ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MIGUEL BRANDI (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.

Transcrição

1 Registro: XXXXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXXX- XX , da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ESSEX INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA S.A, são apelados M. (Omitido) e outra. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MIGUEL BRANDI (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN. São Paulo, 22 de agosto de Mendes Pereira relator Assinatura Eletrônica

2 Voto nº XXXX Apelação Cível nº XXXXXXX-XX Apelante: ESSEX INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (TECNISA) Apelados: M. (Omitido) e outra Comarca: São Paulo 7ª Câmara de Direito Privado COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Pedido de rescisão contratual cumulada com ressarcimento de valores - Obra não concluída no prazo - Oferta de indenização pelo atraso que configura confissão de infração contratual, a caracterizar a mora creditoris da apelante - Resolução contratual - Admissibilidade - Devida a restituição integral das quantias pagas para quitação do preço em uma única parcela com juros e correção monetária - Cobrança de valores referentes a serviços de assessoria técnico-imobiliária e intermediação - Falta de prova da efetiva intermediação - Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de recusá-los ou de contratarem outro prestador - Ausência de informação adequada ao consumidor - Contrato de adesão e operação casada - Caracterização - Infringência ao art. 39, I, do CDC - Recurso desprovido. A r. sentença de fls. 236/240, declarada às fls. 246/247, cujo relatório é adotado, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o compromisso de compra e venda objeto da ação, condenar a ré a restituir aos autores a quantia de R$ ,83, acrescida de juros de mora de 1% a partir da citação e corrigida monetariamente desde o desembolso, bem como no pagamento de 90% das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Inconformada, a ré apela buscando reforma do julgado (fls. 250/255). Para tanto, alega que os adquirentes do imóvel estariam inadimplentes com as parcelas do preço desde 1º de março de Teriam os recorridos dado causa à rescisão contratual. Não recebera valores pela intermediação imobiliária. Teria direito de reter valores para compensação com os gastos de administração e propaganda. As contrarrazões vieram às fls. 261/265, oportunidade em que os autores sustentaram que a conclusão das obras estaria em atraso por mais de um ano. O bem fora prometido para até 30/04/2012, mas somente em 20/02/2013 é que o habite-se teria sido expedido. A parcela final a ser paga em 01/03/2012 teria sido prorrogada para abril de Estaria ela atrelada à conclusão do empreendimento. O recurso foi processado regularmente. É o relatório. Por meio desta demanda os apelados pretendem a rescisão do contrato de aquisição de imóvel descrito na petição inicial e a restituição dos valores pagos, sob o argumento de que teria havido descumprimento do prazo para a entrega do bem. Depreende-se dos autos que em 23/01/2011 as partes celebraram o Apelação nº XXXXXXX-XX São Paulo - Voto XXXX - PRB 2

3 instrumento particular de compromisso de venda e compra de unidade autônoma, envolvendo o apartamento nº 92, do condomínio Premiere, Torre Edifício Best Lite, localizado na Rua Benedito Osvaldo Lecques com a Rua José Pulga, Jardim Cassiano Ricardo, São José dos Campos-SP, pelo valor de R$ ,60 (fls. 31/69). Às fls. 33 encontra-se redigida a cláusula G - Dados da construção, que estabelece a data de 31/10/2011 para o término das obras, prevendo uma tolerância de 180 dias. Conclui-se, portanto, que as partes pactuaram a possibilidade da entrega da unidade habitacional se dar até final de abril de Por meio do documento de fls. 184, juntado nos autos pela própria demandada, a apelante informa aos adquirentes que o prazo de entrega do bem não será cumprido por dificuldades enfrentadas em relação à mão de obra, insumos e equipamentos da construção civil. Também avisa a nova previsão de conclusão da obra para agosto de 2012 e oferece aos requerentes indenização de 0,5% por mês de atraso, sobre os valores efetivamente recebidos dos compromissários compradores, considerando como termo inicial o dia 28/02/2012 e termo final a data de expedição do habite-se. Ora, tal oferta configura verdadeira confissão de infração contratual por parte da apelante, ou seja, que atrasou a conclusão do empreendimento. Dispõe o art. 348 do CPC que há confissão, quando a parte admite a verdade de um fato contrário ao seu interesse e favorável ao adversário. Confissão é a declaração que uma parte faz da verdade dos fatos que, a um tempo, lhe são desfavoráveis e favoráveis ao adversário... Uma das partes declara expressamente serem verdadeiros os fatos, ou alguns dos fatos, alegados pelo adversário. Dá-se, pois, o reconhecimento da verdade, integral ou parcial, dos fatos alegados pelo adversário... Na confissão se pressupõe a vontade de dizer a verdade quanto aos fatos. É uma declaração de verdade, voluntariamente feita. Na vontade de reconhecer a verdade reside o elemento intencional - o animus confitendi 1. O ato ilícito da incorporadora resta configurado pelo atraso injustificado na entrega do imóvel negociado com os requerentes, mesmo após o prazo de tolerância de 180 dias. Em 14/02/2012, ou seja, antes da data prevista para o pagamento da parcela única no valor de R$ ,34, cujo vencimento era previsto para 1º de março de 2012, a recorrente já reconhecia que estava em mora. O que é corroborado pelo documento de fls. 133, que demonstra constar do site da construtora do empreendimento ( que o término da obra foi prorrogado para agosto de Vê-se, pois, que a culpa pela não conclusão do empreendimento na data aprazada deve ser imputada exclusivamente à ré, em razão de sua mora creditoris. Houve parte do pagamento do preço e o não implemento por parte da 1 Moacyr Amaral Santos, Comentários ao Código de Processo Civil, vol. VI, editora Forense, 7ª ed., RJ, p. 99/101. Apelação nº XXXXXXX-XX São Paulo - Voto XXXX - PRB 3

4 demandada, consistente na não entrega da obra na data aprazada. Tal realidade leva à incidência da cláusula resolutória tácita contida nos contratos bilaterais a ensejar o rompimento da avença e a reposição das partes ao status quo ante, com fulcro no artigo 475 do Código Civil, evitando-se o enriquecimento ilícito. Diante disso, descabida a pretensão da ré de permanecer com parte da quantia desembolsada pelos autores como pagamento das parcelas do preço do imóvel, devendo devolver tudo aquilo que recebeu a esse título por conta do negócio celebrado. Ora, na medida em que a rescisão contratual se deu por culpa da requerida, não tem ela o direito de retenção de quaisquer valores e, portanto, deve restituir integralmente as quantias desembolsadas pelos requerentes para quitação do preço, em uma única parcela com juros e correção monetária. De outro lado, o documento de fls. 30 e evidencia a realidade de que os requerentes desembolsaram a quantia de R$ ,50 a título de serviços de assessoria técnico-imobiliária e intermediação, que teriam sido prestados no negócio de compra e venda narrado nestes autos. Sustenta a recorrente que não teria recebido tal valor. A experiência comum permite a afirmação de que ao consumidor cabe tão somente aceitar ou não o modelo massificado do contrato que lhe é apresentado, com suas condições previamente estabelecidas pelo fornecedor. Ademais, tratando-se de imóvel adquirido na planta, não se avizinha razoável acreditar que os autores tivessem procurado profissional para intermediar a compra e venda. Em regra, a empreendedora é que monta seu stand de vendas e contrata empresas e profissionais do setor imobiliário a fim de atuarem nessa fase de venda do imóvel na persecução de seus interesses. Não se pode permitir que a incorporadora transfira aos adquirentes as despesas com tais serviços, que são de sua responsabilidade. Denota-se a presença de contrato de adesão em que os requerentes somente realizariam a aquisição do bem se assinassem todas as documentações que lhe eram impostas, especialmente no que diz respeito à comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, elaboradas sem a participação dos compradores. Pressupõe ausência de prévia discussão e de convergência de vontade dos consumidores para a sua aceitação. É evidente que se os autores se negassem a se comprometer com tais verbas não comprariam o imóvel. Em que pese os autores terem assinado a declaração de fls. 30, o que se denota é a falta de prova da efetiva prestação dos serviços. Tampouco restara expresso que eventuais contratações seriam facultativas e sem interferência na compra e venda do imóvel. Portanto, o dever de informar os consumidores foi omitido, em desrespeito ao princípio da boa-fé e da transparência. O artigo 4º, caput, do Código de Defesa do Consumidor estabelece Apelação nº XXXXXXX-XX São Paulo - Voto XXXX - PRB 4

5 que: A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo. Já em seu artigo 6º encontramos que: São direitos básicos do consumidor: (...) III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem. E no artigo 39 do mesmo diploma legal temos a previsão de que: É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. Destarte, a imposição da contratação retirou dos adquirentes do imóvel a opção de recusarem os serviços suso mencionados ou de contratá-los de outro prestador, gerando uma oferta de consumo casada de venda com prestação de serviços, da qual os autores não puderam se desvencilhar. Comprovado o ato ilícito, o dano, o nexo causal e o dolo, pouco importa quem se beneficiou já que isso não é elemento caracterizador da responsabilidade civil. Diante de todo o exposto, nega-se provimento ao recurso. MENDES PEREIRA Relator Apelação nº XXXXXXX-XX São Paulo - Voto XXX - PRB 5