Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

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1 Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro Intercity Hotel Araraquara -SP 30 de novembro de 2015

2 Análise de viabilidade do projeto hoteleiro Intercity Araraquara Agenda 1. Introdução 3 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 5 3. O projeto hoteleiro 7 4. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 9 5. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Projeção de receitas, despesas e resultado Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado Conclusões finais Condições restritivas Glossário 26 2 Intercity Araraquara

3 Introdução CoHotel Consultoria Hoteleira A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada pela Bild Desenvolvimento Imobiliário para realizar a análise de viabilidade econômica do projeto hoteleiro Intercity Araraquara, que será construído na cidade de Araraquara - SP A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas de desenvolvimento de novos empreendimentos e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversas Cadeias Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis em operação O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro do empreendimento hoteleiro Intercity Araraquara A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionais informados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os incorporadores em junho de 2015 Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez) anos, apresentando um parecer acerca do tema central do estudo São Paulo, 30 de novembro de 2015 Jorge Duarte Sócio Diretor 3 Intercity Araraquara

4 Introdução Metodologia e responsabilidades O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticas operacionais, realizados pela CoHotel em junho de 2015, além de outras informações apresentadas pela Incorporadora e coletadas de forma direta ou através de terceiros especializados As principais etapas para a realização desta análise são: Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais geradores de demanda Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos anos Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais Análise do investimento: cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais são meramente informativos e não se constituem em promessa de resultado e/ou rentabilidade A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de viabilidade. Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em responsabilidade da CoHotel 4 Intercity Araraquara

5 Tendências e perspectivas macroeconômicas Indicadores econômicos da cidade de Araraquara - SP Araraquara está localizada na região central do Estado de São Paulo, distante cerca de 270km da capital. De acordo com o IBGE, em 2014, a cidade possuia uma população de 224 mil habitantes. O múnicipio possui um diversificado parque industrial, responsavel por mais de 25% da sua geração de valor, onde estão instaladas empresas como: Nestlé, Lupo, Heineken, HP, Cutrale, ZF Sachs, além de novas fábricas da Hyundai e Random A cidade também é um pólo regional para os setores comerciais e de serviços, sendo responsável por mais de 70% do PIB. Por conta desses fatores, a economia apresentou um bom crescimento, média de 5,1% a.a. em termos reais, nos últimos 10 anos analisados Os últimos dados disponibilizados pelo IBGE são do ano de As projeções contidas neste relátorio tomam com base esses dados e dada essa defasagem de 3 anos nas informações é possivel que as estimativas possam conter imprecisões, quanto as projeções de demanda e receitas de quartos para os anos de 2015 e seguintes, tendo em vista que tais estimativas tomaram como base os crescimentos do PIB local de 2003 a 2012, não utilizando de dados mais recentes de 2013 a 2015 Evolução do PIB Em R$ milhões 2012 Crescimento anual médio(03-12): 5,1%* Fonte: IBGE * Em termos reais, descontada a inflação do período ultimo dado disponível 5 Intercity Araraquara

6 Tendências e perspectivas macroeconômicas Indicadores econômicos da cidade de Araraquara - SP Além do crescimento de PIB, a economia de Araraquara também apresentou um bom crescimento no número de empresas cadastradas no município (cerca de 1,4% a.a. entre 2006 e 2013) e no número de pessoas ocupadas (cerca de 4,3% a.a. entre 2006 e 2013) Concluímos através da análise desses dados, que a economia da cidade está em franco crescimento, o que impulsiona diretamente a demanda por hotéis na região Os últimos dados disponibilizados pelo IBGE são do ano de As projeções contidas neste relátorio tomam com base esses dados e dada essa defasagem de 2 anos nas informações é possivel que as estimativas possam conter imprecisões, quanto as projeções de demanda e receitas de quartos para os anos de 2015 e seguintes, tendo em vista que tais estimativas tomaram como base os crescimentos do PIB local de 2006 a 2013, não utilizando de dados mais recentes de 2014 e 2015 Número de empresas Crescimento anual médio(06-13): 1,4% 2013 Número de pessoas ocupadas 2013 Crescimento anual médio(06-13): 4,3% Fonte: IBGE ultimo dado disponível Intercity Araraquara

7 O Projeto Hoteleiro Bandeira e Administradora hoteleira O projeto hoteleiro elaborado pela Bild Desenvolvimento Imobiliário será composto por apenas um edifício onde será instalado o Hotel Intercity Araraquara com 150 quartos (uhs) O Hotel será administrado pela Intercity Hotels, administradora hoteleira brasileira, fundada em 1999 no Rio Grande do Sul A empresa atua fortemente no segmento de hotéis midscale, com ênfase na demanda corporativa. Operando cerca de 28 hotéis no Brasil e Uruguai, a empresa possui atuação em 18 cidades, com cerca de quartos Para os próximos anos, a Intercity já possui mais de 40 contratos firmados para operação de novos hotéis, somando mais quartos ao seu portfólio A bandeira Intercity é a principal marca da Intercity Hotels, presente na maioria dos hotéis administrados pela empresa e nos futuros hotéis que entrarão em operação nos próximos anos Marcas administradas pela Intercity Hotels Upscale Design Midscale Fonte: Intercity Hotels Econômico Design 7 Intercity Araraquara

8 O Projeto Hoteleiro Principais características Conceito da Marca* Previsão de inauguração: 1º semestre de 2019 Padrão: MidClass Unidades: 150 Quartos - Uhs Área média das unidades: 19,90m² Características: Restaurante 80m² Bar 25m² Salas de Reunião (incluindo foyer) 120m² Fitness 23m² Outras informações: Café da manhã incluso na diária, acesso WiFi gratuito, fitness, Restaurante próprio e check out inteligente TIPOLOGIA Qtde Área Privativa Fração Ideal 1 APTO FINAL 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, ,24 0,6447% 2 APTO FINAL ,17 0,6758% 3 APTOS FINAL 3 E ,30 0,6802% 4 APTO FINAL ,54 0,6882% 5 APTO FINAL ,57 0,6893% 6 APTO FINAL ,40 0,7841% ,40 Fração ideal aplicada nos rateios de despesas e resultados *Essas imagens são meramente ilustrativas e não fazem parte do projeto 8 Intercity Araraquara

9 Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O futuro hotel será construído no terreno localizado na Av. Padre Francisco Coltorato, esquina com a Estrada do Cortume Vila Santana - Araraquara O Hotel estará localizado próximo ao Shopping, Faculdade e seus principais concorrentes, se privilegiando por ser o hotel mais novo da região, quando for aberto em Intercity Araraquara

10 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Definição do set competitivo A cidade de Araraquara, de acordo com pesquisa direta, possui cerca de 8 hotéis, com 661 unidades hoteleiras (uhs) Em 2014, o mercado atingiu uma ocupação média de 70% e valor da diária média de aproximadamente R$ 180,00 e nos demais anos as taxas abaixo descritas, segundo pesquisa direta Hotel Definição do Set Competitivo Ano de abertura Quartos disponíveis Dia Ano Participação no mercado 1. Comfort % 2. Othon Suites % 3. Arco % 4. Dan Inn % 5. Morada do Sol % 6. Novo Hotel Municipal % 7. Varanda Araraquara % 8. London % Total Geral 13 anos % Desempenho do set competitivo Número de quartos por ano (Uh X 365 dias) 66% 68% 70% % Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação Fonte: Pesquisa direta Cohotel 10 Intercity Araraquara

11 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Definição do set competitivo A seguir, apresentamos o cronograma de abertura das novas propriedades esperadas para Araraquara. Por apresentar um taxa de ocupação média elevada, novos hotéis estão previstos para os próximos anos: Hotel Ibis Budget e Araucária Flat e um possível projeto, que ainda não está confirmado, totalizando 509 nova uhs, com o hotel em estudo Como ocorre em qualquer mercado, com um grande e rápido aumento da oferta, hotéis com baixa qualidade, sem marca de prestígio, ou que ofereçam produtos desatualizados, acabam encerrando as operações, se transformam em residenciais, ou apenas deixam de concorrer diretamente pela demanda mais qualificada Devido ao crescimento da oferta em 75%, foi estimada a saída de 270 quartos do mercado competitivo. Consideramos os hotéis listados de número 05 ao 08 no quadro de oferta da página anterior, pois são propriedades pequenas, antigas, sem marca hoteleira e de menor competitividade Foi estimado um crescimento de demanda de 0% para 2015 e a partir de 2016, 3%a.a, percentual equivalente a 60% do crescimento do PIB municipal de 2006 a 2012 Novos Projetos Hotel Uhs Ano abertura Hotel em estudo Ibis Budget Araucária Flat Outros proejtos ainda não confirmados 100 N/D Total 509 Cronograma de abertura de novos projetos Número de quartos por ano (Uh X 365 dias) Hotel em estudo Ibis Budget Araucária Flat Outros proejtos ainda não confirmados Total Entradas Saídas do mercado Nova Oferta de Quartos Quartos ocupados mercado Taxa de ocupação do mercado 64% 61% 63% 62% 56% Fonte: CoHotel Consultoria 11 Intercity Araraquara

12 Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O hotel em estudo com 150 quartos, terá diárias disponíveis por ano (150 Uh x 365 dias) e representará 16,3% da oferta competitiva prevista para 2019, primeiro ano de operação, o mercado contará com um total de diárias disponíveis ao ano Para o primeiro ano de operação do hotel, foi estimado que a sua participação na demanda será igual à sua participação na oferta, atingindo 56% de ocupação, desempenho normal para o início de operação Para 2020, foi estimada que a penetração do hotel na demanda será 5% superior a sua participação na oferta, atingindo, a partir de 2021 em diante, uma penetração 10% superior. Esta penetração projetada, acima da participação na oferta se deu pelo desempenho da Rede Intercity,ser um hotel de padrão superior aos principais concorrentes e praticar tarifas na média do mercado Projeção de desempenho do Intercity Araraquara Performance do Set Competitivo Oferta de quartos (ano) Demanda por quartos (ano) Taxa de ocupação do mercado 56% 57% 59% 61% 62% Hotel em estudo Quartos disponíveis Participação na oferta 16,30% 16,30% 16,30% 16,30% 16,30% Quartos da demanda captada Participação na demanda 16,30% 17,12% 17,93% 17,93% 17,93% Penetração no mercado 100% 105% 110% 110% 110% Taxa de ocupação do hotel 56% 60% 65% 67% 69% Fonte: CoHotel Consultoria 12 Intercity Araraquara

13 Projeção de receitas, despesas e resultado Cálculo da diária média por hotel O valor da diária média para o ano de abertura do hotel em 2019 foi calculado em R$ 234,47, valor médio estimado para o mercado em 2019, corrigido em 5%a.a de 2015 a 2019: Valor da diária média nos dias de semana R$ 248,87, com ocupação estimada de 72% Valor da diária média nos finais de semana R$ 199,10, com ocupação estimada de 36% Cálculo da diária média para o primeiro ano de operação Tipo de acomodação Dias da Semana Final de Semana Total Quartos disponíveis - dia Dias disponíveis no ano Quartos disponíveis - ano Taxa de ocupação Média Taxa de Ocupação 72% 36% 56% Quartos Ocupados Diária Média Diária média Bruta R$ 248,87 R$ 199,10 R$ 234,47 REVPAR R$ 179,19 R$ 70,73 R$ 130,16 Fonte: CoHotel Consultoria 13 Intercity Araraquara

14 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado R$ Inflacionados 6% ao ano Receitas Operacionais Dados Operacionais Apartamentos Dia 150 Apartamentos disponíveis ano Apartamentos ocupados % de ocupação 55,51% 60,04% 64,78% 66,73% 68,73% Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x Diária média bruta R$ 234,5 R$ 248,5 R$ 263,5 R$ 279,3 R$ 296,0 inflação anual 0% - 6% 6% 6% 6% 1. Receita Líquida Custos e Despesas operacionais % da receita líquida 59,4% 56,8% 54,7% 54,1% 53,4% 3. Lucro Operacional Bruto (GOP) % da receita líquida 40,6% 43,2% 45,3% 45,9% 46,6% 4. Gastos de Capital % da receita líquida 9,3% 10,5% 11,6% 12,6% 14,6% 5. Resultado líquido antes do IR % da receita líquida 31,3% 32,8% 33,7% 33,2% 32,0% 6. Indicadores 6.1 Resultado por unidade média - Antes de IR R$ R$ R$ R$ R$ Fonte: CoHotel Inflação estimada 6% a.a e Dissidio Salarial 7%a.a 14 Intercity Araraquara

15 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado Receitas Operacionais Hospedagem: Receita proveniente da venda de diárias Alimentos e Bebidas: Receitas com café da manhã, Frigobar, Coffee Shop e restaurante Outras receitas: Telefonia, lavanderia, garagem e outras Impostos incidentes sobre as receitas: ISS sobre a receita de hospedagem PIS e COFINS sobre a receita bruta ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas Custos e Despesas Operacionais Custos diretos: Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos do café da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia, telefonia e garagem Salários e encargos sociais: Gastos com os salários e encargos sociais dos colaboradores dos hotéis Outras despesas operacionais: Todos os outros gastos operacionais com habitações, Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing e vendas, manutenção e utilidades Gastos de capital Taxa de performance conforme contrato SCP Remuneração paga à administradora, percentuais sobre a receita líquida e o resultado operacional Bruto Reserva de reposição de ativos: conforme contrato SCP Fundo de reserva para utilização quando necessário a reposição de ativos e conservação do hotel IPTU e seguros de responsabilidade civil 15 Intercity Araraquara

16 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade tipo 1-19,24 m² - Fração Ideal - 0,6447% O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos R$ Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais R$4.835, desembolsado próximo à abertura do hotel Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido Cálculo da taxa interna de retorno Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6447% Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024 Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação 2015 ( ) - - ( ) (4.835) - - (4.835) Total ( ) Fluxo de caixa investidor por unidade TIR 10,25% 4,95% 16 Intercity Araraquara

17 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade tipo 2-20,17 m² - Fração Ideal - 0,6758% O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos R$ Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais R$5.069, desembolsado próximo à abertura do hotel Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido Cálculo da taxa interna de retorno Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6758% Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação 2015 ( ) - - ( ) (5.069) - - (5.069) Total ( ) Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024 Fluxo de caixa investidor por unidade TIR 10,25% 4,95% 17 Intercity Araraquara

18 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade tipo 3-20,30 m² - Fração Ideal 0,6802% O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos R$ Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais R$5.102, desembolsado próximo à abertura do hotel Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido Cálculo da taxa interna de retorno Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6802% Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024 Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação 2015 ( ) - - ( ) (5.102) - - (5.102) Total ( ) Fluxo de caixa investidor por unidade TIR 10,25% 4,95% 18 Intercity Araraquara

19 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade tipo 4-20,54 m²- Fração Ideal - 0,6882% O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos R$ Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais R$5.162, desembolsado próximo à abertura do hotel Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido Cálculo da taxa interna de retorno Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6882% Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024 Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação 2015 ( ) - - ( ) (5.162) - - (5.162) Total ( ) Fluxo de caixa investidor por unidade TIR 10,25% 4,95% 19 Intercity Araraquara

20 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade tipo 5-20,57 m² - Fração Ideal 0,6893% O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos R$ Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais R$5.169, desembolsado próximo à abertura do hotel Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido Cálculo da taxa interna de retorno Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6893% Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação 2015 ( ) - - ( ) (5.169) - - (5.169) Total ( ) Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024 Fluxo de caixa investidor por unidade TIR 10,25% 4,95% 20 Intercity Araraquara

21 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade tipo 6-23,40 m² - Fração Ideal 0,7841% O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos R$ Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais R$5.881, desembolsado próximo à abertura do hotel Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentados na pagina 50 do prospecto resumido Cálculo da taxa interna de retorno Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,7841% Crescimento do Resultado de 3% a partir do Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação ano ( ) - - ( ) (5.881) - - (5.881) Total ( ) Fluxo de caixa investidor por unidade TIR 10,25% 4,95% 21 Intercity Araraquara

22 Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento E a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado Os hotéis que compõem o mercado são investimentos patrimoniais e não tiveram suas unidades vendidas no mercado imobiliário, sendo assim, não foi possível realizar uma análise comparativa de taxa de capitalização projetada para o empreendimento com empreendimentos similares em operação no mercado, como é solicitado pela normativa Incido VIII do Anexo III da Deliberação CVM 734/15 Como são propriedades privadas, e não dispõe de informações públicas, não foi possível evidenciar as duas variáveis necessárias para calcular a taxa de capitalização dos empreendimentos similares no mercado; 1-valor da unidade e; 2- remuneração anual da unidade, já que os proprietários dos hotéis no mercado não se dispuseram a informar tais valores 22 Intercity Araraquara

23 Conclusões Parecer sobre a qualidade do projeto A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características: Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado 1. Localização: O hotel será construído na região de grande desenvolvimento urbano, próximo a Shopping, Faculdade e aos principais concorrentes diretos A cidade de Araraquara está em franco crescimento e é uma ótima localização para um novo hotel Bandeira e Administradora O empreendimento será administrado pela Intercity Hotels, empresa com grande experiência no mercado nacional, operando mais de quartos em cerca de 26 hotéis pelo país A Bandeira Intercity já é reconhecida com uma das mais importantes no segmento midscale no país. A marca é uma das que mais cresce no Brasil, devendo estar presente em mais de 45 cidades, até o fim de 2018 Formatação do produto O projeto foi formatado objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores finais. O número de quartos (150Uhs) está em linha com esse objetivo, já que um hotel com o número de quartos maior ou menor, não seria o ideal para a maximização de rentabilidade do investimento 23 Intercity Araraquara

24 Conclusões Parecer sobre a qualidade do projeto Mercado Atualmente, o mercado hoteleiro de Araraquara possui ótimos índices de desempenho (taxas de ocupação e valor da diária média elevados), porém devera ser bastante impactado pelas futuras entradas dos novos hotéis Com a alta visibilidade da cidade e do mercado hoteleiro, é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendo planejados para a cidade, o que afetaria negativamente os resultados projetados 24 Intercity Araraquara

25 Condições restritivas Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica. As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda e nem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatório se outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade. Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com a qualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável e administração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar de maneira adversa estas estimativas. Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somente deverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadas no passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ou rentabilidade futura. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário no relatório Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade. A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informações contidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, no entanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida, distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação ou justificativa. A CoHotel não possui nenhum tipo de beneficio sobre o sucesso ou não das vendas da unidades dos hotéis 25 Intercity Araraquara

26 Glossário A&B: Alimentos e Bebidas Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno = DRE: Demonstração do Resultado do Exercício FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil rentabilidade de um negócio valor de mercado GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity Lucro Bruto Operacional IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano Occ: Taxa de ocupação média do hotel PIB: Produto Interno Bruto Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos ativos RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room Receita por quarto disponível SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats forças, fraquezas, oportunidades e ameaças TIR: Taxa Interna de Retorno Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel UH: Unidade habitacional Utilidades: Gastos com água, energia e gás 26 Intercity Araraquara

27 Jorge Luiz C. Duarte Roberto M. R. Duarte A. 9 de Julho, 3229 Cj 1101 Cep: São Paulo -SP Tel: (11)