TRIBUTAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO E DA CONSTRUÇÃO CIVIL. Martelene Carvalhaes

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1 TRIBUTAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO E DA CONSTRUÇÃO CIVIL Martelene Carvalhaes

2 GESTÃO DE RISCOS O mercado de empreendimentos imobiliários é onde as empresas operam com maior nível de riscos devido às particularidades deste mercado. Os riscos estão associados às atividades de INCORPORAÇÃO e CONSTRUÇÃO.

3 LEI de 1964 Incorporação Imobiliária Necessita de muitos recursos financeiros, planejamento, organização e registro do desenho do empreendimento.

4 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA O INCORPORADOR somente poderá negociar sobre unidades autônomas, após ter arquivado no cartório competente do registro de imóveis o respectivo Memorial de Incorporação, na forma do art. 32 da Lei de 1964, e cumpridas as demais exigências do Registro de Imóveis para o referido arquivamento

5 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA A Aquisição de um imóvel demanda mais recursos, mais tempo de produção e prazo para pagamento mais longo. A construção não é instantânea, e o imóvel incorpora inúmeros componentes de outros fornecedores, gerando responsabilidades conjuntas.

6 OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR VENDER Registrar o Memorial da Incorporação no Registro de Imóveis ADMINISTRAR A CONSTRUÇÃO A construção poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração. REGULARIZAR A PROPRIEDADE

7 PRINCIPAL OBRIGAÇÃO DO INCORPORADOR TRANSMITIR A POSSE (ISS) E O DOMÍNIO DA UNIDADE AUTÔNOMA AO ADQUIRENTE (Contribuição Previdenciária).

8 TRIBUTAÇÃO Tributos Federais LUCRO PRESUMIDO LUCRO REAL ANUAL TRIMESTRAL

9 Lucro Real Opção pelo Custo Orçado até a conclusão da construção. Pis e Cofins não cumulativo (alíquota de 7,6% e 1,65% com crédito sobre os custos, inclusive os orçados). Tributação pelo Regime de Caixa (considerar os recebimentos até a entrega das chaves). Lucro Presumido somente após a conclusão da obra.

10 Lucro Presumido Lucro Presumido de 8% para o IR e de 12% para a CSLL. Em média lucro líquido superior a 9% é vantagem o lucro presumido.

11 TRIBUTAÇÃO Lucro Presumido TRIBUTOS Mínima Máxima IR 1,20% 1,95% CSLL 1,08% 1,08% PIS 0,65% 0,65% COFINS 3,00% 3,00% ISS 2,00% 2,67% INSS 4,61% 5,89% ITBI 0,10% 0,16% TOTAL 12,64 % 15,40 %

12 ESTRUTURAÇÃO DO NEGÓCIO SEGREGAÇÃO DE PATRIMÔNIO Proteção para excluir os riscos dos compradores e financiadores Segurança jurídica SPE SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

13 SPE Personalidade jurídica própria Autonomia patrimonial Legitimidade de representação em juízo ou fora dele Objeto: Empreendimento Duração da sociedade

14 Lei de 28 de abril de 2004 Institui o Patrimônio de Afetação *Importante mecanismo de resolução extrajudicial. *Segregação do Patrimônio *Segurança jurídica para os compradores e financiadores.

15 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO A Lei de 2004 trata de importante mecanismo de resolução extrajudicial, de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação, na medida em que independente de intervenção judicial possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra. Elimina a responsabilidade solidária dos compradores por dívidas das Construtoras ou Incorporadoras perante o Fisco da União.

16 IN SRF no. 474 de 03 de dezembro de 2004 Regula o RET Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação Opcional no Patrimônio de Afetação. Alíquota única dos tributos federais = 7% Lucro Presumido = 5,93%

17 COMPARAÇÃO COM LUCRO PRESUMIDO TRIBUTOS PRESUMIDO RET IRPJ 1,20% 2,2% CSLL 1,08% 1,15% COFINS 3,00% 3,00% PIS 0,65% 0,65% TOTAL 5,93% 7,00%

18 SCP-Sociedade em Conta de Participação É uma sociedade totalmente diferente das demais. É formada pela união de duas ou mais pessoas, sendo, ao menos uma delas pessoa jurídica. Este tipo de sociedade é definida como um contrato para uso interno entre os sócios, existindo somente entre eles e não aparecendo perante terceiros.

19 SCP-Características Não tem nome nem capital. Não tem personalidade jurídica. Não tem sede nem estabelecimento Não pode ser registrada na Junta Comercial. É sociedade oculta, mas não irregular. É sociedade secreta, mas não ilegal É sociedade despersonalizada. Pode ser registrada no Registro de títulos e documentos

20 SCP-Previsão legal O dispositivo legal que institui a sociedade em conta de participação é o Código Civil, arts. 991 a 996 (Código Comercial, arts. 325 a 328 Revogado pela Lei nº , de 10/01/2002 Novo Código Civil)

21 SCP-Registro De acordo com o art. 993 do CC a constituição da sociedade em conta de participação produz efeito somente entre os sócios, e a eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade. O sócio participante poderá fiscalizar a gestão dos negócios sociais, mas não poderá tomar parte nas relações do sócio ostensivo com terceiros, sob pena de responder solidariamente com este nas obrigações em que intervir.

22 SCP-CNPJ Quanto à inscrição no CNPJ, a IN SRF 02/2001, não fixa esta obrigatoriedade, dado que a responsabilidade pela apuração dos resultados, apresentação e recolhimento dos tributos devidos é atribuição do sócio ostensivo, único responsável pelas obrigações tributárias.

23 SCP-Contabilidade e Tributação Segundo o RIR/99 art. 148, estas sociedades são equiparadas às pessoas jurídicas. Na apuração dos resultados dessas sociedades, assim como na tributação dos lucros apurados e dos distribuídos, serão observadas as normas aplicáveis às pessoas jurídicas em geral.

24 SCP-Contabilidade e Tributação Por determinação do art. 994 do Código Civil, a contribuição do sócio participante constitui, com a do sócio ostensivo, patrimônio especial objeto da conta de participação relativa aos negócios sociais. A especialização patrimonial somente produz efeito em relação aos sócios. Portanto, a Receita Federal do Brasil não exige qualquer declaração ou informação do Patrimônio objeto da Sociedade em Conta de Participação, somente dos resultados, do lucro real e dos tributos devidos pela SCP

25 SCP-Contabilidade e Tributação Art. 254 RIR: A escrituração das operações de sociedade em conta de participação, poderá, à opção do sócio ostensivo, ser efetuada nos livros deste ou em livros próprios, observando o seguinte: I quando forem utilizados os livros do sócio ostensivo, os registros contábeis deverão ser feitos de forma a evidenciar os lançamentos referentes à sociedade em conta de participação; II os resultados e o lucro real correspondente à sociedade em conta de participação deverão ser apurados e demonstrados destacadamente dos resultados e do lucro real do sócio ostensivo, ainda que a escrituração seja feita nos mesmos livros; III nos documentos relacionados com a atividade da sociedade em conta de participação, o sócio ostensivo deverá fazer constar indicação de modo a permitir identificar sua vinculação com a referida sociedade.

26 SCP-Contabilidade e Tributação A opção da sociedade em conta de participação pelo regime de tributação com base no lucro presumido não implica a simultânea opção do sócio ostensivo, nem a opção efetuada por este implica a opção daquela.

27 SCP Determina o art. 993 do CC que o sócio participante não poderá tomar parte nas relações do sócio ostensivo, não podendo, portanto, ser proprietário do terreno objeto da incorporação, mesmo que parcialmente, sob pena de equiparação à pessoa jurídica para efeito de tributação nos termos dos artigos 151 a 154 do Regulamento do Imposto de Renda.

28 SCP-Distribuição de Lucros A partir do ano calendário de 1996, a distribuição de lucros ou dividendos é considerada isenta, em qualquer circunstância, inclusive dos lucros auferidos nas sociedades em conta de participação

29 ISS IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS DE QUALQUER NATUREZA Tributo Municipal instituído pelo Decreto-lei 406 de O conceito de serviços, foi substituído por uma lista, inicialmente com 29 itens ampliado para mais de 100. A construção civil foi incluída na lista pelo Ato Complementar no.34 de O ISS é disciplinada pela LC 116/2003 e leis municipais.

30 ISS REGULARIZAÇÃO DE OBRAS A Certidão Negativa do ISS deve ser obtida antes de requerer o Auto de Conclusão ou Habite-se e é documento indispensável para a regularização da obra e transmissão da posse.

31 ISS REGULARIZAÇÃO DE OBRAS O Certificado de Quitação do ISS não pode ser expedido sem o pagamento do imposto na base mínima dos preços fixados pela Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico, em pauta que reflita os correntes na praça.

32 OBRIGADO PELA ATENÇÃO Martelene