PN 3042.06-5; Ag: TC Mirandela, 2ºJ ( ) Ag.e: Agª: Acordam no Tribunal da Relação do Porto I. INTRODUÇÃO: (1) Os recorrentes não se conformam com a decisão de 1ª instância, que lhes ordenou a entrega imediata do prédio urb ano, casa de habitação, Vale Salgueiro, Mirandela, desc C. Reg P.nº 00335/251193, insc mat. art 360 (2) Da decisão recorrida: (a) Existindo processo de falência, como é o caso dos autos, com a correspondente apreensão de bens, o direito de retenção [do inquilino], por benfeitorias não custeadas], a ser reconhecido, passa tão somente a relevar como garantia real, para efeitos da graduação específica a que se refere o artº 20/3 CPREF, sem prejuízo da apreensão da coisa que constituiu o objecto desse direito para a massa falida; (b) determino que o inquilino proceda à imediata entrega daquele imóvel livre e devoluto à excelentíssima liquidatária judicial II. MATÉRIA ASSE NTE: 1 Adv: Dr. 2 Advª: Drª 3Liquidatária da falência de PN 4 37.02, 2º J TC Mirandela. 1
(a) No processo de falência de foi anunciada praça do prédio urbano casa de habitação, Vale Salgueiro, Mirandela, desc C. Reg P.nº 00335/251193, insc mat. art 360; (b) Alegando ter tido, só então, conhecimento do facto, os ag.es vieram reclamar no apenso da liquidação do activo um arrendamento do imóvel; (c) Entretanto, a liquidatária judicial, com o parecer favoráv el da comissão de credores, fez notificar o inquilino da denúncia do contrato de arrendamento4: 04.01.16; (d) Depois, os agºs, [ no intuito de prevenirem a desocupação] deram conhecimento ao tribunal do seguinte: (i) ao longo dos últimos cinco anos, levaram a cabo no arrendado benfeitorias úteis e necessárias, que importam em 20 890, 27; (ii) benfeitorias realizadas com autorização e conhecimento dos senhorios: estavam mais ainda convictos de que, cedo ou tarde, viriam a adquirir o imóvel; (iii) assiste-lhes, pois, o direito de retenção, nos termos dos artºs 754 ss CC, enquanto não forem ressarcidos; (iv) mas temem, fundadamente, nunca receber o valor d as benfeitorias, sobretudo, se entregarem, sem mais, o locado; (v) é que a excelentíssima liquidatária recuso u não só todas as propostas apresentadas pelos requerentes, quer quanto à aquisição do imóvel, quer com vista à celebração de um novo arrendamento e recusa-se a reembolsar as benfeitorias aludidas; (e) Respondeu a parte contrária: não pode ser paga qualquer importância, a não ser que devidamente reclamada e reconhecida n a falência; (f) Entretanto, o tribunal, em 05.06.28, definiu o princípio de terem de ser pagas as benfeitorias ressarcíveis; 4. 2. O Contrato de arrendamento é de duração limitada, tendo sido celebrado pelo prazo de cinco anos. 3. O senhorio foi declarado falido por sentença de 02.03.26 4. O imóvel arrendado foi apreendido para a massa falida e registada a sua apreensão, 03.06.06. Requer-se a notificação de []: (a) da intenção da massa falida, agora senhoria, denunciar, artº 100/2 RAU, o contrato de arrendamento, fazendo-o cessar no final do prazo, ou seja, em 01.05; (b ) no final do prazo, deverá entregar o dito imóvel, livre e devoluto à massa falida.. 2
(g) Mas, foi proferido o despacho recorrido, perante opinião contrária da administração da falência - o invocado direito de retenção não pode ser exercido no que a bens da massa falida diz respeito: a sentença ordenou a entrega de todos os bens, ainda que arrestados, penhorados, ou, por qualquer forma, apreendidos ou detidos, artº 128 CPERF,. III. CLS/ALEGAÇÕE S: (1) Os ag.es, enquanto locatários, realizaram no locado um sem número de benfeitorias, que importaram em mais de 20 000,00; (2) Foram notificados pela excelentíssima liquidatária judicial, no sentido de abandonarem e entregarem o locado; (3) R ecusam-se, no entanto, a fazê-lo, enquanto não forem reembolsado s das benfeitorias que realizaram no imóvel, de boa-fé (como arrendatárias e, inclusivamente, na expectativa de uma futura aquisição), com conhecimento e consentimento dos senhorios; (4) Entendem, na verdade, que o direito de retenção, aqui, não é incompatível com a existência da sentença de falência e com a preensão de bens a que diz respeito o artº 128/1 c CPREF (5) Estarão a abdicar, aliás, de um direito que a lei lhes confere e está consignado nos artºs 754 ss CC, se, porventura, derem cumprimento ao despacho recorrido e, entregando o imóvel livre e devoluto, sem que o crédito lhe seja pago; (6) Entretanto, estão verificados, no caso, os três r equisitos indispensáveis para o reconhecimento do direito de retenção dos agravantes: (i) licitude da detenção da coisa, artº 756ª CC, no Âmbito do contrato de arrendamento; (ii) reciprocidade de créditos, traduzida na retenção e nas b enfeitorias; (iii) conexão substancial entre a coisa retida e o crédito do autor da retenção, artº 754 CC; (7) Ao decidir em contrário, o tribunal recorrido infringiu os preceitos legais citados e, em consequência, deverá ser revogada a decisão de 1ª instância e substituída por acórdão que acautele o pedido dos recorrentes. IV. CONTRA-ALEGAÇÕES: não houve. 3
V. RECURSO: Pronto para julgamento, nos termos do artº 705 CPC. VI. SEQUÊNCIA: (1) Os recorrentes não põem em causa e, em boa verdade, nem isso tem para eles qualquer préstimo, que o prédio esteja sujeito a apreensão consolidada para a massa falida. (2) Alias, foi justamente com base na juridicidade dessa apreensão que a massa se arrogou os poderes de denúncia do contrato no final do prazo, feito que também os agravantes não infirmaram ou contestam. (3) Por conseguinte, temos que o prédio pertence à massa, está na disponibilidade do liquidatário judicial e o contrato de arrendamento cessou. (4) Acontece, porém, qu e a lei concede ao arren datário cessante indemnização pelas benfeitorias necessárias e úteis, que não possam ser removidas, conferindolhe direito de retenção, certamente do locado na dimensão de permanecer sob ocupação do retentor, enquanto não for reembolsado. (5) E este direito de retenção não colide, no fim de contas, com os direitos da massa transpostos para a apreensão dos bens: neste caso, a utilidade distingue-se e separa-se do capital. (6) Por outro lado, garantida pela ocupação do prédio a dívida para com terceiro, por causa de obras da responsabilidade e iniciativa deste, é lógico que caiba o ressarcimento à massa falida, por ter tomado o lugar do senhorio, tal como aceitou, pelo menos, ao agir em conformidade, na ocasião da denúncia. (7) Assim, é lícita e apropriada a invocação do direito de retenção pelo inquilino contra a massa, quando lhe esta a ser exigida a desocupação pura e simples da casa. (8) Porém, não é este o verdadeiro problema a discutir, mas, ao fim ao cabo, saber se o despacho recorrido tem cabimento, ao conferir força executiva jurisdicional àquela pretensão de ver desocupado o prédio, alocada à boa gerência dos negócios da liquidação do activo falimentar. (9) Ora, parece que não: a lei não prevê o expediente e, assim, a desocupação terá de ser debatida no seu mérito ou demérito em acção de despejo intentada pela massa. 4
(10) E despejo que não pode resultar, assim, do indeferimento de um pedido dirigido ao tribunal contra uma posição da exmª liquidatária, aqui num papel processual de paridade perante os outros litigantes: sempre o indeferimento daria causa a que o estado de coisas regressasse ao ponto de partida, em suma, ao conflito entre a massa falida e o ex-arrendatário, a propósito da permanência persistente num bem apreendido. (11) Tudo visto, e o artº 101.2 RAU, vai revogada a decisão recorrida e substituída pelo seguinte dispositivo: atento o ponto II, é indeferido o requerimento dos agravantes5 - neste caso, a invocação do direito de retenção, perante o tribunal, não tem ainda cabimento, por se tratar de motivo de defesa por excepção, acaso venha a ser proposta pela massa a acção de despejo que compete. VII. CUSTAS: sem custas, por não serem devidas. 5 Vide: II (d). 5