JOSE RABELLO E N G E N H E I R O

Transcrição

1 FOLHA 01. fls. 121 EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA. PROCESSO Nº AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL JOSE RABELLO,engenheiro,inscrito no CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA DO ESTADO DE SÃO PAULO,sob o Nº com endereço na Capital / S.Paulo, perito judicial devidamente habilitado nessa digna vara nos termos dos provimentos do CSM Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo,e honrosamente nomeado nos autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL, requerida por DAMIANA ARAUJO PESTANA e OUTROS contra, DENI BARRETO COSTA e OUTROS,processo supra mencionado,após estudar detidamente os autos,e proceder todas as diligencias que se fizeram necessárias,vem muito respeitosamente apresentar á vossa excelência as suas conclusões técnicas,consubstanciadas no presente laudo. LAUDO TÉCNICO

2 FOLHA 02 fls. 122 LAUDO TÉCNICO AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. R E Q U E R E N T E S : DAMIANA ARAUJO PESTANA e OUTROS, R E Q U E R I D O S : DENI BARRETO COSTA e OUTROS O U T U B R O D E

3 FOLHA 03 fls. 123 I CONSIDERAÇÕES PRELIMINÁRES. 1- OBJETIVO DO TRABALHO. 2 OBJETO. 3 NOMEAÇÃO DO PERITO.

4 FOLHA 04 fls OBJETIVO DO TRABALHO Objetiva o presente trabalho,determinar através de pesquisas e normas recomendadas pelos tribunais,o valor atualizado de mercado,bem como o valor loca tivo do Imóvel urbano localizado á Rua Said Saad,363/365,antiga Rua Dois da Vila Amália para instruir os autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL,requerida por DAMIA- NA ARAUJO PESTANA e OUTROS,contra DENI BARRETO COSTA e OUTROS que tramita perante a QUARTA VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA através do processo OBJETO. De conformidade com dados extraídos dos autos,o imóvel esta assim descrito : UM TERRENO,situado á Rua Dois,lado esquerdo,na Vila Amália,bairro Parada Pinto no 8º Sub-distrito Santana desta capital,medindo 10,00 metros de frente,por 46,00 metros da frente aos fundos,perfazendo a área total de 500,00 metros quadrados,dividindo de um lado com o lote 34,do outro lado com o lote 36, e nos fundos com os lotes 55,56,57,58,59 e 60. CONTRIBUINTE MUNICIPAL :

5 FOLHA 05 fls. 125 : 3 - NOMEAÇÃO DO PERITO. Apos os tramites legais,sua excelência e Meritíssima Juíza de Direito da Quarta Vara Cível do Foro Regional de Santana houve por bem determinar a avaliação e valor locativo do referido imóvel,que para a qual o signatário foi honrado com a sua nomeação.. * * *

6 FOLHA 06 fls. 126 II PERICIA. 1 CRITÉRIO ADOTADO. 2 CARACTERISTICAS GERAIS DA REGIÃO 3 CARACTERISTICS DO TERRENO. 4 CARACTERISTICAS DA BENFEITORIA.

7 FOLHA 07 fls CRITÉRIO ADOTADO. Como critério será procedida uma vistoria pormenorizada na região e no imóvel em questão objetivando obter todos os elementos necessários para desenvolver o seu trabalho,tais como : AS CARACTERISTICAS GERAIS DA REGIÃO. AS CARACTERISTICAS DO TERRENO. AS CARACTERISTICAS DA BENFEITORIA. 2 CARACTERISTICAS GERAIS DA REGIÃO. LOCALIZAÇÃO. O imóvel objeto da presente ação está localizado à Rua Said Saad Nº363/365 - esquina com a travessa Joaquim Valverde,na Vila AMALIA,bairro de Santana perimetro urbano do Município de São Paulo. MELHORAMENTOS PUBLICOS. O local conta com todos os melhoramentos públicos urbanos.

8 FOLHA 08 fls. 128 REGIÃO. Trata-se de uma região predominantemente residencial com comercio local em desenvolvimento. MAPA FISCAL. O imóvel em questão está inserido na quadra 386 do setor fiscal 071,com o índice fiscal local para o exercício de 2010, igual a IF- 309,00, fornecido pela Prefeitura Municipal de São Paulo. PLANTA DE LOCALZAÇÃO.

9 FOLHA 09 fls. 129 FOTO 01. VISTA PARCIAL DA RUA SAID SAAD.

10 FOLHA 10 fls. 130 FOTO 02. OUTRA VISTA PARCIAL DA RUA SAID SAAD.

11 FOLHA 11 fls. 131 FOTO 03. VISTA DO IMOVEL ESQUINA COM A TRAVESSA JOAQUIM VALVERDA.

12 FOLHA 12 fls CARACTERISTICAS DO TERRENO. Trata-se de um terreno localizado no meio da quadra. FORMATO. Trata-se de um terreno com formato retangular,de acordo com a documentação. TOPOGRAFIA. Sua topografia,se apresenta originalmente acidentada,com caimento para os fundos. ( Fator 0.80 ) DIMENSÕES E AREA. Frente... 10,00 M. Profundidade equivalente... 50,00 M. AREA ,00 M2. ( IPTU )

13 FOLHA 13 fls CARACTERISTICAS DA BENFEITORIA. As benfeitorias existentes no referido imóvel,consistem de três residências contiguas,de padrões diferenciados,cujas características predominante devido seu açabamento é de CASA ECONOMICA de conformidade com o estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS 2002 versão atualizada para 2007,pelo IBAPE/SP,Instituto Brasileiro da Avaliação e Perícias de Engenharia,e co com as seguintes dependências : CASA 01. Composta de 02 dormitórios,sala,cozinha e banheiro,com idade aparente 30 anos Em virtude de estado de conservação.. FOTO 04. VISTA DA CASA 01..

14 FOLHA 14 fls. 134 CASA 02. Composta de 02 dormitórios,sala,cozinha e banheiro,com idade aparente 30 anos Em virtude de estado de conservação.. FOTO 05. VISTA DA CASA 02 CASA 03. Composta de 02 dormitórios,sala,cozinha e banheiro,com idade aparente 30 anos Em virtude de estado de conservação.

15 FOLHA 15 fls. 135 FOTO 06. VISTA DA CASA 03 DADOS DO IPTU DO IMOVEL. ( Constantes dos autos ) AREA CONSTRUIDA : 280,00M2. AREA OCUPADA 250,00 M2 DATA DA CONSTRUÇÃO ( Devido o seu estado de conservação,aparenta 35 anos )

16 FOLHA 16 fls. 136 III AVALIAÇÃO 1 CRITERIO ADOTADO. 2 VALOR UNITARIO 3 VALOR DO IMOVEL. 4 VALOR LOCATIVO. 5 ENCERRAMENTO.

17 FOLHA 17 fls CRITERIO ADOTADO. São os seguintes métodos para a avaliação de imóveis,mais recomendados pelas NORMAS DE 2011 do IBAPE/SP,em consonância com a NBNT- NBR de METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO METODO INVOLUTIVO. METODO DA RENDA. METODO EVOLUTIVO. Sendo que no presente caso : O METODO INVOLUTIVO é o mais recomendado,que objetiva determinar o valor do imóvel em questão,através da soma do valor do terreno e da benfeitoria,com base em uma pesquisa de valores de imóveis,colocados em oferta no livre mercado imobiliário,obviamente aplicando os fatores recomendados pelas normas, e estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS ( versão atualizada para 2007) aprovada pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia São Paulo 2 - VALOR UNITARIO. A -DO TERRENO VUT. O VALOR UNITARIO DO TERRENO VUT,será assim determinado :

18 FOLHA 18 fls. 138 OFERTA Por se tratar de elementos provenientes de ofertas, será aplicada uma redução de 10% para compensar a elasticidade dos negócios imobiliários. ( Fator 0.90 ) BENFEITORIAS. As benfeitorias que eventualmente existam nos elementos pesquisados,serão avaliadas com base no estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS 2002/07,e descontadas dos valores pesquisados. TESTADA E PROFUNDIDADE Será considerada a influencia da testada dos elementos pesquisados, com relação a uma referencial que para o local em questão,é de 10,00 metros e os elementos pesquisados com profundidade inferior a 25,00 metros ou superior a 40,00 metros sofrerão as homogeneizações previstas nas normas. TRANSPORTE DE INDICES FISCAIS. Os elementos pesquisados serão transportados para o local avaliando através dos índices fiscais fornecidos pela municipalidade. TOPOGRAFIA. Será aplicado o fator topografia que para o imóvel avaliando,o fator ( 0.90 ) ATUALIZAÇÃO. Os elementos pesquisados sofrerão atualização para a data do laudo,com base nos índices do IGP-M publicado pela FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS. ELEMENTOS PESQUISADOS.

19 FOLHA 19 fls. 139 ELEMENTO 01. LOCAL: : RUA PESTANA 92 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA SETOR 071 QUADRA I.F.- 338,00 / 10 DIMENSÕES : FRENTE 9,00 M PROF. 18,00 M AREA 162,00 M2. PREÇO: R$ ,00 A VISTA. TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00 BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL SIMPLES. AREA : 130,00 M2 25 ANOS REPAROS SIMPLES ( d ) OFERTANTE : SARAIVA IMOVEIS INFORMANTE : SR. NELSON TELEFONE DATA : JUNHO DE 2013 VALOR DA BENFEITORIA. Vb. Vb = R$ ,00 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut Vut = R$ ,00 R$ ,00 x 0.90 / 162,00 M2 x (10/9).25 x ( 25/18).5 x (309,00/338,00) x (1.00 ) = R$.812,45/M

20 FOLHA 20 fls. 140 ELEMENTO 02. LOCAL: : RUA HELENA SACRAMENTO 278 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA SETOR 071 QUADRA I.F.- 386,00 / 10 DIMENSÕES : FRENTE 10,00 M PROF. 40,00 M AREA 400,00 M2. PREÇO: R$ ,00 A VISTA. TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00 BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL ECONOMICA. AREA : 230,00 M2 40 ANOS REPAROS SIMPLES ( d ) OFERTANTE : CASULO IMOVEIS INFORMANTE : SRA. NILTA TELEFONE DATA : JUNHO DE 2013 VALOR DA BENFEITORIA. Vb. Vb = R$ ,00 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut Vut = R$ ,00 R$ ,00 x 0.90 / 400,00 M2 x (1.00 ) x ( 1.00 ) x (309,00/386,00) x (1.00 ) = R$.612,22/M2

21 FOLHA 21 fls. 141 ELEMENTO 03. LOCAL: : RUA TOTÔNIO PACHECO 50 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA SETOR 071 QUADRA I.F.- 366,00 /10 DIMENSÕES : FRENTE 7,70 M PROF. 31,00 M AREA 238,70 M2. PREÇO: R$ ,00 A VISTA. TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00 BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL MEDIA AREA : 200,00 M2 INACABADA OFERTANTE : CASULO IMOVEIS INFORMANTE : SR. ROGERIO TELEFONE DATA : JUNHO DE 2013 VALOR DA BENFEITORIA. Vb. Vb = R$ ,00 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut Vut = R$ ,00 R$ ,00 x 0.90 / 238,70 M2 x (10/7.70 ).25 x ( 1.00 ) x (309.00/366,00) x (1.00 ) R$.799,21/M2

22 FOLHA 22 fls. 142 ELEMENTO 04. LOCAL: : RUA DANIEL VIEIRA 37/39 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA SETOR 071 QUADRA I.F.- 360,00 / 10 DIMENSÕES : FRENTE 16,00 M PROF. 36,75 M AREA 588,00 M2. PREÇO: R$ ,00 A VISTA. TOPOGRAFIA : EM DECLIVE - Fator 0.95 BENFEITORIA : SEM VALOR COMERCIAL. OFERTANTE : CASABELA IMOVEIS INFORMANTE : SR. SILVESTRE TELEFONE DATA : JUNHO DE 2013 VALOR DA BENFEITORIA. Vb. Vb = SEM VALOR COMERCIAL VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut Vut = R$ ,00 x 0.90 / 588 M2 x (10/16).25 x ( 1.00 ) x (309,00/360,00) x (1.00/0.95 ) = R$.772,55/M2

23 FOLHA 23 fls. 143 ELEMENTO 05. LOCAL: : RUA JACARAPININA 425 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA SETOR 071 QUADRA I.F.- 368,00 / 10 DIMENSÕES : FRENTE 10,00 M PROF. 18,40 M AREA 184,00 M2. PREÇO: R$ ,00 A VISTA. TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00 BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL MEDIA AREA : 200,00 M2 05 ANOS REGULAR ( c ) OFERTANTE : MIRANTE IMOVEIS INFORMANTE : SRA. MAFALDA TELEFONE DATA : JUNHO DE 2013 VALOR DA BENFEITORIA. Vb. Vb = R$ ,00 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut Vut = R$ ,00 R$ ,00 x 0.90/184,00 M2 x (10/5).25 x ( 25/18.40).5 x (309,00/368,00) x (1.00 ) R$.1.206,36

24 FOLHA 24 fls. 144 ELEMENTO 06. LOCAL: : RUA JACARAPININA 440 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA SETOR 071 QUADRA I.F.- 370,00 / 10 DIMENSÕES : FRENTE 3.35 M PROF. 55,82 M AREA 187,00 M2. PREÇO: R$ ,00 A VISTA. TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00 BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL ECONOMICA AREA : 80,00 M2 35 ANOS REPAROS IMPORTANTES ( g ) OFERTANTE : MOREIRA IMOVEIS INFORMANTE : SR. OSWALDO TELEFONE DATA : JUNHO DE 2013 VALOR DA BENFEITORIA. Vb. Vb = R$ ,00 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut Vut = R$ ,00 R$ ,00 x 0.90/187,00 M2 x (10/5).25 x (55,82/40).5 x (309,00/370,00) x (1.00 ) R$.867,01/M2

25 FOLHA 25 fls. 145 RESUMO : ELEMENTO R$. 812,45 / M2 ELEMENTO R$. 612,22 / M2 ELEMENTO R$. 799,21 / M2 ELEMENTO R$. 772,55 / M2 ELEMENTO R$.1.206,36 / M2 ELEMENTO R$. 867,01 / M2 TOTAL... R$.5.701,80 MEDIA ARITMETICA - M. M = R$.5.701,80 / 6 = R$.845,30 / M2. VERIFICAÇÃO DOS DISPANTES : M = + 30 % R$ ,89 / M2. M 30 % R$.591,71 / M2. VALOR UNITARIO M = R$.5.701,80 R$.1.206,36 / 5 = R$.899,08 / M2. ATUALIZAÇÃO : VUT = R$.899,08 / M2 x ( / 1.249,3299 ) = R$. 933,15 / M2 NOVECENTOS E TRINTA E TRES REAIS E QUINZE CENTAVOS VALIDO PARA OUTUBRO DE

26 FOLHA 26 fls. 146 B - DA BENFEITORIA VUB. O VALOR UNITARIO DA BEFEITORIA VUB,será assim determinado : Com base no estudo,valores DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS 2002,, ( versão atualizada para 2007) aprovada pelo IBAPE/SP. CLASSE : RESIDENCIAL. GRUPO : CASA PADRÂO : ECONOMICA ( referencial 70 / 20 ) INTERVALO DE VALORES : ESTADO DE CONSERVAÇÃO :. ( Necessitando de reparos simples e importantes ) ( f ) IDADE APARENTE : 35 ANOS. Fo c ( 35 / 70 ) ou (0.418 X 0.80 ) = SINDUSCOM / OUTUBRO DE 2014 = R$.1.167,48 / M2. VALOR UNITARIO. VUB VUB.= R$.1.167,48 x x = R$.419,26 / M2. QUATROENTOS E DEZENOVE REAIS E VINTE E SEIS CENTAVOS POR METRO QUADRADO,VALIDO PARA OUTUBRO DE 2014.

27 FOLHA 27 fls VALOR DO IMOVEL VI O VALOR TOTAL DO IMOVEL VI,será determinado através da soma simples das parcelas,referentes ao terreno VT e benfeitoria VB. Assim teremos. : TERRENO VT. VT = 500,00 M2 x R$. 933,15 / M2 x ( 1.00 ) x ( 40/50 ).5 x 0.80 = R$ ,81 TREZENTOS E TRINTA E TRES MIL,OITOCENTOS E CINQUENTA E TRES REAIS E OITENTA E UM CENTAVOS. BENFEITORIA VB VB = 280,00 M2 X R$.419,26 / M2 = R$ ,80 CENTO E DEZESSETE MIL, TREZENTOS NOVENTA E DOIS REAIS E OITENTA CENTAVOS,VALIDO PARA OUTUBRO DE 2014.

28 FOLHA 28 fls. 148 VALOR TOTAL VI VI = R$ ,81 + R$ ,80 = R$ ,61 QUATROCENTOS E CINQUENTA E UM MIL. DUZENTOS E QUARENTA E SEIS REAIS E SESSENTA E UM CENTAVO,VALIDO PARA OUTUBRO DE VALOR LOCATIVO. VL. Para determinar o valor locativo do referido imóvel,será adotado o METODO DA RENDA,que consiste em aplicar o capital imóvel investido que é o valor apurado para o imóvel á uma taxa de renda anual de 10%.,cujo produto será divido por 12 meses. Assim finalmente teremos : VL = R$ ,61 x 0,10 / 12 meses = R$.3.760,38 /por mês. TRES MIL,SETECENTOS E SESSENTA REAIS E TRINTA E OITO CENTAVOS POR MÊS,,VALIDO PARA OUTUBRO DE * * *

29 FOLHA 29 fls ENCERRAMENTO. Este laudo é composto de 29 ( vinte e nove ) folhas,impressas de um lado só,todas rubricadas,sendo a presente e ultima,datada e devidamente assinada. São Paulo,27 de outubro de JOSE RABELLO - PERITO NOMEADO.

30 fls. 150 EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA. PROCESSO Nº AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL JOSE RABELLO,engenheiro,inscrito no CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA DO ESTADO DE SÃO PAULO,sob o Nº com endereço na Capital / S.Paulo, perito judicial devidamente habilitado nessa digna vara nos termos dos provimentos do CSM Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo,e honrosamente nomeado nos autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL, requerida por DAMIANA ARAUJO PESTANA e OUTROS contra, DENI BARRETO COSTA e OUTROS,processo supra mencionado,tendo concluído o seu trabalho,vem muito respeitosamente requerer á vossa excelência a expedição do oficio á DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE SÃO PAULO, afim de que sejam liberados os seus honorários. Arbitrados. Nestes termos pede deferimento São Paulo,27 de outubro de 2014 JOSE RABELLO PERITO NOMEADO. CPF CREA Cadastro Nacional de Peritos CNP : BANCO DO BRASIL AG C/C