fls. 91 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA MM 2ª VARA DA FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP Processo nº 1002642-95.2014.8.26.0564 MAURICIO BARTASEVICIUS, perito honrosamente nomeado nestes autos, vem diante de VExª com a finalidade de requerer a juntada do laudo anexo contendo o trabalho de avaliação do imóvel, objeto do processo em referência. Este Perito pede escusas à VExª pelo lapso temporal ultrapassado, mas isso se deu por problemas de saúde deste signatário o que acabou por atrasar vários trabalhos a serem efetuados, sendo que tal atraso não deverá se repetir, Desde já me coloco à disposição de VExª para outros esclarecimentos, bem como das partes envolvidas. honorária. Requer a expedição do necessário para a liberação da verba Nestes termos, pede deferimento. São Caetano do Sul, 26 de junho de 2.014. MAURICIO BARTASEVICIUS Perito Judicial CRECI/SP nº 98.886 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1002642-95.2014.8.26.0564 e código 31F3C0.
fls. 92 LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA IMÓVEL URBANO Solicitante: JUÍZO DA 2ª VARA DA FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO Localização do imóvel: Rua dos Canários, 5 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP Processo nº 1002642-95.2014.8.26.0564
fls. 93 OBJETIVO Constitui-se objeto do presente trabalho avaliatório, determinar o VALOR DE MERCADO do imóvel situado à rua dos Canários, 5, Bairro João de Barro, Município de São Bernardo do Campo, São Paulo, de propriedade de DAVID DE JESUS, inscrito na Prefeitura Municipal sob nº 532.314.013.000, compreendendo de terreno e benfeitorias, com área de 225,00 m² de terreno e 158,90 m² de área construída, para servir exclusivamente de subsidio em processo judicial onde se requer a avaliação do valor de mercado atual do referido imóvel. SUMÁRIO EXECUTIVO Este Perito Avaliador de Imóveis foi nomeado para determinar o valor de mercado de um imóvel localizado a Rua dos Canários, 5, Bairro João de Barro, Município de São Bernardo do Campo, São Paulo. Os procedimentos técnicos empregados no presente Laudo estão de acordo com os critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação NBR 14.653-2/2004 da ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas e os cálculos avaliatórios para determinação dos valores foram elaborados com base no método regidos por estas Normas. INTRODUÇÃO Este Perito Avaliador de Imóveis, com escritório na Rua Rio Grande do Sul nº. 175, sala 3, Centro, Cidade de São Caetano do Sul, no Estado de São Paulo, CEP: 09510-020, foi nomeado para realizar o presente relatório, com as seguintes considerações: O imóvel avaliando foi considerado livre e desembaraçado de ônus ou responsabilidades de qualquer natureza, foro ou pensão, inclusive hipoteca; A vistoria foi realizada em junho de 2.014; Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações fornecidas por terceiros, na forma de entrevistas verbais. As estimativas utilizadas neste processo estão baseadas nos documentos e informações, os quais incluem, entre outros, os seguintes: a) Documentos do imóvel juntados aos autos. b) resumos de IPTU, obtido junto à municipalidade. c) outras informações obtidas junto à municipalidade. PRINCÍPIOS E RESSALVAS O presente relatório obedece criteriosamente os princípios fundamentais descritos a seguir: O Perito Avaliador não tem inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste relatório e tampouco dela aufere qualquer vantagem. O relatório foi elaborado por Mauricio Bartasevicius e ninguém, a não ser ele, preparou as análises e respectivas conclusões. No presente relatório assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros. No melhor conhecimento e crédito do Perito Avaliador, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente relatório, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. O relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas nos mesmos. A Perito Avaliador assume total responsabilidade sobre a matéria de Avaliações Mercadológicas, incluídas as implícitas, para o exercício de suas honrosas funções, precisamente estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos próprios. Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão, que não os listados no presente relatório e/ou contidos nos autos. LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADE Para elaboração deste relatório o Perito Avaliador utilizou informações e dados de históricos aditados por terceiros ou não aditados e dados projetados não aditados, fornecidos por escrito ou verbalmente pelas fontes
fls. 94 mencionadas. Sendo assim, o Perito Avaliador assumiu como verdadeiros os dados e informações obtidos para este relatório e não tem qualquer responsabilidade com relação a sua veracidade. As análises e as conclusões contidas neste relatório baseiam-se em diversas premissas, realizadas na presente data, de projeções operacionais futuras, tais como valores praticados pelo mercado. Assim, os resultados futuros podem vir a ser diferentes de qualquer previsão ou estimativa contida neste relatório. DESCRIÇÃO O imóvel ora em estudo está localizado a Rua dos Canários, 5, Bairro João de Barro, Município de São Bernardo do Campo/SP, zona urbana, de características residenciais, de baixo movimento de veículos e pedestres, com benfeitorias consistentes de uma casa térrea, de uso residencial com cozinha; uma sala, um quarto, um banheiro, uma área de serviço, um quintal, duas garagens e uma parte de construção inacabada, os primeiros bem conservados e os dois últimos sem acabamento e comparte inacabada necessitando de reparos importantes, somando 158,90 m². A pavimentação do trecho da via pública que atende o imóvel avaliando é de asfalto, possuindo rede de água, esgoto, luz, iluminação pública, transporte público em um raio de 400 metros e telefonia à disposição do imóvel avaliando. As medidas do imóvel são: 9,00 m de frente; 25,00 m do lado direito de quem da via pública olha para o imóvel; o lado esquerdo tem a mesma medida do direito e os fundos possuem a mesma medida da frente; encerrando área de 225,00 m². O imóvel avaliando está localizado em meio de quadra, seu solo é seco, sua topografia é elevada do nível do logradouro superior a 1,50 m e sua calçada está em boas condições de conservação. O imóvel está registrado no cadastro imobiliário do município de Santo André sob nº 532.314.013.000. VISTORIA A Vistoria local procedeu de forma normal e caminhando por toda a área que compõe o imóvel, onde se efetuaram as medições e os registros fotográficos. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO A eleição do método a ser aplicado no processo avaliatório está na dependência direta da natureza e qualidade dos elementos pesquisados, através de pesquisas de mercado. São diversos os métodos de avaliação de imóveis com base em princípios científicos, pelo emprego de técnicas com fundamentos estatísticos. A concepção da metodologia da avaliação pode ser conceituada como sendo a etapa mais difícil do processo avaliatório porque é aquela que conduz, de forma adequada ou inadequada, a um determinado valor, o qual pode ser mais, ou então menos, representativo do provável valor de mercado. O método aplicado nesta avaliação será o comparativo, atendendo o contido na NBR-14653-2. AVALIAÇÃO DO TERRENO: De acordo com a NBR-14653-2, os métodos de avaliação, exigem para sua aplicação que os elementos tomados como termo resulte de pesquisas, e guardem entre si algumas similitudes e que as dessemelhanças registradas o sejam em grau tal que, torne possível a aplicação dos procedimentos de homogeneização nos limites admitidos pelas Normas Brasileiras, que de acordo com esta condição aliada a quantidades de elementos comparáveis decorre a precisão do método. Assim, somente a partir do pleno conhecimento das características físicas e localizacionais que configuram o terreno avaliando, bem como, os demais fatores intervenientes na formalização do valor de mercado, é que foi desenvolvido trabalho de procura de terrenos, para constituição da base avaliatória. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS: De acordo com a NBR-14653-2, os métodos de avaliação que apropria o valor de benfeitorias, através dos custos de seus componentes, são feitos com base em orçamento detalhado ou sumário, ou ainda através de vistoria/visita ao imóvel avaliando ou referencial, além de documentos disponibilizados pelo interessado ou informações obtidas por terceiros. O cálculo do custo unitário de metro quadrado de construção poderá ser obtido através de levantamento técnico levando em consideração pesquisa direta de preços vigentes no mercado, feito em tabelas divulgadas pelo
fls. 95 Sindicato da Indústria da Construção do Estado de São Paulo (SINDUSCON), revista Construção da editora PINI, quantificando os efeitos que determinam à perda do bem em termos de valor, devido à idade, desgaste físico e mudanças na tecnologia corrente, material de construção e inadequação de design e layout. NÍVEL DE RIGOR: O nível de rigor pretendido numa avaliação está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado e está condicionado à abrangência da pesquisa, à confiabilidade e à adequação dos dados coletados de acordo com a NBR 14.653-2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. VALOR FINAL DO IMÓVEL Em todo o trabalho de avaliação, em que pese à pretensão máxima do avaliador bem intencionado, o fim colimado a ser atingido é que o resultado obtido, respaldado pela técnica avaliatória através de preceitos normativos, experiência e bom senso, possa espelhar a realidade do mercado estudado. Este é o objetivo de todo o trabalho avaliatório, ou seja, estabelecer a íntima ligação entre o valor calculado e a realidade do mercado a ponto de sensibilizar o público alvo. Assim, o imóvel de propriedade de DAVID DE JESUS, compreendendo de terreno, com área de 225,00 m² e com 158,90 m² construídos, é, nesta data, por mim avaliado para valor de mercado de R$ 193.218,02 (cento e noventa e três mil, duzentos e dezoito reais e dois centavos), com variação de 5% (cinco por cento) para mais ou para menos. Sendo que o objeto da pericia era determinar o valor que as construções descritas às fls 74 acresceram ao imóvel temos que a área acrescida foi de 118,50 m², todos tomando por base o valor do m² construído de R$ 944,16, as quais dividiremos em três partes para fim de depreciação de ajustes devido ao estado de conservação de cada uma e a realidade dos meios de construção no local do imóvel ( 1 / 3 mais barata do usual), sendo 76,50 m² das garagens com depreciação de 54,60%; 25,50 m² da área inacabada com depreciação de 76,30% e 16,50 m² da sala terminada com depreciação de 6,73%. Assim sendo temos que: o valor da garagem corresponde a R$ 10.930,54; o valor da parte inacabada corresponde a R$ 1.902,01; e o valor da sala corresponde a R$ 4.843,40. Totalizando o valor global de R$ 17.675,95, com variação de 5% (cinco por cento) para mais ou para menos. ENCERRAMENTO O presente trabalho consta de 21 (vinte e uma) páginas, digitadas de um só lado, impresso por computador, sendo esta datada e assinada. Em anexo: - Anexo I: Vistoria do Imóvel Avaliando (IA) e comparação ao Imóvel Paradigma (IP) E Imóveis Referenciais (R1, R2 e R3) - Anexo II: Compilação e homogeneização dos dados. - Anexo III: Tabelas Ross-Heidecke e tabela de custos de reposição da construção, editora PINI (fevereiro/2014). - Documentos do imóvel. Período da vistoria: junho de 2.014 Local e data do Laudo: São Caetano do Sul (SP), 25 de junho de 2.014. Responsável técnico: MAURICIO BARTASEVICIUS Creci/SP: 98.886 RG: 18.104.859-0 CPF: 131.270.738-01
ANEXO I fls. 96 Interessado: Juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Bernardo do Campo (proc. 1002642-95.2014) IA - Imóvel em Avaliação Rua dos Canários, nº 5 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP R 1 - Imóvel Referencial I Rua João de Barro, nº 42 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP R 2 - Imóvel Referencial II Rua dos Canários, nº 57 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP R 3 - Imóvel Referencial III Rua dos Canários, nº 79 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP 1 FATOR TESTADA IA R1 R2 R3 IP 1.1 - Menor que 4,99 m 4,5 030 1.2 - De 5 a 10,99 m 9 5,50 9 090 1.3 - De 11 a 15 m 100* 1.4 - Superior a 15 m 120 2 PROFUNDIDADE 2.1 - Menor que 25 m 050 2.2 - De 25 a 30 m 25 25 25 25 100* 2.3 - Acima de 30 m 110 2.4 - Superior a 60 m 120 3 MEDIDA DO TERRENO 3.1 - Menor que 250 m 2 225 137,5 112,5 225 090 3.2 - De 250 a 300 m 2 100* 3.3 - Acima de 300 m 2 120 3.4 - Superior a 2.000 m 2 140 4 LOCALIZAÇÃO 4.1 - Meio de quadra X X X X 100* 4.2 - Meio de quadra c/ 2 frentes 120 4.3 - De esquina 110 4.4 - Com 2 esquinas 130 5 NATUREZA TERRENO 5.1 Seco X X X X 100* 5.2 - Alagadiço 070 5.3 - Brejoso 060 5.4 - Sujeito a enchentes 050 6 TOPOGRAFIA 6.1 Inclinado para o fundo 6.1.1 - Até 0,50 m 080 6.1.2 - Superior a 0,50 m 070 6.1.3 - Superior a 1,50 m X 060 6.2 Plano 6.2.1 - Nível do logradouro X X 100* 6.2.2 - Abaixo até 0,50 m 090 6.2.3 - De 0,50 a 1,00 m 080 6.2.4 - Superior a 1,00 m 070 6.3 Acima do Logradouro 6.3.1 - Entre 0,50 a 1,00 m 110 6.3.2 - Entre 1,00 a 1,50 m 100 6.3.3 - Superior a 1,50 m X 090 7 REDE DE ÁGUA 7.1 - Há rede em frente X X X X 100* 7.2 - Há rede dentro de 100 m 090 7.3 - Há rede entre 100 a 300 m 080 7.4 - Há poço / cisterna 080 7.5 - Não há rede / poço 060 8 ILUMINAÇÃO PÚBLICA 8.1 - Há rede com luz X X X X 100* 8.2 - Há rede sem luz 090 8.3 - Há rede c/ luz acima de 100m 080 8.4 - Não há rede próxima 070 9 PAVIMENTAÇÃO 9.1 - Asfalto X X X X 100* 9.2 - Paralelepípedo / Bloquet 090 9.3 - Cascalho 080 9.4 - Terra 070 10 REDE DE ESGOTO 10.1 - Há em frente X X X X 100* 10.2 - Há nos próximos 100 m 080 10.3 - Há superior a 100 m 070 10.4 - Não há 060 11 CALÇADA / PASSEIO IA R1 R2 R3 IP 11.1 - Existe em boas condições X X X X 100* 11.2 - Existe em más condições 090 11.3 - Não existe 080 12 REDE TELEFÔNICA FIXA 12.1 - Existe disponível X X X X 100* 12.2 - Existe não disponível 090 12.3 - Não existe 080 13 TRANSP. PÚBL/COLETIVO 13.1 - Existe em frente 100* 13.2 - Disponível dentro de 100m 090 13.3 - Disponível dentro de 400m X X X X 080 13.4 - Disp. Sup. a 500m /não tem 070 14 LOCAL DO TERRENO Pontuação 14.1 - Nobre Paradigma =1300=100% 14.2 - Comercial IA 1250 14.3 - Classe Média R1 1260 14.4 - Pobre X X X X R2 1160 14.5 Ruim R3 1260 Vide detalhes no Anexo II Gráficos de Equivalência Comparativa. 15 PADRÃO/CONST. CONSERVAÇÃO Baixo Médio Alto TAB. ROSS-HEIDECKE m 2 Terreno m 2 Construção Valor da Venda IA 944,16 F/8 36,10% 225 158,90 R1 371,99 F/10 36,90% 137,50 200 280.000,00 R2 171,60 F/10 36,90% 112,5 100 150.000,00 R3 230,94 D/14 15,40% 225 108 280.000,00 Valor Médio do m 2 do Terreno na Região: R$ 450,00 16 Custo de Reposição/Reprodução da Construção Existente O levantamento de custos encontrados no Mercado identificou: Valor do m 2 (R$) com base na Revista Construção/Pini PADRÃO IA R1 R2 R3 Baixo 944,16 944,16 944,16 944,16 Médio - - - - Alto - - - - 16.2 Valores de reprodução, respeitando o padrão identificado acima PADRÃO M² Imóvel BAIXO MÉDIO ALTO M² Construção X Custo IA 944,16 - - R$ 150.027,02 B R1 944,16 - - R$ 351.214,14 B R2 944,16 - - R$ 162.014,85 B R3 944,16 - - R$ 218.041,08 B 17 Ajustes depreciativos por tempo de construção/ identificação dos Valores dos Terrenos NOTA: IA (R$) R1 (R$) R2 (R$) R3 (R$) Idade aprox.construção 8 10 10 14 A - Venda Imóvel Global 280.000,00 150.000,00 280.000,00 B - Custo Repos./ Reprod. 150.027,02 351.214,14 162.014,85 218.041,08 C - Ross Heidecke 36,10% 36,90% 36,90% 15,40% D - Benfeitorias Ajustadas 95.867,27 221.616,12 102.231,37 184.462,75 E - Valor do terreno 58.383,88 47.768,63 95.537,25 F - Valor m 2 do Terreno 436,14 401,54 436,14 Conforme NBR nº 14.653/2 da ABNT e sugestões do IBAPE/SP de 1995 e do CAAVI/2004. Vide Anexo II Continuação, Conclusão e Laudo. Vide Anexo III Tabela de Hoss-Heidecke.
fls. 97 ANEXO II Interessado: Juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Bernardo do Campo (proc. 1002642-95.2014) IA - Imóvel em Avaliação Rua dos Canários, nº 5 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP R 1 - Imóvel Referencial I Rua João de Barro, nº 42 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP R 2 - Imóvel Referencial II Rua dos Canários, nº 57 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP R 3 - Imóvel Referencial III Rua dos Canários, nº 79 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP RESUMO, METODOLOGIA, CONCEITO, HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS e CONCLUSÃO RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO IA: a) Trata-se de imóvel sem benfeitorias, com área de 225,00 m² de terreno, com 158,90 m² de área construída, utilizado como residência; b) Dos documentos: Inscrito no cadastro do IPTU sob nº 532.314.013.000. Não foi solicitado a este signatário que realizasse uma análise documental do referido imóvel. c) Taxa de ocupação do solo = 100% d) Croqui ilustrativo de localização ( ROTEIRO FOTOGRÁFICO Foto 01 Vista Frontal do imóvel local do Imóvel Avaliando). Foto 02 Vista LD com logradouro Foto 03 Vista LE com logradouro Foto 04 Garagem 1
fls. 98 Foto 05 Garagem 2 Foto 06 Infiltração garagem 1 Foto 07 Garagem 2 Foto 09 Área inacabada sobre as garagens Foto 11 Área inacabada sobre as garagens Foto 13 Vista Parcial da área inacabada Foto 15 Quintal e acesso à casa e área de serviço Foto 08 Escada de acesso ao imóvel Foto 10 Área inacabada sobre as garagens Foto 12 Vista Parcial da área inacabada Foto 14 Área inacabada sobre as garagens Foto 16 Quintal e área de serviço
fls. 99 Foto 17 Quintal e área de serviço Foto 19 Cozinha e sala Foto 21 Sala Foto 23 Banheiro Foto 25 Quarto METODOLOGIA Foto 18 Quintal e área de serviço Foto 20 Cozinha e sala Foto 22 Sala Foto 24 Quarto Foto 26 Infiltração no quarto Tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao AVALIANDO, conforme o demonstrado no ANEXO I CAMPO 14 adotaremos neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO para encontrarmos o valor do imóvel em questão.
fls. 100 Imóvel Referencial I R 1 Anunciado na Imobiliária: Particular Telefone: (11) 2084-2585 Contato: Vitória À Venda por R$ 280.000,00 Características do Imóvel: Sobrado de baixo padrão de construção, com estado de conservação necessitando de reparos simples e importantes, com idade aparente de 10 anos, possuindo 137,50 m² de terreno e com 200 m² de área construída localizado na Rua João de Barro, nº 42 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP Foto 27 Vista frontal do imóvel R1 Foto 29 Vista LE com logradouro Imóvel Referencial II R 2 Foto 28 Vista LD com logradouro Foto 30 Placa do agente vendedor Anunciado na Imobiliária: Ezequias Imóveis Telefone: (11) 4342-3854 Contato: Ezequias À venda por R$ 150.000,00 Características do Imóvel: Casa de baixo padrão de construção, com estado de conservação necessitando de reparos simples e importantes, com idade aparente de 10 anos, possuindo 112,5 m² de terreno e com 100 m² de área construída localizada na Rua dos Canários, nº 57 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP Foto 31 Vista frontal do imóvel R2 Foto 33 Vista LE com logradouro Foto 32 Vista LD com logradouro Foto 34 Agente vendedor
fls. 101 Imóvel Referencial III R 3 Anunciado na Imobiliária: Particular Telefone: (11) 4336-3582 Contato: Inaldo À venda por R$ 280.000,00 Características do Imóvel: Sobrado de médio padrão de construção, com estado de conservação regular, necessitando de reparos simples, com idade aparente de 14 anos, possuindo 225 m² de terreno e com 108 m² de área construída localizada na Rua dos Canários, nº 79 Bairro João de Barro São Bernardo do Campo/SP Foto 35 Vista frontal do imóvel R3 Foto 37 Vista LE com logradouro CONCEITO Foto 36 Vista LD com logradouro Foto 38 Placa do agente vendedor Optaremos por encontrar a MÉDIA entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAIS, considerando que são semelhantes entre si e ao próprio AVALIANDO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Conforme Anexo I, os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes ou pontos negativos em seus perfis: % Representativa Pontuação 1300%= x% IMÓVEL IA R 1 R 2 Imóvel Paradigma 1300 pontos = 100% PONTUAÇÃO 1250 1260 1160 96,15% 96,92% 89,23% R 3 1260 96,92% Assim, temos que, a média entre os referenciais é: Representativa % : R¹ 96,92% + R² 89,23% + R³ 96,92% 3 = 94,36 % Repres. Média
fls. 102 R$/m 2 da Terra: R¹ R$ 436,14 + R² R$ 401,54 + R³ R$ 436,14 3 = R$ 424,61 médio/m² Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: ( R$ médio/m² )R$ 434,61 ( % Respres. Média ) 94,36 % = Se o IA corresponde a quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste equivalem a R$ 449,99, então, o valor do metro quadrado da terra do Imóvel Avaliando (IA) é equivalente a: x (% Repres. do IA) 96,15% = R$ 432,67/m 2 do IA Que multiplicado pela área total do terreno que o IA possui, neste caso 225 m², nos fornece seu valor de terra, que é igual a R$ 97.350,75 (noventa e sete mil, trezentos e cinquenta reais e setenta e cinco centavos). Finalmente, o valor do terreno somado às benfeitorias já identificadas no Anexo I Campo 17 IA/d, devidamente ajustadas, no valor de R$ 95.867,27, concluímos que o Imóvel Avaliando tem seu valor global aproximado de R$ 193.218,02 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 100,00 96,15 % (valor do m 2 doip ) R$ 449,99 96,15 96,92 GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA 89,23 96,92 0,00 IP IA R1 R2 R3 Ajuste R$ 449,99/m² (=100%) REPRESENTATIVIDADE IP = 100% IA = 96,15% R 1 = 96,92% R 2 = 89,23% R 3 = 96,92% Ajuste = 0%
fls. 103 Justificativas: Os valores alcançados refletem a realidade mercadológica média da região onde se encontra o Imóvel Avaliando (IA). Tendo em vista a localização deste imóvel, temos que nada há que se ajustar, devendo ser mantido o valor encontrado tecnicamente na homogeneização dos dados, sendo este o seu valor adequado à realidade do local do imóvel e do mercado imobiliário na época da perícia. CONCLUSÃO Em vistorias realizadas segundo a NBR nº 14.653 da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção, consubstanciadas segundo técnicas modernas de avaliações como as do IBAPE/SP de 1995 e do CAAVI/2004, que contribuíram para a formação da convicção dos valores aqui expressos. Trata-se de uma avaliação expedita/comercial, que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características semelhantes e localização sócio-econômica, devendo-se prever uma possível variação diante dos interesses inerentes do próprio mercado. Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de R$ 193.218,02 Variável de + 5% = R$ 202.878,92 Variável de - 5% = R$ 183.557,12 MAURICIO BARTASEVICIUS Creci/SP: 98.886 RG: 18.104.859-0 CPF: 131.270.738-01
fls. 104 ANEXO III
fls. 105
fls. 106
fls. 107
fls. 108
fls. 109 DOCUMENTOS DO IMÓVEL
fls. 110 MUNICÍPIO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO SECRETARIA DE FINANÇAS DEPARTAMENTO DA RECEITA CERTIDÃO DE VALOR VENAL DO EXERCÍCIO DE 2014 O DEPARTAMENTO DA RECEITA DO MUNICÍPIO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, DE ACORDO COM OS ELEMENTOS CONSTANTES DO CADASTRO FISCAL IMOBILIÁRIO, CERTIFICA: INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA LOCAL DO IMÓVEL LOTE 10 QUADRA 15 ARRUAMENTO 532.314.013.000 ÁREA DE TERRENO 225,00m2 ÁREA PROPORCIONAL 0,00m2 ÁREA DE CONSTRUÇÃO 0,00m2 RUA DOS CANARIOS(JD.JOAO DE BARRO) NUCL. JOAO DE BARRO TERRENO : CONSTRUÇÃO : TOTAL : R$5.070,58 R$0,00 R$5.070,58 (CINCO MIL, SETENTA REAIS E CINQUENTA E OITO CENTAVOS) VALOR VENAL EM 06/2014/2014, ATUALIZADO ATÉ A PRESENTE DATA DESMEMBRAMENTO P/ FINS EXCLUSIVAMENTE TRIBUTÁRIOS - 3º- ART.100- LM 1802/69 RESSALVA: AS INFORMAÇÕES DE CADASTRO IMOBILIÁRIO, CONTIDAS NESTA CERTIDÃO, QUER SEJAM QUANTO A PROPRIEDADE, POSSE OU DOMÍNIO, QUER SEJAM QUANTO A DEFINIÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL OU IMÓVEIS, INCLUSIVE VIAS, TRECHOS DE VIAS OU LOGRADOUROS FRONTEIRIÇOS, ENTENDEM-SE PARA OS EFEITOS TRIBUTÁRIOS E FISCAIS, PRÓPRIOS E ESPECÍFICOS DA LEGISLAÇÃO VIGENTE, NÃO SE PRESTANDO PARA OUTROS EFEITOS A NÃO SER OS PRÓPRIOS E DECORRENTES DA TRIBUTAÇÃO. Certidão expedida via internet, com base na Instrução Normativa SF-1 Nº. 002/2008, de 29 de Outubro de 2008. EMITIDO NO DIA : 26/06/2014 ÀS Chave de Segurança: LVYW8CZ8 A utilização desta CERTIDÃO está condicionada à verificação de autenticidade no site www.sf.saobernardo.sp.gov.br 10:45:48 Atenção: Qualquer rasura ou emenda invalidará este documento. Nº: 0
fls. 111
fls. 112