05-B, 06-A, 11-A, 12-A

Transcrição

1 Laudo de Avaliação Imóveis situados nas: Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lotes 05-B, 06-A, 11-A, 12-A e 12-B, Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B, Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lotes 187- A, 187-B e 188-B, Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B e Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B, Paraíso de Igaratá, Igaratá - SP. Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada Contratante: Banco Santander Data de referência: Abril de 2016 Dossiê: Respectivamente, 4927, 4928, 4929, 4930, 4931, 4932, 4935, 4936, 4938, 4940 e

2 SÍNTESE DO TRABALHO Solicitante: Banco Santander Endereço: Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lotes 05- B, 06-A, 11-A, 12-A e 12-B, Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B, Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lotes 187-A, 187-B e 188-B, Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B e Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B, Paraíso de Igaratá, Igaratá - SP. Finalidade: Determinação do Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada. Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III Data: Resumo dos valores: VALOR DE DESCRIÇÃO: VALOR DE LIQUIDAÇÃO (DOSSIÊ/ MATRÍCULA / LOTE) MERCADO FORÇADA Dossiê: 4927 / /(Lote 05 B - Rua Dois) R$39.480,00 R$27.560,00 Dossiê: 4928 / /(Lote 06 A - Rua Dois) R$41.220,00 R$28.770,00 Dossiê: 4929 / /(Lote 11 A - Rua Dois) R$40.930,00 R$28.560,00 Dossiê: 4930 / /(Lote 12 A - Rua Dois) R$37.480,00 R$26.160,00 Dossiê: 4931 / /(Lote 12 B - Rua Dois) R$38.410,00 R$26.810,00 Dossiê: 4932 / /(Lote 117 B, Rua Cinco) R$39.180,00 R$27.350,00 Dossiê: 4935 / /(Lote 187 A, Rua Oito) R$44.500,00 R$31.060,00 Dossiê: 4936 / /(Lote 187 B, Rua Oito) R$40.450,00 R$28.230,00 Dossiê: 4938 / /(Lote 188 B, Rua Oito) R$41.350,00 R$28.860,00 Dossiê: 4940 / /(Lote 225 B, Rua Doze) R$57.970,00 R$40.450,00 Dossiê: 4941 / /(Lote 230 B, Rua Onze) R$34.300,00 R$23.940,00 2

3 Í N D I C E 1. OBJETO DA AVALIAÇÃO. 2. FINALIDADE. 3. VISTORIA. 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO. 5. METODOLOGIAS EMPREGADAS. 6. TRATAMENTO DE DADOS. 7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. 8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM. 9. CONCLUSÃO. 10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES. 11. ENCERRAMENTO. A N E X O S 1. Quadro de elementos comparativos, planilha de cálculo, fotografias e croqui de localização dos elementos comparativos. 2. Documentação do imóvel. 3. Questionário ambiental. 3

4 1. OBJETO DA AVALIAÇÃO Os imóveis avaliando estão classificados como sendo Terreno Residencial, localizados nas: Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lotes 05-B, 06-A, 11-A, 12-A e 12-B, Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B, Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lotes 187-A, 187-B e 188-B, Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B e Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B, Paraíso de Igaratá, Igaratá - SP O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de Avaliação pela empresa é o seguinte: Vistoria dos imóveis avaliando, bem como de suas circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas necessárias para a sua elaboração Avaliação dos imóveis em estudo, determinando o seu valor de venda mediante as aplicações da NBR Avaliação de bens Parte 2 vigente até esta data, apresentando os resultados através do presente Laudo Técnico A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria externa aos imóveis avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências e estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram 4

5 indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados, embora evitando-se fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e analisados Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da documentação oferecida à empresa estão corretas, que os títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros são de boa fé e confiáveis A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal ou de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções precipuamente estabelecidas em lei, código ou regulamento Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne aos defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de divisas e outros que não são objetos desta avaliação Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de estudos ou investigações relacionadas à existência de contaminações dos solos ou outros passivos ambientais, exceto a investigação cujos resultados são apresentados no questionário de avaliação ambiental anexo ao presente trabalho. 2. FINALIDADE. Segundo informações prestadas pelo interessado, trata-se de uma avaliação com a finalidade de Determinação do Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada. 5

6 3. VISTORIA Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao imóvel avaliando, reproduzida no ANEXO 02 do presente trabalho: Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 05-B: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.244,68m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.244,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.244,00m². Exercício de Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 06-A: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.302,11m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.302,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.302,00m². Exercício de Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 11-A: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.275,22m². Datado de 20/03/2012; 6

7 - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.275,00m². Exercício de 2011; Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-A: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.130,49m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.130,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.130,00m². Exercício de Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-B: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.198,83m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.198,00m². Exercício de Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.147,66m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.147,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.147,00m². Exercício de

8 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-A: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.343,77m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.343,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.343,00m². Exercício de Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-B: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.166,20m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.166,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.166,00m². Exercício de Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 188-B: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.240,19m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.240,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.240,00m². Exercício de

9 Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.806,25m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.806,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.806,00m². Exercício de Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B: - Cópia da matrícula do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel, onde consta registrada área de terreno de 1.017,36m². Datado de 20/03/2012; - Cópia do Imposto Sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), onde consta área de terreno de 1.017,00m². Exercício de 2011; - Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), onde consta área de terreno de 1.017,00m². Exercício de Os imóveis objeto deste estudo e da presente avaliação foram vistoriados em 05/04/2016, data em que fomos atendidos pelo Sr. Luciano, zelador do condomínio, onde estão inseridos os imóveis em estudo Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos: redes de água e esgoto, energia elétrica, rede de telefone e transporte coletivo. 9

10 3.4. Identificação dos imóveis: Terrenos: Lote 05-B Frente: 17,26m (conforme matrícula ); Área: 1.244,68m² (conforme matrícula ); Topografia: Leve declive. Lote 06-A Frente: 18,00m (conforme matrícula ); Área: 1.302,11m² (conforme matrícula ); Topografia: Leve declive. 10

11 Lote 11-A Frente: 34,80m (conforme matrícula ); Área: 1.275,22m² (conforme matrícula ); Topografia: Aclive. Lote 12-A Frente: 22,50m (conforme matrícula ); Área: 1.130,49m² (conforme matrícula ); Topografia: Aclive. Lote 12-B Frente: 22,50m (conforme matrícula ); Área: 1.198,83m² (conforme matrícula ); Topografia: Aclive. Lote 117-B Frente: 17,50m (conforme matrícula ); Área: 1.147,66m² (conforme matrícula ); Topografia: Aclive. Lote 187-A Frente: 33,69m (conforme matrícula ); Área: 1.343,77m² (conforme matrícula ); Topografia: aclive. Lote 187-B Frente: 34,00m (conforme matrícula ); Área: 1.166,20m² (conforme matrícula ); Topografia: Aclive. 11

12 Lote 188-B Frente: 27,80m (conforme matrícula ); Área: 1.240,19m² (conforme matrícula ); Topografia: Aclive. Lote 225-B Frente: 25,00m (conforme matrícula ); Área: 1.806,25m² (conforme matrícula ); Topografia: Declive. Lote 230-B Frente: 18,50m (conforme matrícula ); Área: 1.017,36m² (conforme matrícula ); Topografia: Aclive Identificamos que nas referidas matrículas , , , , , , , , , e , na averbação 01, consta uma restrição urbanística estabelecida no processo de loteamento que diz: Não será permitida edificação de mais de uma residência por lote, sendo única e exclusivamente para fins residenciais ou de recreio. Somente será permitida construção de mais de uma residência em lotes com área maior de 3.000,00m². Conforme imagem abaixo: 12

13 3.6. Para efeito de cálculo utilizaremos as áreas de terrenos constantes nas referidas matrículas , , , , , , , , , e separadamente será calculado valores para respectivas unidades de lote. 13

14 ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DOS IMÓVEIS Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 05-B Vista do Lote 05-B Vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel 14

15 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 06-A Vista do Lote 06-A Vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel 15

16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 11-A Vista do Lote 11-A Vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel 16

17 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-A Vista do Lote 12-A Vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel 17

18 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-B Vista do Lote 12-B Vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), no trecho onde se localiza o imóvel 18

19 Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B Vista do Lote 117-B Vista da Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), no trecho onde se localiza o imóvel 19

20 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-A Vista do Lote 187-A Vista da Rua Oito (Alameda dos Ipês), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Oito (Alameda dos Ipês), no trecho onde se localiza o imóvel 20

21 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-B Vista do Lote 187-B Vista da Rua Oito (Alameda dos Ipês), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Oito (Alameda dos Ipês), no trecho onde se localiza o imóvel 21

22 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 188-B Vista do Lote 188-B Vista da Rua Oito (Alameda dos Ipês), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Oito (Alameda dos Ipês), no trecho onde se localiza o imóvel 22

23 Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B Vista do Lote 225-B Vista da Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), no trecho onde se localiza o imóvel 23

24 Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B Vista do Lote 230-B Vista da Rua Onze (Alameda das Amoreiras), no trecho onde se localiza o imóvel Outra vista da Rua Onze (Alameda das Amoreiras), no trecho onde se localiza o imóvel 24

25 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO Os imóveis avaliando estão localizados na cidade de Igaratá, um município brasileiro do estado de São Paulo, na microrregião de São José dos Campos, a cidade fica as margens do Rio Jaguari, Represa de Igaratá, que faz parte do Sistema Cantareira. IMÓVEIS 4.2. Os lotes avaliando estão localizado no loteamento Paraíso de Igaratá, no Bairro Paraíso de Igaratá, região Leste do município de Igaratá. Trata-se de região de uso predominantemente residencial. No local identificamos que existem algumas residências em fase de construção e há poucas residências acabadas, de médio padrão construtivo e idade aparente em torno de 10 a 15 anos. Trata-se de loteamento que não é cercado por muro, e está atualmente aberto, sem controle de entrada e saída e pode ser acessado por mais de uma via de acesso Identificamos que o único acesso para o condomínio, onde estão inseridos os imóveis em estudo, é realizado pela Rodovia Dom 25

26 Pedro I (SP-65), pois por um lado está cercado por represas e no outro temos a Rodovia Parte do loteamento em estudo está localizado às margens da Represa de Igaratá, que faz parte do Sistema Cantareira, que abastece a capital paulista e região metropolitana. Muitos moradores de outras cidades adquirem imóveis no referido loteamento para neles construírem suas residências de veraneio Ocorre que, tendo em vista a grave crise hídrica que o Estado de São Paulo vinha sofrendo, a Represa de Igaratá, assim como, praticamente, todas as outras que formam o Sistema Cantareira, estavam, praticamente, secas. Vários reservatórios operam com a reserva técnica, também conhecida como volume morto, que são as águas localizadas abaixo do sistema de captação Tendo em vista o exposto anteriormente, a procura por imóveis no referido loteamento diminuiu drasticamente. Porém, atualmente não existe mais essa crise hídrica, mas mesmo assim é baixa a procura por imóveis no loteamento em estudo, principalmente, levando-se em consideração que a maior procura se dá por famílias que procuram imóveis para veraneio Nos últimos meses notou-se enfraquecimento no setor imobiliário e consequentemente redução de investidores na procura de terrenos e/ou empreendimentos industriais. Some-se a isto atual conjuntura socioeconômica que assola o país, os primeiros sinais de recessão são evidentes e os potenciais investidores e compradores estão reticentes em promover novos investimentos e/ou adquirir terrenos e empreendimento no geral, desta forma há acentuada redução na velocidade de venda. 26

27 4.7. Não foram realizados estudos específicos relativos à verificação, sondagens ou outras pesquisas relacionadas à presença ou não de contaminação ambiental do imóvel avaliando, pois não se trata do objeto do presente trabalho. Porém verificamos que não existe nenhum tipo de indícios de contaminações em consulta a CETESB Atualmente é baixa a oferta e baixa a procura por imóveis no segmento de mercado dos imóveis em estudo Tendo em vista o exposto anteriormente, atribuímos baixa liquidez aos imóveis em estudo. 5. METODOLOGIAS EMPREGADAS Para a determinação do justo, real e atual valor dos imóveis ora avaliando, valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliativa, bem como das Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE Nas avaliações existem, fundamentalmente, quatro métodos básicos de avaliação: o comparativo de dados de mercado. o do custo. o da capitalização da renda. o método evolutivo. 27

28 5.3. O método comparativo de dados de mercado consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No processo comparativo, a comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de transposição, de profundidade, de testada, de depreciação e outros O método do custo substituição ou reprodução, baseia-se essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de encargos O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos, este método é particularmente indicado para controle dos demais O método evolutivo consiste na conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias devidamente depreciados. 28

29 5.7. No caso vertente, o método mais recomendável seria o evolutivo, com a composição de dois métodos é: O comparativo de dados de mercado, para a apuração do valor básico unitário de metro quadrado de terreno, cuja avaliação foi feita segundo o critério do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em consonância com as Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE. Para tanto procedeu-se uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias desta região O método do custo substituição ou reprodução, baseiase essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de encargos Será utilizado o método do Tratamento por Fatores, que consiste em transformar as características do imóvel avaliando e dos elementos comparativos em fatores, possíveis de serem relacionados. Serão utilizados 6 elementos comparativos, e os seguintes fatores de homogeneização: Oferta: Em um mercado imobiliário de concorrência normal, via de regra, os valores de oferta, nem sempre, são os valores que, efetivamente, os imóveis são negociados. Em geral existe margem para negociação. Prevendo 29

30 esta situação a NBR permite a aplicação do fator oferta ou fator fonte, que consiste na aplicação de um desconto de 10% sobre os valores de oferta dos elementos comparativos, para que o resultado da avaliação reflita exatamente o valor de negociação do imóvel em estudo e não seu valor de oferta. Fator Índice Fiscal: Também conhecido como fator de transposição, consiste em atribuir índices aos logradouros onde estão localizados os imóveis (tanto o avaliando quanto os elementos comparativos), de forma que estes índices reflitam a valorização do logradouro na região onde estão localizados os imóveis. Fator Topografia: Relaciona a topografia do imóvel avaliando com topografia dos elementos comparativos. Fator Frente: Relaciona a testada do imóvel avaliando com as testadas dos elementos comparativos. Fator profundidade: Relaciona a profundidade do imóvel avaliando com as profundidades dos elementos comparativos. Fator área: Normalmente, imóveis com áreas construídas pequenas tendem a apresentar valores unitários de locação maiores e imóveis com áreas 30

31 construídas elevadas tendem a apresentar valores unitários de locação menores. Para relacionar este efeito é utilizada a seguinte fórmula: Far = (Ap/Aa) n, onde: Far = Fator área; Ap = área do elemento comparativo; Aa = área do imóvel avaliando; n = coeficiente de ponderação da área, sendo este igual a 0,125 quando a diferença entre as áreas for superior a 30% da área do imóvel avaliando e igual 0,25 quando a diferença entre as áreas for inferior a 30% da área do imóvel avaliando Todos os fatores utilizados no calculo, participam da análise matemática com 100% de peso, tendo em vista que todos são referentes ao terreno e o mesmo é avaliado pelo método comparativo As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o emprego de quaisquer outros métodos avaliativos, ainda que só a título de verificação. 6. TRATAMENTO DE DADOS A pesquisa abrangeu 6 elementos comparativos que participaram efetivamente do cálculo do valor do imóvel, constantes da tabela do ANEXO 01, coletados entre o dia 05/04 e 06/04/16. 31

32 7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. Grau de Fundamentação II Grau de Precisão III 32

33 8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM A seguir procederemos à determinação do valor de venda dos imóveis. Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos pelo contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e com base em hipótese adotadas e justificadas Conforme planilha de cálculo constante no ANEXO 01 do presente trabalho, o valor dos imóveis é de: Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 05-B V i = R$ ,48 (Trinta e nove mil, quatrocentos e oitenta e três reais e quarenta e oito centavos) Ou, em números redondos: V i = R$39.480,00 (Trinta e nove mil e quatrocentos e oitenta reais) Valor válido para abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 06-A V i = R$ ,54 (Quarenta e um mil, duzentos e dezoito reais e cinquenta e quatro centavos) 33

34 Ou, em números redondos: V i = R$41.220,00 (Quarenta e um mil e duzentos e vinte reais) Valor válido para abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 11-A V i = R$ ,97 (Quarenta mil, novecentos e vinte e sete reais e noventa e sete centavos) Ou, em números redondos: V i = R$40.930,00 (Quarenta mil e novecentos e trinta reais) Valor válido para abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-A V i = R$ ,62 (Trinta e sete mil, quatrocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos) 34

35 Ou, em números redondos: V i = R$37.480,00 (Trinta e sete mil e quatrocentos e oitenta reais) Valor válido para abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-B V i = R$ ,74 (Trinta e oito mil, quatrocentos e quatorze reais e setenta e quatro centavos) Ou, em números redondos: V i = R$38.410,00 (Trinta e oito mil e quatrocentos e dez reais) Valor válido para abril/16 Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B V i = R$ ,40 (Trinta e nove mil, cento e oitenta e quatro reais e quarenta centavos) 35

36 Ou, em números redondos: V i = R$39.180,00 (Trinta e nove mil e cento e oitenta reais) Valor válido para abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-A V i = R$ ,90 (Quarenta e quatro mil, quinhentos e um reais e noventa centavos) Ou, em números redondos: V i = R$44.500,00 (Quarenta e quatro mil e quinhentos reais) Valor válido para abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-B V i = R$ ,58 (Quarenta mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e oito centavos) 36

37 Ou, em números redondos: V i = R$40.450,00 (Quarenta mil e quatrocentos e cinquenta reais) Valor válido para abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 188-B V i = R$ ,94 (Quarenta e um mil, trezentos e cinquenta e dois reais e noventa e quatro centavos) Ou, em números redondos: V i = R$41.350,00 (Quarenta e um mil e trezentos e cinquenta reais) Valor válido para abril/16 Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B V i = R$ ,18 (Cinquenta e sete mil, novecentos e sessenta e seis reais e dezoito centavos) 37

38 Ou, em números redondos: V i = R$57.970,00 (Cinquenta e sete mil e novecentos e setenta reais) Valor válido para abril/16 Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B V i = R$ ,05 (Trinta e quatro mil, trezentos reais e cinco centavos) Ou, em números redondos: V i = R$34.300,00 (Trinta e quatro mi e trezentos reais) Valor válido para abril/ Valor de venda forçada do imóvel: Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura econômica que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade, a liquidez de um imóvel com estas características oferece um prazo maior, e assim é oportuno caracterizar a diferença fundamental entre VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE MERCADO. 38

39 Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia mais provável pela qual um determinado bem seria transacionado em um mercado livre, dentro de um prazo plausível com concorrência perfeita, tendo o vendedor e o comprador bons conhecimentos acerca desse bem e desse mercado. Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela propriedade sob condições imediatas e existentes numa determinada data. Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de mercado, principalmente levando-se em consideração as observações expostas no item Diagnóstico de Mercado do presente trabalho, podendo o signatário estimar em até 30% (trinta por cento) menor, resultando para a avaliação em questão: Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 05-B V i = R$ ,48 x 0,70 = R$ ,20 Ou, em números redondos: V i = R$27.560,00 (Vinte e sete mil e quinhentos e sessenta reais) 39

40 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 06-A V i = R$ ,54 x 0,70 = R$ ,09 Ou, em números redondos: V i = R$28.770,00 (Vinte e oito mil e setecentos e setenta reais) Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 11-A V i = R$ ,97 x 0,70 = R$ ,31 Ou, em números redondos: V i = R$28.560,00 (Vinte e oito mil e quinhentos e sessenta reais) Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-A V i = R$ ,62 x 0,70 = R$ ,03 Ou, em números redondos: V i = R$26.160,00 (Vinte e seis mil e cento e sessenta reais) 40

41 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-B V i = R$ ,74 x 0,70 = R$ ,34 Ou, em números redondos: V i = R$26.810,00 (Vinte e seis mil e oitocentos e dez reais) Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B V i = R$ ,40 x 0,70 = R$ ,48 Ou, em números redondos: V i = R$27.350,00 (Vinte e sete mil e trezentos e cinquenta reais) Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-A V i = R$ ,90 x 0,70 = R$ ,52 Ou, em números redondos: V i = R$31.060,00 (Trinta e um mil e sessenta reais) 41

42 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-B V i = R$ ,58 x 0,70 = R$ ,53 Ou, em números redondos: V i = R$28.230,00 (Vinte e oito mil e duzentos e trinta reais) Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 188-B V i = R$ ,94 x 0,70 = R$ ,89 Ou, em números redondos: V i = R$28.860,00 (Vinte e oito mil e oitocentos e sessenta reais) Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B V i = R$ ,18 x 0,70 = R$ ,14 Ou, em números redondos: V i = R$40.450,00 (Quarenta mil e quatrocentos e cinquenta reais) 42

43 Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B V i = R$ ,05 x 0,70 = R$ ,73 Ou, em números redondos: V i = R$23.940,00 (Vinte e três mil e novecentos e quarenta reais) O percentual de desconto de 30% (fator de liquidez igual a 0,70), para a determinação do valor de liquidez, foi determinado considerando um prazo para comercialização de 2,70 anos e taxa anual de desconto correspondente à taxa Selic, atualmente igual a 14,25% ao ano. O percentual, portanto, será igual a: P = =1/((1+0,1425) 2,70 ) = 0, CONCLUSÃO Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as características dos imóveis avaliando, temos que o valor de mercado dos imóveis em estudo são de: 43

44 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 05-B V i = R$39.480,00 (Trinta e nove mil e quatrocentos e oitenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 06-A V i = R$41.220,00 (Quarenta e um mil e duzentos e vinte reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 11-A V i = R$40.930,00 (Quarenta mil e novecentos e trinta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-A V i = R$37.480,00 (Trinta e sete mil e quatrocentos e oitenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 44

45 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-B V i = R$38.410,00 (Trinta e oito mil e quatrocentos e dez reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B V i = R$39.180,00 (Trinta e nove mil e cento e oitenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-A V i = R$44.500,00 (Quarenta e quatro mil e quinhentos reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-B V i = R$40.450,00 (Quarenta mil e quatrocentos e cinquenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 45

46 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 188-B V i = R$41.350,00 (Quarenta e um mil e trezentos e cinquenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B V i = R$57.970,00 (Cinquenta e sete mil e novecentos e setenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B V i = R$34.300,00 (Trinta e quatro mi e trezentos reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/ Conforme exposto em 8.3 do presente trabalho, o valor de liquidação forçada dos imóveis são iguais a: Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 05-B V i = R$27.560,00 (Vinte e sete mil e quinhentos e sessenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 46

47 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 06-A V i = R$28.770,00 (Vinte e oito mil e setecentos e setenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 11-A V i = R$28.560,00 (Vinte e oito mil e quinhentos e sessenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-A V i = R$26.160,00 (Vinte e seis mil e cento e sessenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-B V i = R$26.810,00 (Vinte e seis mil e oitocentos e dez reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 47

48 Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B V i = R$27.350,00 (Vinte e sete mil e trezentos e cinquenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-A V i = R$31.060,00 (Trinta e um mil e sessenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-B V i = R$28.230,00 (Vinte e oito mil e duzentos e trinta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 188-B V i = R$28.860,00 (Vinte e oito mil e oitocentos e sessenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 48

49 Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B V i = R$40.450,00 (Quarenta mil e quatrocentos e cinquenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/16 Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B V i = R$23.940,00 (Vinte e três mil e novecentos e quarenta reais) Valor válido para a data da presente avaliação Abril/ CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais: Os honorários profissionais da empresa, não estão sujeitos às conclusões deste Laudo de Avaliação A empresa não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de Avaliação. 49

50 No melhor conhecimento e crédito da empresa, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico foram elaborados com a estrita observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP (Resolução 205 de 20 de setembro de 1.971) O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e conclusões. 11. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo de Avaliação que é composto por 51 (cinquenta e uma) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas e devidamente rubricadas, sendo a última datada e assinada, mais 3 (quatro) anexos, também rubricados pelo signatário A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os esclarecimentos que se fizerem necessários. 50

51 Santo André, 08 de abril de 2016 GALACHE ENGENHARIA LTDA. CGC n.º / CREA ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE Diretor-Técnico CREA n.º /D 51

52 ANEXO 01 QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS, PLANILHA DE CÁLCULO, FOTOGRAFIAS E CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS AVALIANDOS E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS. 52

53 53

54 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 05-B 54

55 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 06-A 55

56 56

57 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 11-A 57

58 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-A 58

59 59

60 Rua Dois (Alameda das Quaresmeiras), Lote 12-B 60

61 Rua Cinco (Alameda das Cerejeiras), Lote 117-B 61

62 62

63 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-A 63

64 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 187-B 64

65 65

66 Rua Oito (Alameda dos Ipês), Lote 188-B 66

67 Rua Doze (Alameda das Jabuticabeiras), Lote 225-B 67

68 68

69 Rua Onze (Alameda das Amoreiras), Lote 230-B 69

70 70

71 ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DOS ELEMENTOS COMPARTIVOS ELEMENTO COMPARTIVO Nº 01 ELEMENTO COMPARTIVO Nº 02 ELEMENTO COMPARTIVO Nº 03 ELEMENTO COMPARTIVO Nº 04 ELEMENTO COMPARTIVO Nº 05 ELEMENTO COMPARTIVO Nº 06 71

72 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS AVALIANDOS 72

73 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARTIVOS

74 ANEXO 02 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 74

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83