EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP. PROCESSO Nº

Transcrição

1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP. PROCESSO Nº , infra assinado, Engenheiro Civil - CREA/SP n , perito judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que SYLVIO BITTENCOURT FILHO move em face de DENISE FAVILLA JORGE, tendo concluído o trabalho com que foi distinguido, vem pela presente, respeitosamente, apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou e que seguem consubstanciadas no LAUDO DE AVALIAÇÃO, bem como requerer seja oficiada a Defensoria Pública do Estado de São Paulo (Fundo de Assistência Judiciária) para que efetue o depósito de seus honorários provisionados nas fls. 61 dos autos. - pág. 1 - fls. 66 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

2 1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Objetiva o presente laudo, determinar o possível valor de mercado dos imóveis penhorados, caracterizados pelo Apartamento nº 21 (2º andar) e os Boxes de Garagem n os 7-C, 8-C, 9-C e 10-C (subsolo) do Edifício Pedra Preta, situado na Rua Joaquim de Paula Souza, nº 360, esquina da Rua Alan Kardec, Jardim Proença, Campinas/SP Às fls. 53 dos autos o signatário foi honrado com a sua nomeação para perito do M. Juízo. 1.3 Em 21 de agosto de 2018, conforme agendamento prévio juntado nos autos (fls. 63), o signatário esteve no Edifício Pedra Preta e, em conjunto com a Requerida, realizou a vistoria dos imóveis acima especificados. 2 - CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS LOCALIZAÇÃO: O Edifício Pedra Preta, situa-se na Rua Joaquim de Paula Souza, nº 360, esquina da Rua Alan Kardec, no quarteirão completado pela Ruas Maria Quitéria e Francisco de Andrade, Jardim Proença, Campinas/SP. Trata-se de região valorizada e ativa da cidade de Campinas, dotada de toda a infraestrutura convencional. Atualmente encontra-se ocupada por edifícios residenciais e comerciais térreos e de múltiplos andares e comércio bastante desenvolvido e atuante, com todos os melhoramentos públicos usuais e serviços. - pág. 2 - fls. 67 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

3 O acesso ao local é bastante facilitado e conhecido, tendo-se em conta sua ser a região central da cidade, sendo dotada de toda a infraestrutura convencional como: redes de água, esgoto, energia elétrica, telefone, iluminação pública; pavimentação; sistema de drenagem de águas pluviais, etc, bem como dos serviços públicos essenciais e privados, transporte coletivo intenso, comércio local amplo e variado. - pág. 3 - fls. 68 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

4 2.2 - O EDIFÍCIO PEDRA PRETA : O Edifício PEDRA PETRA é dotado de: 1 subsolo, pavimento térreo e 10 (dez) pavimentos tipo, cada qual com 1 (um) apartamentos tipo, totalizando 10 (dez) unidades padronizadas. anos. O edifício é servido por 2 (dois) elevadores e aparenta uma idade de 20 Fachada do Edifício Pedra Preta. - pág. 4 - fls. 69 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

5 2.3 - OS IMÓVEIS EM QUESTÃO: Fachada do Edifício Pedra Preta. Os imóveis sub judice Apartamento nº 21 (2º andar) e os Boxes de Garagem n os 7-C, 8-C, 9-C e 10-C (subsolo) do Edifício Pedra Preta), encontramse matriculados sob n o 92618, 92619, 92620, e (fls. 28/48), 1º CRI de Campinas/SP, respectivamente. O Apartamento é constituído de: sala de estar e jantar com terraço, hall de distribuição, lavabo, banheiro social, cozinha, área de serviço, despensa e 2 dormitórios comuns, 1 suíte master (dormitório com banheiro privativo e closet) e 1 suíte simples (dormitório com banheiro privativo). - pág. 5 - fls. 70 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

6 Áreas edificadas: Dimensões Apartamento nº 21 Área privativa 156,92 m² Área de Uso Comum 53,0740 m² Área Total 209,9940 m² Fração Ideal de Terreno 8, % Dimensões Box nº 7-C Área privativa 12,00 m² Área de Uso Comum 6,00 m² Área Total 18,00 m² Fração Ideal de Terreno 0, % Dimensões Box nº 8-C Área privativa 12,00 m² Área de Uso Comum 6,00 m² Área Total 18,00 m² Fração Ideal de Terreno 0, % Dimensões Box nº 9-C Área privativa 12,00 m² Área de Uso Comum 6,00 m² Área Total 18,00 m² Fração Ideal de Terreno 0, % Dimensões Box nº 10-C Área privativa 12,00 m² Área de Uso Comum 6,00 m² Área Total 18,00 m² Fração Ideal de Terreno 0, % Principais características construtivas do partamento: a - sistema estrutural: de concreto armado (vigas, pilares e sistema de fundação); - pág. 6 - fls. 71 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

7 b - alvenaria: de tijolos de barro e/ou blocos de concreto assentados em argamassa de cimento e areia; c - revestimentos básicos: emboço e reboco nas paredes internas e externas e lajes de forro; azulejos até o teto nas dependências sanitárias, cozinha e área de serviço; d - esquadrias e ferragens: de madeira (portas internas) e alumínio (janelas, vitrôs e venezianas), de boa qualidade; ferragens de padrão normal comercial; e - pisos internos: cerâmica, laminado vinílico e madeira (assoalho); f - aparelhos e metais sanitários: louças de padrão médio comercial; metais sanitários cromados; g - pinturas: látex nas lajes de forro e nas paredes internas e externas; verniz nas esquadrias de madeira; h - forros: lajes de concreto com revestimento convencional; i - iluminação artificial: com luminárias padrão; j - instalações hidro-sanitárias e elétricas: de boa qualidade, funcionando adequadamente, dentro dos padrões e especificações técnicas convencionais. Idade aparente: 20 anos. Estado de Conservação: bom estado geral. Maiores detalhes nas ilustrações a seguir: - pág. 7 - fls. 72 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

8 COZINHA SALA DE ESTAR/JANTAR - pág. 8 - fls. 73 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

9 BANHEIRO SUÍTE BANHEIRO SOCIAL - pág. 9 - fls. 74 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

10 DOMITÓRIO SUÍTE DORMITÓRIO SIMPLES - pág fls. 75 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

11 DORMITÓRIO SUÍTE MASTER DORMITÓRIO SIMPLES - pág fls. 76 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

12 BOX 10-C - pág fls. 77 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

13 BOX 7-C - pág fls. 78 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

14 BOX DE GARAGEM 9-C e 8-C 3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL MÉTODO DE AVALIAÇÃO ADOTADO: No desenvolvimento da avaliação é recomendado o emprego de métodos de cálculo calçados em raciocínios confiáveis e em processos condizentes com os objetivos do trabalho e que haja meios técnicos suficientes para se atingir o fim visado. No caso em estudo, foram observadas as exigências técnicas da NBR Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. - pág fls. 79 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

15 No presente caso, a avaliação do imóvel será feita com base no MÉTODO COMPARATIVO, o qual, segundo a NBR assim se define: O Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência na formação de preços e, conseqüentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. O Tratamento dos dados da amostra (com 11 elementos), bem como a definição do valor de mercado mais provável do apartamento em estudo, foi feito por método científico com tratamento técnico com a utilização da Regressão Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos básicos constantes do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear) da NBR ª PARTE. Foi empregado o software SISDEA Windows Regressão Linear e Redes Neurais, de autoria da Pelli Sistemas Engenharia. PESQUISA DE APARTAMENTOS À VENDA NO JARDIM PROENÇA, CAMPINAS/SP Nº CÓDIGO LOCAL OFERTANTE FONE (19) ÁREA (M²) VAGAS DE DORMITÓRIOS VALOR (R$) GARAGEM AV. PRINCESA D'OESTE VINICIUS MONTENEGRO , ,00 2 AP0014 RUA DOM LINO DEODATO R. CARVALHO CLASSE A CAMPINAS , ,00 3 AP0578 AV. DR. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS IMOVIT IMOBILIÁRIA , ,00 4 a1accf AV. PRINCESA D'OESTE, 1326 OPEN SPACE ADM IMOVEIS , , C AV. PRINCESA D'OESTE, 1050 REAL IMÓVEIS , ,00 6 AP01858 RUA JOAQUIM DE PAULA SOUZA, 360 TREVELIN IMÓVEIS , ,00 7 AP0038 AV. PRINCESA D'OESTE, 1106 WIT IMÓVEIS , ,00 8 AP AB AV. PRINCESA D'OESTE, 1269 RENTAL ADM PREDIAL , ,00 9 AP00293 RUA ANTONIO FRANCISCO DE ANDRADE RENTAL ADM PREDIAL , ,00 10 AP0895 RUA JOAQUIM DE PAULA SOUZA, 360 IMOVIT IMOBILIÁRIA , ,00 11 AP RUA JOAQUIM DE PAULA SOUZA, 360 NEXT SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS , ,00 - pág fls. 80 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

16 3.2 VALOR DO IMÓVEL: O valor do imóvel (apartamento e vagas de garagem), obtido por meio de Inferência Estatística/Regressão Linear, apresentou os seguintes resultados: Dados para a projeção de valores: Area privativa = 156,92 Dormitórios = 3 Vagas de garagem = 4 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80% Valor Total Minimo (7,95%) = ,25 Médio = ,08 Máximo (9,46%) = ,45 Intervalo Predição Minimo (11,94%) = ,95 Máximo (15,68%) = ,72 Campo de Arbítrio RL Mínimo = ,52 RL Máximo = ,64 V IMÓVEL AGOSTO/2018 = R$ ,00 Obs: arredondamento até o máximo de 1% do valor calculado, conforme é recomendado pela NBR pág fls. 81 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

17 Modelo: Segue-se a devida juntada dos precedentes de cálculo exigidos pela NBR Relatório Estatístico - Regressão Linear Pesquisa de Apartamentos no Jd. Proença, Campinas. 2. Data de referência: terça-feira, 21 de agosto de Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant. Total de variáveis: 4 Variáveis utilizadas no modelo: 4 Total de dados: 11 Dados utilizados no modelo: Estatísticas: Estatísticas do modelo Valor Coeficiente de correlação: / Coeficiente de determinação: Fisher - Snedecor: 6.00 Significância do modelo (%): Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo Resíduos situados entre -1 e % 72% Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 100% Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100% - pág fls. 82 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

18 6. Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0 % de outliers: 0.00% 7. Análise da variância: Fonte de variação Soma dos Quadrados Graus de Liberdade - pág Quadrado Médio Explicada Não Explicada Total Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média): 1/Valor total = E / Area privativa E-007 * Dormitórios E-007 * ln (Vagas de garagem) 9. Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%) Area privativa 1/x Dormitórios x Vagas de garagem ln(x) Valor total 1/y Correlações Parciais: Correlações parciais para Area privativa Isoladas Influência Dormitórios Vagas de garagem Valor total Correlações parciais para Dormitórios Isoladas Influência Vagas de garagem Valor total Correlações parciais para Vagas de garagem Isoladas Influência Valor total F fls. 83 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

19 Tabela de Fundamentação - NBR Item Descrição Grau Grau Grau Pontos obtidos III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado Completa quanto a todas as variáveis analisadas 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características conferidas pelo autor do laudo - pág Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem 4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável 5 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Adoção de situação paradigma 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo 10% 20% 30% II fls. 84 III I I III Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

20 6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor 1% 2% 5% III Gráfico de Aderência - Regressão Linear - pág fls. 85 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

21 Gráfico de resíduos - Regressão Linear 4 CONSIDERAÇÕES FINAIS Conforme consta do demonstrativo de cálculo do Capítulo 3, o valor possível de mercado do imóvel, na data base do laudo (03 de abril de 2018), em números inteiros, é de R$ ,00 (SEISCENTOS E SETENTA E SEIS MIL REAIS). 4.2 Segundo documento que nos foi fornecido pela requerida, consta dívida de condomínio que atualmente montam cerca de R$ ,00. Além do condomínio, informou ainda que existem débitos pendentes com IPTU e taxas administrativas. - pág fls. 86 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS

22 5 QUESITOS DAS PARTES Nada consta dos autos. 6 - TERMO DE ENCERRAMENTO páginas, assinadas digitalmente pelo signatário. O presente trabalho compõe-se de 22 (vinte e duas) Campinas, 22 de agosto Engenheiro Civil - CREA/SP n PERITO JUDICIAL - - pág fls. 87 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/08/2018 às 11:32, sob o número WCAS