Lei /08 A NOVA LEI DE CONSÓRCIOS. Juliana Pereira Soares

Transcrição

1 Lei /08 A NOVA LEI DE CONSÓRCIOS

2 Art. 2º da Lei /08: Consórcio é a reunião de pessoas naturais e jurídicas em grupo, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovida por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços, por meio do autofinanciamento

3 - Usucapião - Acessão Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel - Registro de título translativo de propriedade

4 - Escrituras Públicas de Compra e Venda, Doação, Permuta Títulos Translativos de Propriedade - Contratos imobiliários

5 Formas de aquisição imobiliária mediante o pagamento parcelado - Financiamento imobiliário empréstimo de capital mediante o pagamento de juros - Sistema de Consórcios - autofinanciamento

6 Mesmo após s a contemplação o consorciado continua obrigado a pagas as mensalidades Lei /08 nova lei de consórcios - Art. 14. (...) 6º.. Para os fins do disposto neste artigo, o oferecedor de garantia por meio de alienação fiduciária de imóvel ficará responsável pelo pagamento integral das obrigações pecuniárias estabelecidas no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, inclusive da parte que remanescer após s a execução dessa garantia. Lei 9.514/97 lei que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel Art. 27. (...) 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no 2º,, considerar-se se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o 4º.

7 - Primeiras iniciativas: funcionários do Banco do Brasil na década de 60 - A prática do consórcio ganhou destaque com a implantação da indústria automobilística e com o surgimento dos aparelhos eletrônicos - Até o advento da lei /08, a legislação brasileira não contava com uma norma específica para o sistema de consórcio, que era regulamentado pelo Banco Central. - Com a Lei /08 o sistema de consórcio passa a ser regulamentado, mantendo-se o Banco Central como órgão fiscalizador e controlador das atividades das administradoras de consórcios.

8 Grupos em Andamento - Evolução Meses Em andamento 2002 dez dez dez dez dez dez fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev 1920 Fonte: site do Banco Central do Brasil:

9 Alterações da nova lei face ao Registro de Imóveis - Obrigatoriedade da separação patrimonial entre os recursos do grupo de consórcios e os recursos de outro grupo e da própria pria administradora - Obrigatoriedade de se averbar no Registro de Imóveis a separação patrimonial - Possibilidade de formalizar o contrato de consórcio por instrumento particular

10 Obrigatoriedade da separação patrimonial prevista na Lei nº n /08: Art. 3º. 3 (...) 3º.. O grupo de consórcio é autônomo em relação aos demais e possui patrimônio próprio, prio, que não se confunde com o de outro grupo, nem com o da própria pria administradora. (...) Art. 5º. 5 (...) 5º.. Os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo g de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, observado que: I não integram o ativo da administradora; II não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora; III não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; IV não podem ser dados em garantia de débito d da administradora.

11 Objetivo da separação patrimonial: Segurança a dos consorciados - garantir que em face de eventuais inadimplências nos pagamentos das mensalidades ou a superveniência da falência da administradora de consórcios os participantes do grupo não sejam afetados por tais prejuízos. Outros exemplos de separação patrimonial: - PAR Programa de Arrendamento Residencial - Patrimônio de Afetação nas Incorporações de Condomínio nio

12 Lei /01 lei que instituiu o Programa de Arrendamento Residencial Art. 1o1 Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. Art. 2o Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, fica a CEF autorizada a criar um fundo financeiro com o fim exclusivo de segrega gregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (...) 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere r o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: I - não integram o ativo da CEF; II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; III - não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; IV - não podem ser dados em garantia de débito d de operação da CEF; V - não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser; VI - não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis. veis.

13 Lei 4.591/64 lei que dispõe sobre o condomínio nio edilício e as incorporações imobiliárias Art. 31-A. A critério rio do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e sós responde por dívidas d e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

14 Obrigatoriedade de averbar a separação patrimonial no Registro de Imóveis Lei /08: Art. 5º 5 (...) 7º.. No caso de o bem recebido ser um imóvel, as restrições enumeradas nos incisos II a IV do 5º deste artigo deverão ser averbadas no registro de imóveis competente.

15 Consórcios, PAR e Patrimônio de Afetação: obrigatoriedade da averbação da separação patrimonial no Registro de Imóveis. Diferença: forma da cobrança a dos emolumentos Com relação ao PAR e ao patrimônio de afetação das incorporações de condomínio: nio: cobra-se uma averbação sem conteúdo financeiro.

16 Averbação da Separação Patrimonial no Registro de Imóveis referente ao Sistema de Consórcios: - Art. 45. O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo c de taxas, emolumentos e custas, como um único ato. - A Lei nº n /08 determinou que a averbação referente a separação patrimonial no sistema de consórcios não será cobrada ato único. - Momento da averbação: após s o registro do ato de aquisição da propriedade. Havendo registro de garantia, após s o referido registro.

17 Possibilidade de formalizar o contrato de consórcios por instrumento particular - Antes da vigência da Lei nº n /08, a aquisição de imóveis por meio de consórcios somente poderia ser realizada por escritura pública, p com a exceção prevista no art. 108 do Código C Civil. - Art. 108 CC: Não dispondo a lei em contrário, rio, a escritura pública p é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia ncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo m vigente no País.

18 Importância para o Registrador de Imóveis: - Instrumentos PúblicosP - Instrumentos Particulares - Instrumentos Particulares com caráter de Escritura PúblicaP Art. 45, parágrafo único da Lei nº n /08: O O contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por instrumento particular. - Não se trata de instrumento particular com caráter de escritura pública.

19 Lei 4.380/64, alterada pela Lei 5.049/66 Art. 61. (...) 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código C Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, p para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei. Lei 9.514/97 lei que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia ncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública p ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. p