L A U D O T É C N I C O D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 fls EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL III - JABAQUARA SP LUIZ FILIPE SANTIAGO, CREA /D, Infra Assinado Perito Judicial na AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM DESPESAS CONDOMINIAIS, tendo como Requerente CONDOMÍNIO RESERVA DO BOSQUE e Requerido ANDERSON JOSÉ DA COSTA E OUTRO, tendo completado todos os Estudos diligencias e Vistoria vem mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte: L A U D O T É C N I C O D E A V A L I A Ç Ã O

2 fls OBJETIVO DO TRABALHO O presente trabalho tem por objetivo Vistoriar e apurar o justo Valor de Mercado para Venda do Imóvel objeto da presente. A presente Avaliação atende as seguintes Normas: - ABNT NBR Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos. - Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP: 2011 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. Cabe consignar que o imóvel em questão foi avaliado considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza. 2. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO Para o melhor entendimento dos métodos, critérios e nomenclaturas utilizadas neste laudo de avaliação, abaixo estão relacionados alguns dos termos definidos pelas normas técnicas de avaliações: Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das condições mercadológicas. Área Útil da Unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR , subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização. Depreciação Física: Perda de valor em função do desgaste das partes construtivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.

3 fls Estado de Conservação: Situação das características físicas de um bem, em um determinado instante, em decorrência da sua utilização e da manutenção a que foi submetido. Idade Estimada: Aproximação da idade real do imóvel, levando em consideração as suas características construtivas, arquitetônicas e funcionais. Padrão Construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações de projetos, materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção. 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL OBTIDO DA MATRÍCULA Nº DO 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO (doc. às fls. 208/211 dos Autos). Foi avaliado o imóvel com a seguinte descrição: APARTAMENTO Nº 15, localizado no andar térreo do BLOCO E TARUMÃ, integrante do CONDOMÍNIO RESERVA DO BOSQUE, situada na Rua Antonio José Vaz nº 177, no Saúde, 21º Subdistrito. UM APARTAMENTO com as áreas reais: privativa 77,49m², comum 43,23m², total 120,72m² e coeficiente de proporcionalidade de 0,3714%, cabendo-lhe o direito ao uso de uma vaga individual e indeterminada com auxílio de manobrista na garagem coletiva localizada no térreo e sobreloja. Contribuinte: VISTORIA A vistoria foi realizada por este vistor no dia 20 de Novembro de 2017 às 11:00 horas, acompanhado pelo Requerido Sr. Anderson José da Costa.

4 fls LOCALIZAÇÃO O Imóvel objeto da presente Ação localiza-se na Rua Antonio José Vaz n 177, apartamento nº15, andar térreo do bloco E Tarumã, integrante do Condomínio Reserva do Bosque, Vila Caraguatá, São Paulo, SP TOPOGRAFIA O terreno tem topografia levemente em declive para quem olha da rua MELHORAMENTOS PÚBLICOS A Região que contém o Imóvel avaliando é dotada de todos os principais Melhoramentos e Serviços Públicos como: guias e sarjetas, pavimentação asfáltica, redes de água, telefone, energia elétrica pública e domiciliar, com linhas de ônibus próximo ao local.

5 fls CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO O local apresenta característica mista, residencial, comercial e de serviço ZONEAMENTO De acordo com a Lei Municipal n.º /2016 da Prefeitura de São Paulo, o imóvel está situado em Zona ZM Zona Mista CONDOMÍNIO RESERVA DO BOSQUE O Condomínio Reserva do Bosque é composto por 5 blocos (Acácia, Jacarandá, Jequitibá, Mogno, Tarumã), com 8 andares tipo, sendo 6 apartamentos por andar, com o total de 267 apartamentos e 2 níveis de garagem. O condomínio possui portaria 24 horas, serviço de limpeza, 02 elevadores por bloco, área verde, praça de entrada, praça de leitura, praça de encontro, 02 quiosques, 2 WC s, playground, quadra esportiva descoberta, circuito de lazer, 02 piscinas com deck (sendo 01 infantil e 01 adulto), área de circulação de veículos e

6 fls pedestres, rampa antiderrapante, salão de festas com copa, sala de ginástica, salão de jogos. O apartamento possui 01 vaga de garagem e o condomínio em torno de R$ 45, incluso a água APARTAMENTO Nº DEPENDÊNCIAS DA UNIDADE N 15 O apartamento n 15, localizado no andar térreo do bloco E Tarumã, integrante do Condomínio Reserva do Bosque, é composto por sala de estar integrado na sala de jantar, 02 dormitórios, 01 depósito, 01 banheiro, cozinha, área de serviço e terraço.

7 fls TIPOS DE ACABAMENTOS NAS DEPENDÊNCIAS Os Tipos de acabamentos nas dependências são os seguintes: Ambiente Quant. Piso Parede Teto Sala de Estar 01 Porcelanato Pintura em látex Pintura em Látex Dormitório 02 Porcelanato Pintura em látex Pintura em Látex Depósito 01 Porcelanato Pintura em látex Pintura em Látex Banheiro 01 Cerâmico Azulejo Forro em Gesso Cozinha 01 Cerâmico Azulejo Pintura em Látex Área de serviço 01 Cerâmico Azulejo Pintura em Látex Terraço 01 Cerâmico Pintura com textura Pintura com textura TIPOS DE ACABAMENTOS DAS ÁREAS COMUNS O Hall dos andares é revestido em granito TIPOS DE ACABAMENTOS DAS FACHADAS DO PRÉDIO As fachadas são revestidas recebendo textura IDADE DA CONSTRUÇÃO Para fins de avaliação o prédio foi considerado com idade estimada de 4 anos entre novo e regular estado de conservação.

8 fls DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO VIAS DE ACESSO Via de acesso Rua Antonio José Vaz. Via de acesso Rua Antonio José Vaz.

9 fls APARTAMENTO Vista parcial da sala de estar. Vista parcial do dormitório.

10 fls Vista parcial do dormitório. Vista parcial do depósito.

11 fls Vista parcial do banheiro. Vista parcial da cozinha.

12 fls Vista parcial da área de serviço CONDOMÍNIO ÁREA COMUM Vista parcial da área de circulação.

13 fls Vista da identificação do bloco do imóvel avaliando. Vista parcial do hall dos elevadores.

14 fls Vista parcial do salão de festa. Vista parcial da churrasqueira.

15 fls Vista parcial da sala de ginástica. Vista parcial da área da piscina.

16 fls Vista parcial da quadra esportiva. Vista parcial do playground.

17 fls Vista parcial da área de lazer. Vista parcial da garagem.

18 fls AVALIAÇÃO 5.1. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO O presente laudo foi elaborado em conformidade com a Norma Brasileira NBR Avaliação de Imóveis Urbanos que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE:2011 e Valores de Edificação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. Na presente avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística. Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos: - Localização; - Tipo de Imóvel; - Dimensões; - Padrão Construtivo; - Idade; - Data da Oferta; Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, será adotado o processo de homogeneização, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel avaliando, obedecendo os seguintes fatores:

19 fls a- Fator Oferta: A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,90 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). b- Fator Localização: Para a transposição da parcela referente ao terreno de um local para outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtido na Planta Genérica editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a coerência dos mesmos. c- Idade das Benfeitorias: A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais. As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-Heidecke, pela idade da edificação, real ou estimada, mas não a aparente. d- Padrão Construtivo das Benfeitorias: As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padrões. Recomenda-se a utilização do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do Ibape MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO De acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, estudo procedido pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo Ibape/SP, o imóvel avaliando será classificado como sendo do tipo Apartamento Padrão Médio c/ Elevador item

20 fls Classe Grupo/Tipo Padrão Construtivo Intervalo de valores Y=LI Y=Méd. Y=LS Grupo Padrão Rústico 0,060 0,090 0,120 Galpões/Barracões Padrão Simples 0,132 0,156 0, Padrão Rústico 0,360 0,420 0, Padrão Proletário 0,492 0,576 0, Padrão Econômico 0,672 0,786 0,900 Grupo Padrão Simples 0,912 1,056 1,200 Casas Padrão Médio 1,212 1,386 1, Padrão Superior 1,572 1,776 1, Padrão Fino 1,992 2,436 2,880 1-Residencial Padrão Luxo Acima de 2, Comercial Serviços Industrial 3 - Especial Grupo 1.3 Apartamentos Grupo 2.1 Escritórios Grupo 2.2 Galpão Grupo 3.1 Cobertura 1.3.1Padrão Econômico 0,600 0,810 1, Padrão Simples s/elev. 1,032 1,266 1, Padrão Simples c/elev. 1,260 1,470 1, Padrão Médio s/elev. 1,512 1,746 1, Padrão Médio c/elev. 1,692 1,926 2, Padrão Superior s/ elev. 1,992 2,226 2, Padrão Superior c/ elev. 2,172 2,406 2, Padrão Fino 2,652 3,066 3, Padrão Luxo Acima de 3, Padrão Econômico 0,600 0,780 0, Padrão Simples s/elev. 0,972 1,206 1, Padrão Simples c/elev. 1,200 1,410 1, Padrão Médio s/elev. 1,452 1,656 1, Padrão Médio c/elev. 1,632 1,836 2, Padrão Superior s/elev. 1,872 2,046 2, Padrão Superior c/ elev. 2,052 2,286 2, Padrão Fino 2,532 3,066 3, Padrão Luxo Acima de 3, Padrão Econômico 0,240 0,360 0, Padrão Simples 0,492 0,726 0, Padrão Médio 0,972 1,326 1, Padrão Superior Acima de 1, Padrão Simples 0,060 0,120 0, Padrão Médio 0,192 0,246 0, Padrão Superior 0,312 0,456 0,600 Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, bem como no próprio Condomínio, os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. O valor médio das ofertas devidamente Homogeneizadas é igual a R$ 4.949,67 /m² (quatro mil, novecentos e quarenta e nove reais e sessenta e sete centavos), o metro quadrado de construção útil para a venda.

21 fls Com esse Valor Básico Unitário, teremos o valor do Imóvel objeto da presente Ação VALOR DO IMÓVEL CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO PARA A VENDA O valor do Imóvel será dado pela seguinte fórmula: Vi = Ac x Vu onde Vi = Valor do Imóvel Ac = Área das construções = 77,49 m² Vu = Valor Básico Unitário = R$ 4.949,67 /m² O Estado de conservação do Imóvel foi considerado entre novo e regular. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Substituindo em teremos: Vi = 77,49 m² x R$ 4.949,67 /m² Vi = R$ ,93, ou em números redondos: Vi = Valor do imóvel = R$ (Trezentos e oitenta e quatro mil reais)

22 fls OBSERVAÇÕES A vistoria foi realizada por este vistor no dia 20 de Novembro de 2017 às 11:00 horas, acompanhado pelo Requerido Sr. Anderson José da Costa. Para fins de avaliação foi utilizada a área útil de 77,49m², documentada na Matrícula nº do 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. O prédio foi considerado com idade estimada de 4 anos entre novo e regular estado de conservação. Foram utilizados os seguintes elementos comparativos, todos no mesmo Bairro: - Ficha 1 Cond. Recanto dos Passáros Av. Padre Arlindo Vieira, n 2772 Proprietário Sr. José tel.: (11) Ficha 2 Cond. Jardim Vergueiro Av. Padre Arlindo Vieira, nº2805 Administrador Sr. Henrique tel.: (11) Ficha 3 Cond. Paulista Sul Av. Padre Arlindo Vieira, nº 3101 e 3175 Proprietário Sr. Julio tel.: (11) Ficha 4 Cond. Reserva do Bosque Rua Antonio José Vaz, nº 177 Proprietário Sr. Marcelo tel.: (11) Ficha 5 Cond. Reserva do Bosque Rua Antonio José Vaz, nº 177 Proprietário Sr. Lincon tel.: (11) CONCLUSÃO De acordo com os trabalhos efetuados, segundo a metodologia descrita em capítulo específico, o Valor de Mercado do imóvel atinge o montante de R$ (Trezentos e oitenta e quatro mil reais), para a data-base de Novembro de Valor do Imóvel = R$ (Trezentos e oitenta e quatro mil reais)

23 fls ENCERRAMENTO Dando por encerrado o seu Trabalho mandou digitar o presente Laudo que se compõe de 23 (vinte e três) folhas escritas de um só lado, Anexos com Croqui de Localização e pesquisa de Elemento, todas rubricadas pelo Autor, incluindo esta ultima datada e assinada. São Paulo, 21 de Novembro de LUIZ FILIPE SANTIAGO

24 fls A N E X O I C R O Q U I D E L O C A L I Z A Ç Ã O

25 fls C R O Q U I D E L O C A L I Z A Ç Ã O

26 fls A N E X O II P E S Q U I S A D E P R E Ç O U N I T Á R I O

27 MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA DESCRIÇÃO : Apartamento - Condomínio Reserv a do Bosque DATA : 21/11/2017 EDIFICAÇÃO VALORES DE VENDA : IBAPE-SP SAO PAULO - SP FATOR OFERTA/TRANSAÇÃO : OBSERVAÇÃO : FATORES 0,9 PARCELA DE BENFEITORIA : 0,8 FATOR ÍNDICE Localização 1,00 Obsolescência Idade 4 Estado de Conservação B - ENTRE NOVO E REGULAR Padrão apartamento médio c/ elev. Vagas Vagas 1 Acréscimo 0,1 fls. 253

28 Núm. Endereço MATRIZ DE UNITÁRIOS Valor Unitário Homogeneização fls. 254 Variação 1 Av. Padre Arlindo Vieira, , ,62 1, Av. Padre Arlindo Vieira, , ,55 1, Av. Padre Arlindo Vieira,3101/ , ,74 1, Rua Antonio José Vaz, , ,20 1, Rua Antonio José Vaz, , ,23 1,0160

29 GRÁFICO DE DISPERSÃO Núm. X Y , , , , , , , , , ,23 fls. 255

30 GRÁFICO DE DISPERSÃO fls. 256

31 APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS DADOS DO AVALIANDO Tipo : Apartamento Local : Rua Antonio José Vaz 177 apto 15 - bloco E - Tarumã Vila Caraguatá SAO Data : 21/11/2017 Cliente : Área terreno m² : 2.00 Edificação m² : 77,49 Modalidade : Venda Distribuição espacial VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS Média Unitários : 4.630,98 Desvio Padrão : 784,52-30% : 3.241, % : 6.020,27 Coeficiente de Variação : 16,9400 Média Unitários : 4.949,67 Desvio Padrão : 619,74-30% : 3.464, % : 6.434,57 Coeficiente de Variação : 12,5200 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Descrição GRAU I I I GRAU I I GRAU I Carac. do imóvel avaliando 1 Completa quanto a todas Completa qto aos fatores Adoção de situação variáveis analisadas usados no tratamento paradigma Quantidade mínima de 23 dados de mercado usados Identificação dos dados Apresentação de inform ref a todas Apresentação de inform ref a todas Apresentação inform ref a todos as 3 as caract dos dos dados analisados as caract dos dos dados analisados de mercado caract dos dados ref aos fatores Intervado de ajuste de cada 4 fator e p/ o conj de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 *a GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II FORMAÇÃO DOS VALORES MÉDIA SANEADA (R$): 4.949,67 VALOR UNITÁRIO (R$/m2): 4.949,67000 VALOR TOTAL (R$) : ,93 INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Paradigma INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Avaliando INTERVALO MÍNIMO : 4.524,79 INTERVALO MÍNIMO : 4.524,79 INTERVALO MÁXIMO : 5.374,55 INTERVALO MÁXIMO : 5.374,55 GRAU DE PRECISÃO GRAU DE PRECISÃO: III fls

32 REGISTRO FOTOGRÁFICO DO AVALIANDO FOTO Nº 1 fls. 258

33 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Av. Padre Arlindo Vieira COMP.: Cond. Recanto dos Passáros BAIRRO : Vila Caraguatá NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : Proprietário Sr. José ÍNDICE DO LOCAL : 1,00 UTILIZADO DATA DA PESQUISA : CHAVE GEOGRÁFICA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 2772 ÁREA (Ar) M²: 2.00 TESTADA - (cf) m : 3 PROF. EQUIV. (Pe) : 66,67 ACESSIBILIDADE : Direta FORMATO : Regular ESQUINA : Não TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : DADOS DA REGIÃO MELHORAMENTOS : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS DADOS DO TERRENO plano seco SP DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : CARACTERISTICAS PADRÃO : apartamento médio c/ elev. COEF. DEP. (k) : 0,904 IDADE : 10 anos FRAÇÃO : TAXA : CONSERVAÇÃO : c - regular TELEFONE : 21/11/2017 VAGAS COB.: 1 VAGAS DESCOB.: 0 DIMENSÕES A. PRIVATIVA M²: 68,00 ÁREA COMUM M² GARAGEM M² : TOTAL M² : 68,00 EDIFÍCIO 1 COEF. PADRÃO : 1,926 DORMITÓRIOS : 3 SUÍTES : 0 W.C. : 1 QUARTO EMPREGADAS : 0 PISCINA : 0 SALÃO DE FESTAS: 0 ELEVADORES : 0 PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 0 APTO/ANDAR : 62 SUB-SOLOS : 0 FATORES ADICIONAIS ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00 ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS VALOR VENDA (R$) : VALOR LOCAÇÃO (R$) : FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO 298,20 FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : fls. 259 (11) VALOR UNITÁRIO : 5.029,41 HOMOGENEIZAÇÃO : 5.327,62 VARIAÇÃO : 1,0593

34 D A D O S D A F I C H A NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP DATA DA PESQUISA : 21/11/2017 SETOR : QUADRA : CHAVE GEOGRÁFICA : REGISTRO FOTOGRÁFICO NÚMERO ELEMENTO : 1 FOTO Nº 1 fls. 260

35 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Av. Padre Arlindo Vieira COMP.: Cond. Jardim Vergueiro NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : BAIRRO : Vila Caraguatá Administrador Sr. Henrique ÍNDICE DO LOCAL : 1,00 UTILIZADO DATA DA PESQUISA : CHAVE GEOGRÁFICA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 2805 ÁREA (Ar) M²: 2.00 TESTADA - (cf) m : 3 PROF. EQUIV. (Pe) : 66,67 ACESSIBILIDADE : Direta FORMATO : Regular ESQUINA : Não TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : DADOS DA REGIÃO MELHORAMENTOS : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS DADOS DO TERRENO plano seco SP DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : CARACTERISTICAS PADRÃO : apartamento médio c/ elev. (-) COEF. DEP. (k) : 0,858 IDADE : 15 anos FRAÇÃO : TAXA : CONSERVAÇÃO : c - regular TELEFONE : 21/11/2017 VAGAS COB.: 0 VAGAS DESCOB.: 1 DIMENSÕES A. PRIVATIVA M²: 58,00 ÁREA COMUM M² GARAGEM M² : TOTAL M² : 58,00 EDIFÍCIO 2 COEF. PADRÃO : 1,692 DORMITÓRIOS : 2 SUÍTES : 0 W.C. : 1 QUARTO EMPREGADAS : 0 PISCINA : 0 SALÃO DE FESTAS: 0 ELEVADORES : 0 PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 0 APTO/ANDAR : 0 SUB-SOLOS : 0 FATORES ADICIONAIS ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00 ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS VALOR VENDA (R$) : VALOR LOCAÇÃO (R$) : FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO 392,38 412,03 FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : fls. 261 (11) VALOR UNITÁRIO : 3.724,14 HOMOGENEIZAÇÃO : 4.528,55 VARIAÇÃO : 1,2160

36 D A D O S D A F I C H A NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP DATA DA PESQUISA : 21/11/2017 SETOR : QUADRA : CHAVE GEOGRÁFICA : REGISTRO FOTOGRÁFICO NÚMERO ELEMENTO : 2 FOTO Nº 1 fls. 262

37 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Av. Padre Arlindo Vieira COMP.: Cond. Paulista Sul NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : Proprietário Sr. Julio ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Vila Caraguatá 1,00 UTILIZADO DATA DA PESQUISA : CHAVE GEOGRÁFICA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 3101/3175 ÁREA (Ar) M²: 2.00 TESTADA - (cf) m : 3 PROF. EQUIV. (Pe) : 66,67 ACESSIBILIDADE : Direta FORMATO : Regular ESQUINA : Não TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : DADOS DA REGIÃO MELHORAMENTOS : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS DADOS DO TERRENO plano seco SP DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : CARACTERISTICAS PADRÃO : apartamento médio c/ elev. COEF. DEP. (k) : 0,886 IDADE : 12 anos FRAÇÃO : TAXA : CONSERVAÇÃO : c - regular TELEFONE : 21/11/2017 VAGAS COB.: 1 VAGAS DESCOB.: 0 DIMENSÕES A. PRIVATIVA M²: 65,00 ÁREA COMUM M² GARAGEM M² : TOTAL M² : 65,00 EDIFÍCIO 3 COEF. PADRÃO : 1,926 DORMITÓRIOS : 3 SUÍTES : 0 W.C. : 1 QUARTO EMPREGADAS : 0 PISCINA : 0 SALÃO DE FESTAS: 0 ELEVADORES : 0 PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 0 APTO/ANDAR : 41 SUB-SOLOS : 0 FATORES ADICIONAIS ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00 ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS VALOR VENDA (R$) : VALOR LOCAÇÃO (R$) : FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO 329,43 FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : fls. 263 (11) VALOR UNITÁRIO : 4.292,31 HOMOGENEIZAÇÃO : 4.621,74 VARIAÇÃO : 1,0767

38 D A D O S D A F I C H A NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP DATA DA PESQUISA : 21/11/2017 SETOR : QUADRA : CHAVE GEOGRÁFICA : REGISTRO FOTOGRÁFICO NÚMERO ELEMENTO : 3 FOTO Nº 1 fls. 264

39 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Antonio José Vaz COMP.: Cond. Reserv a do Bosque BAIRRO : Vila Caraguatá NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : Proprietário Sr. Marcelo ÍNDICE DO LOCAL : 1,00 UTILIZADO DATA DA PESQUISA : CHAVE GEOGRÁFICA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 177 ÁREA (Ar) M²: 2.00 TESTADA - (cf) m : 3 PROF. EQUIV. (Pe) : 66,67 ACESSIBILIDADE : Direta FORMATO : Regular ESQUINA : Não TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : DADOS DA REGIÃO MELHORAMENTOS : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS DADOS DO TERRENO plano seco SP DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : CARACTERISTICAS PADRÃO : apartamento médio c/ elev. COEF. DEP. (k) : 0,952 IDADE : 4 anos FRAÇÃO : TAXA : CONSERVAÇÃO : c - regular TELEFONE : 21/11/2017 VAGAS COB.: 1 VAGAS DESCOB.: 0 DIMENSÕES A. PRIVATIVA M²: 58,00 ÁREA COMUM M² GARAGEM M² : TOTAL M² : 58,00 EDIFÍCIO 4 COEF. PADRÃO : 1,926 DORMITÓRIOS : 2 SUÍTES : 0 W.C. : 1 QUARTO EMPREGADAS : 0 PISCINA : 0 SALÃO DE FESTAS: 0 ELEVADORES : 0 PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 0 APTO/ANDAR : 802 SUB-SOLOS : 0 FATORES ADICIONAIS ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00 ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS VALOR VENDA (R$) : VALOR LOCAÇÃO (R$) : FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO 69,37 FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : fls. 265 (11) VALOR UNITÁRIO : 4.344,83 HOMOGENEIZAÇÃO : 4.414,20 VARIAÇÃO : 1,0160

40 D A D O S D A F I C H A NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP DATA DA PESQUISA : 21/11/2017 SETOR : QUADRA : CHAVE GEOGRÁFICA : REGISTRO FOTOGRÁFICO NÚMERO ELEMENTO : 4 FOTO Nº 1 fls. 266

41 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Antonio José Vaz COMP.: Cond. Reserv a do Bosque BAIRRO : Vila Caraguatá NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : Proprietário Sr. Lincon ÍNDICE DO LOCAL : 1,00 UTILIZADO DATA DA PESQUISA : CHAVE GEOGRÁFICA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 177 ÁREA (Ar) M²: 2.00 TESTADA - (cf) m : 3 PROF. EQUIV. (Pe) : 66,67 ACESSIBILIDADE : Direta FORMATO : Regular ESQUINA : Não TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : DADOS DA REGIÃO MELHORAMENTOS : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS DADOS DO TERRENO plano seco SP DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : CARACTERISTICAS PADRÃO : apartamento médio c/ elev. COEF. DEP. (k) : 0,952 IDADE : 4 anos FRAÇÃO : TAXA : CONSERVAÇÃO : c - regular TELEFONE : 21/11/2017 VAGAS COB.: 1 VAGAS DESCOB.: 0 DIMENSÕES A. PRIVATIVA M²: 68,70 ÁREA COMUM M² GARAGEM M² : TOTAL M² : 68,70 EDIFÍCIO 5 COEF. PADRÃO : 1,926 DORMITÓRIOS : 3 SUÍTES : 0 W.C. : 1 QUARTO EMPREGADAS : 0 PISCINA : 0 SALÃO DE FESTAS: 0 ELEVADORES : 0 PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 0 APTO/ANDAR : 803 SUB-SOLOS : 0 FATORES ADICIONAIS ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00 ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS VALOR VENDA (R$) : VALOR LOCAÇÃO (R$) : FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO 92,03 FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : fls. 267 (11) VALOR UNITÁRIO : 5.764,19 HOMOGENEIZAÇÃO : 5.856,23 VARIAÇÃO : 1,0160

42 D A D O S D A F I C H A NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP DATA DA PESQUISA : 21/11/2017 SETOR : QUADRA : CHAVE GEOGRÁFICA : REGISTRO FOTOGRÁFICO NÚMERO ELEMENTO : 5 FOTO Nº 1 fls. 268

43 fls _ EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL III - JABAQUARA SP LUIZ FILIPE SANTIAGO, CREA /D, Infra Assinado Perito Judicial na AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM DESPESAS CONDOMINIAIS, tendo como Requerente CONDOMÍNIO RESERVA DO BOSQUE e Requerido ANDERSON JOSÉ DA COSTA E OUTRO, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência solicitar o Levantamento de seus Honorários com acréscimos legais existentes e Expedição de Mandado de Levantamento. Termos em que P. Deferimento São Paulo, 21 de Novembro de 2017., LUIZ FILIPE SANTIAGO