Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de São Bernardo do Campo S.P.

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1 Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de São Bernardo do Campo S.P. Processo Digital: Enzo Zanon, brasileiro, perito avaliador, corretor de imóveis inscrito no CRECI sob nº , estabelecido nesta Cidade na Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02, Centro, nomeado como perito avaliador nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial Despesas Condominiais, em que CONDOMÍNIO SAN GIACOMO II move contra FERNANDA CRISTINA ARAÚJO DOS SANTOS e outro, em cumprimento ao Despacho de folhas 91 / 92 / 111, vêm mui respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar o Laudo de Avaliação anexo. Requer ainda a Vossa Excelência a expedição da guia, para levantamento do valor referente aos honorários já depositados (fls. 110), desde já os aceitando como definitivos. meus protestos de elevada estima e distinta consideração. Na oportunidade, renovo a Vossa Excelência, São Bernardo do Campo, 17 de Julho de Enzo Zanon Creci Habilitado desde Documento Firmado Digitalmente. fls

2 LAUDO DE AVALIAÇÃO BASE SETEMBRO ENZO ZANON, Corretor de Imóveis, Perito Avaliador, Habilitado junto ao CRECI sob nº , desde 1987, Habilitado no âmbito Judicial desta Comarca desde 2003, estabelecido à Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02, Centro, vem por meio deste Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica, apresentar sua avaliação realizada nas seguintes características: Solicitante: Exmo. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível desta Comarca. Imóvel Avaliando: Avenida do Taboão nº 925, Bloco 01, apto 13, Bairro Taboão, São Bernardo do Campo. Finalidade do Laudo: Determinação do Valor de Mercado do imóvel para fins Venda. fls

3 FINALIDADE O presente trabalho tem por objetivo determinar o valor de venda do imóvel avaliando, em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis e com as Resoluções do COFECI nºs 957/2006 e 1044/2007 e 1066/2007, que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração, com base na ABNT-NBR nº /1/2. IMÓVEL AVALIANDO Uma unidade autônoma designada como sendo o apartamento nº 13, localizado no 1º andar, do Bloco 01, parte integrante do Condomínio San Giacomo II, situado à Avenida do Taboão nº 925, no Bairro Taboão, perímetro urbano, Município, Distrito, Comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de São Bernardo do Campo, neste Estado, perfeitamente descrito, confrontado e caracterizado na matrícula nº do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. fls

4 VISTORIA E APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL Na data de 13/09/2018 estive no imóvel a ser avaliado, oportunidade em que encontrei o morador que se apresentou como sendo o Sr. Gerôncio, assim pude vistoriar o imóvel por completo, inclusive nas dependências internas do apartamento e do condomínio, devidamente autorizado e acompanhado pelo mesmo, que informou ser o atual proprietário do imóvel tento adquirido da requerida. Assim pude constatar trata-se de um apartamento residencial de Padrão Popular, tipo quatro por andar com 49,06 m² de área útil, contendo: - 2 dormitórios, com piso em cerâmica básica, pintura látex sobre massa fina, molduras de gesso, janelas de alumínio, portas em madeira folhada de padrão popular e ferragens de padrão superior, - Sala de estar e corredor, com piso em porcelanato, pintura látex sobre massa fina, molduras e sancas de gesso, porta balcão em vidro sobre estrutura de alumínio, porta social de entrada em madeira folhada de padrão popular com ferragens de padrão superior. - Cozinha e Lavanderia conjugadas, sem divisória, com revestimentos cerâmicos decorados no piso e paredes até o teto, faixa decorativa, pia em granito, cuba inox, metais padrão superior, sem tanque, acessos sem portas, vitraux de alumínio. - Banheiro social, com revestimentos cerâmicos decorados no piso e paredes até o teto, molduras e forro em gesso, louças e metais padrão popular, pedra de gabinete em granito com cuba de louça, vitraux de alumínio e porta em madeira folhada de padrão popular com ferragens de padrão superior. - Vaga de garagem, descoberta para um auto. fls

5 - O apartamento possui aproximadamente 15 anos de construção, é de padrão popular e se encontra em razoável estado de conservação. As paredes e tetos não apresentam rachaduras, trincas ou fissuras, porém, a pintura geral está desgastada, suja e precisa ser refeita. Os revestimentos de piso e parede em cerâmica já foram renovados e estão razoavelmente conservados. As janelas e vitraux são em alumínio de padrão popular, originais do empreendimento, estão um pouco oxidadas e sujas, porém, em funcionamento normal, as portas são igualmente de padrão popular, madeira folhada e oca, a conservação é boa, as ferragens já foram substituídas por padrão superior e estão bem conservadas assim como os metais. As Louças são de padrão popular e estão razoavelmente preservadas. De forma geral, o apartamento está razoavelmente preservado, com aspecto um pouco degradado, porém, com acabamento renovado, e precisando apenas de pequenos reparos e pintura geral. - O Bloco 01 possui 4 andares, sem acesso de elevadores, acesso somente por escadas retas com descanso. Cada andar possui 4 apartamentos. O hall de entrada e circulação, bem como dos demais andares, possuem piso em ardósia e pintura látex sobre massa fina. A fachada do prédio possui pintura látex sobre massa fina e está em bom estado de conservação. As portas dos blocos são de vidro sobre estrutura de alumínio e estão em bom estado de conservação e funcionamento. - Os Condomínios San Giacomo I e II, números 929 e 925, da Avenida do Taboão, ambos com o mesmo acesso, portaria e infraestrutura. Juntos possuem 26 blocos, 16 blocos do Giacomo I pintados de verde e 10 blocos do Giacomo II pintados de bege, contam com portaria com segurança 24 horas e interfone de contato com os apartamentos. Os portões de ferro de entrada de veículos e pedestre são automatizados, estão bem conservados e funcionando perfeitamente. O lazer conta com salão de festas com churrasqueira, playground, quadra poliesportiva e sala de zeladoria, todos os ambientes estão conservados. Os pisos externos são em calçamento rustico, as áreas carroçáveis de asfalto e partes em jardins, tudo bem conservado. Os prédios possuem pintura látex sobre massa fina e se encontram em bom estado de conservação e apresentação. fls

6 - A região onde se encontra o empreendimento é mista (imóveis comerciais, residências e industriais) e de padrão médio-popular. O condomínio está localizado próximo das principais vias de comércio e ligação da Região Macro, possuindo um bom acesso para São Paulo, Diadema e Via Anchieta, porém distante do centro da cidade de São Bernardo. O local é guarnecido de todas as benfeitorias como asfalto, rede de água, esgoto, elétrica e telefonia, transporte coletivo, escolas, hipermercado e comércio variado. MAPA DA REGIÃO. ANALISE MERCADOLÓGICA Conforme informações de imobiliárias e profissionais que atuam no mercado de venda de imóveis na região, o atual momento é de Oferta em Alta, Demanda Baixa e Absorção Lenta. fls

7 METODOLOGIA UTILIZADA Para realização do presente trabalho, utilizouse o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fortemente defendido e orientado pelo IBAPE/SP, este método permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente bem diferente de qualquer outro comportamento de outros ramos da economia, sendo por isso, o mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis. PESQUISA DE MERCADO A pesquisa de mercado realizada priorizou comparativos semelhantes para melhor precisão da média, buscando-se junto ao mercado e seus profissionais as amostras mais próximas ao avaliando, tendo sido encontrados 04 (quatro) bons elementos, os quais devidamente tratados e homogeneizados pelos Fatores de Valorização e Desvalorização apresentaram uma média segura. Todas as ofertas foram apuradas pelo Valor Unitário do Metro Quadrado da Área Útil (Vu). QUADRO RESUMO PESQUISA Nº VuH - Valor do m² Homogeneizado (vide anexo 2) 01 R$ 4.320,00 02 R$ 4.104,00 03 R$ 3.888,00 04 R$ 4.320,00 * Valores por m² da área útil. fls

8 Considerações Importantes Sobre as Amostras Todos os imóveis trazidos para comparativos foram obtidos no mesmo condomínio do imóvel avaliando. Trata-se de unidades bem semelhantes, pois no empreendimento só existe uma planta com quase 50 m², todas com 2 dormitórios e uma vaga de garagem. As diferenças de acabamento, conservação, idade, mobília, etc, foram ajustadas através do tratamento por fatores. Todas as amostras ficaram dentro do intervalo de confiança sugerido pelo critério da média, podendo assim, todas serem aceitas como boas e confiáveis referências. EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS Cálculo da Média Aritmética do Valor Unitário de Venda do m² Somatório dos Valores Unitários pesquisados Média Aritmética = Número de Valores Pesquisados R$ ,00 Média Aritmética = Média Aritmética = R$ 4.158,00. Intervalo de Confiança = de R$ 3.742,20 até R$ 4.573,80. fls

9 DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO Valor de Venda do Imóvel Avaliando R$ ,48 (49,06 m² X R$ 4.158,00 o Valor Unitário Homogeneizado) CONCLUSÃO Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características Intrínsecas e Extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem contemporizar as distorções, conclui-se que o Valor de Mercado da Venda do Imóvel, objeto deste Laudo de Avaliação Mercadológica é de R$ ,00 (Duzentos e Quatro Mil Reais) em números arredondados. O presente trabalho foi concluído e laudado em 20 páginas, incluindo Petição, Capa, Parecer Técnico, Material Fotográfico e Amostras com Homogeneização e Fatores. quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. Desde já me coloco a disposição para São Bernardo do Campo, 17 de Setembro de Enzo Zanon Creci Habilitado desde Documento Firmado Digitalmente. fls

10 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 248 Anexo 1 Relatório Fotográfico do Imóvel Avaliando. fls. 193 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

11 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 249 CONDOMÍNIO SAN GIACOMO I E II PORTARIA VISTA DA RUA CONDOMÍNIO SAN GIACOMO I E II RUAS INTERNAS fls. 194 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

12 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 250 CONDOMÍNIO SAN GIACOMO I E II ESTACIONAMENTOS / BLOCOS VERDES E BEGES fls. 195 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

13 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 251 CONDOMÍNIO SAN GIACOMO I E II PLAYGROUND / QUADRA POLISPORTIVA / SALÃO DE FESTAS fls. 196 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

14 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 252 IMAGEM DA ENTRADA DO BLOCO 01. IMAGENS INTERNAS DO BLOCO 01. fls. 197 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

15 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 253 VISTA INTERNA DO APTO SALA, ENTRADA SOCIAL E SACADA. fls. 198 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

16 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 254 VISTA INTERNA DO APTO DORMITÓRIOS. VISTAS INTERNA DO APTO COZINHA / LAVANDERIA. fls. 199 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

17 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 255 VISTAS INTERNA DO APTO BANHEIRO. fls. 200 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

18 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4B13D92. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL PRICOLI MIRANDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/10/2018 às 12:11, sob o número WSBO fls. 256 Anexo 2 Relatório de Amostras, Homogeneizações e Fatores. fls. 201 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56, sob o número WSBO Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 4895E5B.

19 4.1 Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem 50,00 m² de área útil. Condomínio Giacomo - R$ ,00 em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00. Observações do Imóvel: Reformado, cerâmicas originais, gesso, pintura nova e planejados. Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) = VuH = R$ 4.320,00. Contato: Miriam Mazzolin Ferreira Imóveis Cod Fones: Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem 50,00 m² de área útil. Condomínio Giacomo - R$ ,00 em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00. Observações do Imóvel: Reformado, modernizado, ótima conservação e planejados. Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) (Fc) = VuH = R$ 4.104,00. Contato: ART Home Consultoria Imobiliária Cod. AP Fones: Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem 50,00 m² de área útil. Condomínio Giacomo - R$ ,00 em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00. Observações do Imóvel: Modernizadíssimo, cerâmicas de 1ª linha, assoalho e planejados. Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) (Fc) = VuH = R$ 3.888,00. Contato: Rodnei Machado Empr. Imobiliários Cod Fones: Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem 50,00 m² de área útil. Condomínio Giacomo - R$ ,00 em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00. Observações do Imóvel: Reformado, piso laminado, gesso boa conservação. Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) = VuH = R$ 4.320,00. Contato: A Moderna Imóveis Cod Fones: fls

20 Explicação dos Fatores Utilizados: Fo = Fator Oferta Aplicado quando as ofertas ainda não foram efetivamente vendidas, tratando as amostras de forma a representar uma melhor realidade de mercado, tendo em vista uma redução quase sempre praticada quando da venda efetiva, ou seja, valor final. Fc = Fator Conservação Aplicado para tratar as amostras quando em condições melhores ou piores ao imóvel avaliando, podendo ser maior ou menor dependendo de idade do imóvel, acabamento, itens de decoração inclusos, móveis planejados, apresentação, pintura, qualidade e custo de materiais, etc. VuH = Valor Unitário Homogeneizado Valor do M² da área útil após tratamento. fls