aup 0563 estruturação do espaço urbano: produção imobiliária contemporânea

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1 Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Departamento de Projeto aup 0563 estruturação do espaço urbano: produção imobiliária contemporânea Professoras: Luciana Royer Beatriz Rufino

2 Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Departamento de Projeto AULA EXPOSITIVA 06 FINANCEIRIZAÇÃO DO IMOBILIÁRIO: ESTRATÉGIAS ESPACIAIS Professoras: Luciana Royer Beatriz Rufino

3 Financeirização de Produção Imobiliária Instrumentos de financeirização a partir dos anos 1990 Mercado Financeiro Imóveis Título mobiliário SFH Abertura de Capital das Incorporadoras a partir de 2006 Mercado Financeiro Empresas Ações das empresas Empreendimentos Coorporativos Instituições financeiras Criação do SFI Instrumentos: desintermediação bancária Fundos de Investimento Imobiliário (FII s) ; Créditos dos Recebíveis Imobiliários (CRI s); Lógica espacial Fragmentada/ Locais de grande valorização /OUC Empreendimentos residenciais Grandes Incorporadoras Estratégias Expansão Geográfica; Parcerias; fusões e aquisições de empresas Lógica Espacial Difusa, procura de grandes lotes, fronteiras imobiliárias

4 Os primeiros instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção imobiliária fragmentada Reinvindicações do setor imobiliário para a consolidação de mecanismos para a atração de investimentos privados; Referência do contexto internacional de aproximação do sistema de crédito ao mercado de capitais Década de 1990 emergência de instrumentos de financiamento sofisticados: 1993 Fundos de Investimento Imobiliário (FII s) 1994 Carteiras Hipotecárias 1997 Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que incluía mecanismos como os Créditos dos Recebíveis Imobiliários (CRI s). Instrumentos de financeirização evolução da regulação

5 Financeirização de Produção Imobiliária Os Instrumentos primeiros instrumentos de financeirização de financeirização e a expansão e de a uma expansão produção de uma imobiliária produção fragmentada imobiliária fragmentada 1 Atuação concentrada - setor sudoeste da cidade de São Paulo se projeta a imagem da cidade global

6 Financeirização de Produção Imobiliária Instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção imobiliária fragmentada 1 Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

7 Os primeiros instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção imobiliária fragmentada Instrumentos de financeirização evolução da regulação

8 Os primeiros instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção imobiliária fragmentada Mercado Financeiro Fundos de Investimento Imobiliário (FII s) Créditos dos Recebíveis Imobiliários (CRI s) Viabilização da desintermediação bancária Imóveis Agentes privilegiados: Instituições financeiras (fundos de pensão, fundos de investimentos, companhias securitizadoras, fundos ligados às grandes corporações) Grandes incorporadoras Instrumentos de financeirização

9 Financeirização de Produção Imobiliária 1 Os Instrumentos primeiros instrumentos de financeirização de financeirização e a expansão e de a uma expansão produção de uma imobiliária produção fragmentada imobiliária fragmentada Os FII s e os CRI s, principais instrumentos de securitização de ativos imobiliários, possibilitam a conversão de ativos de pouca liquidez em títulos mobiliários de grande liquidez (BOTELHO, 2005), que dessa maneira podem ser absorvidos pelo mercado financeiro, a partir de diferentes meios. Fundo de Investimento Imobiliário: De Renda De incorporação De Títulos com lastro Imobiliário (investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI),Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Cotas de FIIs, SPEs e Ações de empresa do setor imobiliário) Se apropriam da renda e dos ganhos de incorporação tiram a centralidade das grandes construtoras

10 Financeirização de Produção Imobiliária Os Instrumentos primeiros instrumentos de financeirização de financeirização e a expansão e de a uma expansão produção de uma imobiliária produção fragmentada imobiliária fragmentada 1 Custo e complexidade das operações + demanda por maiores condições de rentabilidade aos investidores financeiros, direcionam a produção: Edifícios Corporativos e Centros Comerciais Edifícios residenciais de alto-padrão Localizações específicas (áreas mais valorizadas) Espaços exclusivos; lógica excludente e fragmentada

11 Financeirização de Produção Imobiliária Os Instrumentos primeiros instrumentos de financeirização de financeirização e a expansão e de a uma expansão produção de uma imobiliária produção fragmentada imobiliária fragmentada 1 Perfil Fundos Imobiliários Fonte: Perfil dos fundos imobiliários, abril de 2013, UQBAR

12 Discussão: articulações destes dois movimentos Recuperação e sofisticação dos fundos de Investimento

13 Discussão: articulações destes dois movimentos REAL ESTATE RECEIVABLE CERTIFICATES (CRIs) divide by origin Rent Real estate Credit Multiclass Source: Uqbar 2016

14 Financeirização de Produção Imobiliária ABERTURA DE CAPITAL ANTECEDENTES 2 MODERNIZAÇÃO DO MARCO REGULATÓRIO: Patrimônio de Afetação (Lei /2004) + Sociedade de Propósitos Específicos (SPEs) + Alienação Fiduciária; AMPLIAÇÃO DA DISPONIBILIDADE E REDUÇÃO DO CUSTO DOS FINANCIAMENTO

15 Financeirização de Produção Imobiliária Mudanças institucionais - Lei Forma de propriedade Patrimônio de afetação AUTONOMIZAÇÃO Forma condomínio Alienação Fiduciária LIQUIDEZ Posse #propriedade efetiva

16 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos R$ 90,0 bi Quantitativa expansão das condições de consumo ampliação do FGTS e do SBPE R$ 60,0 bi 27,7 R$ 30,0 bi R$ 0,0 bi 15,8 10,6 56,2 6,9 30,0 34,1 7,0 3,9 18,4 3,1 3,7 3,8 3,9 5,5 1,9 1,9 1,8 2,2 3,0 4,9 9, Mudança na estrutura de financiamentos SBPE FGTS

17 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Qualitativa - Redistribuição dos financiamentos pelas faixas de renda 100% 75% 50% 25% 0% a 3 SM 3 a 5 SM mais de 5 SM FGTS Unidades financiadas por faixas de renda Fonte: Estatísticas Básicas do BACEN (SFH - FGTS) organizados pelo Observatório das Metrópoles Mudança na estrutura de financiamentos

18 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Qualitativa - Redistribuição Geográfica SBPE Distribuição regional do número de unidades financiadas (construção/aquisição) Fonte: Banco Central, ABECIP e CAIXA Redefinição Geográfica dos financiamentos

19 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Possibilidades de expansão motivaram a abertura de capital Primeiro ciclo de captação ( ) 25 empresas R$ 12 bilhões Atração de investidores estrangeiros - 75% investidores internacionais. Aquisições, fusões e parcerias Emergência de Grupos Imobiliários de expressão internacional Alteração na organização do setor Processo de abertura: governança coorporativa e formação de landbanks Reestruturação das empresas com crescimento exponencial - Patrimônio Líquido das Empresas, passou a ser praticamente 8 vezes / capacidade de produção numa razão maior do que 8x1 - exigindo uma estrutura de gestão completamente diferenciada. Imposição de projetar crescimento contínuo lógica especulativa própria do capital financeiro

20 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Uma nova lógica de produção: Ampliação da produção: Expansão Geográfica e na diversificação dos segmentos Projetar crescimento contínuo: Aposta no lançamento dos Grande VGVs Incorporação como meio de centralização do capital: Condução da concentração de grandes investimentos no espaço

21 Financeirização de Produção Imobiliária O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos (econômico) 2 expansão

22 Financeirização de Produção Imobiliária LÓGICA FINANCEIRA CRESCIMENTO CONTÍNUO 2

23 ESCALA METROPOLITANA EXPANSÃO e concentração

24 ESCALA METROPOLITANA EXPANSÃO e concentração

25 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Condomínios/Bairros aparecem como fórmula de ampliação dos ganhos: Redução dos custos: Diminuição proporcional de custos burocráticos, institucionais e de marketing, Racionalização, padronização de projetos e obras Compra de terrenos mais baratos/novas possibilidades de localização Ampliação dos preços: O diferencial das áreas comuns/ condomínio como espaço urbano diferenciado Diferenciação contínua de produtos (localização + apartamento +condomínio) Intensificação do marketing

26 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Junção de condomínios no Bairro/ áreas menos valorizadas/ segmento econômico Condomínio-clube; condomínio parque; condomínio parque-clube Novos produtos e novas localizações

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28 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Reapropriação dos vazios urbanos

29 O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e diversificação de segmentos Mudanças na escala, nas áreas de lazer, serviços e usos Novos produtos e novas localizações

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31 Launched Property Developments % 24% 45% 59% 41% Launched housing units 67% 33% 85% 43% 57% Space Production in Brazil as a State-led Financialization Process? Rufino and Royer (FAU-USP)

32 Parque da Cidade ODEBRECHT AGUAS ESPRAIADAS CRI CEPAC

33 Real Estate Developments in the Metropolitan Region of São Paulo Portal dos Ipes Cajamar Brookfield MCMV LOTEAMENTO - CONDOMÍNIO RURAL - URBANO Space Production in Brazil as a State-led Financialization Process? Rufino and Royer (FAU-USP)

34 Produção Imobiliária e Reconfiguração de cidades Intensificação da valorização imobiliária

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36 % deficit habitacional Novas desigualdades Valorização imobiliária Investimento X Espoliação 11,8% 9,3% 11,0% 8,2% 11,4% 11,0% 11,1% 11,1% 40,8% 42,3% 35,2% 33,8% 40,6% 42,2% 46,4% 50,9% Precarity Precaridade Densification Adensanmento of rented excessivo houses Cohabitation Co-habitação Excessive Ônus excessivo/aluguel burden of rent Deficits por componentes IBGE/PNAD

37 Produção Imobiliária e Reconfiguração de cidades O fortalecimento de uma nova lógica de produção imobiliária tende a influir na própria lógica total de produção do espaço Convergência do capital financeiro com a produção imobiliária se articulará a condições extremamente desiguais de desenvolvimento urbano das cidades brasileiras. Valorização da produção imobiliária passa a interferir de maneira direta em toda a organização socioespacial das cidades. A instrumentalização do espaço conduzida pela produção imobiliária, sob o domínio do K financeiro

38 Discussão texto - Capital de incorporação - Emergência de um novo padrão de acumulação - A capacidade do incorporador controlar condições especiais de valorização e financiamento - Procura desenvolver uma diferenciação interna do setor - Sobrelucro de localização é impulsionado e impulsiona a diferenciação socioespacial da cidade - Incorporação como vértice de 3 mercados( terra; construção e financiamento) - Pressão na definição de financiamentos - Desenvolve a ideia de ciclo como um desdobramento das contradições inerentes as relações de produção da forma incorporação: expressas nos limites dos financiamentos e na elevação do preço da terra

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