3 - A VERTICALIZAÇÃO DOS PLANOS ECONÔMICOS (1987/1993). Tabela 6 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO NÚMERO DE EDIFÍCIOS CONSTRUÍDOS AO ANO.

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1 3 - A VERTICALIZAÇÃO DOS PLANOS ECONÔMICOS (1987/1993). No final do ano de 1993, havia em São Paulo edifícios, dos quais foram construídos entre o período de 1987 e 1993 (Tabela 6 e Figura 4). Neste segundo período verificamos a recuperação do ritmo da verticalização da cidade entre 1987 e 1990 e a acomodação dos números nos três anos seguintes, 1991 a Tabela 6 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO NÚMERO DE EDIFÍCIOS CONSTRUÍDOS AO ANO. ANO ÍNDICE ELEVADORES TOTAL Controle de Uso de Imóveis CONTRU 5, elaborado pelo autor. Figura 4 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO NÚMERO DE EDIFÍCIOS CONSTRUÍDOS AO ANO 1987 a Controle de Uso de Imóveis CONTRU 5, elaborado pelo autor. 38

2 Neste período, a verticalização foi encontrada em 68 bairros da cidade, sendo que 13 aparecem pela primeira vez no mapeamento da pesquisa (Tabela 7). Os bairros que registraram maior verticalização no período localizam-se no vetor Sudoeste da cidade; o Itaim Bibi e Moema com 6,16% do total de edifícios construídos no período, Jardim Paulista e Pinheiros com 5,88% e Morumbi com 5,60%. Tabela 7 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO NÚMERO DE EDIFÍCIOS CONSTRUÍDOS POR BAIRRO Número de Edifícios a BAIRRO CASOS DA AMOSTRA % Itaim Bibi 22 6,16% Moema 22 6,16% Jardim Paulista 21 5,88% Pinheiros 21 5,87% Morumbi 20 5,60% Saúde 15 4,20% Campo Belo 13 3,64% Vila Mariana 11 3,08% Bela Vista 10 2,80% Jabaquara 10 2,80% Santana 10 2,80% Perdizes 9 2,52% Santo Amaro 9 2,52% Tatuapé 9 2,52% Alto de Pinheiros 8 2,24% Brooklin 8 2,24% Higienópolis 8 2,24% Lapa 8 2,24% Cursino 6 1,68% Ipiranga 6 1,68% Vila Nova Conceição 6 1,68% Vila Olímpia 6 1,68% Brás 5 1,40% Liberdade 5 1,40% Mandaqui 5 1,40% Alto da Lapa 4 1,12% Mooca 4 1,12% Santa Cecília 4 1,12% Sé 4 1,12% Tucuruvi 4 1,12% Vila Prudente 4 1,12% Butantã 3 0,84% Carrão 3 0,84% Aclimação 2 0,56% Anália Franco 2 0,56% Barra Funda 2 0,56% Com Retiro 2 0,56% Casa Verde 2 0,56% Interlagos 2 0,56% Jaguara 2 0,56% 39

3 Jardim São Paulo 2 0,56% Limão 2 0,56% Parque Novo Mundo 2 0,56% Panamby 2 0,56% Penha 2 0,56% República 2 0,56% Sacomã 2 0,56% Vila Formosa 2 0,56% Vila Guilherme 2 0,56% Vila Leopoldina 2 0,56% Vila Maria 2 0,56% Vila Sônia 2 0,56% Água Rasa 1 0,28% Aricanduva 1 0,28% Belém 1 0,28% Campo Limpo 1 0,28% Capão Redondo 1 0,28% Chácara Santo Antônio 1 0,28% Cidade Ademar 1 0,28% Itaquera 1 0,28% Jaguaré 1 0,28% Jardim São Luiz 1 0,28% Paraíso 1 0,28% Pirituba 1 0,28% Socorro 1 0,28% Vila Madalena 1 0,28% Vila Mascote 1 0,28% Vila Matilde 1 0,28% TOTAL 357 Controle de Uso de Imóveis CONTRU 5, elaborado pelo autor. O aumento da verticalização no vetor Sudoeste pode estar relacionado à criação do zoneamento de O zoneamento privilegiou o em torno das avenidas Paulista, Faria Lima, Berrini e Marginal Pinheiros, deslocando paulatinamente novos centros comerciais para esses bairros. 54 Semelhante ao período estudado no capítulo anterior, a verticalização também registrou números significativos nas regiões próximas ao metrô. Os bairros da Saúde, Santana e Jabaquara mantiveram o ritmo de crescimento vertical impulsionados pelo metrô, que ganhou novos investimentos no governo de Orestes Quércia ( ). Verificaremos no mapa seguinte a concentração da verticalização no vetor Sudoeste da cidade e o início da formação de novos centros comerciais nas proximidades das avenidas Paulista, Faria Lima e Berrini. 54 CAMPOS, Candido Malta, SOMEKH, Nadia. A cidade que não pode parar: Planos Urbanísticos de São Paulo no Século XX. 189 p. São Paulo: editora Mackezie,

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5 Como sabemos, em 1988 iniciou-se a operacionalização das Operações Urbanas. A lei que regulamenta as operações já havia sido criada em 1986, através da aprovação da lei daquele ano. Foi a primeira lei municipal a introduzir um mecanismo de retorno, para a municipalidade, da valorização que os imóveis adquirem mediante o aumento de seu potencial construtivo. Além disso, permitiu reconhecer a diversidade de situações urbanísticas que a legislação de zoneamento não conseguia enxergar (SEMPLA, 2001). A primeira Operação Urbana data de 1991 a Operação Urbana Anhangabaú, Lei nº /91, aprovada no Governo de Luiza Erundina, sua delimitação começa na confluência da Avenida Ipiranga com a Avenida São Luís, segue pela Avenida São Luís, Praça Desembargador Mário Pires, Viaduto Nove de Julho, Avenida Nove de Julho, Praça da Bandeira, Avenida 23 de Maio, Avenida Brigadeiro Luís Antônio, Rua Cristóvão Colombo, Largo de São Francisco, Rua Senador Paulo Egídio, Rua José Bonifácio, Rua São Bento em toda a sua extensão, considerando os logradouros, Praça do Patriarca, Largo do Café, Praça Antônio Prado, Largo São Bento, Rua Florêncio de Abreu, Avenida Senador Queirós, Praça Alfredo Issa, Avenida Ipiranga, Praça da República, até o ponto inicial. Os principais objetivos da Operação Urbana Anhangabaú eram; executar um vasto programa de obras de reurbanização, melhoramento viário e paisagismo no Vale do Anhangabaú e o seu entorno, melhorar na área objeto da operação, a qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores e usuários permanentes, promovendo a valorização da paisagem urbana e a melhoria da infraestrutura e da sua qualidade ambiental, incentivar o melhor aproveitamento dos imóveis, em particular dos não construídos ou subutilizados, incentivar a preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental urbano, ampliar e articular os espaços de uso público, em particular os arborizados e destinados à circulação e bem-estar dos pedestres e, por fim, iniciar um processo mais amplo de melhoria à qualidade de vida e condições urbanas das áreas centrais, inclusive dos moradores de habitações subnormais. Entretanto, a difusão das Operações Urbanas se dará a partir da metade dos anos 90, no próximo capítulo iremos discorrer sobre as operações urbanas e seus desdobramentos. 42

6 Entre 1987 e 1993, a diferença entre a produção de edifícios residenciais e comerciais se intensificou ainda mais, os edifícios residenciais correspondem à 88% de toda a produção, os edifícios comerciais correspondem à 10% e os de multiusos à 2%. O gabarito de altura médio das edificações também aumento se compararmos com período estudado no capitulo anterior, a média saltou para 19 pavimentos. Vejamos as fichas do período; FICHAS DAS EDIFICAÇÕES CONSTRUÍDAS ENTRE 1987 E 1993 Rua Pedroso Alvarenga, Residencial Térreo + 20 pavimentos Janeiro de ,1 Rua Diana, 231 Residencial Térreo + 13 pavimentos Junho de ,9 Rua General Barbacena, 918 Residencial Térreo + 10 pavimentos Dezembro de ,95 43

7 Rua Fradique Coutinho, 781 Residencial Térreo + 19 pavimentos Janeiro de ,2 Rua Voluntários da Pátria, Comercial Térreo + 21 pavimentos Junho de ,8 Rua Herculano de Freitas, 275 Residencial Térreo + 14 pavimentos Dezembro de ,85 Rua Gama Lobo, Residencial Térreo + 14 pavimentos Janeiro de ,8 A partir dessas imagens notamos o surgimento dos terraços que, do ponto de vista arquitetônico, o terraço pode ser considerado a grande novidade do período, dá à fachada das edificações mais movimento e cor. cor. As fachadas dos prédios comerciais 44

8 começam utilizar vidros e o ar condicionado, que antes ficava do lado externo da torre, passa para o interior da edificação e ocupa as áreas técnicas dos empreendimentos. As edificações residenciais fichadas possuem coeficiente de aproveitamento médio de 1,96 vezes a área do terreno, ou seja, estamos acompanhando uma redução contínua, e em pequenas doses, do coeficiente. Por outro lado, a verticalização continua expandindo-se, a soma dos dois fatores evidencia o espraiamento da verticalidade Os Planos Econômicos; Bresser, Feijão com Arroz, Verão e Collor. Como vimos, o Plano Cruzado não conseguiu alcançar seu principal objetivo, o controle da inflação. Porém, teve grande importância para a economia brasileira, pois foi o precursor de uma série de novos planos que o seguiram. Com o fracasso do Plano Cruzado e a saída do Ministro Dílson Funaro, a pasta do Ministério da Fazenda passou ao comando de Bresser Pereira. Durante seu período à frente do Ministério, Bresser foi o responsável pelo segundo plano de estabilização do governo Sarney, o chamado Plano Bresser, instituído em 12 de junho de Diferentemente do anterior, o Plano Bresser tinha uma duração programada para congelamento de 3 meses dos preços. O objetivo deste plano também era diferente, já que não almejava uma inflação nula, mas sim a redução da inflação para patamares mais baixos. Como consequência, a taxa de câmbio não foi fixada, sendo mantidas as desvalorizações diárias. 55 O grande vilão da economia era o déficit público, o governo gastava mais do que arrecadava e, semelhante ao plano anterior, o Plano Bresser não obteve êxito, fechou o ano de 1987 com 394,61% de inflação (Tabela 8). O então Ministro da Fazenda, Bresser Pereira, deixou o Ministério em janeiro de O Ministro Maílson da Nóbrega assumiu a pasta da Fazenda em 6 de janeiro de 1988, propôs uma política econômica mais discreta, tentou conviver com a inflação fazendo ajustes localizados, essa política foi denominada de "Feijão com Arroz", o objetivo era 55 JARDIM, Eduardo Ferreira. Programas de Estabilização e o Consumo de Bens Duráveis p. Dissertação (Mestrado) Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade, Universidade de São Paulo, São Paulo,

9 evitar a hiperinflação. Contudo, em dezembro 1988 a inflação chega a 993,28% (Tabela 8), e a política do Feijão com Arroz fracassa da mesma forma que os planos antecessores. Em 15 de janeiro de 1989, Maílson da Nóbrega apresentou o "Plano Verão", que cortou três zeros da moeda, criando assim o "Cruzado Novo".O novo plano previa mais um congelamento de preços, a extinção da correção monetária, a privatização de algumas estatais e cortes nos gastos públicos, onde os funcionários contratados nos últimos cinco anos seriam exonerados. Os gastos públicos não foram cortados como previsto, e, consequentemente, o Plano Verão entrou para a lista dos planos fracassados quando a inflação do país registrou 1.863,55% em 1989 (Tabela 8). Para a política e a jovem democracia brasileira, o ano de 1989 foi de extrema importância, no dia 17 de dezembro daquele ano, Fernando Afonso Collor de Mello assumiu a Presidência da República vencendo as eleições diretas e o então candidato Luiz Inácio Lula da Silva. Fernando Collor foi empossado no dia 15 de março de 1990, e não demorou muito para anunciar o novo plano de estabilização monetária do país. Tabela 8 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO CURVA DO ÍNDICE DE INFLAÇÃO ANO ÍNDICE ,61% ,28% ,55% ,18% ,89% ,05% ,11% Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas IBGE No dia 16 de março de 1990 foi anunciado o Plano Brasil Novo, popularmente conhecido como Plano Collor, e perdurou até 31 de julho de As medidas do novo plano surtiram efeito nos 18 primeiros meses de sua implementação, mas ao longo do governo Collor se tornaram ineficientes (Tabela 8), e desencadearam uma 46

10 série de problemas para a economia do país, como por exemplo, confiscos, congelamento de poupanças e salários, novos impostos e aumento de preços dos serviços públicos, como água, energia elétrica e serviços postais Sistemas de Autofinanciamentos e Consórcios. Com o fim do Banco Nacional de Habitação e do Sistema Financeiro de Habitação, o mercado da construção civil entrou em um ciclo de escassez de crédito. Contudo, de acordo com FONSECA (2004), a característica mais marcante do mercado imobiliário é sua enorme capacidade de adaptar-se a novos tempos. 57 A questão daquele momento era; como propiciar os mecanismos de financiamentos de imóveis habitacionais, numa conjuntura econômica de altíssima inflação (Tabela 7) e retração do PIB (Tabela 9). Ainda segundo FONSECA (2004), mesmo nesse cenário desfavorável economicamente, as pesquisas de mercado indicavam uma enorme demanda de habitação de classe média. 58 Tabela 9 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO CURVA DO PIB BRASIL ANO ÍNDICE ,53% ,10% ,16% ,35% ,03% ,50% ,92% Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas IBGE 56 JARDIM, Eduardo Ferreira. Programas de Estabilização e o Consumo de Bens Duráveis p. Dissertação (Mestrado) Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2010.p FONSECA, Antonio Claudio Pinto da. A produção imobiliária privada e a construção da cidade de São Paulo: p. Tese (Doutorado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, p Ibid. 47

11 Nesse contexto, as incorporadoras e as construtoras assumem o papel de instituição bancária e começam financiar seus compradores. O modelo adotado inicialmente foi o financiamento direto a prazo curto, em geral, não mais que 60 meses. Porém, o financiamento a prazo curto só seria possível numa economia muito aquecida, onde o emprego, a elevação da média salarial e o aumento do fluxo de capital no mercado, viabilizassem as empresas e compradores. Por isso, num segundo momento, a venda passou a ser feita de forma que o vendedor recebesse metade do valor da transação em no máximo 18 meses e o restante fosse sendo amortizado em até 120 meses. Mas, ao financiarem seus compradores, as incorporadoras e construtoras imobilizavam seus capitais de giro e como consequência foram obrigadas a diminuir o volume de seus negócios e, nesse processo, empresas grandes se tornaram pequenas. A inadimplência dos contratos gerou outro problema para o mercado, pois eram julgados na justiça comum, com uma grande diversidade de sentenças judiciais, que ora apontavam para um lado, ora apontavam para outro. Equivale dizer que, em alguns casos, o vendedor era obrigado a devolver às vezes até 80% do recebido, quando movia uma ação de distrato para receber parcelas atrasadas desses compromissos. Se somados as despesas com os valores em corretagem e despesas de manutenção pós-ocupação do morador, mais correção do dinheiro, etc..., o vendedor devolvia ao comprador mais do que havia recebido. 59 A solução foi à utilização de contratos de alienação fiduciária, que aumentava a garantia do vendedor, permitindo a realização de distratos mais equilibrados. Entretanto, a descapitalização das empresas, obrigou a busca por novas alternativas de financiamentos.a estratégia mais inteligente e criativa dos modelos de financiamento direto, segundo FONSECA (2004), foi a utilizada pela Construtora Rossi Residencial, que ficou conhecida pelo nome comercial de Plano FONSECA, Antonio Claudio Pinto da. A produção imobiliária privada e a construção da cidade de São Paulo: p. Tese (Doutorado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, p

12 O Plano 100, constitui-se na aplicação de uma série de técnicas e conceitos desenvolvidos principalmente nos EUA. A Rossi lançou oito prédios na cidade, a serem pagos em 100 prestações diretas à construtora. Os apartamentos foram vendidos em uma semana e a estratégia da construtora foi pulverizada para capital de São Paulo e outros estados brasileiros. Com a disparada das vendas e o sucesso do plano, a Rossi chegou, em determinado momento, a ser responsável por mais de um terço dos imóveis comercializados na cidade. Apesar dos sucessos obtidos, no plano do mercado como um todo, o Plano 100 não era uma solução. O ponto principal era enfrentar a questão da distância entre os custos de captação e empréstimos, pois o risco da paralisia do sistema era enorme. Outra opção interessante para o comprador da casa própria são os consórcios imobiliários. Os consórcios são ótima opção para quem está disposto a correr riscos maiores. O consórcio imobiliário funciona de forma semelhante ao consórcio de automóveis ou eletrodomésticos. O participante paga uma cota mensal correspondente ao valor da carta de crédito para a compra do imóvel, dividido pelo número de meses de duração do grupo. O valor das cartas de crédito é de, no mínimo, quinze mil reais e no máximo duzentos e cinquenta mil reais, o índice de correção dos pagamentos e da carta de crédito é, em geral, o INCC (Índice Nacional da Civil), o prazo pactuado no consórcio é de no mínimo cinco anos e no máximo doze anos. 60 O ponto forte do sistema de consórcio imobiliário é que o consorciado quando da posse da carta de crédito, pode sacar seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para aumentar seu capital de compra do imóvel. O ponto fraco do consórcio imobiliário é que se o consorciado, não for contemplado logo no início, e com certeza muitos não serão, e não tiver possibilidades de oferecer um lance significativo, terá que esperar até doze anos para obter sua moradia. Nesse capítulo vimos que a verticalização concentrou-se no vetor Sudoeste da cidade de São Paulo, principalmente nas proximidades das avenidas Paulista, Faria Lima e 60 FONSECA, Antonio Claudio Pinto da. A produção imobiliária privada e a construção da cidade de São Paulo: p. Tese (Doutorado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, p

13 Berrini. Vimos também que, mesmo com os planos econômicos desenvolvidos pelo Governo Federal na tentativa de conter a inflação, o ritmo de verticalização de São Paulo ainda dependia do cenário econômico do país. O aspecto positivo desse período foi o modo de agir do empresário do mercado imobiliário, que encontrou mecanismos criativos para financiar seus mutuários e passou a assumir o papel de agente financeiro. No próximo capítulo, discorreremos sobre as medidas para conter o avanço inflacionário da economia e, do ponto de vista urbanístico, apresentaremos um importantíssimo mecanismo para o desenvolvimento da cidade, e conseqüentemente da verticalização, que são as Operações Urbanas. 50