MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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1 MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RELATÓRIO TRIMESTRAL 4º Trimestre de

2 Sumário I. INFORMAÇÕES GERAIS...3 II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO...7 III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE...7 IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA...8 V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII...9 i. MaxHaus Santos...9 ii. Villa Maiori...10 iii. Villa de Capri...11 iv. Jardins da Serra...13 v. Way Parque das Nações...14 vi. Residencial Campo verde...14 VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII...13 i. Vanguard Residence...13 VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO...15 VIII. DISCLAIMER...17 IX. CONTATOS

3 I. INFORMAÇÕES GERAIS O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII Fundo de Investimento Imobiliário é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Sua administração é exercida pela Planner Corretora de Valores S.A. e a gestão da carteira do fundo é feita pela Mérito Investimentos Ltda. O fundo tem como objetivo investir no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, que podem ser residenciais, comerciais ou de desenvolvimento urbano. Os investimentos são de longo prazo e buscam auferir ganhos por meio da compra, desenvolvimento desses ativos e posterior venda. Também é possível que o fundo realize investimentos em cotas de FII, CRI, LCI, LH e outros títulos de renda fixa para atender suas necessidades de liquidez. Abaixo está apresentado um esquema ilustrativo simplificado da estrutura de investimento do fundo. Investidores Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII Empreendimento I Empreendimento II Empreendimento III A estratégia de investimento adotada pelo fundo é buscar empreendimentos localizados em pólos de crescimento econômico e com potencial de expansão demográfica, através de parcerias firmadas com construtoras e incorporadoras que possuem conhecimento do mercado local, histórico de desenvolvimento de produtos semelhantes e excelência comprovada. 3

4 Nos quadros abaixo estão exemplificadas as fases precedentes ao investimento. Após aprovado e diligenciado, o projeto é adquirido pelo fundo. Avaliação do Empreendimento ->Informações gerais do empreendimento ->Análise da adequação ao modelo de ativos do fundo ->Análise do incorporador ->Estrutura de capital do empreendimento ->Análise financeira do empreendimento Comitê de Investimentos ->Apresentação dos termos acordados sujeitos à diligência ->Análise da estrutura e garantias da operação ->Perfil risco/retorno do investimento ->Deliberação acerca do investimento Diligência Imobiliária ->Diligência financeira ->Diligência jurídica ->Análise do imóvel Em conjunto com os parceiros, a gestora define as estratégias e divide a administração dos empreendimentos. Dessa maneira, a Mérito Investimentos atua de forma ativa na gestão do projeto, como um co-incorporador. No quadro abaixo está um exemplo do ciclo de desenvolvimento imobiliário de um projeto residencial. O fundo pode iniciar o investimento em qualquer fase do ciclo. 4

5 Exemplo Empreendimento Residencial 0 a 12 meses Prélançamento Aquisição do terreno. Aprovação do projeto. Obtenção do registro de incorporação. 12 a 18 meses Lançamento Lançamento do empreendimento. Campanha de marketing. Início das vendas. 18 a 42 meses Obras Início da construção do empreendimento. Conclusão das Obras. 42 a 48 meses Chaves Obtenção do habite-se. Entrega das unidades. Desinvestimento A Mérito Investimentos buscará sempre criar um portfólio diversificado para o fundo em relação: Aos tipos de ativos (residencial, comercial e loteamento); A fase do ciclo do desenvolvimento imobiliário (pré-lançamento, lançamento, obras, chaves); A cidade e região do Brasil; e O público alvo do imóvel (renda dos compradores). A composição deste portfólio irá proporcionar uma geração de caixa positiva ao longo da vida do fundo, além de evitar a concentração em apenas um fator de risco. Para ilustrar de que forma ocorrerá esta geração de caixa, abaixo estão apresentados fluxos hipotéticos de investimentos e o resultado do fluxo de caixa do fundo. 5

6 Exemplo Geração de Caixa do Fundo R$ tempo R$ R$ tempo tempo R$ tempo Legenda: Aportes Retiradas Como exemplo, foram utilizados fluxos com empreendimentos em três fases distintas: (nº I pré-lançamento, nº II Obras e nº III Chaves). A política de distribuição de resultados do fundo preve a distribuição de no mínimo 95% do resultado apurado com base no regime de caixa em cada semestre. O gestor buscará criar um portfólio para obter uma distribuição de rendimento com periodicidade mensal. 6

7 II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO Administrador Gestor Auditor Independente Planner Corretora de Valores S.A. Mérito Investimentos Ltda. BDO RCS Auditores Independentes. Quantidade de Cotas Emitidas Quantidade de Cotas Subscritas Patrimônio Atual¹ R$ Valor Patrimonial da Cota¹ R$ 100,46. Negociação das Cotas Ticker Taxa de Administração Taxa de Performance Prazo de Duração do Fundo Mercado de bolsa administrado pela BM&FBovespa. MFII11. 2,0% ao ano sobre o capital integralizado do fundo. 20,0% sobre o que exceder o CDI. O fundo tem prazo indeterminado de duração. ¹ Valores com referência no fechamento do trimestre, Ex-Rendimentos. III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE No 4º Trimestre de 2014 ocorreram duas mudanças na composição da carteira do FII. O empreendimento Vanguard Residence foi desinvestido pelo fundo ao recebermos a última parcela de resultado e capital. Foi obtida uma rentabilidade medida pela TIR (taxa interna de retorno) de 17% a.a. nesse projeto. O empreendimento Residencial Campo Verde foi investido pelo fundo em novembro de Fica localizado na cidade de Iracemápolis-SP, onde está sendo instalada uma nova fábrica da Mercedes-Benz, que deve gerar mais renda e empregos para a região. Nesse projeto, o fundo está participando da sociedade desenvolvedora do empreendimento e investindo recursos para sua construção em troca de participação na receita do empreendimento. Nos empreendimentos Maxhaus Santos e Way Parque das Nações as vendas foram mais fracas nesse trimestre acompanhando a média de mercado. Estamos monitorando de perto a evolução das tratativas de vendas dos projetos. As eleições e a incerteza sobre o futuro da economia influenciaram negativamente. 7

8 IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA No fechamento do trimestre, o fundo possuía os ativos abaixo: Tipo de Ativo Empreendimento Local Fase Valor em Carteira (R$) Valor a Investir (R$) Incorporação Santos MaxHaus Santos Residencial SP Lançamento Incorporação Villa Maiori / Villa Ubatuba Residencial Di Capri SP Chaves Urbanização Jardins da Serra Maracanaú CE Chaves Incorporação Way Parque das Santo André Residencial Nações SP Lançamento Urbanização Residencial Iracemápolis Campo Verde SP Obras Caixa O caixa aplicado do fundo está comprometido nos projetos investidos. Em resumo, possuía a seguinte distribuição por tipos de ativos: Incorporação Residencial Urbanização Caixa 49% 38% 13% 8

9 V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII i. MaxHaus Santos Parceiro MaxCasa Tipo Incorporação Residencial Endereço Rua Castro Alves, 83, Santos SP Nº Unidades 92 Área Média 74m² Fase Lançamento %Vendas 20% %Obras 0% Futura fachada do empreendimento Planta - opção sem parades Localização no Googlemaps Foto do stand de vendas no local do empreendimento 9

10 ii. Villa Maiori Parceiro Miríade Tipo Incorporação Residencial Endereço Rua João Ramalho, 40, Ubatuba SP Nº Unidades 31 Área Média 90m² Fase Chaves %Vendas 100% %Obras 100% Fachada do empreendimento Planta do empreendimento Localização no Googlemaps Foto da área de lazer 10

11 iii. Villa de Capri Parceiro Miríade Tipo Incorporação Residencial Endereço Rua Machado de Assis, 657, Ubatuba - SP Nº Unidades 27 Área Média 72m² Fase Chaves %Vendas 100% %Obras 100% Fachada do Empreendimento Planta do Empreendimento Localização no Googlemaps Foto da área de lazer 11

12 iv. Jardins da Serra Parceiro Terra Brasilis Tipo Urbanização Av. Padre José Holanda Endereço do Vale Maracanaú CE Nº Unidades 1039 Área Média 313m² Fase Chaves %Vendas 100% %Obras 100% Fachada do empreendimento Vista aérea Localização no Googlemaps Croqui de implantação do empreendimento 13

13 v. Way Parque das Nações Parceiro Reluma Tipo Incorporação Residencial Endereço Av. Estados Unidos, 92, Santo André SP Nº Unidades 68 Área Média 59m² Fase Lançamento %Vendas 38% %Obras 0% Futura fachada do empreendimento Planta do empreendimento Localização no Googlemaps Foto do stand de vendas no local do empreendimento 14

14 vi. Residencial Campo verde Parceiro FTA Tipo Urbanização Endereço Bairro da Geada, Iracemápolis SP Nº Unidades 382 Área Média 182m² Fase Obras %Vendas 45% %Obras 57% Logo Comercial Foto no Googlemaps Andamento de Obras Localização no Googlemaps Andamento de Obras 14

15 VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII i. Vanguard Residence Parceiro GPL Tipo Incorporação Residencial Endereço Rua T-53, 300, Goiânia - GO Nº Unidades 146 Área Média 48m² Data de investimento mai/13 Data de desinvestimento nov/14 Fase na aquisição Chaves Rentabilidade Obtida (TIR) 17% a.a. Fachada do empreendimento Planta do empreendimento Localização no Googlemaps Foto da entrada do empreendimento 13

16 VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO Data Rendimento (R$/cota)¹ Rentabili dade² % CDI líquido de IR³ Preço Fechamento 4 (R$/cota) Número Volume 4 Negócios 4 (R$) Número Cotistas 5 jul/13 0,62 0,62% 103% ago/13 0,90 0,90% 152% 101, set/13 0,95 0,95% 160% 101, out/13 1,00 1,00% 147% 101, nov/13 1,00 1,00% 166% 101, dez/13 1,00 1,00% 151% 101, jan/14 1,00 1,00% 140% 101, fev/14 1,00 1,00% 150% 102, mar/14 1,00 1,00% 155% 101, abr/14 1,05 1,05% 151% 102, mai/14 1,05 1,05% 144% 102, jun/14 1,05 1,05% 151% 102, jul/14 1,05 1,05% 131% 102, ago/14 1,10 1,10% 150% 102, set/14 1,10 1,10% 144% 102, out/14 1,10 1,10% 137% 102, nov/14 1,10 1,10% 154% 101, dez/14 1,10 1,10% 136% 102, ,47 5,60% 146% 101, ,70 13,47% 145% 102, meses 12,70 13,47% 145% Início 18,17 19,81% 145% Distribuído por cota. 2 Para o cálculo de rentabilidade foi adotado o valor da cota de emissão de R$ 100,00. 3 Rentabilidade equivalente a uma aplicação em renda fixa considerando uma alíquota de 15% de IR. 4 Preço de Fechamento, Número de Negócios e Volume negociados na BM&FBovespa. 5 Número de cotistas do fundo no fechamento do período. 15

17 Preço de Fechamento Volume Diário (em Mil) R$ 105 Preço e Volume (BM&FBovespa) R$ 300 R$ 100 R$ 200 R$ 95 R$ 100 R$ 90 R$ 85 R$ 0 30/08/13 29/12/13 29/04/14 28/08/14 27/12/14 Volume Negociado¹ Diário Negociado Valor da da Cota² 1 1 Corrigido pelas distribuições de rendimentos 16

18 VIII. DISCLAIMER Esse material tem caráter meramente informativo. Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos. Os materiais disponibilizados nessa apresentação não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá-los. Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da própria Mérito Investimentos, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretações. As informações contidas nesse material são fornecidas somente a título de informação. Nenhuma das informações apresentadas deve ser interpretada como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza. 17

19 IX. CONTATOS + 55 (11) / +55 (11) Rua do Rocio 423, conj Vila Olímpia, São Paulo-SP contato@meritoinvestimentos.com 18