Edge Cities o novo modelo de Desenvolvimento Imobiliário sustentável no Brasil. Roberto Carvalho Dias LandInvest 3 de Outubro 2013
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1 Edge Cities o novo modelo de Desenvolvimento Imobiliário sustentável no Brasil Roberto Carvalho Dias LandInvest 3 de Outubro 2013
2 Sumário A demanda e oferta por faixa de renda Por que faltam terrenos A Falta de Infraestrutura e de Terrenos City vs Edge City Os desafios de implanções de Edge Cities no Brasil As oportunidades de investimento
3 Demanda: 1,5 milhões de famílias entram na faixa de 25 a 40 anos/ano idade da compra do 1º. Imóvel. Saldo 1,5 milhão/ano Saldo 1,6 milhão/ano Demanda = 1,5 milhão imóveis /ano A partir de 2020 serão 2 milhões/ ano até 2030 Fonte: IBGE
4 Fonte: IBGE Demanda: 1,5 milhões de famílias entram na faixa de 25 a 40 anos/ano idade da compra do 1º. Imóvel
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6 Balanço Ministério das Cidades: Resultados Minha Casa Minha Vida 2012 Entrega Média: 506 mil unids/ano Fonte: Ministério das Cidades / Balanço PAC 2012
7 Demanda e Oferta de Imóveis (Censo 2010) Renda / Domicílio Domicílios % Domicilio s SMs Parcela Imóvel Preço Venda Áreas R$/m2 % Valor Mercad o sem rend % - até 1SM % 0,5 25% - 1 SM % 1, a % 2, % 3 a 5 SM % 4, % 5 a 10 SM % 7, % 10 a 15 SM ,5% 12, % 15 a 20 SM ,8% 17, % 20 a 30 SM 762 1,3% 25, % 30 SM ,0% 60, % TOTAL % Fonte: IBGE Censo 2010 / Secovi Balanço 2012 / FipeZap
8 Demanda e Oferta de Imóveis SM/Dom. Demanda Oferta Imóveis Deficit Déficit R$ bilhões sem rend até 1SM ( ) - 1 SM a a 5 SM ( ) (34.807) 5 a 10 SM (27.312) (4.097) 10 a 15 SM a 20 SM a 30 SM (SBPE) Estoque 30 SM TOTAL ( ) (38.904) Fonte: IBGE Censo 2010 / Secovi Balanço 2012 / Ministério Cidades Balanço PAC 2012
9 Por que faltam terrenos? Por que são tão caros? 87% Simples! 87% da população urbana se concentra em 0,25% da área total do Brasil!! Região Área total (km 2 ) Área urbanizada (km 2 ) % Urbanizado Centro-Oeste ,17% Nordeste ,22% Norte ,04% Sudeste ,01% Sul ,73% Brasil ,25% Fonte: IBGE Censo 2010
10 Por que faltam terrenos? Poque são tão caros? Veja uma representação da concentração da população urbana Brasileira 0,25% área 87% da população 0,25% área Estados Unidos tem 3% de áreas urbanizadas (incluindo Alasca e Rocky Mountains, Lagos e desertos) Para atingir este patamar no 0,25% Estado de São Paulo a População infraestrutura precisa crescer 200% (de 1% para 3%) Já no Brasil infraestrutura precisa crescer 1200% (de 0,25% para 3%) 0,25% área Localizada a razão para falta de terrenos e preços elevados. Fonte: IBGE Censo 2010
11 City vs. Edge City Estratégia de Expansão Urbana Brasileira é lastreada na Lei 6766/79 São Paulo São Paulo Iniciativa Privada investe em infra pública no lugar do governo. Foco Iniciativa: venda lotes no curto prazo Problemas: Foco projetos residenciais Áreas comerciais são preteridas Lenta edificação impede exploração comercial imediata, resultado: falta serviços/produtos Investimento em mobilidade é postergado Ø ruas estreitas, lotes de casas são usados para prédios, ocupação irregular: lotes regulares e próximos a locais de trabalho são escassos e caros! Fotos: LandInvest
12 City vs. Edge City As necessidades básica da família Brasileira Moradia Aprovações e Licenças Ruas Drenagem Educação Trabalho Água/Esgotamento/ETEs e Saúde Eletricidade / Telecom Área Rural na Família Segurança Extensão Urbana Acesso Lixo Transporte Parques / Praças Mobilidade Laser IDH Índice de Desenvolvimento Humano Fonte: LandInvest
13 Como a Edge City responde a estes desafios Masterplan é concebido para ser operado por empresa privada Infra-estrutura pública é efetivamente entregue Casas econômicas em condomínios fechados (não é loteamento) Todos edificações para empresas serão construídas e locados. Integração com prefeitura, agências, concenssinárias, programas do governo Fonte: LandInvest
14 Como a Edge City responde a estes desafios Construção da infra-estrutura urbana: Viário: Drenagem (que não inunde) Creches e escolas, Praças e Áreas para lazer e esportes. Postos de saúde e hospitais, Gestão meio ambiente: água/esgoto, drenagem Integração governo: programas de ensino, saúde, segurança, Integração concecionárias/agências: mobilidade, lixo, esgoto Integração concessionárias privadas: telecom, outros. Fonte: LandInvest
15 Como a Edge City responde a estes desafios Desenvolvimento Imobiliário Residencial Casas econômicas em condomínios fechados por R$95mil Expansão para casas com maior valor dentro MCMV Oferta Empreendimentos Aprovados para verticalização Clube Privado de grande porte para todas as residenciais Fonte: LandInvest
16 Como a Edge City responde a estes desafios Desenvolvimento Imobiliário Propriedade Universidade Privada Ensino Primário, Secundário e Técnico Hospital Privado Escritórios Varejo Hotelaria Residenciais de curta duração Fonte: LandInvest
17 Estrutura Legal Edge City Holding S.A. Auditoria Governança SPE Residencial SPE Infra-Urbana SPE Propriedade Associação Moradores Auditoria Patrimônio de Afetação Recebíveis Imóveis de garantia Imóveis de garantia Fonte: LandInvest
18 Estrutura Financiamento Edge City Holding S.A. SPE Residencial SPE Infra-Urbana SPE Propriedade Emissão CCBs ou CCI 24 a 36 meses Equity, FII, FIPs, CRI, CCB Emissão Debentures S.A. 36 a 72 meses Garantias: imóveis & Recebíveis
19 Já estamos na fase final da primeira entrega Fonte: LandInvest
20 Cronograma Edge City Bosque Terreno: 1 ano Aprovações: 2 anos Construção: 5 anos Propriedade :?
21 Parceria Harvard - LandInvest Desenvolvimento Urbano para aumento do IDH: Surplus Value Housing Integração Melhores práticas Mundiais Melhorias Serviços Urbanos Privados Propostas de integrações PP Proposta Novas Políticas Públicas Única no Brasil Fontes: Harvard / LandInvest
22 Contato
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