SEMINÁRIO INVESTIDOR INSTITUCIONAL Fundos Imobiliários: Ganhando com o Desenvolvimento

Transcrição

1 SEMINÁRIO INVESTIDOR INSTITUCIONAL Fundos Imobiliários: Ganhando com o Desenvolvimento

2 O setor imobiliário é um bom investimento? O setor imobiliário como ativo de investimento possui características particulares, correlacionadas ao desafio da gestão de passivos de longo prazo: gera proteção natural contra altas taxas de inflação (Mello, 1980); melhor combinação entre a geração de fluxos de caixa de baixa volatilidade e o potencial para ganhos de capital (Lindahl, 2002); a magnitude da riqueza alocada nesta classe de ativos é subavaliada na formulação da fronteira eficiente (Webb, 1990; Damodaran, 2002); pode aumentar o retorno médio e reduzir o risco total do portfólio (Ibbotson Associates, 2004). 2

3 Average Annual Return % Fronteira eficiente com e sem o investimento em REITs, nos EUA (de 1972 a 2003, fonte: Real Estate Investment Trusts, Ibbotson Associates) Multi-Asset Portfolios with REITs REITs Small Stocks Brueggeman, Chen e Thibodeau (1984), Bonds Large Stocks International Stocks concluíram que qualquer portfolio que tiver adição de ativos imobiliários 8 6 T-Bills Multi-Asset Portfolios without REITs terá uma melhor relação risco/retorno, do 4 que os portfólios sem ativos imobiliários Risk (Annualized Quarterly Standard Deviation) % 3

4 Em setembro/2012 foi criado o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) BM&FBOVESPA com o objetivo de medir a performance de uma carteira composta por FIIs: Segundo base histórica calculada pela BM&FBOVESPA, de dez./2010 até ago./2012, o IFIX acumula uma valorização de 50,6%; O IMOB (Índice Imobiliário), indicador que mede o desempenho de uma carteira composta por ações de empresas do setor imobiliário, registrou queda de 15,8% e o Ibovespa, queda de 17,7%, no mesmo período. * para maiores detalhes acesse o site da BM&FBOVESPA em: 4

5 Como investir no Setor Imobiliário? Existem diferentes formas de investimento no setor imobiliário, que, dependendo da dimensão de análise, podem ou não se adequar ao desafio da gestão de passivos de longo prazo: semelhança e escalabilidade risco/retorno complexidade administrativa governança corporativa Da mesma forma, existem diferentes veículos de investimento no setor imobiliário, que podem ou não se adequar a um investidor específico: Investimento direto SPEs Ações FIPs FIIs CRIs 5

6 O que são os FIIs? Os Fundos de Investimento Imobiliário FIIs são veículos de investimento coletivo captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários* e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. as cotas do fundo correspondem a frações ideais de seu patrimônio e devem ser escriturais e nominativas; o titular de cotas não poderá exercer qualquer direito real sobre os empreendimentos integrantes do fundo; o titular de cotas não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativa aos empreendimentos integrantes do fundo. * em conformidade com o disposto na Instrução CVM nº 400 / 2003, e legislações complementares. 6

7 A participação dos FIIs em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos*: quaisquer direitos reais sobre bens imóveis; desde que tenham registro na CVM, ações, debêntures, e, quaisquer valores mobiliários de emissores cujas atividades sejam relacionadas a empreendimentos imobiliários; ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII; cotas de fundos de investimento em participações (FIP) relacionadas a empreendimentos imobiliários ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; * para maiores detalhes verifique a Instrução CVM 472/2008. nenhum investidor deverá tomar qualquer decisão de investimento sem consultar sua política de investimentos e seus assessores legais. 7

8 certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401 / 2003; cotas de outros FII; certificados de recebíveis imobiliários CRIs; cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII; letras hipotecárias; e letras de crédito imobiliário. Para atender suas necessidades de liquidez, os FIIs poderão, ainda, manter parcela do seu patrimônio aplicada em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa. 8

9 O retorno do capital aos investidores ocorre através da distribuição de resultados ou da venda das quotas no mercado. Os FIIs são fundos fechados, portanto não permitem o resgate das quotas. Possuem uma Assembleia Geral soberana que se reúne, no mínimo, anualmente, bem como um representante dos cotistas que exerce as funções de fiscalização dos empreendimentos ou investimentos do fundo. Os FIIs podem, ainda, possuir comitê de investimento com representantes dos cotistas, com o objetivo de deliberar sobre os investimentos do fundo. 9

10 O administrador do FII deverá manter departamento técnico habilitado em projetos imobiliários, ou, contratar consultoria especializada para: analisar, avaliar e selecionar empreendimentos imobiliários para integrarem a carteira do fundo; administrar locações ou arrendamentos de empreendimentos, a exploração do direito de superfície e a comercialização de imóveis integrantes do seu patrimônio. O gestor do FII deverá realizar a gestão da carteira do Fundo, observada a Política de Investimento, aplicando o caixa em Ativos Financeiros e disponibilizando os recursos necessários para a aquisição dos Ativos Alvo. 10

11 Situação atual dos FIIs no Brasil Estão em funcionamento no país 86 fundos imobiliários com cotas negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da BM&FBOVESPA. A maior parte das ofertas públicas de FIIs listados é liquidada em menos de 30 dias e, tem se tornado comum, as ofertas públicas com a aquisição de grandes lotes pelas próprias instituições distribuidoras com vistas a pulverização no mercado secundário. O investidor mais frequente nas ofertas públicas é o investidor pessoa-física, que conta com a isenção de IR na distribuição dos rendimentos. 11

12 Os FIIs podem ser classificados* por ativo alvo de investimento ou, também, por finalidade do investimento: Ativo alvo: Imóveis Renda variável Renda fixa Multiclasse Finalidade de investimento: Renda regular Investimentos gerais Ganho de capital Securitização * Fonte: UqBar 12

13 Capitalização de mercado por classe de ativos (em Out./2011, fonte: Uqbar) * Fonte: UqBar 13

14 Breakdown por classe de imóvel (em Out./2011, fonte: Uqbar) * Fonte: UqBar 14

15 Capitalização de mercado por finalidade do investimento (em Out./2011, fonte: Uqbar) * Fonte: UqBar 15

16 Aquisição das emissões dos FIIs listados, por classe de investidor (em 2011, fonte: Uqbar) * Fonte: UqBar 16

17 A capitalização de mercado dos FIIs ultrapassa os 10 bilhões de reais, porém, a maior parte tem patrimônio inferior a 500 milhões e baixa profundidade de mercado. A liquidez dos FIIs vem aumentando rapidamente e hoje a maior parte dos fundos cotados na BM&FBOVESPA apresentam forte presença nos pregões. Destacando que em outubro/2012 a CVM editou instrução que permite a contratação de formadores de mercado por FIIs, favorecendo o aumento da liquidez destes veículos. 17

18 Evolução da capitalização de mercado e do número de fundos. (de Maio/2003 a Set./2011, fonte: Uqbar) * Fonte: UqBar 18

19 (em Out./2012, fonte: fundoimobiliario.com.br) Apenas 7 FIIs listados possuem capitalização de mercado acima de 500 milhões de reais 19

20 (em Out./2012, fonte: fundoimobiliario.com.br) 82% dos FIIs apresentam presença em mais de 70% dos pregoes da bolsa 20

21 Jan Mar Mai Jul Set Nov Jan Mar Mai Jul Set Nov Jan Mar Mai Jul Set Nov Jan Mar Mai Jul Set Nov Jan Mar Mai Jul Set Nov Jan Mar Mai Jul Set Nov Jan Mar Mai Jul Set Volume Negociado Volume de negociado no mercado secundário e quantidade de negociações (de 2006 à Outubro de 2012, fonte: Economática) Quantidade Negociada Q Negs Volume $ * Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos 21

22 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Volume Negociado Volume médio anual negociado no mercado secundário (de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática) ,8MM 240MM Quantidade Negociada ,5MM Q Negs Volume $ * Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos 22

23 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Volume Negociado Volume médio anual negociado no mercado secundário (de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática) % 222% 75,8MM 240MM Quantidade Negociada ,5MM Q Negs Volume $ Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos Lançamento do BRCR11 - BTG Pactual Corporate Office Fund no mercado secundário 23

24 Exemplos de investimentos potenciais Os FIIs podem investir diretamente em projetos imobiliários estruturantes, bem como em títulos de renda fixa provenientes destes investimentos. Seguem exemplos de investimentos realizados através de fundos de investimentos com a participação da REIT SFI. 24

25 Complexo turístico-hoteleiro OBJETIVO: Investimento em infra-estrutura de loteamento residencial turístico VALOR DA OPERAÇÃO: R$6,5MM (27% de LtV) ESTRUTURA DA GARANTIA: Alienação fiduciária de duas gleba de terras com m 2 de terreno livre, com vista direta para Garantia utilizada a praia, em Itacaré - BA AVALIAÇÃO DA GARANTIA: R$23,4MM Area J Area C Loteamento em desenvolvimento PRAZO DA OPERAÇÃO: 60 meses RATING: Hotéis em operação A- Austing 25

26 Loteamento logístico OBJETIVO: Construção de condomínio empresarial, focado em operações logísticas de grande porte VALOR DA OPERAÇÃO: R$ (65% de LtV) ESTRUTURA DA GARANTIA: Alienação fiduciária de imóveis do empreendimento e aval do grupo incorporador, localizado no Município de Salvador / BA AVALIAÇÃO DA GARANTIA: R$ PRAZO DA OPERAÇÃO: 60 meses RATING: A Austing 26

27 Gestão logística de terminais OBJETIVO: Antecipação de recebíveis de aluguéis para empresa especializada na gestão de terminais de passageiros VALOR DA OPERAÇÃO: R$ (150% de cobertura) ESTRUTURA DA GARANTIA: Cessão fiduciária de 256 contratos de aluguel com baixa concentração, QMM de 150% e aval dos controladores PRAZO DA OPERAÇÃO: 84 meses RATING: AA- LF Rating 27

28 Construção civil OBJETIVO: Construção de edifício residencial de alto luxo, de frente para o Mar da Praia de Itapoã ES VALOR DA OPERAÇÃO: R$ (67% de LtV) ESTRUTURA DA GARANTIA: Alienação fiduciária de 2 terrenos livres mais terreno do edifício em construção, composto de 60 apartamentos de 4 suítes com área de 355,00m2 cada AVALIAÇÃO DA GARANTIA: R$ PRAZO DA OPERAÇÃO: 120 meses 28

29 Obrigado!!! Informações adicionais: MAURICIO VISCONTI, Sócio co-fundador /