1 EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP AUTOS DE : EXECUÇÃO DE TÍITULO EXTRAJUDICIAL LOCAÇÃO DE IMÓVEL REQUERENTE : M. MIYASIRO EMPREENDIMENTOS IMOLIBILIARIOS LTDA REQUERIDO : EDUARDO FERNANDO ZANONI PROCESSO : N 1008470-33.2016.8.26.0037. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng CREA/SP, N 0601210790 Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe, após diligências necessárias, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., requerer: I II - A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos; - Bem como a liberação de parte dos honorários já depositados em fls. 205 dos Autos. Nestes Termos, Pede Deferimento. ARARAQUARA, 06 de NOVEMBRO de 2017 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP N 0601210790 PERITO JUDICIAL fls. 211
2 I- PRELIMINARES LAUDO TÉCNICO PERICIAL Este profissional em atendimento ao solicitado, vem até V. Excia., apresentar as suas conclusões sobre o presente trabalho. Após vistorias realizadas nos imóveis em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmo, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO. II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO MATRÍCULA N 13.674 1 CRI de Araraquara/SP (Conforme cópia da certidão de matrícula juntados na petição inicial) IMÓVEL: Um terreno constituído de parte do lote 239- Quadra 0 do loteamento CIDADE INDUSTRIAL, em Araraquara, com frente para a Rua Ceará, medindo 6,00 metros de frente, igual medida na linha dos fundos, onde divide com o prédio n 96 da Avenida Octaviano de Arruda Campos (lote 241), por 25,00 metros da frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando de um lado com o prédio n 2092, da rua de situação (parte dos lotes 240 e 239) e de fls. 212
3 III- VISTORIA outro lado com parte dos lotes 239 e 238 localizado a 14,00 metros da Av. Octaviano de Arruda Campos. CADASTRO: 05.051.030. AV.1-13.674 CONSTRUÇÃO Os proprietários fizeram construir no terreno, desta matrícula, um prédio residencial o qual recebeu o número cadastral N 2086 pela Rua Ceará, conforme projeto aprovado em 11.03.77 e habite-se concedido em 21 de dezembro de 1977, sob n 5425. Araraquara, 1 de fevereiro de 1978 R.9 em 25 de Novembro de 2011. Conforme Formal de Partilha expedido em 20.06.2011 pelo Juízo de Direito da 1ª Vara da Família e das sucessões local, nos autos de Arrolamento (proc. 741/2011), dos bens deixados por falecimento de Milton Bazilio Zanoni, o imóvel foi partilhado na seguinte proporção: 1) 50% à viúva meeira Cleide Maria Gonçalves Zanonni; 2) 25% ao herdeiro filho Dimas José Zanoni; 3) 25% ao herdeiro filho Eduardo Fernando Zanoni. Na vistoria me apresentei e me identifiquei, fui recebido pela cuidadora da Srª Cleide Maria Gonçalves Zanoni, que informou a proprietária a finalidade da vistoria, entendeu e gentilmente permitiu o acesso ao imóvel. Informei que a finalidade é a de conferir, as características e o padrão de construção, as suas divisões internas, e do que é possível visualizar quanto ao estado de conservação da construção, da rede elétrica e hidráulica. Informações que são importantes para o cálculo da depreciação da construção. A proprietária reside no imóvel atualmente. Na vistoria também foram verificadas as infra-estruturas do bairro. -Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias e sarjetas: Sim, -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim. O mesmo possui uma área de terreno de 150,00 metros quadrados, e 80,80 m2 de área construída. fls. 213
4 A construção será detalhada no item referente a Avaliação das edificações. IV- AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DO TERRENO Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região, no presente caso lotes de 200,00 metros quadrados. As divisas do terreno são compostas parte por muro de alvenaria e parte pelas construções dos imóveis confrontantes. PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO - IMOBILIARIA HDZ R$ 400,00 / metro quadrado Av. Espanha, N 531 - Centro ARARAQUARA - SP - IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 430,00 / metro quadrado Rua Voluntários da Pátria, n 1.615 ARARAQUARA - SP -IMOBILIÁRIA MORADA CENTER Rua Nove de Julho, n 498 ARARAQUARA/SP Efetuando-se a média aritmética resulta: R$ 420,00 / metro quadrado fls. 214
mesmos. R$ 1.250,00/m2 : 3 = R$ 416,00 / m2 Eliminando-se as discrepâncias, resulta: < 30% = R$ 291,20 / m2 > 30% = R$ 540,80 / m2 Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os R$ 416,00 /m2 VALOR DO TERRENO R$ 416,00 / m2 x 150,00 m2 = R$ 62.400,00 R$ 62.400,00 (SESSENTA E DOIS MIL E QUATROCENTOS REAIS) AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO DESCRIÇÃO RESIDÊNCIA A construção tem finalidade residencial. Trata-se de uma casa térrea. O imóvel não se identifica como construção nova, isto é recém construída, sendo a construção em boas condições de conservação, no geral não necessitando reformas. A casa é toda forrada em laje, não foram observadas trincas aparentes de infiltração. Aparentemente, pelo que foi possível observar da parte hidráulica e elétrica, encontram-se em bom estado. 5 fls. 215
6 A cobertura é de telhas cerâmicas, e a estrutura do telhado em madeira. A edificação possui as seguintes subdivisões internas: SALA ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco, e tinta látex; Forro: Laje; Vitraux: Metálico; Portas: Metálicas. QUARTOS (2) Piso: Cerãmico; Paredes: Reboco, e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira; Janelas: Metálicas. BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes; Azulejo até o teto; Forro: Laje; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; COZINHA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Azulejo até o teto; Forro: Laje; Portas: Madeira; Janelas: Metálicas; PUCHADO NO QUINTAL Cobertura para o tanque Total da área construída do imóvel = 80,80 metros quadrados fls. 216
7 CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova fornecido pela Revista Construção, onde utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, sendo o mais atualizado de Agosto / 2017: Residencial médio = R$ 1.309,71/ m2 Área Construída = 80,80 m2 80,80 m 2 x R$ 1.309,71/m2 = R$ 105.824,56 TOTAL = R$ 105.824,56 PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA R$ 105.824,56 O valor da construção acima de R$ 1.309,71 é referente aos Custos de Edificações Novas. Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 15 (Quinze anos) anos. A idade que o imóvel aparenta possuir com relação ao seu estado de conservação atual. Desta forma teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R), onde R = Razão de depreciação (0,020), n = Idade Aparente (15 anos) Portanto, fls. 217
8 15 Kd = (1-0,020) = 0,73856 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd, em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo; Kd = Fator de depreciação; VE = R$ 105.824,56 x 0,73856 VE = R$ 78.157,78 Valor final da Edificação R$ 78.157,78 (SETENTA E OITO MIL, CENTO E CINQUENTA E SETE REAIS E SETENTA E OITO CENTAVOS) VALOR FINAL DO TERRENO E CONSTRUÇÃO (Matrícula N 13.674) TERRENO + EDIFICAÇÃO R$ 62.400,00 + R$ 78.157,78 fls. 218
R$ 140.557,78 (CENTO E QUARENTA MIL, QUINHENTOS E CINQUENTA E SETE REAIS E SETENTA E OITO CENTAVOS) IV- CÁLCULO DA PARTE IDEAL DO IMÓVEL (25%) VINTE E CINCO PORCENTO VALOR TOTAL DO IMÓVEL X 0,25 (25%) R$ 140.557,78 x 0,25 (25%) = R$ 35.139,44 RESULTANDO R$ 35.139,44 (TRINTA E CINCO MIL, CENTO E TRINTA E NOVE REAIS E QUARENTA E QUATRO CENTAVOS) V- ENCERRAMENTO O presente laudo vai devidamente rubricado em suas folhas, digitadas de um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto de 10 (Dez) laudas, ao final no item ANEXOS, encontra-se fotos do imóvel, não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à 9 fls. 219
10 disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações. ARARAQUARA, 06 de NOVEMBRO de 2017 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP - N 0601210790 PERITO JUDICIAL fls. 220
11 ANEXOS fls. 221
12 Foto N 01: Mostrando o quintal e o puxado para proteção do tanque no quintal. Foto N 02: Mostrando a cozinha fls. 222
13 Foto N 03: Mostrando o corredor de acesso aos quartos. Foto N 04: Mostrando um dos quartos fls. 223
14 Foto N 05: Mostrando o banheiro social. fls. 224
15 Foto N 06: Mostrando a cozinha. Foto N 07: Mostrando a sala de estar. fls. 225
16 Foto N 08: Mostrando a frente do imóvel. fls. 226