Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII. Fundo de Investimento Imobiliário

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1 RELATÓRIO TRIMESTRAL 2º Trimestre de 2015

2 SUMÁRIO 1. Informações Gerais Características do Fundo Destaques e Eventos do Trimestre Composição Da Carteira Rentabilidade e Mercado Secundário Detalhamento Dos Ativos do FII 15 A. MaxHaus Santos 16 B. Villa Maiori 18 C. Villa Di Capri 20 D. Jardins Da Serra 22 E. Way Parque das Nações 24 F. Residencial Campo Verde Detalhamento Dos Ativos Desinvestidos do FII 28 A. Vanguard Convenience Disclaimer 31 02

3 1. INFORMAÇÕES GERAIS O Fundo de Investimento Imobiliário é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Sua administração é exercida pela Planner Corretora de Valores S.A. e a gestão da carteira do fundo é feita pela Investimentos Ltda. 03

4 1. Os três pilares de gestão do Imobiliário MFII11 1. Objetivo Investimento no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários Residencial e Urbano Comercias FII, CRI, LCI, LH, Títulos Públicos, CDBs, Fundos de Renda Fixa, Outros Títulos O fundo tem como objetivo investir no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, que podem ser residenciais, comerciais ou de desenvolvimento urbano. Os investimentos são de longo prazo e buscam auferir ganhos por meio da compra, desenvolvimento desses ativos e posterior venda. Também é possível que o fundo realize investimentos em cotas de FII, CRI, LCI, LH e outros títulos de renda fixa para atender suas necessidades de liquidez. 04

5 1. Os três pilares de gestão do Imobiliário MFII11 2. Estratégia Alta capacidade de originação e seleção dos ativos Regiões localizadas em pólos de alto desenvolvimento residencial e comercial Parcerias com em Empreendedores locais Influência na estratégia e na gestão dos empreendimentos A estratégia de investimento adotada pelo fundo é buscar empreendimentos localizados em pólos de crescimento econômico e com potencial de expansão demográfica, através de parcerias firmadas com construtoras e incorporadoras que possuem conhecimento do mercado local, histórico de desenvolvimento de produtos semelhantes e excelência comprovada. 05

6 1. Os três pilares de gestão do Imobiliário MFII11 3. Processo a. Análises do Empreendimento b. Comitê de Investimentos c. Diligência Imobiliária d. Acompanhamento Rígido processo de seleção e acompanhamento dos investimentos Adequação a estratégias do Fundo; Incorporador; Estrutura de capital do projeto; Projeções Financeiras Termos acordados sujeitos a diligência; Análise da estrutura e das garantias; Perfil risco/retorno do investimento; Financeira; Jurídica e Ambiental; Comparação entre estimativas e realidade; Definição de estratégias; Relatórios semanais; Visitas Periódicas; Em conjunto com os parceiros, a gestora define as estratégias e divide a administração dos empreendimentos. Dessa maneira, a Investimentos atua de forma ativa na gestão do projeto, como um co-incorporador. 06

7 1. Ciclo de Imobiliário No quadro abaixo está um exemplo do ciclo de desenvolvimento imobiliário de um projeto residencial. O fundo pode iniciar o investimento em qualquer fase do ciclo. Pré-lançamento 0-12 meses Aquisição do terreno; Aprovação perante autoridades; Obtenção do RI; Lançamento meses Lançamento; Campanha de marketing; Início das vendas; Obras meses Início das obras; Contratação de financiamento; Chaves meses Conclusão das obras; Amortização do financiamento; Obtenção do habite-se; Repasse dos recebíveis; 07

8 1. Geração de Caixa do Fundo A Investimentos busca sempre criar um portfólio diversificado para o fundo com o objetivo de evitar a concentração em apenas um fator de risco. Além da diversificação por tipo de ativos imobiliários, localização e público alvo (renda dos compradores dos ativos), os Gestores buscam um portfólio também diversificado por fases do ciclo do desenvolvimento imobiliário. Importante destacar que cada etapa apresenta estratégias distintas de investimento: Essas estratégias quando combinadas proporcionam uma geração de caixa positiva ao longo da vida do fundo, além de reduzir os riscos da carteira de investimentos. O gestor buscará criar um portfólio para obter uma distribuição de rendimento com periodicidade mensal. Assim, destaca-se dos demais FIIs de desenvolvimento imobiliário que, em sua maioria, ficam grandes períodos sem distribuir rendimentos. 08

9 2. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO Gestor Administrador Auditor Independente Investimentos Ltda. Planner Corretora de Valores S.A. BDO RCS Auditores Independentes Quantidade de Cotas Emitidas Quantidade de Cotas Subscritas Patrimônio Atual ¹ R$ ,43 Patrimônio Médio em 12 meses R$ ,99 Valor Patrimonial da Cota ¹ R$ 100,78 Negociação das Cotas Ticker Mercado de bolsa administrado pela BM&FBovespa MFII11 Número de Cotistas ¹ 205 Taxa de Administração Taxa de Performance Prazo de Duração do Fundo Tipo ANBIMA Segmento ANBIMA Público Alvo 2,0% ao ano sobre o capital integralizado do fundo 20,0% sobre o que exceder o CDI O fundo tem prazo indeterminado de duração. FII Híbrido Gestão Ativa Híbrido Investidores em Geral 1 Valores com referência no fechamento do trimestre, Ex-Rendimentos. 09

10 3. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE Em maio, o MFII11 passou a compor a carteira do IFIX, índice de fundos imobiliários divulgados pela BM&FBovespa. No 2º Trimestre de 2015, diversos indicadores econômicos divulgados apontaram para uma desaceleração econômica maior que a projetada no começo do ano. A confiança do consumidor em adquirir imóveis sofreu mais uma redução, influenciada pela queda no poder de compra e na incerteza sobre a estabilidade do emprego. Nos empreendimentos Maxhaus Santos e Way Parque das Nações as vendas continuaram em ritmo lento, acompanhando a média de mercado. Existe procura pelas unidades e possíveis compradores fazem propostas, mas decidem adiar a compra devido ao cenário econômico. O Way atingiu 22% das obras concluídas. No empreendimento Residencial Campo Verde, as vendas continuam a surpreender positivamente e as obras estão 82% concluídas, com a previsão de entrega até o final do ano. 10

11 4. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA No fechamento do 2º Trimestre de 2015, o fundo possuía os ativos abaixo: Tipo de Ativo Empreendimento Local Fase Valor em Carteira (R$) Valor a Investir (R$) Incorporação Residencial Villa Maiori / Villa Di Capri Ubatuba (SP) Chaves Urbanização Jardins da Serra Maracanaú (CE) Chaves Urbanização Residencial Campo Verde Iracemápolis (SP) Obras Incorporação Residencial Way Parque das Nações Santo André (SP) Obras Incorporação Residencial MaxHaus Santos Santos (SP) Lançamento Caixa

12 4. Controle de Risco da Carteira Vale destacar que a diversificação é fundamental para o controle do risco da carteira. Em resumo, a carteira possui a seguinte distribuição por tipos de ativos, fases de desenvolvimento e por faixa de renda: Por tipo de ativo Incorporação Residencial Urbanização 45% 55% Fases do desenvolvimento Obras Lançamento Chaves 18% 37% 46% Por Renda Baixa Renda Média/Baixa Renda Média/Alta Renda 37% 19% 45% 12

13 5. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO Data Rendiment o (R$/cota)¹ Rentabilidade² % CDI líquido de IR³ Preço Fechament o 4 (R$/cota) Número Negócios 4 Volume 4 (R$) Número Cotistas 5 jul ,62 0,62% 103% ago ,90 0,90% 152% 101, set ,95 0,95% 160% 101, out ,00 1,00% 147% 101, nov ,00 1,00% 166% 101, dez ,00 1,00% 151% 101, jan ,00 1,00% 140% 101, fev ,00 1,00% 150% 102, mar ,00 1,00% 155% 101, abr ,05 1,05% 151% 102, mai ,05 1,05% 144% 102, jun ,05 1,05% 151% 102, jul ,05 1,05% 131% 102, ago ,10 1,10% 150% 102, set ,10 1,10% 144% 102, out ,10 1,10% 137% 102, nov ,10 1,10% 154% 101, dez ,10 1,10% 136% 102, jan ,10 1,10% 139% 101, fev ,10 1,10% 158% 101, mar ,10 1,10% 125% 101, abr ,10 1,10% 137% 101, mai ,12 1,12% 134% 101, jun ,12 1,12% 124% 101, ,47 5,60% 146% 101, ,70 13,47% 145% 102, ,64 6,83% 135% 102, meses 13,19 14,02% 138% Início 24,81 27,99% 142% Distribuído por cota; 2 Para o cálculo de rentabilidade foi adotado o valor da cota de emissão de R$ 100,00; 3 Rentabilidade equivalente a uma aplicação em renda fixa considerando uma alíquota de 15% de IR; 4 Preço de Fechamento, Número de Negócios e Volume negociados na BM&FBovespa; 5 Número de cotistas do fundo no fechamento do período. 13

14 5. Valor da Cota e Volume Negociado O mercado secundário é reflexo dos bons resultados atingidos pelo Gestor: 1. Cotações estáveis refletem a capacidade do fundo de distribuir rendimentos regularmente e o alinhamento dos investidores com resultados de longo prazo. 2. A liquidez vem aumentando consideralvemente nos últimos meses como resultado de uma maior pulverização de investidores. 3. A pulverização da base de investidores reflete um maior interesse de novos investidores. R$105 Valor da Cota e Volume Negociado x MIL R$ 300 R$100 R$ 250 R$95 R$90 R$85 R$80 R$ 200 R$ 150 R$ 100 R$75 R$ 50 R$70 R$ 0 ago.2013 jul.2014 jun.2015 Volume Negociado¹ CDI³ Valor da Cota² IFIX⁴ ¹ Negociado na BM&FBovespa; ² Corrigido pelas distribuições de rendimentos; ³ Valor aplicado em 100% do CDI liquido de IR, considerada a alíquota de 15%; 4 Valor aplicado na carteira do IFIX. 14

15 6. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII Nesse capítulo serão listados listados os ativos em carteira do FII: A. Maxhaus Santos B. Villa Maiori C. Villa Di Capri D. Jardins da Serra E. Way Parque das Nações F. Residencial Campo Verde 15

16 6. A. MaxHaus Santos Parceiro Maxcasa Tipo Empreendimento Endereço Incorporação Residencial Rua Castro Alves, 83 Santos SP Nº Unidades 92 Área Média 74 m² Data de Investimento Mai.2013 Fase Atual Lançamento % Vendas 23% % Obras 0% O Fundo, com participação de 30% do capital social, e a Maxcasa, com participação de 70% do capital social, são quotistas da SPE Maxcasa XXVIII, que tem por objetivo empreender uma incoporação imobiliária, com a marca MaxHaus na cidade de Santos. Foi celebrado um Acordo de Cotista para estabelecer as regras que norteiam as relações dos quotistas, fixando os direitos e deveres de cada um. 16

17 6. A. MaxHaus Santos A. Localização no Googlemaps B. Logo Empreendimento B C C. Planta - opção sem paredes D. Futura fachada; E. Futura fachada; F. Futura área comun D E G, Stand de vendas F A G 17

18 6. B. Villa Maiori Parceiro Miríade Construtora Tipo Empreendimento Endereço Incorporação Residencial Rua João Carvalho, 40 Ubatuba SP Nº Unidades 31 Área Média 90 m² Data de Investimento Abr.2013 Fase Atual Chaves % Vendas 100% % Obras 100% O Fundo, e a Miríade Construtora constituíram uma Sociedade, na qual o Fundo aportou o montante equivalente a 80% do valor presente dos recebíveis futuros do Empreendimento e, em contrapartida, a Mirídade aportou a totalidade dos referidos recebíveis. Caberá ao Fundo o recebimento integral de 100% dos recebíveis, sem qualquer dedução, até que receba o capital investido corrigido pela rentabilidade esperada. Como garantia existe a coobrigação da Míriade Construtora, fiança dos sócios e cessão fiduciária de 100% dos recebíveis ao Fundo. 18

19 6. B. Villa Maiori A. Localização no Googlemaps B, Logo Empreendimento C. Fachada D. Planta do empreendimento B C E. Foto da área de lazer D E A 19

20 6. C. Villa Di Capri Parceiro Miríade Construtora Tipo Empreendimento Endereço Incorporação Residencial Rua Machado de Assis, 657 Ubatuba SP Nº Unidades 27 Área Média 72 m² Data de Investimento Abr.2013 Fase Atual Chaves % Vendas 100% % Obras 100% O Fundo, e a Miríade Construtora constituíram uma Sociedade, na qual o Fundo aportou o montante equivalente a 80% do valor presente dos recebíveis futuros do Empreendimento e, em contrapartida, a Mirídade aportou a totalidade dos referidos recebíveis. Caberá ao Fundo o recebimento integral de 100% dos recebíveis, sem qualquer dedução, até que receba o capital investido corrigido pela rentabilidade esperada. Como garantia existe a coobrigação da Míriade Construtora, fiança dos sócios e cessão fiduciária de 100% dos recebíveis ao Fundo. 20

21 6. C. Villa Di Capri A. Localização no Googlemaps B, Logo Empreendimento C. Fachada B C D. Planta do empreendimento E. Foto da área de lazer D E A 21

22 6. D. Jardins da Serra Parceiro Terra Brasilis Tipo Empreendimento Endereço Urbanização Residencial Av Padre José de Holanda do Vale Maracanaú CE Nº Unidades 1039 Área Média 313 m² Data de Investimento Out.2013 Fase Atual Chaves % Vendas 100% % Obras 100% O Fundo e a Terra Brasilis constituíram uma Sociedade, na qual o Fundo aportou o montante equivalente a 55% do valor presente dos recebíveis futuros do Empreendimento e, em contrapartida, a Terra Brasilis aportou a totalidade dos referidos recebíveis. Caberá ao Fundo o recebimento integral de 100% dos recebíveis, sem qualquer dedução, até que receba o capital investido corrigido pela rentabilidade esperada. Como garantia existe a coobrigação da Terra Brasilis, fiança dos sócios e cessão fiduciária de 100% dos recebíveis ao Fundo. 22

23 6. D. Jardins da Serra A. Localização no Googlemaps B B, Logo Empreendimento C. Fachada D. Rua do empreendimento C E. Foto da área de lazer F. Vista área D E G. Foto da área de lazer H. Rua do empreendimento F G A H 23

24 6. E. Way Parque das Nações Parceiro Reluma Construtora Tipo Empreendimento Endereço Incorporação Residencial Av Estados Unidos, 92 Santo André SP Nº Unidades 68 Área Média 59 m² Data de Investimento Abr.2014 Fase Atual Obras % Vendas 40% % Obras 22% O Fundo, com participação de 96% do capital social, e a Reluma Construtora, com participação de 4% do capital social, são quotistas da SPE MTO Reluma, que tem por objetivo empreender uma incoporação imobiliária denomidada Way Parque das Nações na cidade de Santo André. Foi celebrado um Acordo de Cotista para estabelecer as regras que norteiam as relações dos quotistas, fixando os direitos e deveres de cada um. 24

25 6. E. Way Parque das Nações A. Localização no Googlemaps B, Logo Empreendimento B C. Stand de Vendas D. Futura fachada D E. Planta do empreendimento F. Foto da obra G. Foto da obra H. Foto da obra C E F G A H 25

26 6. F. Residencial Campo Verde Parceiro FTA Desen. Imob. Tipo Empreendimento Endereço Urbanização Residencial Bairro da Geada Iracemápolis SP Nº Unidades 382 Área Média 182 m² Data de Investimento Nov.2014 Fase Atual Obras % Vendas 69% % Obras 82% O Fundo e a FTA Imobiliário constituíram uma Sociedade, na qual o Fundo poderá aportar até R$ ,00 equivalente a 56% do valor presente dos recebíveis futuros e lotes em estoque e, em contrapartida, a FTA aportou a totalidade dos ativos. O Fundo receberá o capital investido corrigido pela rentabilidade esperada em 48 meses contados a partir de 1/4/2016. Como garantia existe a coobrigação da FTA, fiança dos sócios e alienação fiduciária das quotas da SPE Residencial Campo Verde. 26

27 6. F. Residencial Campo Verde A. Localização no Googlemaps B C B, Logo Empreendimento C. Vista aérea Googlemaps D. Espelho de venddas no stand E. Rua do empreendimento F. Rua do empreendimento E D F A 27

28 7. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DESINVESTIDOS DO FII Nesse capítulo serão listados os ativos que foram investidos pelo FII e encerraram seu ciclo de investimento: A. Vanguard Convenience 28

29 7. A. Vanguard Convenience Parceiro GPL Incorporadora Tipo Empreendimento Incorporação Residencial Endereço Rentabilidade Obtida (TIR) Rua T-53, 300 Goiânia GO 17% a.a. Nº Unidades 146 Área Média 48 m² Data de Investimento Data de Desinvestimento Fase na Aquisição Mai.2013 Nov.2014 Chaves O Fundo e a GPL Incorporadora constituíram uma Sociedade, na qual o Fundo aportou o montante equivalente a 26% do valor presente dos recebíveis futuros do Empreendimento e, em contrapartida, a Marista aportou 33% dos referidos recebíveis. O Fundo obteve uma rentabilidade de 17% a.a.. Como garantia houve a coobrigação da GPL Incorporadora, fiança dos sócios e cessão fiduciária de 33% dos recebíveis. 29

30 7. A. Vanguard Convenience A. Localização no Googlemaps B B. Logo Empreendimento C. Fachada D. Fachada E. Planta C D E A 30

31 8. DISCLAIMER Esse material tem caráter meramente informativo. Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos. Os materiais disponibilizados nessa apresentação não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá-los. Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da própria Investimentos, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretações. As informações contidas nesse material são fornecidas somente a título de informação. Nenhuma das informações apresentadas deve ser interpretada como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza. 31

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