Processo nº

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1 fls. 180 EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CARLOS - SP. Processo nº LUIZ ANTONIO ROCHA ROSALEM, Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho, CREA , nomeado por Vossa Excelência nos autos do processo nº : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO - ALIENAÇÃO JUDICIAL: requerido por SILVANA ISABEL GALVÃO contra LAURIBERTO MARCOS PEDRINO após ter realizado as diligências e pesquisas que se fizeram necessárias, vem mui respeitosamente, perante a Vossa Excelência: 1. Apresentar os resultados de seu trabalho, constante do presente LAUDO de avaliação do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP. 2. Requerer que seja expedido mandado do levantamento do valor depositado a título de honorários (Fls. 161 R$2.200,00 e Fls. 172 R$2.600,00 que totalizam o valor de R$4.800,00) em favor deste profissional, já autorizado conforme r. determinação de Fls Termos em que; P. Deferimento. São Carlos, 7 de setembro de 2016 Luiz Antonio Rocha Rosalem LUIZ ANTONIO ROCHA ROSALEM Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho CREA Membro Titular do IBAPE SP nº817 1 Vistos. Para a perícia avaliatória nomeio o Dr. LUIZ ANTONIO ROCHA ROSALEM (CREA , larr@linkway.com.br), que indicará, em 5 dias, o custo do seu trabalho, valor a ser depositado pela autora (depósito no prazo de 5 dias). Laudo em 30 dias depois da data agendada para a perícia. Vindo o laudo, expeça-se ML para o perito e abra-se vista às partes para os fins do único, do art. 433 do CPC. Caso haja necessidade de esclarecimentos, o perito os prestará em 20 dias, manifestando-se as partes a seguir. O perito, oportunamente, agendará dia, hora e local para início do exame pericial, comunicando às partes. Int. São Carlos, 24 de fevereiro de 2016

2 fls PRELIMINARES ANEXOS: 2. VISTORIA 3. AVALIAÇÃO 4. CONCLUSÃO 5. QUESITOS 6. ENCERRAMENTO 01. Pesquisa Imobiliária, cálculo do valor do Imóvel e Análise de Dados (14 Fls.); 02. ; 03. ;

3 fls PRELIMINARES: 1.1. O trabalho que estamos apresentando, tem como objetivo determinar o JUSTO VALOR do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP. Foto nº01: Vista parcial da fachada do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP que será avaliado neste trabalho. (Foto: 02/09/2016 data da vistoria) Não foram consultados os Órgãos Públicos, (Prefeitura Municipal, Cartório de Registro de Imóveis; etc.) no que se refere à situação fiscal e legal do respectivo bem a ser avaliado neste trabalho, (Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto, 724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP); 1.3. Para efeito desta AVALIAÇÃO, foram consideradas para o imóvel a ser avaliado, (Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto, 724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP) para

4 fls. 183 o terreno as medidas constantes da Titularidade e para a áreas construídas as levantadas no local por este profissional que são: A área construída = 193,41 m 2 ; A área de terreno = 213,00 m 2. Foto nº02: Vista parcial aérea da Cidade de São Carlos, onde podemos observar a localização do imóvel a ser avaliando neste trabalho (Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto, 724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP). 2. VISTORIA: 2.1. DA DATA DA VISTORIA: Para a CONCLUSÃO do trabalho de avaliação do imóvel acima citado, (Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto, 724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP) foi realizada uma vistoria ao mesmo no dia 2 de setembro de à partir das 15:00 horas. A vistoria

5 fls. 184 foi acompanhada pelo Sra. Silvana Isabel Galvão (Requerente) e a Esposa do Requerido (Lauriberto Marcos Pedrino), que permitiu a vistoria DA REGIÃO DO IMÓVEL A SER AVALIADO NESTE TRABALHO (Região Central/Centreville V. Sto Antonio): A região onde se localiza o imóvel a ser avaliado, (Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto, 724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP) é caracterizada pela presença da Avenida Comendador Alfredo Maffei, que é um dos importantes corredores comerciais da Cidade de São Carlos, a proximidade do prédio do Fórum Cível local, distando em linha reta da Catedral, (Avenida São Carlos, entre as Ruas Conde do Pinhal e Treze de Maio) área central da Cidade de São Carlos, aproximadamente (mil) metros, sendo servida, por todos os melhoramentos públicos que a Cidade oferece, tais como transporte coletivo, coleta de lixo, etc DO IMÓVEL A SER AVALIADO (Marcolino L. Barreto nº724): Rua Marcolino L. Barretoº724 Foto nº04: Vista parcial da fachada do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP que será avaliado neste trabalho. (Foto: 02/09/2016 data da vistoria).

6 fls. 185 O imóvel avaliando, como mencionamos no início deste trabalho é o imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, entre as Ruas General Osório e Bento Carlos, quadra completada pela Rua Major Manuel Antonio de Matos, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP. Foto nº05/06: Vista parcial interna do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP que será avaliado neste trabalho. (Foto: 02/09/2016 data da vistoria). Sobre o terreno, no corpo principal, como se observa, foi edificada uma benfeitoria de uso residencial, constituída de três dormitórios, sala de estar, sala de jantar, cozinha, banheiro, que pode ser considerada segundo o ESTUDO EDIFICAÇÕES VALORES E VENDAS 2002, uma casa padrão médio (Térreas ou assobradadas, construídas obedecendo a projetos que apresentam preocupação com a fachada e a distribuição interna. Normalmente são geminadas apenas de um lado. Geralmente com uma suíte e, em sobrados, lavabo no térreo. Usualmente apresentam edícula e cobertura para um ou dois veículos. Os materiais e acabamentos são padronizados, geralmente de boa qualidade. Cobertura em telhado, sobre laje.) e seu estado de conservação necessitando e reparos simples a importantes (Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição

7 fls. 186 eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura). Foto nº07/08/09/10: Vista parcial interna do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP que será avaliado neste trabalho. (Foto: 02/09/2016 data da vistoria).

8 fls. 187 Na face dos fundos, no imóvel avaliando, há uma Edícula, constituída de um dormitório, uma cozinha, uma saleta, e uma banheiro, classificado como sendo uma casa padrão simples (Térreas ou assobradas, com projetos que demonstram alguma preocupação com a distribuição interna; geralmente geminadas. Podem apresentar cobertura para serviço e veículo. Utilizam materiais econômicos e simples, sendo construídas em alvenaria e apresentando, na maioria das vezes, estrutura de concreto. Cobertura em laje de concreto ou telhas sobre estrutura de madeira com forro), e seu estado de conservação necessitando de reparos simples a importantes (Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.), também, segundo o ESTUDO EDIFICAÇÕES VALORES E VENDAS Foto nº11/12: Vista parcial interna do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP que será avaliado neste trabalho. (Foto: 02/09/2016 data da vistoria).

9 fls. 188 Foto nº13/14: Vista parcial interna do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP que será avaliado neste trabalho. (Foto: 02/09/2016 data da vistoria).

12 fls. 191 Como se observa das fotografias que acompanham este trabalho, a área construída, além do corpo principal e da edícula, inclui uma cobertura simples, que liga a edícula ao corpo principal. Em função das várias tipologias das benfeitorias, (casa padrão médio/simples e cobertura simples) da área superficial de 193,41 m 2, adotamos no modelo de regressão linear a ser utilizado na determinação do valor a área equivalente de 125,71 m AVALIAÇÃO: 3.2. INTRODUÇÃO Antes de apresentarmos o valor do imóvel a serem avaliado neste trabalho, (Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto, 724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP), que é o objetivo, faremos uma breve explanação do que vem a ser a definição de valor no campo da Engenharia de Avaliações e as metodologias que podem ser adotadas nos processos avaliatórios DA DEFINIÇÃO DE "VALOR" Inicialmente; é indispensável que sejam fixados os conceitos do que seja avaliar ou determinar o valor, bem como as definições e classificações de imóveis urbanos. De acordo com a antiga Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos - NBR5676 da ABNT - o conceito de valor é assim formulado: " O :

13 fls. 192 "Avaliação; é a determinação técnica de valor de um " Valor é a expressão monetária do bem, á data de referência da avaliação, numa situação em que as partes conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação não estejam compelidas á negociação. " O valor de um bem decorre sempre de sua utilidade, de sua capacidade de produzir renda ou de ser capaz de atender a uma necessidade ou um desejo. Mas não é uma tarefa fácil a de se definir com exatidão o real significado do termo "valor". Ao contrário, é tão difícil que ensejou o surgimento de duas escolas ou correntes: a) a univalente, para a qual o valor de um determinado bem é único, num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação; b) a plurivalente, para a qual a conceituação de valor pode mudar de acordo com a finalidade de sua determinação, conferindo-lhe caráter subjetivo. Esta segunda corrente, principalmente, merece um estudo mais aprofundado, para o que se recomenda a leitura de bibliografia específica face às controvérsias que gera. Diferente do valor, é preço, assim definido: 3.4. DAS METODOLOGIAS Classificação geral:

14 fls. 193 Os métodos utilizados para a avaliação de imóveis urbanos classificam-se em diretos e indiretos, podendo ser conjugados, em alguns casos. Classificados como métodos diretos estão o método comparativo de dados de mercado e o método comparativo de custo de reprodução de benfeitorias. Como métodos indiretos, figuram o método da renda, o método involutivo e o método residual. caracterizados: De um modo geral, os métodos podem ser assim 1) Método Comparativo de Dados do Mercado - é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas; 2) Método Comparativo do Custo de Reprodução de Benfeitorias - é aquele que apropria o valor de benfeitorias através da reprodução dos custos de seus componentes, ao qual deve ser somado o valor calculado do terreno e do custo de comercialização, quando houver; 3) Método da Renda - é aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas panes constitutivas com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista; 3.5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL: Fundamentação e grau de precisão dos trabalhos: Definição e explanação: Antes da determinação do valor do imóvel objeto deste trabalho, (Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto, 724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP) faremos uma explanação dos procedimentos realizados que conduziram a conclusão sobre o valor Metodologias adotadas: Primeiramente, fizemos uma pesquisa de valores imobiliários para determinação do VALOR DO IMÓVEL, pela comparação direta, (MÉTODO COMPARATIVO) com a utilização de modelos de regressão linear, onde adotamos

15 fls. 194 como variável dependente o valor total do imóvel, e como variáveis independentes a Área coberta (contínua), a Área do Terreno (contínua) e o Setor Urbano (o índice fiscal local Planta de Valores Genéricos da Cidade de São Carlos) e da Data do Evento, (época das ofertas coletadas 01 = 2013, 2 = 2014, 3 = 2015 e 4 = 2016). Foram pesquisados 72 (setenta e dois) comparativos, que constam do banco de dados deste profissional, cujos endereços e respectivas datas das ofertas, podem ser observados no ANEXO 01, que acompanha este laudo (Tabela 1 Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear - 3 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes no caso temos: 3 x (4 + 1) = 3 x 5 = 15, e temos 72, e descartamos 9, onde utilizamos 61). Os procedimentos adotados atendem a NBR AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS da ABNT, os cálculos e as respectivas pesquisas podem ser observadas nos ANEXO 01 e 02 que acompanham este trabalho, que estamos apresentando Do modelo e análise da regressão linear: O modelo encontrado apresentou um coeficiente de determinação superior a 88% (oitenta e oito por cento) e uma significância de 1 (1,0%), o que indica que o modelo explica 88% (oitenta e oito por cento) do valor, e os demais 12% (doze por cento) não explicados devem ser atribuídos a erros de informação e medidas e/ou variáveis que poderiam ser influentes e não foram suficientemente fortes para se destacarem. Segundo as orientações técnicas contidas na NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, concluímos que o grau de fundamentação do trabalho é de Grau I, (Item Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear) com a utilização de modelos de regressão linear. O valor encontrado para o imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP, na presente data foi de:

16 fls. 195 Observa-se que adotamos como valor do imóvel, 20% (vinte por cento) abaixo ao valor médio da equação de regressão, (R$ ,47) que se justifica em função do estado de conservação (necessitando de reparos simples a importantes) e das várias tipologias construtivas do mesmo, (casa padrão médio/padrão simples e cobertura simples adotamos área construída equivalente de 125,71 m2 = 193,41 x 0,65), e assim, dentro dos parâmetros estabelecidos na NBR da ABNT (item Campo de arbítrio) 2. Em função da r. determinação de Fls , apresentamos neste item o VALOR DA IMÓVEL localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP, é na presente data de: Valor do imóvel, (nos moldes da r. Determinação de Fls. 145): V Rua Marcolino L. Barreto nº724 = R$ ,00 2 (Trezentos e sessenta mil reais) NBR item Campo de arbítrio O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR :2OC)I é o intervalo com amplitude de 15 %, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados. 3 Vistos. Para a perícia avaliatória nomeio o Dr. LUIZ ANTONIO ROCHA ROSALEM (CREA , larr@linkway.com.br), que indicará, em 5 dias, o custo do seu trabalho, valor a ser depositado pela autora (depósito no prazo de 5 dias). Laudo em 30 dias depois da data agendada para a perícia. Vindo o laudo, expeça-se ML para o perito e abra-se vista às partes para os fins do único, do art. 433 do CPC. Caso haja necessidade de esclarecimentos, o perito os prestará em 20 dias, manifestando-se as partes a seguir. O perito, oportunamente, agendará dia, hora e local para início do exame pericial, comunicando às partes. Int. São Carlos, 24 de fevereiro de 2016

17 fls ENCERRAMENTO: Acreditamos que o presente laudo, elucida o suficiente, no tocante ao seu objetivo 4, porém caso Vossa Excelência entender por necessário quaisquer outros esclarecimentos, nos colocamos a sua inteira disposição e estamos no aguardo das determinações. Este laudo expedido consta de 17 (dezessete) folhas e 14 (quatorze) anexas, impressas de um só lado, todas rubricadas e esta última datada e assinada por este perito. 4 São Carlos, 7 de setembro de 2016 Luiz Antonio Rocha Rosalem LUIZ ANTONIO ROCHA ROSALEM Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho CREA Membro Titular do IBAPE SP nº817 O trabalho que estamos apresentando, tem como objetivo determinar o JUSTO VALOR do imóvel localizado na Rua Coronel Marcolino Lopes Barreto nº724, Vila Santo Antonio, nesta cidade, com uma área de terreno de 213,00 m 2, e uma área construída de 193,41 m 2, conforme cadastro Municipal , objeto da Matrícula nº do CRI da Cidade de São Carlos SP

18 fls. 197 Este documento foi protocolado em 08/09/2016 às 10:07, é cópia do original assinado digitalmente por LUIZ CARLOS THOMAZELLI. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 7EF172.