fls. 271 Este documento foi protocolado em 24/07/2014 às 12:52, é cópia do original assinado digitalmente por LIANA GOMES DA CRUZ. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0008496-30.2013.8.26.0659 e código 23B39F.
EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA VARA ÚNICA DO FORO DISTRITAL DE LOUVEIRA - COMARCA DE VINHEDO PROCESSO N.º 0008496-30.2013.8.26.0659 fls. 375 ANTONIO CARLOS CERQUERA DE CAMARGO JUNIOR, infra assinado Eng.º Civil-Sanitarista e de Segurança do Trabalho, registrado no CREA/SP da 6ª Região, sob o n.º 060.120.786-9/D, perito nomeado nos autos da AÇÃO DE CARTA PRECATÓRIA CIVIL, em que são interessados MÁRIO SÉRGIO RODRIGUES contra ARGEMIRO DO SOTTI E OUTRO, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, ao bom desempenho de seu honroso mister, vem apresentar a V.Excia., as conclusões a que chegou consubstanciadas no Laudo de Avaliação que se segue, bem como solicitar o arbitramento de meus Honorários Definitivos no valor de R$ 5.100,00 - que descontados o valor dos Honorários Provisórios no valor de R$ 3.000,00, depositados às fls. 351 dos autos, resulta em Honorários Complementares de R$ 2.100,00 - de acordo com o Demonstrativo de Honorários a seguir: - pág. 2 - e-mail:
DEMONSTRATIVO DE HONORÁRIOS 1- Solicito o arbitramento de meus Honorários Definitivos no valor de R$ 5.100,00. Justificando pondera que as despesas de locomoção, fotografias, xérox e digitação, vistoria, estudos, pesquisas e a elaboração do laudo, sendo fixado de conformidade com o Regulamento de Honorários do IBAPE Anexo 01, devidamente registrado no CREA/SP, da 6ª região, aplicando a fórmula do Capítulo III Fixação de Honorários em Função do Valor Artigo 10º, abaixo descrita: H = R$ 300,00 x 10,45 + A R$ 125.000,00 0,65 10.000 Onde: H = Honorários em R$ (procurado) A = Montante da Avaliação em R$ 305.395,47 (válido para novembro de 2014) De acordo com o Capítulo 8.0 retro. fls. 376 Substituindo, teremos: H = R$ 300,00 x 10,45 + R$ 305.395,47 R$ 125.000,00 0,65 10.000 H = R$ 5.100,00 2- Honorários Provisórios HP = R$ 3.000,00 fls. 351 dos autos 3- Honorários Definitivos Complementares HDC = HD HP HDC = R$ 5.100,00 R$ 3.000,00 HDC = R$ 2.100,00 Termos em que, P. Deferimento. Louveira, 27 de novembro de 2014. ANTONIO CARLOS CERQUERA DE CAMARGO JUNIOR - Membro Titular do IBAPE/SP - - pág. 3 - e-mail:
fls. 377 ÍNDICE PÁGINAS 1.0- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 05 2.0- REFERÊNCIAS NORMATIVAS 05 3.0- VISTORIA 05 4.0- FOTOGRAFIAS ELUCIDATIVAS 08 5.0- METODOLOGIA 19 6.0- AVALIAÇÃO DO TERRENO 21 7.0- AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES 22 8.0- VALOR TOTAL DO IMÓVEL 25 9.0- RESPOSTAS AOS QUESITOS 25 10.0- ENCERRAMENTO 25 ANEXOS APÊNDICE REGULAMENTO DE HONORÁRIOS DO IBAPE/SP - INSTITUTO 01 BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DO ESTADO DE SÃO PAULO 02 PESQUISA E HOMOGNEIZAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS DE ÁREAS INDUSTRIAIS/COMERCIAIS 1.0- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES - pág. 4 - e-mail:
fls. 378 1.1- A presente avaliação visa apurar, o justo, real e atual valor de mercado para o mês de novembro de 2014 do imóvel comercial, situado à Rua Odorico Leite, n.º 117 - Bairro Leitão - Município de Louveira - Estado de São Paulo. 1.2- No R. Despacho de fls. 336 dos autos, foi o signatário honrado com sua nomeação, não sendo indicados os assistentes técnicos, tampouco, apresentação de quesitos pelas partes. 2.0- REFERÊNCIAS NORMATIVAS Para elaboração do Laudo Técnico de Avaliação, o signatário utilizará como metodologia básica os fundamentos das seguintes Normas: a) ABNT NBR 14.653-1 Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais; b) ABNT NBR 14.653-2 Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos; c) Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo; d) Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de São Paulo 3.1- DA VISTORIA 3.0- VISTORIA O signatário realizou a vistoria no imóvel avaliando, na data do dia 06 de novembro de 2014, a qual teve início às 10:00 horas. 3.2- LOCALIZAÇÃO O imóvel em questão, situa-se à Rua Odorico Leite, n.º 117, no quarteirão completado pela Rua Reducino Martins Cruz e Rua Arthur de Souza Sigel - Bairro Leitão - Município de Louveira - Estado de São Paulo. As imagens obtidas do Google Maps e Google Earth, juntadas à seguir, mostram o posicionamento do imóvel avaliando: - pág. 5 - e-mail:
a) Planta parcial obtida do Google Maps, mostrando o posicionamento do imóvel avaliando fls. 379 b) Planta parcial obtida do Google Eath, mostrando o posicionamento do imóvel avaliando - pág. 6 - e-mail:
3.3- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO A região onde encontra-se o imóvel avaliando, possui características mistas: residenciais, comerciais e industriais. fls. 380 3.4- ACESSIBILIDADE O acesso ao imóvel é bastante facilitado, sendo feito por vias pavimentadas, estando o imóvel as margens da Rodovia Romildo Prado - SP 63, na Rua Odorico Leite. 3.5- INFRA-ESTRUTURA URBANA A região onde encontra-se o imóvel avaliando, possui alguns dos melhoramentos públicos usuais, tais como: transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, telefone, iluminação pública e domiciliar, galerias de águas pluviais, etc. 3.6- TOPOGRAFIA A topografia natural apresenta-se em nível com a rua a qual entesta. 3.7- TERRENO O terreno em questão, apresenta formato irregular, encerrando uma área de 1.041,11 m², de acordo com a Matrícula n.º 92.822 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí fls. 138/139 dos autos, descrito da seguinte maneira: Um terreno destacado de maior porção do terreno designado como Área 1/B-2, designado como "Área B-2", situado na cidade de Louveira, da comarca de Vinhedo, deste estado, com a área de 1.041,11 metros quadrados, que assim se descreve: tem início no ponto H, distante cento e trinta e oito metro (138,00 m) da Rua Artur de Souza Sigel, daí segue fazendo frente para a Rua Odorico Leite por uma distância de dez metros (10,00 m) até encontrar o ponto A1, de onde vira à direita e segue confrontando com a área 1 por uma distância de trinta metros e vinte e seis centímetros (30,26 m) até o ponto G, daí vira a esquerda e segue com a mesma confrontação por uma distância de onze metros e quarenta e cinco centímetros (11,45 m) até o ponto E, de onde vira à direita e segue confrontando com a área 2, por uma distância de vinte e oito metros e dez centímetros (28,10 m) até o ponto M, de onde vira à direita e segue confrontando com propriedade de Lázaro Rodrigues Godoy por uma distância de onze metros e oitenta e oito centímetros (11,88 m) até o ponto N, daí segue com rumo de 80º43'11" NW, confrontando agora com propriedade de Bento Cruz, por uma distância de treze metros e doze centímetros (13,12 m) até o ponto I, daí vira à direita e segue confrontando com a área B-3 por uma distância de cinquenta e quatro metros e oitenta centímetros (54,80 m) até encontrar o ponto H, início desta descrição. 3.8- EDIFICAÇÕES - pág. 7 - e-mail:
fls. 381 Sobre o terreno descrito acima, encontram-se edificadas as seguintes benfeitorias, com levantamento efetuado "in loco": a) Construção assobradada 50,00 m² b) Cobertura n.º 01 68,70 m² c) Cobertura n.º 02 375,00 m² 4.0- FOTOGRAFIAS ELUCIDATIVAS FOTO N.º 01- Detalhe da placa de identificação da Rua Odorico Leite, a qual situase o imóvel avaliando. - pág. 8 - e-mail:
fls. 382 FOTO N.º 02- Detalhe da numeração do imóvel. FOTO N.º 03- Aspecto da Rua Odorico Leite, a qual situa-se o imóvel avaliando. - pág. 9 - e-mail:
fls. 383 FOTO N.º 04- Vista da Rua Odorico Leite, a qual situa-se o imóvel avaliando, no outro sentido. - pág. 10 - e-mail:
fls. 384 FOTO N.º 05- Tomada da Rua Odorico Leite, a qual situa-se o imóvel avaliando, com seta indicando o imóvel em questão. FOTO N.º 06- Vista da Rua Odorico Leite, a qual situa-se o imóvel avaliando, com seta indicando o imóvel em questão. - pág. 11 - e-mail:
fls. 385 FOTO N.º 07- Aspecto frontal do terreno. - pág. 12 - e-mail:
FOTO N.º 08- Tomada interna do terreno, visto dos fundos para frente. fls. 386 - pág. 13 - e-mail:
FOTO N.º 09- Tomada interna do terreno, tendo do lado esquerdo a edificação assobrada e nos fundos as coberturas. fls. 387 - pág. 14 - e-mail:
fls. 388 FOTO N.º 10- Tomada externa da edificação assobradada. - pág. 15 - e-mail:
fls. 389 FOTO N.º 11- Tomada interna da edificação. - pág. 16 - e-mail:
fls. 390 FOTO N.º 12- Tomada da cobertura de n.º 02. FOTO N.º 13- Aspecto da cobertura de n.º 02. - pág. 17 - e-mail:
fls. 391 FOTO N.º 14- Aspecto da cobertura de n.º 01. - pág. 18 - e-mail:
fls. 392 FOTO N.º 15- Vista frontal da empresa Gran Nobre Granitos, vizinha ao imóvel avaliando. 5.0- METODOLOGIA 5.1- Para a apuração do justo real e atual valor de mercado do imóvel objeto desta avaliação o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliatória, preconizado na Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP - 2011 e do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos versão 2.002. 5.2- Nas avaliações de imóveis existem fundamentalmente quatro métodos básicos de cálculo, a saber: - pág. 19 - e-mail:
fls. 393 - O comparativo de dados de mercado - O Involutivo - O Evolutivo - O de custo - O dos preços de venda - O de capitalização de renda. Os quais por vezes se apresentam com algumas variantes nos casos particulares. 5.3- MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO Consiste em que se determine o valor do objeto avaliando, comparando-o com outros similares, através de suas características semelhantes e admitindo-se que os que produzem a mesma renda tenham valor igual ou guardem proporcionalidade linear. No comparativo, a comparação entre o bem em exame e os pesquisados é feita levando-se em conta as considerações e características intrínsecas de cada um, e adaptando-se as diversas condições através de fórmulas próprias. Consideram-se também conforme o caso, os fatores de transposição, testada e profundidade, atualização e outros. 5.4- MÉTODO INVOLUTIVO Baseado em identificar o valor do mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnicoeconômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. 5.5- MÉTODO EVOLUTIVO Constitui-se identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. 5.6- MÉTODO DE CUSTO, REPOSIÇÃO, SUBSTITUIÇÃO OU REPRODUÇÃO Baseia-se essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados, visando a obtenção de preço da construção. Para o terreno lança-se mão do método comparativo e da precisão de encargos. 5.7- MÉTODO DOS PREÇOS DE VENDA - pág. 20 - e-mail:
fls. 394 Os preços unitários são obtidos da seguinte forma: - Deduzindo o valor total da venda do imóvel, o correspondente ao terreno, este apurado pelos métodos e critérios das Normas. - Dividindo-se os resultados dessa subtração pela área construída do prédio. Nessas condições, todas as parcelas adicionais, tais como: despesas financeiras, lucro e remuneração do empreendedor encontram-se embutidos nos custos unitários apurados. Esse método é relativamente novo, e foi formulado por uma Comissão de Peritos, nomeada para tal fim pelos M. M. Juízes das Varas da Fazenda Municipal da Capital, através do Provimento n.º 02/86. O estudo em questão denomina-se Valores de Edificações de Imóveis Urbanos versão 2.002. 5.8- MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA Finalmente o Método da capitalização renda, apura o valor do imóvel pela capitalização de sua renda real, prevista ou líquida como se fosse aplicada no mercado normal mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande sensibilidade, posto que, em havendo pequenas oscilações das taxas empregadas, apresentam grandes variações no valor obtido, este método é particularmente empregado para o controle dos demais. 5.9- No caso vertente, foram utilizados os métodos e critérios mais recomendados a saber: 5.9.1- O Método Comparativo de Dados de Mercado, para apuração do valor do terreno. 5.9.2- O Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos versão 2002, para avaliação das edificações. 6.1- CONCEITUAÇÃO 6.0- AVALIAÇÃO DO TERRENO a) O valor do terreno, conforme mencionamos no capítulo anterior (item 5.3), será avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado; - pág. 21 - e-mail:
fls. 395 b) A pesquisa de valores relacionadas no Anexo 02, foi alicerçada em imóveis (terrenos), pertencentes a mesma região geo-econômica do imóvel, os quais foram homogeneizados adequadamente, conduziram a um valor básico de R$ 246,67/m 2 - válido para novembro de 2014; c) Os elementos provenientes de ofertas, sofreram a redução de 10% (dez por cento) em seu preço, evitando-se dessa forma a superestimativa natural contida nas mesmas e no caso de transação não houve qualquer deságio; d) Os fatores de atualização foram calculados com base nos índices ponderados de custo de vida da FIPE - Fundação do Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo (índice/dezembro de 1989-100), índice estimado para o mês de novembro de 2014, igual a 2,450; 6.2- VALOR DO TERRENO O valor do terreno, será dado através da seguinte expressão algébrica: V T = A T x V U Onde: V T = valor do terreno (procurado) A T = área do terreno = 1.041,11 m 2 V U = preço unitário básico do terreno = R$ 246,67/m 2 Anexo 02 Substituindo teremos: V TERRENO = 1.041,11 m 2 x R$ 246,67/m 2 VTERRENO = R$ 256.810,60 (VÁLIDO PARA NOVEMBRO DE 2014). 7.0- AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES O valor das edificações será efetuado através do Método de Preços de Venda, elaborado pela Comissão de Peritos nomeados pelo provimento n.º 002/86 dos M. M. Juízes das Varas da Fazenda Municipal, cujo nome é de estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002. - pág. 22 - e-mail:
Os cálculos dos valores das edificações serão feitos pela seguinte expressão: V E = S x q x d fls. 396 7.1- EDIFICAÇÃO ASSOBRADADA A edificação pode ser enquadrada como Casa Padrão Econômico - item 1.2.3, no seu limite mínimo, no estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002, onde o valor unitário é calculado de 0,672 de R 8 N. O Custo Unitário Básico de Edificações, para unidade autônoma, com 02 quartos, padrão normal, válido para novembro de 2014, é igual a R$ 1.167,54/m 2 (R 8 N). Área construída = 50,00 m 2 Preço = 0,672 x R$ 1.167,54/m 2 = R$ 784,59/m 2 Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação F OC F OC = R + K x (1 R) R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20 K = coeficiente de Ross/Heidecke (necessitando de reparos importantes item g) e idade aparente de 5 anos) Vida referencial I r = 70 anos Idade em % da vida referencial = 5/70 = 7% K = (0,459 + 0,454)/2 = 0,457 F OC = 0,20 + 0,457 x (1 0,20) F OC = 0,566 Substituindo teremos: V EDIFICAÇÃO ASSOBRADADA = 50,00 m 2 x R$ 784,59/m 2 x 0,566 VEDIFICAÇÃO ASSOBRADADA = R$ 22.203,90 (VÁLIDO PARA NOVEMBRO DE 2014). 7.2- COBERTURA N.º 01 - pág. 23 - e-mail:
A edificação pode ser enquadrada como Cobertura - Padrão Simples - item 3.1.1, no seu limite mínimo, no estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002, onde o valor unitário é calculado de 0,060 de R 8 N. O Custo Unitário Básico de Edificações, para unidade autônoma, com 02 quartos, padrão normal, válido para novembro de 2014, é igual a R$ 1.167,54/m 2 (R 8 N). fls. 397 Área construída = 68,70 m 2 Preço = 0,060 x R$ 1.167,54/m 2 = R$ 70,05/m 2 Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação F OC F OC = R + K x (1 R) R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,10 K = coeficiente de Ross/Heidecke (necessitando de reparos importantes item g) e idade aparente de 5 anos) Vida referencial I r = 20 anos Idade em % da vida referencial = 5/20 = 25% K = (0,403 + 0,396)/2 = 0,400 F OC = 0,10 + 0,400 x (1 0,10) F OC = 0,460 Substituindo teremos: V COBERTURA N.º 01 = 68,70 m 2 x R$ 70,05/m 2 x 0,460 VCOBERTURA N.º 01 = R$ 2.213,72 (VÁLIDO PARA NOVEMBRO DE 2014). 7.3- COBERTURA N.º 02 - pág. 24 - e-mail:
A edificação pode ser enquadrada como Cobertura - Padrão Simples - item 3.1.1, no seu limite médio, no estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002, onde o valor unitário é calculado de 0,120 de R 8 N. O Custo Unitário Básico de Edificações, para unidade autônoma, com 02 quartos, padrão normal, válido para novembro de 2014, é igual a R$ 1.167,54/m 2 (R 8 N). Área construída = 375,00 m 2 Preço = 0,120 x R$ 1.167,54/m 2 = R$ 140,10/m 2 fls. 398 Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação F OC F OC = R + K x (1 R) R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,10 K = coeficiente de Ross/Heidecke (necessitando de reparos importantes item g) e idade aparente de 5 anos) Vida referencial I r = 20 anos Idade em % da vida referencial = 5/20 = 25% K = (0,403 + 0,396)/2 = 0,691 F OC = 0,10 + 0,400 x (1 0,10) F OC = 0,460 Substituindo teremos: V COBERTURA N.º 02 = 375,00 m 2 x R$ 140,10/m 2 x 0,460 VCOBERTURA N.º 02 = R$ 24.167,25 (VÁLIDO PARA NOVEMBRO DE 2014). 7.4- VALOR TOTAL DAS EDIFICAÇÕES a) Valor da edificação assobradada R$ 22.203,90 b) Valor da cobertura n.º 01 R$ 2.213,72 c) Valor da cobertura n.º 02 R$ 24.167,25 e) VALOR TOTAL DAS EDIFICAÇÕES R$ 48.584,87 (VÁLIDO PARA NOVEMBRO DE 2014) 8.0- VALOR TOTAL DO IMÓVEL - pág. 25 - e-mail:
fls. 399 a) Valor do terreno R$ 256.810,60 b) Valor das edificações R$ 48.584,87 c) VALOR TOTAL DO IMÓVEL R$ 305.395,47 (VÁLIDO PARA NOVEMBRO DE 2014) 9.0- RESPOSTAS AOS QUESITOS Não constam dos autos. 10.0- ENCERRAMENTO Vai o presente Laudo de Avaliação, digitado em 25 (vinte e cinco) páginas, escritas de um só lado, todas devidamente rubricadas, sendo a última datada e assinada pelo signatário. Acompanham 02 (dois) Anexos. Louveira, 27 de novembro de 2014. ANTONIO CARLOS CERQUERA DE CAMARGO JUNIOR - Membro Titular do IBAPE/SP - - pág. 26 - e-mail: