SÍNTESE DO TRABALHO. Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada. Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III

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1 Laudo de Avaliação Imóvel situado na Rua dos Piquirões, 121 Duplex - 23º e 24º Pavimento Pátio das Américas - Apartamento 1911 Parque Residencial Aquarius São José dos Campos/SP. Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada Contratante: Banco Santander Data de referência: Novembro de 2016 Dossiê:

2 SÍNTESE DO TRABALHO Solicitante: Banco Santander. Endereço: Rua dos Piquirões, 121 Duplex - 23º e 24º Pavimento Pátio das Américas - Apartamento 1911 Parque Residencial Aquarius São José dos Campos/SP. Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III Data: Resumo dos valores Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Venda Forçada: R$ ,00 *OBS.: A cerca de 100m do imóvel avaliando, tem um posto de combustível, que não se encontra listado na CETESB SP. 2

3 Í N D I C E 1. OBJETO DA AVALIAÇÃO. 2. FINALIDADE. 3. VISTORIA. 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO. 5. METODOLOGIAS EMPREGADAS. 6. TRATAMENTO DE DADOS. 7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. 8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM. 9. CONCLUSÃO. 10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES. 11. ENCERRAMENTO. A N E X O S 1. Quadro de elementos comparativos, planilha de cálculo, fotografias e croqui de localização dos elementos comparativos. 2. Documentação do imóvel. 3. Questionário ambiental. 3

4 1. OBJETO DA AVALIAÇÃO O imóvel avaliando trata-se de apartamento, localizado na Rua dos Piquirões, 121 Duplex - 23º e 24º Pavimento Pátio das Américas - Apartamento 1911 Parque Residencial Aquarius São José dos Campos/SP O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de Avaliação pela empresa é o seguinte: Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas necessárias para a sua elaboração Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu valor de venda mediante as aplicações da NBR Avaliação de bens Parte 2 vigente até esta data, apresentando os resultados através do presente Laudo Técnico A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria ao imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências e estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados, embora evitando-se fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e analisados. 4

5 1.5. Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da documentação oferecida à empresa estão corretas, que os títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros são de boa fé e confiáveis A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal ou de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções precipuamente estabelecidas em lei, código ou regulamento Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne aos defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de divisas e outros que não são objetos desta avaliação Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de estudos ou investigações relacionadas à existência de contaminações do solo ou outros passivos ambientais, exceto a investigação cujos resultados são apresentados no questionário de avaliação ambiental anexo ao presente trabalho. 2. FINALIDADE. Segundo informações prestadas pelo interessado, trata-se de uma avaliação com a finalidade de Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada. 5

6 3. VISTORIA Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao imóvel avaliando, reproduzida no ANEXO 02 do presente trabalho: - Cópia da Matrícula do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos São Jose dos Campos/SP, onde consta registrado: área privativa de 97,540m², área privativa de sacada 13,650m², área de garagem 22,080m², área de uso comum 95,915m² encerrando a área total de 229,185m², correspondendo a fração de ideal de 0, Documento datado de 29/06/2016; - Cópia da Matrícula do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos São Jose dos Campos/SP, onde consta registrado: área privativa de 11,40m², correspondendo a uma vaga de garagem, área de uso comum 4,456m² encerrando a área total de 15,496m², correspondendo a fração de ideal de 0, Documento datado de 19/07/2016; - Cópia da Matrícula do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos São Jose dos Campos/SP, onde consta registrado: área privativa de 11,40m², correspondendo a uma vaga de garagem, área de uso comum 4,456m² encerrando a área total de 15,496m², correspondendo a fração de ideal de 0, Documento datado de 19/07/2016; 3.2. O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação está situado no Pátio das Américas, Parque Residencial Aquarius, e foi vistoriado em 24/11/2016. Data em que, obtivemos a chave do imóvel com a Sr.ª Lilian, gerente da agência 4334 do banco 6

7 Santander e após a vistoria a chave foi restituída à mesma pessoa, constatamos que o imóvel encontra-se desocupado Conforme já mencionado no presente estudo, o avaliando está localizado no Parque Residencial Aquarius, na Rua dos Piquirões, 121 Duplex - 23º e ou 24º Pavimento, Pátio das Américas e faz acesso os seguintes logradouros: Avenida Alfredo Ignácio Nogueira Penido, Rua Armando D Oliveira Cobra e Avenida Cassiano Ricardo que também tem acesso ao imóvel avaliando Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos: redes de água e esgoto, energia elétrica, iluminação pública, rede de telefone, pavimentação asfáltica, coleta de lixo e transporte coletivo Identificação do imóvel: Distribuição interna: Conforme informações aferidas no local o imóvel (apartamento duplex) possui 3 dormitórios, sala, 3 sacadas, cozinha, lavanderia 1 banheiro social e 3 suítes, 4 vagas de garagem demarcadas como Nº 66R, 65R, 82R, 83R. Trata-se de um condomínio de alto padrão com área de uso comum de 95,915m². Conforme identificamos em vistoria o imóvel encontra-se da mesma forma como foi entregue ao proprietário Trata-se de um apartamento que apresenta idade aparente de 5 anos e que pode ser classificadas, de acordo com estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP versão 7

8 2002 como sendo Apartamento Padrão Superior Com Elevador Para efeito de cálculo utilizaremos a área privativa total edificada de 111,19m², conforme cópia da matrícula do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de São José dos Campos/SP. LUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DO IMÓVEL Vista parcial da fachada do imóvel avaliando na Rua Cassiano Ricardo Vista parcial da fachada do imóvel avaliando na Rua dos Piquirões Outra vista parcial da fachada do imóvel avaliando na Rua dos Piquirões Vista da portaria do imóvel avaliando 8

9 Vista parcial da Rua dos Piquirões onde se localiza o imóvel avaliando Vista parcial da Rua dos Piquirões onde se localiza o imóvel avaliando Vista parcial da área comum (Elevadores) Outra vista parcial da área comum (Hall) Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum 9

10 Outra vista parcial da área comum Vista Parcial do salão de festas Vista parcial da área Gourmet Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum (Piscina) 10

11 Outra vista parcial da área comum (Piscina) Outra vista parcial da área comum (Piscina) Vista parcial da área comum (Elevador de deficientes ) Vista parcial da área comum (Sauna) Vista parcial da área comum (Vestiário) Vista parcial da área comum (Banheiros) 11

12 Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum Vista Parcial interna do imóvel (Entrada) Outra vista Parcial interna do imóvel (Sala) Vista Parcial interna do imóvel (Cozinha) Outra vista Parcial interna do imóvel (Lavanderia) 12

13 Vista Parcial interna do imóvel (Sacada) Vista Parcial interna do imóvel (Suíte) Vista Parcial interna do imóvel (Escada) Outra vista Parcial interna do imóvel (Quarto) Vista Parcial interna do imóvel (Sacada) Outra vista Parcial interna do imóvel (Suíte) 13

14 Vista Parcial interna do imóvel (Quarto) Vista Parcial interna do imóvel (Suíte) Vista Parcial dos Elevadores Vista parcial das vagas de garagem do imóvel 82R e 83R Vista parcial das vagas de garagem do imóvel 66R e 65R Vista da Varanda do Apartamento 14

15 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO São José dos Campos pertence à mesorregião do Vale do Paraíba Paulista, localizando-se a leste da capital do estado, distando desta cerca de 94 km. Hoje estão instaladas importantes empresas, no município como: Panasonic, Johnson & Johnson, General Motors (GM), Petrobras, Embraer (sede), entre outras. Com importantes centros de ensino e pesquisas, tais como: o Departamento de Ciência e Tecnologia Aeroespacial (DCTA), o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE), o Instituto de Estudos Avançados (IEAY), o Instituto de Aeronáutica e Espaço (IAE), a Universidade do Vale do Paraíba (UNIVAP), o Instituto Tecnológico de Aeronáutica (ITA) e o Instituto de Pesquisa & Desenvolvimento (IP&D), tornou-se um importante tecnopolo e sede do maior complexo aeroespacial da América Latina. 15

16 4.2. Os principais acessos ao município são: Rodovia Presidente Dutra (BR 112), Rodovia Governador Carvalho Pinto (SP 070) e Rodovia Tamoios (SP 99), uma das principais ligações do Vale do Paraíba ao Litoral Norte de São Paulo. Já os municípios lindeiros ao Município de São José dos Campos são: Camanducaia, Sapucaí Mirim, Jacareí, Monteiro Lobato, Caçapava, Igaratá e Piracaia As principais vias de acesso à microrregião do imóvel em estudo são: Rodovia Presidente Dutra, Avenida Jorge Zarur, Avenida Cassiano Ricardo, Avenida Professor João Batista Ortiz Monteiro, Avenida Florestan Fernandes e Avenida Doutor Eduardo Cury Na microrregião do imóvel em estudo, constatamos ocupação mista. Nas vias identificamos a predominância de edifícios de apartamentos residenciais e de salas comerciais, em geral de médio a alto padrão construtivo e idade aparente em torno de 05 a 20 anos. Constatamos também na região a presença condomínios de residências térreas e assobradadas, em geral de 16

17 médio a alto padrão construtivo e idade aparente de 10 a 25 anos Conforme dito anteriormente, o imóvel em estudo trata-se de um apartamento residencial que está localizada no empreendimento denominado Pátio das Américas Business, edifício que apresenta alto padrão construtivo e regular estado de conservação (o imóvel encontra-se, conforme a construtora entregou o apartamento ao proprietário.), externamente possuindo frente para a Avenida Cassiano Ricardo e para a Rua dos Piquirões Nos últimos meses notou-se enfraquecimento no setor imobiliário e, consequentemente, redução de investidores a procura de empreendimentos residenciais/comerciais/industriais. Some-se a isto atual conjuntura socioeconômica em que se encontra o país, os primeiros sinais de recessão, que são evidentes e os potenciais investidores e compradores, que estão reticentes em promover novos investimentos e/ou adquirir imóveis, desta forma há acentuada redução na velocidade de venda Cabe salientar que a presente avaliação não contempla a realização de sondagens de solo, estudos específicos, consultas a órgãos ambientais ou outras análises neste segmento. Desta forma, não pode ser descartada a hipótese de que exista contaminação ambiental e/ou passivos ambientais Não foram realizados estudos específicos relativos à verificação, sondagens ou outras pesquisas relacionadas à presença ou não de contaminação ambiental do imóvel avaliando, pois não se trata do objeto do presente trabalho. Porém verificamos que não há 17

18 nenhum registro de contaminação em consulta junto ao site da CETESB-SP verificamos que não há nenhum indício de que o imóvel em estudo esteja contaminado, a 100m do edifício do imóvel há um posto de combustível que não se encontra cadastrado na lista da CETESB-SP, mas é passivo de contaminações Atualmente é média a oferta e baixa a procura por imóveis no segmento de mercado do imóvel em estudo Tendo em vista o exposto anteriormente, atribuímos baixa liquidez ao imóvel em estudo. 5. METODOLOGIAS EMPREGADAS Para a determinação do justo, real e atual valor do imóvel ora avaliando, valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliativa, bem como das Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE Nas avaliações existem, fundamentalmente, três métodos básicos de avaliação: o comparativo de dados de mercado. o do custo. o da capitalização da renda. o evolutivo 5.3. O método comparativo de dados de mercado consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros 18

19 similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No processo comparativo, a comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de transposição, de profundidade, de testada, de depreciação e outros O método do custo substituição ou reprodução, baseia-se essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de encargos O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos, este método é particularmente indicado para controle dos demais No caso vertente, o método mais recomendável é: O comparativo de dados de mercado, para a apuração do valor básico unitário de metro quadrado de terreno, cuja avaliação foi feita segundo o critério do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização 19

20 ou desvalorização, em consonância com as Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE. Para tanto procedeu-se uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias desta região Será utilizado o método do Tratamento por Fatores, que consiste em transformar as características do imóvel avaliando e dos elementos comparativos em fatores, possíveis de serem relacionados. Serão utilizados 6 elementos comparativos, e os seguintes fatores de homogeneização: Oferta: Em um mercado imobiliário de concorrência normal, via de regra, os valores de oferta, nem sempre, são os valores que, efetivamente, os imóveis são negociados. Em geral existe margem para negociação. Prevendo esta situação a NBR permite a aplicação do fator oferta ou fator fonte, que consiste na aplicação de um desconto de 15% sobre os valores de oferta dos elementos comparativos, para que o resultado da avaliação reflita exatamente o valor de negociação do imóvel em estudo e não seu valor de oferta. Fator Índice Fiscal: Também conhecido como fator de transposição, consiste em atribuir índices aos logradouros onde estão localizados os imóveis (tanto o 20

21 avaliando quanto os elementos comparativos), de forma que estes índices reflitam a valorização do logradouro na região onde estão localizados os imóveis. Fator vagas: Quantidade de vagas do apartamento. Fator idade: Idade aparente do edifício dos apartamentos, sendo que quanto maior a idade menor seu custo unitário básico de construção. Fator padrão: Padrão de acabamento aparente do imóvel, sendo quanto maior o seu padrão maior será seu custo unitário básico de construção. Fator andar: Andar do apartamento, sendo que quando maior o andar, maior a valorização do imóvel Todos os fatores utilizados no cálculo, participam da análise matemática com 100% de peso, tendo em vista que todos são referentes ao terreno e o mesmo é avaliado pelo método comparativo As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o emprego de quaisquer outros métodos avaliativos, ainda que só a título de verificação. 21

22 6. TRATAMENTO DE DADOS A pesquisa abrangeu 6 elementos comparativos que participaram efetivamente do cálculo do valor, constantes da tabela do ANEXO 01, coletados entre o dia 24/11/2016 e 25/11/ GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. 22

23 8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM A seguir procederemos à determinação do valor de venda do imóvel. Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos pelo contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e com base em hipótese adotadas e justificadas Conforme planilha de cálculo constante no ANEXO 01 do presente trabalho, o valor total do imóvel é de: Vi = R$ ,51 (Seiscentos e quarenta mil, oitenta e dois reais e cinquenta e quatro centavos) Ou, em números redondos: V i = R$ ,00 (Seiscentos e quarenta mil reais) Valor válido para novembro/ Valor de venda forçada do imóvel: Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura econômica que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade, a liquidez de um imóvel com estas características oferece um prazo maior, e assim é oportuno caracterizar a diferença 23

24 fundamental entre VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE MERCADO. Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia mais provável pela qual um determinado bem seria transacionado em um mercado livre, dentro de um prazo plausível com concorrência perfeita, tendo o vendedor e o comprador bons conhecimentos acerca desse bem e desse mercado. Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela propriedade sob condições imediatas e existentes numa determinada data. Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de mercado, principalmente levando-se em consideração as observações expostas no item Diagnóstico de Mercado do presente trabalho, podendo o signatário estimar em até 70% (setenta por cento), resultando para a avaliação em questão: Vl = R$ ,51 x 0,70 = R$ ,75 Ou, em números redondos, conforme norma da ABNT: Vi = R$ ,00 (Quatrocentos cinquenta mil reais) O percentual de desconto de 30% (fator de liquidez igual a 0,70), para a determinação do valor de liquidez, foi determinado considerando um prazo para comercialização de 2,90 anos e taxa 24

25 anual de desconto correspondente à taxa Selic, atualmente igual a 14,25% ao ano. O percentual, portanto, será igual a: P = =1/((1+0,1425) 2,90 ) = 0, CONCLUSÃO Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as características do imóvel avaliando, temos que o valor de mercado do imóvel em estudo é de: Vi = R$ ,00 (Seiscentos e quarenta mil reais) Valor válido para a data da presente avaliação novembro/ Conforme exposto em 8.3 do presente trabalho, o valor de liquidação forçada do imóvel é igual a: Vi = R$ ,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais) Valor válido para a data da presente avaliação novembro/16 25

26 10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais: Os honorários profissionais da empresa, não estão sujeitos às conclusões deste Laudo de Avaliação A empresa não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de Avaliação No melhor conhecimento e crédito da empresa, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico foram elaborados com a estrita observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP (Resolução 205 de 20 de setembro de 1.971) O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e conclusões. 26

27 11. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo de Avaliação que é composto por 27 (Vinte e sete) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas e devidamente rubricadas, sendo a última datada e assinada, mais 3 (quatro) anexos, também rubricados pelo signatário A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os esclarecimentos que se fizerem necessários. Santo André, 25 de novembro de 2016 GALACHE ENGENHARIA LTDA. CGC n.º / CREA ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE Diretor-Técnico CREA n.º /D 27

28 ANEXO 01 QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS, PLANILHA DE CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL 28

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31 ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS ELEMENTOS COMPARATIVOS Nº 01, 02, e 03 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 e 06 31

32 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E AVAL AVAL 04 01, 02 e e 06 32

33 ANEXO 02 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 33

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46 ANEXO 03 LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Versão

47 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: Orgão Ambiental Municipal: LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Versão DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Apartamento Residencial 1.2. Endereço: Rua dos Piquirões, Apt Pátio das Américas Cidade: São José dos Campos UF: SP 1.3. Uso atual do imóvel: Nenhum Uso pretendido: Residencial 1.4. Coordenadas Geográficas: 23 12'50.20"S 45 54'32.54"O 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. CETESB - SP 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: CETESB - SP Orgão Ambiental Municipal: Data 25/11/16 Não existe lista pública de áreas contaminadas Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 6, indicando sim na pergunta IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever: Residencial Fontes de Informação: Observações e/ou justificativa: As informações foram obtidas em consulta ao site da CETESB - SP O imóvel em estudo trata-se de um apartamento residencial

48 LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Versão No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel. Sim, a cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta listado na Caso afirmativo, indicar: CETESB - SP 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Informação Existe Atividade não acessível Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Fontes de Informação: Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: As informações foram obtidas de forma visual. A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta listado na CETESB - SP indústria, oficina mecânica, etc.? Observações e/ou justificativa: A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta listado na CETESB - SP 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Passado Presente Uso do imóvel Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Fontes de Informação: Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Residencial As informações foram obtidas de forma visual. Observações e/ou justificativa: A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta listado na CETESB - SP 5. Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Foi utilizado busca junto ao site dacetesb-sp, de áreas contaminadas entorno do imóvel.

49 6. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1. O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Versão 2.1 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7. RESUMO: 7.1. Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Sim 7.2. Indícios de Contaminação na Vizinhança: Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Não Sim A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta listado na CETESB - SP Tales Rogério Sánchez Galache Nome do Responsável pelo preenchimento Galache Engenharia Ltda Nome da Empresa representada Assinatura do Responsável pelo preenchimento / CNPJ da empresa representada ANEXO I Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e/ou passado), conforme disponibilidade. IMÓVEL POSTO DE COMBUSTÍVEL

50 LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Versão 2.1 ANEXO II SITUAÇÃO 1 Imóvel a ser levantado Imóveis a serem Levantados IMÓVEL AVALIANDO Imóveis a serem Levantados Imóveis a serem Levantados SITUAÇÃO 2 Imóvel a ser levantado Imóveis a serem Levantados IMÓVEL AVALIANDO Imóveis a serem Levantados Imóveis a serem Levantados Imóveis a serem Levantados

51 LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Versão 2.1 ANEXO II SITUAÇÃO 3 Imóveis a serem Levantados Imóvel a ser levantado Imóvel a ser levantado Imóveis a serem Levantados IMÓVEL AVALIANDO Imóveis a serem Levantados Imóveis a serem Levantados SITUAÇÃO 4 Imóveis a serem Levantados Imóvel a ser levantado Imóvel a ser levantado Imóveis a serem Levantados IMÓVEL AVALIANDO Imóveis a serem Levantados Imóvel a ser levantado Imóveis a serem Levantados Imóvel a ser levantado