4 km (16 min) 3,4 km (6 min) 2,9 km (5 min) 5,6 km (12 min) 8,3 km (12 min) Hotel em Estudo Fonte: Google Maps Imagem 2 48

49 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações O hotel em estudo está localizado em uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro I e da Rod. Engenheiro Constância Cintra, onde estão localizados os principais geradores de demanda. Por estar localizado em uma rodovia e próximo ao Itatiba Mall, o hotel ganhará maior visibilidade. O hotel em estudo será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Itatiba Mall (restaurante, academia, salão de beleza) poderão servir de apoio aos hóspedes. Segundo pesquisa realizada, será construída uma passarela para acesso direto entre o hotel e o mall. Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 49

50 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 50

51 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva A princípio foram mapeados os hotéis de negócio de Itatiba, Campinas e Vinhedo, considerando a abrangência geográfica e a categoria do hotel em estudo. Após entrevistas realizadas com os principais geradores de demanda e com a gerência dos hotéis, constatou-se que a demanda de Itatiba utiliza apenas os serviços de hospedagem localizados na própria cidade. Assim, para definição da cesta competitiva considerou-se os hotéis os seguintes hotéis: Nº Hotel Localização UHs Inauguração Maior sala 1 Hotel Órion Itatiba Lazúli Hotel Itatiba Hotel Nosso Sonho* Itatiba Total de UHs: 177 Obs.: * O Hotel Nosso Sonho encerrará suas operação até o final de Diária Média Taxa de Ocupação Midscale R$ 186,00 65% Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 51

52 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Hotel em Estudo Hotel Órion Midscale Hotel em reposicionamento Lazúli Hotel Hotel Nosso Sonho Fonte: Google Maps 52

53 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações das visitas técnicas Hotel Órion UHs: 100 Maior Sala de Eventos: capacidade para 300 pessoas (auditório) Concorrentes: Lazúli Hotel e Hotel Nosso Sonho Geradores de Demanda: BorgWarner Turbo Systems, Beiersdorf, Kiviks Marknad e indústrias localizadas no Distrito Industrial. Obs.: Recentemente o hotel foi comprado pela rede JWF que possui hotéis em Sorocaba, Piedade e Paulínia. Há projeto para melhoria da infraestrutura do hotel a curto prazo e a longo prazo, construção de mais uma torre. Ainda não está definido o número de UHs. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 53

54 4. O Mercado Hoteleiro Considerações das visitas técnicas Lazúli Hotel UHs: 36 Maior Sala de Eventos: capacidade para 80 pessoas (auditório) Concorrentes: Hotel Órion Geradores de Demanda: Brazilian Business Park Obs.: O hotel possui boa visibilidade por estar localizado na Rod. Dom Pedro I. Está próximo do principal gerador de demanda e do Zooparque Itatiba. As dependências se encontram em bom estado. Não possui projeto para ampliação ou reforma. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 54

55 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda A demanda dos hotéis considerados na cesta competitiva é composta por clientes, visitantes, funcionários e prestadores de serviços de empresas situadas no Distrito Industrial Alfredo Rela, além de outras unidades como a Rhodia (Solvay), a BorgWarner Turbo Systems, a Kiviks Marknad (Queensberry), a Bobst e a Beiersdorf (Nivea). Os hotéis possuem demandas com permanência média entre 2 e 3 dias. A quantidade de hóspedes de cada empresa varia de acordo com os meses. Em média, as empresas hospedam 10 pessoas por mês. A Kiviks possui ainda demanda de aproximadamente 50 pessoas por semestre, devido à realização de eventos internos. A BorgWarner possui demanda de aproximadamente 40 pessoas, 4 vezes ao ano. Outra demanda identificada é a oriunda dos eventos promovidos pela Federação Ornitológica do Brasil FOB. Segundo entrevistas realizadas com os gerentes gerais, esses eventos, além da Festa do Caqui são os grandes acontecimentos da cidade que deixam os hotéis com alta ocupação. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 55

56 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta futura Com a realização da visita técnica e do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações de um único empreendimento, o Hotel Pit Stop, localizado na Av. Mal. Castelo Branco, n 342. O hotel foi inaugurado no início de Janeiro. Segundo Hotel em Estudo entrevista realizada com o proprietário, a inauguração do hotel ocorreu antes do previsto, ainda com algumas instalações não concluídas. Isso ocorreu devido à procura de uma empresa que não encontrou disponibilidade nos hotéis da cidade. O hotel iniciou as atividades com utilização de 24 das 72 UHs. Como ainda não está operando 100% das UHs, o hotel foi considerado como oferta futura. Há projeto para construção de um espaço de eventos com capacidade para 140 pessoas em auditório. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 56

57 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações Através das pesquisas, notou-se que existe demanda não atendida na cidade. Além da demanda das empresas de Itatiba, a cesta competitiva atende a demanda do Brazilian Business Park, devido à facilidade de acesso. Por essa absorção, as empresas apontaram dificuldades para encontrar disponibilidade. Outro fato que atesta esta tendência, é que, segundo o proprietário do hotel Pit Stop, houve a necessidade por pressão da demanda, de iniciar as operações do empreendimento, mesmo que parcialmente. Além disso, podemos enxergar um movimento de requalificação na oferta existente, com o reposicionamento de um dos hotéis e com a abertura do Hotel Pit Stop. E também o Hotel Órion, que passou a ser administrado pela rede JWF, desde o segundo semestre de Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 57

58 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 58

59 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de preços. Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria econômica, conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma categoria, e a nova entrada concorrente. 59

60 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Itatiba de 2007 e 2014 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 3,31% a.a. no período. 2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e Esses dados não puderam ser complementados até 2014 pois não há dados disponíveis além de 2013, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. Movimento do Aeroporto 2010/2014, fonte Infraero e Viracopos. A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região, e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 4,99%, taxa esta, que foi reduzida ao longo tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções. PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB 3,31% 5 Cresc. Nº de Empresas 3,50% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 5,13% 2 Cresc. Mov. Aeroporto 16,04% 1 4,99% 10 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2015 a % 4,99% 2018 a % 3,29% 2021 a % 2,24% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL 60

61 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de crescimento demanda de 4,99% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2017 por registrar uma curva de tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo Federal Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de Itatiba tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno imediato. Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo. A taxa de 2014 e 2015 contempla período de baixa no ciclo econômico, porém, como dito, os investimentos na cidade de Itatiba, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado. 61

62 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de demanda Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins). Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a % 4,99% 2018 a % 3,29% 2021 a % 2,24% Fonte: Ponderação Caio Calfat Real Estate Consulting PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 62

63 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel X Mercado Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Itatiba e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica, de forma progressiva durante todo o período analisado: PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2015: Hotel Pit Stop Saída: 2016: Hotel Nosso Sonho ABSORÇÃO Tx Ideal: 65% Ano Oferta Demanda T.O % % % % % % % % % % Oferta e Demanda: Números em base diária Absorção Vide Glossário Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 63

64 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Desempenho O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 38% 38% 38% 38% 38% Penetração 110% 130% 130% 130% 130% Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do hotel* 51,1% 60,0% 61,4% 63,0% 64,6% Projeção de diária média 149,00 159,43 167,40 175,77 184,56 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Legenda no próximo slide 64

65 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Desempenho Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; *Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share Considerou-se até 30% de penetração positiva pois o mercado atual é composto de hotéis independentes e de pequeno porte Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. *Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 15% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de abril de **Projeção de diária média: Diária média ano 2017 foi baseada na análise da cesta competitiva pag. 50, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 65

66 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as ponderações de crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores. Observa-se que a projeção de desempenho do hotel em estudo no slide anterior indica que o mesmo estará performando com taxa de ocupação maior à prevista para o mercado total nos anos iniciais. Legenda: Demanda: Demanda estimada para o grupo competitivo; Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano já com base nas previsões de entradas e saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de ocupação do set competitivo + hotel em estudo. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Projeção de Mercado Ano Demanda Oferta TO Mercado Hotel em Estudo TO Mercado + Hotel em Estudo ,58% 54,58% ,73% 40,73% ,19% 51,19% ,74% ,47% ,42% ,14% ,25% ,28% ,14% ,45% ,09% ,67% ,64% ,63% ,22% ,62% 66

67 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Hotel Ibis Itatiba O presente estudo refere-se a um projeto definido de 126 UHS de categoria econômica, com metragem de área privativa de 18,42 m², que será administrado pela Átrio Hotéis, sob a bandeira Ibis da rede Accor. Desta forma, ao longo do estudo já foram apresentados detalhes sob os pontos importantes de inserção do hotel, projeto e gestão. Não há ressalvas a serem feitas no momento. 67

68 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 68

69 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas préoperacionais e capital de giro inicial 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando o valor da unidade. (Ver detalhamento sobre metragens e rentabilidade no slide 82. Taxas Hoteleiras Accor por Unidade Grupo Tipologia N de Uhs Valor UH Decoração Pré-Operacional e Capital de Giro Afiliação Valor de Venda da Unidade Grupo 1 A Grupo 2 PNE* * Portadores de necessidades especiais Fonte: Sol Brasil - referência novembro de O valor pode variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e data da compra. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 69

70 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 70

71 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Os valores são correntes de Setembro de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita ; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva e juntos à Rede Ibis. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional. 71

72 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Honorários e Taxas Contratuais da Átrio já foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado. Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira, Assessora e Incorporadora) já estão previstas no DRE. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 72

73 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Conforme previsto no contrato de Locação e outras avenças: Cláusula primeira Item 1.15 Cláusula primeira Item

74 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira 74

75 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Receitas Estimativa de Vendas - Hospedagem Disponibilidade Taxa de Ocupação 54,7% 64,2% 66,7% 68,8% 70,8% Diárias Vendidas Diária Média Receita Número de Hóspedes RevPar 81,46 102,36 111,73 120,88 130,73 Estimativa de Receita de Alimentos e Bebidas Consumo Hóspedes Café da Manhã % Hóspedes 100% 100% 100% 100% 100% Valor Médio 15,00 15,75 16,50 17,25 18,00 Geladeira % Hóspedes 100% 100% 100% 100% 100% Valor Médio 16,00 16,80 17,60 18,40 19,20 Receita Total Alimentos (70%) Bebidas (30%) Financeira Receita estimada pelo uso dos hóspedes e proposta de serviço do hotel -premissas no slides 70 a 73 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 75

76 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Receitas Departamentos Menores Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 45% 45% Valor do m² 21,00 22,05 23,10 24,15 25,20 Metragem 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Lavanderia Outros Total de Receitas Lavanderia = 1% da receita total Outros= 0,25% da receita total Valores médios de operações similares Premissas no slides 70 a 73 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 76

77 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Folha de pagamento Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Hospedagem Alimentos e Bebidas Administração e Segurança Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano Premissas no slides 70 a 73 * Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 77

78 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira DRE: 1/ Número de Apartamentos Disponibilidade de Diárias/Ano Taxa de Ocupação 51,10% 59,96% 61,44% 62,97% 64,55% Diárias Vendidas Observações: Em amarelo as taxas e honorários da Operadora e o resultado financeiro da operação Diária Média (R$) RevPAR Número de Hóspedes Premissas no slides 70 a 73 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 78

79 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira DRE: 2/ Receita Bruta Receita Líquida Habitações Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % Alimentos e Bebidas Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Custos de A&B % % % % % Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % Departamentos Menores Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Gastos Gerais % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % L/P dos Centros de Receita % % % % % Premissas no slides 70 a 73 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 79

80 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira DRE: 3/4 Administração e Geral Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Resultado % % % % % Marketing e Sales Gastos Gerais % % % % % Resultado % % % % % Manutenção e Conservação Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Resultado % % % % % Gastos com Água e Energia Total de Utilidades UHs % % % % % Total de Utilidades Áreas Comuns % % % % % Resultado % % % % % Premissas no slides 70 a 73 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 80

81 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira DRE: 3/4 Resultado Antes Fees Gerenciamento % % % % % Royalties % % % % % Franquia % % % % % Marketing Fee % % % % % Lucro Operacional Bruto - GOP % % % % % Gastos de Capital Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Seguros % % % % % Taxas da Propriedade % % % % % Incentive Fee % % % % % Fundo de Reposição % % % % % Resultado % % % % % Resultado Variável dos locadores % % % % % L/P Antes do IR e Depreciação Ano1 Ano2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita Variável dos Locadores % % % % Aluguel Fixo % % % % Resultado antes do IR % % % % % Premissas no slides 70 a 73 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 81

82 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 82

83 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cálculo da Taxa Interna de Retorno Pav.Tipo Área Privativa (m²) 151 a 651* 19, a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a ,36 Embora apresente metragens diferenciadas, existem apenas dois valores de venda, um para os apartamentos destinados a portadores de necessidades especiais (PNE) e outro para os demais apartamentos independente da metragem. E conforme Primeiro Aditamento de Contrato de Locação do Edifício HE Itatiba a rentabilidade será calculada da seguinte maneira: Cláusula oitava Cessão e Transferência * Aptos para portadores de necessidades especiais Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 83

84 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cálculo da Taxa Interna de Retorno Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento) na proporção média calculada pelo valor de venda pelo resultado do hotel por UH, pode-se estimar o seguinte cenário de rentabilidade: Retorno ao Comprador da Unidade Investimento Rentab Rentab ,8% ,6% ,4% ,1% ,8% ,5% ,5% ,2% ,2% ,9% ,4% ,0% ,5% ,1% ,7% ,3% ,8% ,4% ,0% ,6% Capitalização do FC CapRate média 10 anos 6,7% 6,4% Tir com CapeRate 7,8% 7,5% Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de Novembro de 2015; 2) Rent/CapRAte.: rentabilidade simples, ou CapRate ; 3) CapRate Média 10 anos: Média Simples dos CapRate dos FC anuais entre 2017 e 2026;; 4) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2026, fórmula utilizada para estimar o valor de venda do imóvel conforme o potencial de rentabilidade pelo fluxo de caixa estimado 5) TIR com CapRate: A TIR foi calculada somando-se ao Fc de 2026 com o valor obtido na Capitalização do FC Fórmula da TIR no Anexo. 6) FC estimado conforme DRE de 2017 até a 2026 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 2% a.a. 84

85 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenários de Rentabilidade Premissas para entender as taxas de CapRate e TIR : CapRate: é a taxa obtida quando se compara diretamente o FC obtido do empreendimento com seu preço de compra. Assim, a coluna rentabilidade nos quadros no item Cálculo da Taxa Interna de Retorno significam o CapRate ano a ano, além disso ainda foram apontadas a média simples desses CapRates entre o ano 1 a 10, para ajudar os investidores em suas análises. Além disso, a média simples das taxas de rentabilidade/caprate do ano 2017 a 2026, serviu de base para a capitalização do FC do ano 2026 e assim estimar o preço de venda conforme o CapRate aplicado. Taxa Interna de Retorno (TIR): O cálculo que se apresenta contempla um cenário estático e meramente referencial. A TIR dependerá das condições e tempo de aquisição do imóvel, com destaque para a forma de parcelamento e, se disponível, de financiamento por agente financeiro após a entrega das chaves. Os cenários de compra são impossíveis de serem presumidos nesse momento, então ressalta-se que a taxa poderá variar conforme as variáveis de pagamento e data de aquisição, para mais ou para menos à referência apresentada nesse estudo. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 85

86 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 86

87 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta). Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( e SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre: Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 87