Laudo de Avaliação. Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP. Determinação do valor de venda

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1 Laudo de Avaliação Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP. Finalidade: Determinação do valor de venda Data de referência: 11 de maio de /05/2015 1

2 SÍNTESE DO TRABALHO Endereço: Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP. Finalidade: Determinação do Valor de venda Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão II Data: VALORES DE MERCADO PARA ALIENAÇÃO (R$) Mínimo Médio (adotado) Máximo Valor de Venda Forçada (R$) , , , ,00 ÁREAS (m²) VALORES UNITÁRIOS (R$/m²) Área de Terreno 5.208,26 545, ,00 (medido no Edificações local) 1.603,87 2

3 Í N D I C E 1. OBJETO DA AVALIAÇÃO. 2. FINALIDADE. 3. VISTORIA. 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO. 5. METODOLOGIAS EMPREGADAS. 6. TRATAMENTO DE DADOS. 7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. 8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM. 9. CONCLUSÃO. 10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES. 11. ENCERRAMENTO. 3

4 1. OBJETO DA AVALIAÇÃO O imóvel avaliando está classificado como sendo Imóvel industrial. Trata-se de um imóvel comercial situado R. Tupinambá, 617 Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de Avaliação pela empresa é o seguinte: Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas necessárias para a sua elaboração Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu valor de venda mediante as aplicações da NBR Avaliação de bens Parte 2 vigente até esta data, apresentando o resultado através do presente Laudo Técnico A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria ao imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências e estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados, embora se evitando fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e analisados Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da documentação oferecida à empresa estão corretas, que os títulos 4

5 de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros são de boa fé e confiáveis A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal ou de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções precipuamente estabelecido em lei, código ou regulamento Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne aos defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de divisas e outros que não são objetos desta avaliação Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de estudos ou investigações relacionadas à existência de contaminações do solo ou outros passivos ambientais. 2. FINALIDADE. Segundo informações prestadas pelo interessado. Trata-se de uma avaliação com a finalidade de Valor de Venda. 3. VISTORIA Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao imóvel avaliando: - Certidão da matrícula nº do CRI de Indaiatuba/SP, onde consta informada área de terreno de 5.208,26m² e área construída de 2.441,80m² (medimos área maior e utilizamos para efeito de cálculo). 5

6 - Realizamos medição da área construída no local e aferimos a área de 4.065,00m² (usado para efeito de cálculo) O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação foi vistoriado em 08/05/15 e apresenta acesso pela Rua Tupinambá. IMÓVEL AVALIANDO 3.3. Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos: redes de água e esgoto, rede pluvial, energia elétrica iluminação pública, rede de telefone, pavimentação e coleta de lixo Identificação do imóvel: Edificações (Galpões e loja) (Medido no local): Área Construída: 4.065,00m² Idade aparente: 10 anos; Estado de conservação: Bom; Padrão de acabamento*: Galpão ( Galpão Padrão médio ) 6

7 * classificações de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP versão 2006 A edificação apresenta a seguinte distribuição: Loja principal, banheiros, refeitório escritórios, mezanino, estoque e coberturas de apoio. Os principais acabamentos são: Pisos: Paredes: Forro: Cerâmico Massas; Estrutura metálica e laje 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO. IMÓVEL AVALIANDO 4.1. O imóvel avaliando está localizado no bairro Aqui Se Vive, no município de Indaiatuba, região de uso residencial. Constatamos que na região existem diversas residências de médio padrão 7

8 construtivo. O imóvel avaliando dista aproximadamente 3 km do centro de Indaiatuba / SP As principais vias de acesso do bairro são: Av. Bernadino Bonavita, Av. Conceição e Av. Pres. Vargas Na região constatamos alto número de ofertas e média a procura por imóveis. Some-se a isto atual conjuntura sócioeconômica que assola o país, os primeiros sinais de recessão são evidentes e os potenciais investidores e compradores estão reticentes em promover novos investimentos e/ou adquirir terrenos, desta forma há acentuada redução na velocidade de venda e podemos aduzir que atualmente é baixa a liquidez de imóveis no segmento do imóvel em tela, principalmente com o alto valor de mercado do imóvel em estudo. Visto o exposto atribuímos fator 0,65 para a liquidação forçada do imóvel. 5. METODOLOGIAS EMPREGADAS Para a determinação do justo, real e atual valor dos imóveis ora avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliatória, bem como das Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE Nas avaliações existem, fundamentalmente, três métodos básicos de avaliação: o comparativo de dados de mercado. o do custo. 8

9 o da capitalização da renda O método comparativo de dados de mercado consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No processo comparativo, a comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de transposição, de profundidade, de testada, de depreciação e outros O método do custo substituição ou reprodução, baseia-se essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de encargos O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos, este método é particularmente indicado para controle dos demais No caso vertente, o método mais recomendável, é: 9

10 O comparativo de dados de mercado, para a apuração do valor básico unitário de metro quadrado de terreno, cuja avaliação foi feita segundo o critério do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em consonância com as Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE. Para tanto procedeu-se uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias desta região O método do custo substituição ou reprodução, baseia-se essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados visando à obtenção do preço da construção constatada sobre o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de encargos As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o emprego de quaisquer outros métodos avaliatórios, ainda que só a título de verificação. 6. TRATAMENTO DE DADOS A pesquisa abrangeu 05 elementos comparativos, sendo que os 05 participaram efetivamente do cálculo do valor do metro quadrado de terreno, constantes da tabela do ANEXO 01, coletados no dia 08/05/ GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão II 10

11 8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM A seguir procederemos à determinação dos valores de venda. Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos pelo contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e com base em hipótese adotadas e justificadas Após esta homogeneização, utilizamos à média simples dos valores dos comparativos e definimos o valor de venda do imóvel em estudo. No ANEXO 01 foram determinados os valores correspondentes ao valor central aos limites do intervalo de confiança. Na presente avaliação utilizaremos o valor central do intervalo de confiança, ou seja, em números redondos: V m = R$ ,28 (Nove milhões, trezentos e sessenta e um mil, nove reais e vinte e oito centavos) Valor de venda forçada dos imóveis: Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura econômica que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade, a liquidez de um imóvel com estas características oferece um prazo maior, e assim é oportuno caracterizar a diferença fundamental entre VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE MERCADO. 11

12 Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia mais provável pela qual um determinado bem seria transacionado em um mercado livre, dentro de um prazo plausível com concorrência perfeita, tendo o vendedor e o comprador bons conhecimentos acerca desse bem e desse mercado. Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela propriedade sob condições imediatas e existentes numa determinada data. Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de mercado, podendo o signatário estimar em até 35% (trinta e cinco por cento) menor, resultando para a avaliação em questão: Vl = R$ ,28 x 0,65 = R$ ,03 Ou, em números redondos: Vl = R$ ,00 (Seis milhões de reais) Lembrando que conforme indicado em itens anteriores recomendamos que o imóvel seja aceito em garantia. 12

13 9. CONCLUSÃO Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as características do imóvel avaliando, temos: V l = R$ ,00 (Nove milhões e trezentos e cinquenta mil reais) Valor válido para a data da presente avaliação maio/ CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES Na presente avaliação utilizaremos o valor central do intervalo de confiança A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais: O avaliador inspecionou pessoalmente o imóvel objeto do presente trabalho Os honorários profissionais da empresa, não estão sujeitos às conclusões deste Laudo de Avaliação A empresa não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação. 13

14 A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de Avaliação No melhor conhecimento e crédito da empresa, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico foram elaborados com a estrita observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP (Resolução 205 de 20 de setembro de 1.971) O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e conclusões. 14

15 11. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo de Avaliação que é composto por 15 (quinze) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas e devidamente rubricadas, sendo a última datada e assinada, mais 04 (quatro) anexos, também rubricados pelo signatário A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os esclarecimentos que se fizerem necessários. A N E X O S 1. Quadro de elementos comparativos e memória de cálculo. 2. Descrição fotográfica do imóvel avaliando. 3. Croqui de localização do imóvel avaliando. 4. Documentação do imóvel. Santo André, 11 de maio de GALACHE ENGENHARIA LTDA. CGC n.º / CREA ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE Diretor-Técnico CREA n.º /D 15

16 ANEXO 01 Quadro de elementos comparativos e memória de cálculo

17 QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS N ENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES PREÇO ÍNDICE CONSTRUÇÃO TERRENO DATA VIA No COMPL. FONTE FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE VIDA Conserv RESIDUAL PADRÃO ÁREA (m²) ÁREA (m²) 1 R. Tupinambá Ao lado do n 819 Kaaba Imóveis (19) Sra. Adriana ,00 1,00 800,00 08/05/15 2 Av. Coronel Antônio Estanislau do Amaral Ao lado do n 657 Machado de Campos Imóveis (19) (19) Sr. Zé Roberto ,00 1, ,00 08/05/15 3 R. Três Marias Esquina com à R. Mato Grosso Provectum Imóveis (19) Sra. Raquel ,00 2, ,00 08/05/15 4 R. Nove de Julho Esquina com à R. Humaitá Versatile Imóveis (19) (19) Sra. Iara ,00 1, ,00 20% 1, , ,00 08/05/15 5 R. Pedro de Tolêdo Altura do n 788 Coelho de Souza Imóveis (19) (19) Sra. Rosely ,00 1, ,00 20% 0, , ,00 08/05/15

18 DADOS DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA N VALOR DO V. Unit. VALOR VALOR PLANTA GENÉRICA IMÓVEL (R$) A. Constr. (m²) BENF (R$/m²) BENF (R$) TERRENO (R$) IF At V. unit. Não homog. (R$/²) ,00 0,00 0,00 0, ,00 1,00 800,00 875, ,00 0,00 0,00 0, ,00 1, , , ,00 0,00 0,00 0, ,00 2, , , , , , , ,75 1, , , ,00 680,00 831, , ,17 1, , ,4947 HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA N FATORES Vun F. oferta F. localização F. frente F. profundidade F. Pavimentação do terreno F. Grandeza F. Topografia (R$) 1 0,80 1,00 1,000 1,000 1,00 0,70 1,00 490,00 490,00 490,00 2 0,80 0,56 1,000 1,000 1,00 1,05 1,00 500,00 500,00 500,00 3 0,80 0,50 1,000 1,000 1,00 1,00 1,00 680,00 680,00 680,00 4 0,80 0,53 1,000 1,000 1,00 0,80 1,00 477,38 477,38 477,38 5 0,80 0,53 1,000 1,000 1,00 0,75 1,00 580,26 580,26 580,26 SANEAMENTO DA AMOSTRA TESTE ITERAÇÃO I II III MÉDIA 545,53 545,53 545, % 709,19 709,19 709,19-25% 381,87 381,87 381,87 MÉDIA ADOTADA = R$ 545,53 QUADRO RESUMO valor total (R$) AT (m²) 5.208,26 Vu terr (R$/m²) 545, ,19 valor total imóvel (R$) AC (m²) 4.065,00 Vu constr (R$/m²) 1.603, , ,28

19 Ross & Heideck Condições Físicas Classificação Est. Coef. Não sofreu nem requer reparos ÓTIMO 1 0,000% MUITO BOM 1,5 0,032% Requer/recebeu pequenos reparos BOM 2 2,520% INTERMÉDIO 2,5 8,090% Requer reparacões simples REGULAR 3 18,100% DEFICIENTE 3,5 33,200% Requer reparações importantes MAU 4 52,600% MUITO MAU 4,5 75,200% Valor de demolição (residual) DEMOLIÇÃO 5 100,00% R8N 1.179,19 Item Endereço Idade (anos) Vida(anos) Estado Residual Área constr. (m²) Padrão Unitário (R$) Valor Novo (R$) Depreciação Valor Depreciado (R$) Valor unit. Depreciado (R$/m²) Avaliando R. Tupinambá, ,5 20% 4.065,00 1, , ,02 87,5% , ,87 comparativo 01 R. Tupinambá, Ao lado do n 819 comparativo 02 Av. Coronel Antônio Estanislau do Amaral, Ao lado do n 657 comparativo 03 R. Três Marias, Esquina com à R. Mato Grosso comparativo 04 R. Nove de Julho, Esquina com à R. Humaitá ,0 20% 1.800,00 1, , ,65 77,0% , ,96 comparativo 05 R. Pedro de Tolêdo, Altura do n ,0 20% 680,00 0, , ,23 73,5% ,83 831,87

20 ANEXO 02 Descrição fotográfica do imóvel avaliando.