PROCEDIMENTOS JUDICIAIS I OBJECTIVOS DA PROPOSTA DE REFORMA APRESENTADA PELO GOVERNO:

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1 PROCEDIMENTOS JUDICIAIS I OBJECTIVOS DA PROPOSTA DE REFORMA APRESENTADA PELO GOVERNO: Neste particular, os objectivos da reforma resumem-se, em síntese: A) Previsão de novos procedimentos judiciais, no sentido de minorar os prejuízos decorrentes da morosidade das acções declarativas, por via da alteração da forma de execução para entrega de coisa certa. B) Previsão expressa da admissão de recurso de apelação para o Tribunal da Relação, com efeito suspensivo, afastando definitivamente a actual dúvida quanto à admissibilidade de recurso e à fixação do seu efeito (nova redacção do art.º 678.º, n.º 5 do CPC). C) Criação de novos títulos executivos (art.º 15.º NRAU), atribuindo essa natureza aos documentos que comprovam a cessação do contrato de arrendamento em directa articulação com as causas que originam tal cessação: Revogação por acordo das partes (art.º 1082.º C.C. art.º 15.º, n.º alínea a) NRAU); Caducidade pelo decurso do prazo (art.º 1051.º C.C art.º 15.º, n.º 1, alínea b) NRAU); Oposição à renovação automática (art.º 1097.º e 1098.º C.C. - art.º 15.º, n.º 1, alínea c) NRAU); Denúncia para o termo do prazo, nos contratos de duração indeterminada (art.º 1101.º e 1104.º C.C.); Resolução com fundamento em mora no pagamento da renda (art.º 1083.º e 1084.º C.C.); Resolução com fundamento na oposição, pelo arrendatário, à realização de obras ordenadas por autoridade pública (art.º 1083.º, n.º 3 e 1084.º C.C.); Falta de pagamento da renda (art.º 15.º, n.º 2 do NRAU). D) Suspensão da execução, quando fundada em título executivo extrajudicial, sempre que o Executado (arrendatário) deduza Oposição e, nos casos de pedido de diferimento da desocupação do locado para habitação, motivada pela cessação do contrato, se a acção colocar em 1

2 risco de vida a pessoa que ali se encontre por motivo de doença aguda ou quando invocadas razões sociais imperiosas (novo art.º 930.º-B Código Processo Civil); II A NOVIDADE DA REFORMA EM NOME DA CELERIDADE PROCESSUAL: A Reforma proposta vem facilitar a obtenção de títulos executivos (art.º 15.º NRAU) nas situações abaixo enunciadas, que podem ser constituídos por: a) Contrato de arrendamento, acompanhado do acordo de revogação do mesmo, nos casos de cessação por acordo entre as partes Revogação (novo art.º 1082.º Código Civil); b) Contrato de arrendamento, quando estiver em causa a respectiva caducidade pelo decurso do prazo e desde que do contrato para habitação não permanente ou para fim especial transitório expressamente conste a fixação desse prazo Caducidade (nova redacção do art.º 1051.º Código Civil); c) Contrato de arrendamento, acompanhado da carta registada com aviso de recepção, pela qual o senhorio manifesta a sua oposição à renovação automática do contrato Oposição à renovação automática (novos art.ºs 1097.º e 1098.º do Código Civil); d) Contrato de arrendamento de duração indeterminada, acompanhado das cartas de denúncia do contrato, sendo que, uma deve ser remetida com a antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que se pretende a cessação, e outra, com a antecedência máxima de quinze meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação, e ainda de documento comprovativo do pagamento do valor correspondente a um ano de renda Denúncia para o termo do prazo (novos art.ºs 1101.º e 1104.º do Código Civil); e) Contrato de arrendamento, acompanhado de notificação judicial avulsa, quando esteja em causa a mora no pagamento da renda por período superior a três meses Resolução com fundamento em mora no pagamento da renda (novos art.ºs 1083.º e 1084.º do Código Civil); f) Contrato de arrendamento, acompanhado de notificação judicial avulsa e de comprovativo de autoridade competente, no caso de Oposição, pelo arrendatário, à realização de obras ordenadas por 2

3 autoridade pública Resolução com fundamento em Oposição à realização de obra coerciva (novos art.ºs 1083.º e 1084.º do Código Civil); g) Certidão do processo judicial de despejo, nos casos de falta de pagamento ou depósito de rendas vencidas na pendência da acção por um período superior a três meses Certidão obtida em acção de despejo (art.º 14.º, n.º 5 da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano); h) Contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida nas situações de falta de pagamento de renda (art.º 15.º, n.º 2) execução pagamento de quantia certa. III FORMA DAS COMUNICAÇÕES E JUSTO IMPEDIMENTO (art.ºs 9.º e 16.º do NRAU): As comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção, que, no respeitante ao arrendatário e na falta de indicação deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado (se se tratar de casa de morada de família devem ser remetidas a cada um dos cônjuges - ver art.º 12.º, n.º 1 e art.º 9.º, n.º 2 NRAU), e quanto ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. Tal comunicação considera-se realizada ainda que (cfr. art.º 10.º do NRAU): 1) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais; 2) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. Nestes casos, o Senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recepção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta, e se esta nova carta voltar a ser devolvida (por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não ter procedido ao seu levantamento no prazo estipulado pelos serviços postais), considera-se a comunicação recebida no décimo dia posterior ao do seu envio - n.º 4 3

4 do artigo 10.º (considera-se a comunicação recebida no décimo dia posterior ao envio). Tal regime não é aplicável às cartas que constituam iniciativa do Senhorio para actualização de renda, nos termos do artigo 34.º, ou integrem ou constituam título executivo para despejo, nos termos do artigo 15.º do NRAU. Por outro lado, o escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção (art.º 9.º, n.º 6 NRAU) A proposta de Lei exige diferente forma para a comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil, a qual será efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original (artigo 9.º, n.º 7 do NRAU) Invocação de justo impedimento (Secção IV - art.º 16.º do NRAU) O disposto nesta secção sobre o justo impedimento consiste na adaptação ao regime de vigência e cessação dos contratos de arrendamento do disposto sobre o tema no art.º 146.º do Código de Processo Civil Considera-se justo impedimento, que deverá ser invocado logo após a sua cessação, mediante comunicação dirigida à contraparte, o evento não imputável à parte em contrato de arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto neste diploma ou à recepção das comunicações que lhe sejam dirigidas. Compete à parte que o invocar a demonstração dos factos em que se funda. Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só se torna eficaz após decisão judicial 4

5 IV - REGIME DO PROCEDIMENTO JUDICIAL DE DESPEJO NO NRAU: A almejada agilização da actual acção de despejo passa pela separação entre a fase declarativa e executiva, através da alteração de algumas normas do Código de Processo Civil. - NA SUA FASE DECLARATIVA: (art. 14.º do NRAU) Em caso de inexistência de um dos títulos executivos a que alude o art.º 15.º, o título que permita a entrega do arrendado será obtido através da acção de despejo quando o senhorio pretenda fazer cessar a situação jurídica do arrendamento por invocação de um dos fundamentos previstos no art.º 1083.º do Código Civil e para a denúncia pelo senhorio fundada na necessidade de habitação pelo próprio, pelos seus descendentes em primeiro grau ou para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos art.º 1101.º, alíneas a) e b) e art.º 1103.º, ou através da acção de reivindicação quando se trate de efectivar a cessação do arrendamento na circunstância de, tendo este cessado por qualquer causa, o detentor não aceite a cessação ou não execute o despejo. - o despejo segue a tramitação do processo comum declarativo (art.º 14.º, n.º 1 do NRAU); - Juntamente com o pedido de despejo, e se tiver por fundamento a falta de residência permanente e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e limítrofes, ou no respectivo concelho no resto do país, outra residência ou propriedade de imóvel para habitação adquirido após a data do contrato de arrendamento (com excepção dos casos de sucessão mortis causa), o autor pode requerer a condenação do réu no pagamento de uma indemnização igual ao valor da renda (apurada nos termos dos art.ºs 30.º a 32.º), desde o termo do prazo para contestação até à efectiva entrega do locado (art.º 14.º, n.º 2); - As rendas vencidas na pendência da acção devem ser pagas ou depositadas, e se o arrendatário o não fizer, por um período superior a 3 meses, é notificado para, em 10 dias, sanar a sua omissão, com o acréscimo do montante da indemnização devida (comprovada nos autos), sendo condenado em custas do incidente e nas despesas do levantamento do depósito. - a não ser realizado o pagamento ou o depósito no prazo sobredito, o autor poderá requerer a passagem de certidão judicial relativa a esse factos, a qual 5

6 constitui título executivo para efeitos de despejo sob a forma de execução para entrega de coisa certa. - ver artigo 1086.º do Código Civil (cumulações) Artigo 1086.º: n.º 1: A resolução é cumulável com a denúncia ou com a oposição à renovação, podendo prosseguir a discussão a ela atinente mesmo depois da cessação do contrato, com a finalidade de apurar as consequência que ao caso caibam. n.º 2: A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil. - NA ACÇÃO EXECUTIVA: A grande inovação consiste na criação de novos títulos executivos que podem servir de base à execução para entrega de coisa certa, em caso de cessação do contrato de arrendamento e, bem assim, para pagamento de quantia certa, títulos esses previstos no art.º 15.º do NRAU. Antes, nos termos do RAU, o único título executivo, para além da sentença judicial, vinha previsto no artigo 101.º, o qual previa que, nos contratos de duração limitada, a certidão de notificação judicial avulsa destinada a denunciá-los constituía título executivo para efeitos de despejo do local arrendado. - O despejo segue a forma de acção executiva para entrega de coisa imóvel arrendada (art.º 930.º-A do CPC), em que são aplicáveis as disposições relativas à acção executiva para entrega de coisa certa, com as alterações constantes dos artigos 930.º-B a 930.º-E. - A execução suspende-se se for recebida oposição à execução deduzida quando a acção se funde em título executivo extrajudicial; - A execução suspende-se, ainda, se o executado requerer diferimento da desocupação do locado para habitação, motivada pela cessação do contrato, nos termos do novo art.º 930.º B do CPC (cfr. ainda art.º 930.º B diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação); - As diligências executórias serão ainda suspensas pelo agente de execução (que terá de lavrar auto da ocorrência) sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido na acção declarativa, exiba determinados documentos, datados com data anterior ao início da execução: 1 - título de arrendamento ou de gozo legítimo do locado emanado de Exequente; 6

7 2 - título de subarrendamento ou de cessão de posição contratual, emanado do executado, acompanhado de documento comprovativo de haver sido requerida (no prazo de 15 dias) a notificação do Exequente, ou autorização deste ao subarrendamento ou à cessão; 3- ou no caso de reconhecimento do subarrendatário/cessionário por parte do senhorio. - O agente de execução suspende ainda as diligências executória (lavrando auto da ocorrência), nos casos de arrendamento para habitação, quando se demonstre por atestado médico, que a diligência coloca em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda. - Se, nos casos de execução fundada em título extrajudicial, a oposição proceder, o Exequente responde pelos danos que culposamente causar ao executado e incorre em multa correspondente a 10% do valor da taxa de justiça, quando não tenha agido com a normal prudência, sem prejuízo de incorrer ainda em responsabilidade criminal. - Situação especial prevista no n.º 2 do art.º 15.º: O contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida. (ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA). BENFEITORIAS (art. 29.º do NRAU): 1 Direito a compensação; 2 Obras licitamente feitas; 3 Momento processual? Artigo 29.º n.º 1: Salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitoria realizadas por possuidor de boa fé. (benfeitorias feitas pelo possuidor artigos 1273.º a 1275.º do Código Civil) n.º 2: A denúncia dos contratos de arrendamento prevista no n.º 5 do artigo 36.º ou ocorrida no seguimento das notificações para actualização faseada da renda previstos nos artigos 38.º, 39.º e 40.º confere ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento. 7

8 n.º 3: Tem aplicação o disposto no número anterior, nos arrendamentos para fins não habitacionais, quando haja cessação de contrato em consequência da aplicação do disposto no número 6 do artigo 26.º. Benfeitorias Conceito/espécies (art. 216.º do Código Civil): 1 Necessárias: as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; 2 Úteis: as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; 3 Voluptuárias: as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante. 8