EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA, ESTADO DE SÃO PAULO. Processo n.º 0008607-64.2011.8.26.0568 Ordem n. 1022/2011 Reqte.: IGS Desenvolvimento e Negócios SC Ltda Reqdo.: Fumeni Industria e Comércio Ltda MATEUS GALANTE OLMEDO, Engenheiro -, PERITO JUDICIAL nomeado para desempenhar tal função nos autos do processo em epígrafe, vem, à ilustre presença de Vossa Excelência, apresentar o respectivo Laudo Técnico Pericial, conforme descrição abaixo. LAUDO DE AVALIAÇÃO I OBJETIVO O presente laudo pericial tem por objetivo determinar o JUSTO VALOR DE MERCADO de um imóvel situado nesta cidade e Comarca de São João da Boa Vista, Estado de São Paulo, conforme descrição detalha a seguir. Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 1
II DESCRIÇÃO DO IMÓVEL SUB-JUDICE Um quinhão de terras, com a área de um alqueire e meio, situado nesta cidade, na Chácara Conceição, confrontando em sua integridade acará com o rio Jaguari, com o espólio de Palmira Azevedo, espólio de João Redher, Fiação e Tecelagem São João e o Dr. Oliveira Neto. Referido Imóvel encontra-se cadastrado junto á Prefeitura Municipal local com a inscrição n. 0006.0077.0192.0001 e matriculado no CRI local sob n. 5.499. Conforme informações constantes do Auto de Penhora e Deposito juntado às fls. 127 dos autos. Através da vistoria técnica realizada, este Perito Judicial pode constatar que sobre o respectivo lote de terreno encontra-se erigido um complexo industrial formado de dois galpões e escritório, bem como uma casa de morada, com área total construída de 1.573,98 m², segundo informações do Cadastro Imobiliário Municipal (tel.: 3634-1025 Sr. Dirceu Barbosa), classificado os galpões e escritório no padrão Galpão Simples (mínimo) segundo critérios de classificações das edificações do IBAPE/SP; Estado Conservação D Entre Regular e Reparos Simples, segundo critérios da tabela de Ross-Heidecke; Idade Aparente estimada em nossa sensibilidade de 30 anos, enquanto a residência foi erigida no padrão Casa Padrão Mínimo (mínimo), segundo critérios de classificações das edificações do IBAPE/SP; Estado Conservação C Regular, segundo critérios da tabela de Ross- Heidecke; Idade Aparente estimada em nossa sensibilidade de 20 anos, melhor demonstrada através das fotos em anexo. Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 2
III METODOLOGIA UTILIZADA NA AVALIAÇÃO III.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS Em primeiro lugar, o avaliador terá que verificar o fim a que se destina o estudo se é para alienação, hipoteca, taxação, inventário, desapropriação, reavaliação de ativos, etc., pois poderão surgir valores dispersos, dependendo do enfoque do problema. A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, em cada momento, o resultado final do imóvel, convindo sempre que possível, não nos atermos a um único aspecto da questão e, pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custo e utilidade, este especialmente por que todo valor decorre da utilidade. A palavra valor tem muitos sentidos e diversos elementos modificadores e, as definições a seguir mostram os sentidos mais usados na Engenharia de Avaliações. VALOR DE MERCADO é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender, mas não forçado e um comprador desejoso de comprar, mas também não forçado, tendo ambos, pleno conhecimento das condições de compra venda e da utilidade da propriedade. VALOR DE REPOSIÇÃO é aquele valor da propriedade determinado na base do que ele custaria (normalmente aos preços correntes de mercado) para ser substituída por outra igualmente satisfatória. Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 3
III.2 AVALIAÇÃO DO TERRENO Na avaliação da terra utilizaremos o Método Expedito, consubstanciado na experiência profissional deste Expert, consistente da estimativa do valor unitário por metro quadrado de terreno na região do imóvel avaliando e com as mesmas características. III.2.3 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS Na avaliação das benfeitorias comuns será utilizado o Método do Custo de Reprodução, que consiste em utilizar-se do preço básico unitário do metro quadrado de construção, extraídos através da experiência profissional, revistas especializadas e índices da construção civil - SINDUSCON, dando-lhes os acréscimos relativos aos custos indiretos, adicionando-se a este, a somatória da vantagem da coisa feita, sendo ambos multiplicados por um fator de depreciação (Fator de ROSS- HEIDECKE). De acordo com a norma NBR-14.653, na avaliação de imóveis urbanos, serão utilizados os métodos diretos e/ou indiretos. Os métodos diretos classificam-se em: a Método Comparativo (comparação de vendas); b Método de Custo (custo de reprodução ou da soma). Os métodos indiretos classificam-se em: a Método de Capitalização ou Comparação das Rendas; b Método Residual ou de Máximo Aproveitamento Eficiente. Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 4
Vb = V x A x Foc Vb = valor da construção V = valor unitário do m² devidamente ajustado através da Tabela 3 A = área construída Foc = fator de depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação, onde: Foc = R + K * (1-R) R = coeficiente residual correspondente ao padrão (tabela 1) K = coeficiente de Ross/Heidecke (tabela 2) Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 5
Cálculo do Fator de Depreciação: Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 6
IV CÁLCULOS AVALIATÓRIOS valor 12/2013 03/2014 04/2014 05/2014.CUB-SP (Comercial) CSL-8N R$/m² 1.099,16 1.100,00 1.101,53 1.121,02.CUB-SP (Residencial) R1-N R$/m² 1.335,76 1.337,01 1.339,19 1.362,17.CUB-SP (vm-%) vm (%) 0,23 0,08 0,15 1,71.R8-N R$/m² 1.102,65 1.103,49 1.105,20 1.124,14 V = R$ 1.124,14/m² (conforme índice R8N da SINDUSCON) V = R$ 1.124,14 x 0,912 (coeficiente de adaptação) = R$ 1.025,22/m² Idade Aparente = 20 anos Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 7
Cálculo do Fator de Depreciação: I % = idade / vida = 20/70 = 0,2857 = 28,57% (arredondamento) = 28% Estado de Conservação C Regular K = 0,800 (tabela 2) Foc = R + K * (1-R) Foc = 20% + 0,800 x (1-20%) = 0,84 Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 8
Vb = V x A x Foc Vb = 1.025,22 x 316,00 x 0,84 = 272.134,40 Vb1 = R$ 272.130,00 Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 9
valor 12/2013 03/2014 04/2014 05/2014.CUB-SP (Comercial) CSL-8N R$/m² 1.099,16 1.100,00 1.101,53 1.121,02.CUB-SP (Residencial) R1-N R$/m² 1.335,76 1.337,01 1.339,19 1.362,17.CUB-SP (vm-%) vm (%) 0,23 0,08 0,15 1,71.R8-N R$/m² 1.102,65 1.103,49 1.105,20 1.124,14 V = R$ 1.124,14/m² (conforme índice R8N da SINDUSCON) V = R$ 1.124,14 x 0,492 (coeficiente de adaptação) = R$ 553,08/m² Idade Aparente = 30 anos Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 10
Cálculo do Fator de Depreciação: I % = idade / vida = 30/60 = 0,5000 = 50,00% (arredondamento) = 50% Estado de Conservação D Entre Regular e Reparos Simples K = 0,574 (tabela 2) Foc = R + K * (1-R) Foc = 20% + 0,574 x (1-20%) = 0,6592 Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 11
Vb = V x A x Foc Vb = 553,08 x 1.257,98 x 0,6592 = 458.647,35 Vb2 = R$ 458.650,00 Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 12
Vb = Vb1 + Vb2 Vb = 272.130,00 + 458.650,00 Vb = 730.780,00 Vt = A x Vq Vt = 36.300,00 m² x R$ 30,00/m² Vt = R$ 900.000,00 VI = Vb + Vt VI = 730.780,00 + 900.000,00 VI = R$ 1.630.780,00 V CONCLUSÃO Diante dos cálculos e considerações técnicas acima apresentadas, resta a concluir que o JUSTO VALOR DE MERCADO do imóvel sub-judice, com referência ao mês de setembro de 2014, é de R$ 1.630.780,00 (um milhão seiscentos e trinta mil setecentos e oitenta reais). VI RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES Em análise aos documentos juntados aos autos, não encontramos quesitos formulados pelas partes litigantes. Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 13
VII PRINCÍPIOS LEGAIS DO LAUDO PERICIAL VII. 1 Limitações e Reserva Técnica do Trabalho a - Ao finalizar o trabalho em pauta necessário se faz sentir que, tendo em vista a responsabilidade do autor neste presente trabalho, solicita-se que seja expressamente consultado sobre quaisquer dúvidas ou contestações oriundas deste Laudo, para que possa defender e comprovar essa mesma capacidade técnica e responsabilidade profissional, tratando-se o mesmo de um laudo AD CORPUS. b - Em vista de não se integrar ao objetivo desta avaliação, não foram efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, considerando-se o(s) bem(s) avaliando(s) e os títulos de propriedade constantes nos autos, livres de quaisquer ônus, gravames ou problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu bom uso e depreciem o seu valor de mercado. c - Nessa avaliação, foram computados como corretos, os elementos documentais existentes nos autos, bem como as informações técnicas fornecidas por terceiros, aceitas como verdadeiras, de boa fé e confiáveis. d - Modificações nas áreas avaliadas ocorridas após a data da vistoria e que venham a alterar o valor deste laudo são única e exclusivamente de responsabilidade das partes litigantes. e - As observações do corpo do laudo só são válidas quando consideradas como um todo e não em partes separadas. f - Este laudo é de uso exclusivo para atender a determinação judicial nos autos do processo em epígrafe, sendo proibida a sua utilização total ou de parte dele, para outras finalidades ou outros interessados. Da mesma forma não é permitida a sua reprodução integral ou parcial, ou divulgação pública sem a expressa autorização do Juízo. Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 14
VII.2 - Princípios Éticos a- O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as análises, opiniões e suas conclusões; b- Para a propriedade em estudo foi empregado o método mais recomendável, com cuidadosa pesquisa de valores de mercado e devida compatibilização e homogeneização; c- O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e ninguém, a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões; d- O laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes do CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL; e- Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões deste laudo; f- O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo presente, nem contempla para o futuro, qualquer interesse no bem objeto desta avaliação. VIII ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer até o momento, encerro o presente laudo pericial, que é composto por 16 (dezesseis) folhas impressas, mais 02 (duas) folhas em anexo. Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 15
considerações. Sem mais, renovo protestos de estima e Termos em que P. E. Deferimento. São J. da Boa Vista, 24 de setembro de 2014. Perito Judicial - MATEUS GALANTE OLMEDO Graduado em Engenharia Civil Graduado em Direito Graduando em Ciências Contábeis Pós-Graduado em Eng. Segurança do Trabalho Pós-Graduado em Direito do Trabalho Pós-Graduado em Processo do Trabalho Pós-Graduado em Gestão, Perícia e Auditoria Ambiental Técnico em Processamento de Dados Membro Titular do IBAPE/SP n. 1418 Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 16
Anexo 01 Levantamento Fotográfico Fotos 01/06 Vistas parciais externas dos galpões, escritório e residência existentes na propriedade Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 17
Fotos 07/10 Vistas parciais internas do galpão e escritório Fotos 11/12 Vistas parciais do acesso e entrada do imóvel sub-judice Escritórios: e-mail: mgoengenharia@bol.com.br Cel.: (19) 99775-1871 18