EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO VICENTE SP.

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO VICENTE SP. Processo Digital nº Classe/Assunto: Cumprimento de Sentença Requerente: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARAMOR E MARLUAR Requerido : KELLY PIRES FREITAS, engenheiro civil, perito judicial nomeado nos autos em epígrafe, após vistoria ao imóvel em questão e pesquisa imobiliária, vem mui respeitosamente a Vossa Excelência, apresentar o resultado de seu trabalho, consubstanciado no seguinte L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. Termos em que, Pede deferimento e juntada. São Vicente (SP), 04 de fevereiro de 2019 Perito Judicial fls. 182 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

2 1 OBJETIVO : O presente laudo, tem como finalidade a avaliação de um imóvel de uso residencial, tipo apartamento, inserido em condomínio vertical, situado no perímetro urbano do Município e Comarca de São Vicente SP. 2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS: O condomínio autor ajuizou a presente ação, em razão da inadimplência da parte requerida com as despesas condominiais. Cópia da Matrícula nº do CRI de São Vicente/SP, referente ao imóvel em questão, anexada às fls. 116/118 dos autos. Às fls. 123, o signatário foi nomeado pelo D. Juízo para proceder a avaliação do imóvel; indicação de assistentes técnicos, formulados pelas partes. 2 não há nem quesitos fls. 183 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

3 3 VISTORIA : Após análise dos autos, o signatário dirigiu-se ao condomínio autor no dia 21/11/2018, para vistoria do imóvel penhorado, conforme agendamento prévio às fls O perito foi atendido pelo requerido Sr. Evandro porteiro do edifício, tendo em seguida se dirigido a unidade avalianda. Toda a vistoria foi documentada fotograficamente e o material juntado ao Anexo 1, para melhor ilustrar o presente trabalho Localização: O imóvel sub-júdice está localizado à Rua Rangel Pestana nº. 21 apto. 93, esquina com a Av. Antonio Rodrigues, no 9º andar ou 10º pavimento do Condomínio Edifício MARAMOR, Bairro Boa Vista, perímetro urbano do Município Comarca de São Vicente - SP. 3 e fls. 184 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

4 3.2 - Padrão construtivo: O imóvel avaliando tem padrão construtivo normal, com características e uso residencial Infraestrutura: O local é dotado de todos os melhoramentos e equipamentos públicos : rede de água, esgoto, energia domiciliar e iluminação pública, telefonia, vias pavimentadas, coleta de lixo, serviço de correios, transporte coletivo e comércio diversificado nas imediações, junto a orla da Praia do Gonzaguinha; o condomínio está inserido na Zona UP1 Zona de Urbanização Preferencial Imediata Situação: A unidade avalianda situa-se no 9º. Andar / 10º. Pavº do Condomínio Edifício MARAMOR, com vista indireta da via pública. 4 fls. 185 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

5 3.5 - Pavimentos: O Condomínio Edifício MARAMOR e MARLUAR, é constituído por 2 torres; no primeiro, onde está inserida a unidade avalianda, são 44 apartamentos, com 2 e 3 dormitórios, sendo 4 unidades em cada andar tipo; na torre do Edifício MARLUAR, são 55 apartamentos, com 1 e 2 dormitórios, sendo 5 unidades em cada andar tipo; as 2 torres constituem o condomínio; no térreo estão a portaria, o hall social de cada torre, vagas de garagem, sanitários, medidores de energia e depósito de lixo; no sub-solo estão as demais vagas de garagem coletiva, depósito de materiais e caixa d`água inferior; ático ou cobertura, onde se localiza a zeladoria, o reservatório superior, o telhado e a casa de máquinas dos elevadores Estado de conservação: O imóvel encontra-se em plena reforma, devido estouro do piso da cozinha e área de serviço, azulejos e piso do banheiro (v. fotos); na data da vistoria sem condições de ser habitado normalmente. 5 fls. 186 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

6 3.7 Idade Aparente : O Condomínio Edifício MARAMOR E MARLUAR, bem como a unidade avalianda, aparentam 25 anos. 3.8 Áreas : Área útil... 79,43 m 2 Área comum... 33,64 m 2 Área construída total ,07 m 2 Fração ideal... 1,02 % (do todo) 3.9 Características construtivas : O apartamento avaliando é constituído de uma sala com uma varanda anexa; 2 dormitórios, banheiro social, hall interno, cozinha, área de serviço e uma vaga na garagem coletiva, garantida mas indeterminada. 6 fls. 187 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

7 Estrutura: Vedações: Revestimentos: Instalações : Pisos : Pintura : Esquadrias : em concreto armado moldado in loco. alvenarias de blocos de concreto e/ou tijolos na forma convencional. a fachada é revestida em cerâmica e pastilhas; internamente, as áreas secas (sala/dormitórios) são revestidas com massa fina; o banheiro social, cozinha e área de serviço são revestidos com azulejos até o teto. hidráulica e elétrica embutidas nas alvenarias e lajes na forma convencional, de acordo com normas técnicas e padrões das respectivas concessionárias. cerâmico nas áreas molháveis cozinha e banheiros; laminado de madeira na sala e nos dormitórios; porcelanato na varanda. tinta látex PVA nas paredes e esmalte nas esquadrias de madeira. portas e batentes de madeira; demais caixilhos em alumínio. 7 fls. 188 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

8 Outros : Os armários dos dormitórios estão vinculados ao imóvel, não devendo ser removidos para não causar danos às paredes, fazendo parte da avaliação. Observação : Praticamente todo o imóvel está em reforma, como mostram as fotos do Anexo 1. Todo o mobiliário e utensílios domésticos não estão computados na avaliação. O presente trabalho avaliatório seguiu rigorosamente as diretrizes da ABNT NBR Parte fls. 189 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

9 4 METODOLOGIA AVALIATÓRIA : 4.1. Método comparativo direto de dados de mercado São definidas as variáveis para justificar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente Identificação das variáveis do modelo Variável dependente : é necessária uma verificação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (preço total ou unitário, formas de pagamento), observando a homogeneidade nas unidades de medida Variáveis independentes : as variáveis independentes referem-se às características físicas (área, frente), de localização (bairro, logradouro, distância a um pólo de influência, etc.) e econômicas (oferta ou transação). Recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas : a) por codificação, com emprego de variáveis dicotômicas (exemplo: maior do que ou menor do que, sim ou não ); b) pelo emprego de variáveis proxy (exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico); 9 fls. 190 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

10 c) por meio de códigos alocados (exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3) Levantamento de dados de mercado : Visa obter uma amostra representativa, para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido. As ofertas são indicações importantes do valor de mercado, porém, devem ser consideradas superestimativas, que em geral são atribuídas pelos corretores e/ou proprietários dos imóveis, devendo ser efetuado um desconto de até 10% Tratamento de dados : podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados, e de informações disponíveis: a tratamento por fatores :- Os fatores a serem utilizados neste tratamento, devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados, em períodos máximos de dois anos; devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. 10 fls. 191 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

11 estar assegurada quanto a: A quantidade da amostra deve a) identificação dos dados de mercado, com endereço, especificação e quantificação das principais variáveis levantadas; b) isenção e identificação das fontes de informação, esta última no caso de avaliações judiciais, de forma a permitir a sua conferência; c) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação; d) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação b tratamento científico :- Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. 4.2 Método involutivo Conforme definido em da ABNT NBR :2001, compreende as etapas a seguir: 11 fls. 192 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

12 4.2.1 Vistoria Caracterização da região - aspectos físicos - localização - uso e ocupação do solo - infra-estrutura urbana - atividades existentes - equipamentos comunitários Situações especiais a Vistoria por amostragem Na avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes b Impossibilidade de vistoria Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: 12 fls. 193 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

13 a) descrição interna; b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração; c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. 4.3 Método da renda As avaliações de empreendimentos da base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR Estimação das receitas e despesas : Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação : impostos, etc., e receitas provenientes de sua exploração Montagem do fluxo de caixa : A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. 13 fls. 194 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

14 4.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atividade Estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e nos riscos do negócio Estimação do valor do imóvel O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade. 4.4 Método evolutivo A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: Vl = (VT + VB). FC, onde : Vl é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; VB é o valor da benfeitoria; FC é o fator de comercialização. 14 fls. 195 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

15 4.4.2 A aplicação do método evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou pelo método involutivo; b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo. c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado. 15 fls. 196 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

16 4.5 Métodos para identificar o custo de um imóvel Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos os tipos de imóveis, inclusive os que compõem os empreendimentos objeto da ABNT NBR Método da quantificação do custo : Identifica o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção por orçamento, com citação das fontes consultadas Identificação pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721) a Vistoria : Tem como objetivo principal, examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente b Cálculo da área equivalente de construção A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a fórmula a seguir, em consonância com a ABNT NBR 12721, condomínio: para os casos de prédios em 16 fls. 197 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

17 S = Ap + S n (Aq i. P i ), onde : i S é a área equivalente de construção; Ap é a área construída padrão; A qi é a área construída de padrão diferente; P i é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR c Estimação do custo de construção Aplicando a seguinte expressão : C = [ CUB + OE + OI + (Ofe Ofd)] (1 + A) (1 + F) (1 + L) S C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção; CUB é o custo unitário básico; OE é o orçamento de elevadores; OI é o orçamento de instalações especiais, como : geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos, etc; Ofe é o orçamento de fundações especiais; Ofd é o orçamento de fundações diretas; S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721; A é a taxa de administração da obra; F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção; L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora. 17 fls. 198 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

18 Identificação do custo pelo orçamento Detalhado : a Vistoria : detalhada; tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade aparente. Etapas seguintes : b Levantamento dos quantitativos c Pesquisa de custos d Depreciação física e Custo de reedição da benfeitoria Método comparativo direto de custo A utilização desse método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. Face tudo quanto foi exposto, o signatário entende que o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, é sem dúvida o mais recomendável no presente caso. 18 fls. 199 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

19 5 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL : A pesquisa de valores foi composta por 22 elementos referentes a vendas; no cálculo por estatística inferencial, utilizamos o programa SISREN, Versão 1.92, tendo sido utilizadas 06 variáveis e consideradas 05: 04 independentes e 01 dependente, conforme demonstrado a seguir: 5.1 Variáveis adotadas - descrição : VALOR TOTAL - Variável independente representando o valor total de venda de mercado do imóvel, em reais. Obs.: Foi deduzido um percentual de 5% sobre o valor pretendido pelos proprietários/corretores, em cada oferta, face a super estimativa citada no sub-item da pág. 9 deste laudo. VALOR UNITÁRIO - Variável dependente representando o valor unitário de venda de mercado do imóvel, expresso em R$/m 2 de área construída. ÁREA TOTAL - Variável independente quantitativa que expressa a área construída total em m 2. TOTAL VAGAS - Variável independente qualitativa codificada que expressa a quantidade e a qualidade de vagas de garagem disponíveis da seguinte forma : imóvel não possui vagas (0,1); imóvel possui uma vaga de garagem (70). 19 fls. 200 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

20 SETOR URBANO - Variável independente qualitativa que expressa o índice fiscal do imóvel, com base na Planta Genérica de Valores de São Vicente; o setor fiscal do imóvel avaliando é SUÍTE - Variável dicotômica que indica quando o imóvel possui suíte (2); ou não possui (1). Informações Complementares: Número de variáveis: 6 Número de variáveis consideradas: 5 Número de dados: 22 Número de dados considerados: 21 Resultados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0, / 0, Coeficiente Determinação: 0, Fisher-Snedecor: 21,88 Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos: 80% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 95% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-observado Sig. Total Vagas x² 3,49 0,30 Setor Urbano 1/x½ -2,78 1,33 Área Total x² -7,05 0,01 Suíte x 6,49 0,01 20 fls. 201 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

21 Equação de Regressão - Direta: Valor Unitário = ( , , * Total Vagas² ,8 / Setor Urbano½ -1240, * Área Total² ,339 * Suíte)½ Correlações entre variáveis Isoladas Total Vagas Setor Urbano -0,04 0,45 Área Total 0,30 0,64 Suíte 0,38 0,45 Valor Unitário 0,41 0,66 Setor Urbano Área Total -0,44 0,66 Suíte -0,23 0,46 Valor Unitário -0,12 0,57 Área Total Suíte 0,46 0,83 Valor Unitário -0,27 0,87 Suíte Valor Unitário 0,56 0,85 21 Influência fls. 202 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

22 22 fls. 203 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

23 Grau de fundamentação e precisão Abaixo, a tabela 1 da NBR /2004 : Item Descrição Grau III II I Caracterização do imóvel Completa quanto Completa quanto às Adoção de situação 1 a todas as variáveis utilizadas no paradigma avaliando variáveis modelo analisadas (3 pontos) Coleta de dados de mercado Quantidade mínima de dados de mercado,efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado Extrapolação Nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados Características conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1), onde k é o número de variáveis Independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto Não admitida (3 pontos) 10% (3 pontos) 1% Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes (2 pontos) Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo (2 pontos) Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite a fronteira amostral, para Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros (1 ponto) 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, simultaneamente 20% 30% 5% (2 pontos) Assim, a somatória dos 7 itens é igual a 17 pontos : Grau II % fls. 204 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

24 Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Grau III II I Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau Correspondente 3, 5, 6 e 7, com os demais no mínimo no grau II 3, 5, 6 e 7 no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I Tabela 3 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Grau III II I 30% 30%-50% >50% Em função do exposto, o Laudo apresenta grau de fundamentação II e grau de precisão III conforme Norma NBR / fls. 205 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

25 6 CONCLUSÃO : Com base no que pudemos apurar durante os trabalhos, diante dos valores indicados no Anexo 2, tendo em vista o estado de conservação do imóvel avaliando, bem como o comportamento atual do mercado imobiliário, concluímos pelo mercado apurado no referido anexo, isto é: R$ ,50 valor médio de (trezentos e dez mil, cento e setenta e um reais e cinquenta centavos), válido para a data do laudo 25 fls. 206 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

26 7 ENCERRAMENTO : Tendo cumprido com o mister que lhe foi designado e nada mais havendo a acrescentar, o signatário encerra o presente laudo, que segue digitado no anverso de 26 (vinte e seis) folhas, todas numeradas, datando e assinando digitalmente para os devidos fins. Acompanham 2 anexos ao final. São Vicente (SP), 04 de fevereiro de 2019 Perito Judicial 26 fls. 207 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

27 A N E X O 1 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA fls. 208 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

28 Foto 1 - Fachada do Edifício MARAMOR fls. 209 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

29 Foto 2 - Entrada social do Edifício MARAMOR pela Rua Rangel Pestana Foto 3 - Entrada social do edifício fls. 210 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

30 Foto 4 - Vista parcial da fachada do Edifício MARAMOR a partir da orla da Praia do Gonzaguinha Av. Antônio Rodrigues Foto 5 - Vagas de garagem no térreo fls. 211 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

31 Foto 6 - Área de circulação e acesso no térreo Foto 7 - Portaria do Edifício MARAMOR fls. 212 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

32 Foto 8 - Hall dos elevadores Foto 9 - Jardins no recuo frontal lado praia (térreo) fls. 213 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

33 Foto 10 - Área de acesso no térreo lado praia Foto 11 - Hall de apartamentos no andar do imóvel avaliando fls. 214 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

34 Foto 12 - Vagas de garagem e bicicletário no subsolo Foto 13 - Idem foto anterior, observada por outro ângulo fls. 215 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

35 Foto 14 - Vista interna do apartamento avaliando (entrada) Foto 15 - Vista geral da sala fls. 216 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

36 Foto 16 - Trecho da sala e varanda (em reforma) Foto 17 - Vista de um dos dormitórios fls. 217 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

37 Foto 18 - Banheiro em reforma Foto 19 - Idem foto anterior observada por outro ângulo fls. 218 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

38 Foto 20 - Detalhe do forro de gesso no banheiro Foto 21 - Área de serviço, também em reforma fls. 219 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

39 Foto 22 - Cozinha também em reforma Foto 23 - Detalhe do piso da cozinha que será trocado fls. 220 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

40 Foto 24 - Outra vista da cozinha Foto 25 - Dormitório em fase de pintura fls. 221 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

41 A N E X O 2 Relatório de estimativas Pesquisa Imobiliária fls. 222 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

42 fls. 223 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC

43 fls. 224 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/02/2019 às 15:39, sob o número WSVC