Plano Diretor Estratégico de São Paulo e Reflexos nos Negócios Imobiliários. Rodrigo Bicalho

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1 Plano Diretor Estratégico de São Paulo e Reflexos nos Negócios Imobiliários Rodrigo Bicalho

2 Objetivos do Plano Aproximar local de residência e trabalho Concentrar o adensamento nos eixos de transporte coletivo Aumentar a convivência nas ruas Reduzir o tamanho dos empreendimentos Incentivar o uso do transporte público e do não motorizado Incentivar as habitações de interesse social Incentivar as construções sustentáveis 2

3 PREMISSA A SER COMPREENDIDA: Um plano para socializar os ganhos da produção da cidade Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano 3

4 Principais Áreas para Empreendimentos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Miolo dos Bairros ou Remanso Obs.: Operações Urbanas Consorciadas permanecem iguais 4

5 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Localização: regiões com grande oferta de transporte público Raio de 400m das estações (ou 600m se parte da quadra) de trem, metrô, VLT, VLP elevadas Linhas de 150m (ou 300m se parte da quadra) de VLP não elevadas e corredores de ônibus 5

6 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana 6

7 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Principais Vantagens: Não há restrição de gabarito Potencial construtivo pode chegar a 4 (ou mais), com outorga Principais Desvantagens: Limite de 1 vaga (não computável) Cota máxima de terreno por unidade 7

8 Eixos de Estruturação Inversão da regra anterior: substituição do número mínimo de vagas por número máximo (não computável) Uma vaga ainda está saindo de graça mentalidade Incentivo a imóveis menores Incentivo para empreendimentos mistos e fachada ativa 8

9 Eixos - Limite de Vagas de Garagem Considera-se área não computável Empreendimento residencial: 1 vaga por unidade; Empreendimento comercial: 1 vaga para cada 70 m2 de área computável. Vagas extras serão consideradas computáveis 9

10 Eixos - Cota Máxima de Terreno por Unidade Estabelece fórmula para determinar um número mínimo de unidades. Objetivo de redução do tamanho das unidades. Número médio no empreendimento: pode haver unidades maiores e menores. 10

11 Eixos Incentivo a Fachada Ativa e Uso Misto Áreas não computáveis: Áreas de uso comercial com saída direto para o logradouro, em lotes com testada superior a 20m e limitado a 50% da área do lote Áreas comerciais em empreendimentos de uso misto, limitada a 20% da área computável 11

12 Cuidados: Vagas nas Áreas de Uso Misto Art. 80 áreas consideradas não computáveis: Inciso III, c : 1 vaga para cada 70m2 de área construída computável destinada a não residencial Inciso V: áreas de uso não residencial, nos empreendimentos de uso misto, até o limite de 20% da área computável 12

13 Eixos - Área de Fruição Pública Terreno com mais de m2: doação de 20%, mesmo sem parcelamento Terreno entre 5.000m2 e m2: área de fruição pública mínima de 20% da área do lote Benefícios: cálculo do coeficiente de aproveitamento considerará a área total do lote; não será cobrada outorga de metade do coeficiente máximo relativo à área destinada à fruição pública 13

14 Eixos - Excluídas das Áreas de Influência Estão excluídas das áreas de influência dos eixos: ZER, ZOE, ZEPAM, ZEIS, ZEPEC, OUC, áreas que integram o Sistema de Áreas Protegidas, Áreas verdes e Espaços Livres Subsetores Arco Tietê, Arco Tamanduatei, Arco Pinheiros e Arco Jurubatuba. 14

15 Cuidados Abrangência dos Eixos Deve-se considerar EIXO somente as áreas já demarcadas no Mapa 3 do PDE As áreas não demarcadas, ainda que dentro da área de abrangência, não são consideradas Eixo Áreas demarcadas, que sejam ZEPEC, não têm os benefícios do eixo 15

16 Miolo dos Bairros Limitação de gabarito de 28 metros térreo e 8 pavimentos Exceção: quadras onde mais de 50% da área dos lotes com prédios já edificados ultrapassem o novo limite imposto pelo PDE. Não há limitação de vagas como não computáveis 16

17 Miolo dos Bairros Incentivos áreas não computáveis: Áreas de circulação nos empreendimentos residenciais limitadas a 20% da área do pavimento Áreas de uso nr no pavimento da rua, nos edifícios residenciais, limitadas a 20% da área do terreno 17

18 Limite de Gabarito de Oito Andares no miolo dos bairros Menor metragem quadrada de venda no mesmo terreno Estimativa de aumento em 12% dos custos de obra por metro quadrado (custos, fixos, fundações, elevadores etc.) Provável aumento do valor do condomínio 18

19 Cuidados: Miolo de Bairro Gabarito Miolo de bairro: O gabarito pode ser ainda menor que 28 metros, dependendo de restrições da lei de zoneamento e dos Planos Regionais 19

20 Limite de Gabarito de Oito Andares no miolo dos bairros Possibilidade de revisão desses limites por meio da LPUOS (Lei de Zoneamento) art. 374, 2º A revisão deve ser buscada 20

21 Aumento do Valor da Outorga Mudança de visão da função da outorga: não se trata mais de taxa (visão arrecadatória), mas sim de instrumento de efetiva indução do desenvolvimento de acordo com os objetivos do Plano SMDU 21

22 Outorga - Impacto no preço final dos imóveis (fonte: Secovi) Tipo de Imóvel Aumento de até 5% preço/m2 Residencial 71% Comercial 49,6% 22

23 Cota de Solidariedade Empreendimentos com área construída computável superior a m2 terão que destinar 10% da área do empreendimento para construção de HIS Só isento onde fator social para NR for igual a zero (Cupecê, Jacu-Pêssego e outras) 23

24 Cota de Solidariedade Formas de Atender e Benefícios FORMA DE ATENDER BENEFÍCIOS - HIS em 10% do empreendimento - Área de HIS será não computável - Bônus de 10% de área computável, pagando outorga - Construção de HIS em outro terreno - Bônus de 10% de área computável, pagando outorga - Doação de outro terreno - Bônus de 10% de área computável, pagando outorga - Depósito no FUNDURB - Bônus de 10% de área computável, pagando outorga 24

25 Viabilidade Visão Equivocada do PDE (apresentação Prefeitura) 25

26 26

27 Alguns objetivos na revisão da LPUOS Lote máximo de m2, exceto para clubes, cemitérios, parques O que o PDE e a LPUOS querem evitar: 27

28 28

29 29

30 Cuidado: Cálculo da Outorga Onerosa No caso de diversos imóveis contíguos, prevalece para toda área o maior valor do metro quadrado dos terrenos envolvidos no projeto 30

31 Cuidados: Área de Impacto Cumulativo Área de impacto cumulativo (proposta para inclusão na LPUOS) Empreendimentos que isoladamente não seriam impactantes, passarão a ter seu impacto considerado, de acordo com Plano de Gestão de Impactos Urbanísticos Atuação de proprietários e moradores na definição do Plano de Gestão Dúvida: somente comerciais? 31

32 Cuidados: Projetos Protocolados na Lei Antiga Alteração de Projetos protocolados a partir de 1º de agosto de 2014: PDE e Portaria Conjunta Nº 01/2014 Tendência de indeferimento do projeto no caso de qualquer alteração = procedimento ilegal 32

33 Algumas propostas para LPUOS: Vagas das áreas comerciais não computáveis devem também ser não computáveis Valor da outorga onerosa: no caso de projeto com vários lotes, calcular a outorga de forma proporcional à área de cada um Aumentar sensivelmente o gabarito nos miolos de bairro Possibilidade de fechamento das áreas de fruição pública à noite 33

34 São Paulo SP Rua Joaquim Floriano, andar CEP T F Brasília DF SCN Quadra 02 Bloco D Liberty Mall Torre A Conjunto 819 CEP T

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