2 - DA VERTICALIZAÇÃO PÓS-ZONEAMENTO AO FIM DO BNH (1980/1986).

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1 2 - DA VERTICALIZAÇÃO PÓS-ZONEAMENTO AO FIM DO BNH (1980/1986). Em 1986, a cidade de São Paulo tinha edifícios, dos quais foram construídos entre 1980 e 1986 (Tabela 2 e Figura 3). Neste período, o primeiro da minha dissertação, mas o sexto da história da verticalização de São Paulo, verificamos uma forte queda na produção vertical da cidade. Tabela 2 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO NÚMERO DE EDIFÍCIOS CONSTRUÍDOS AO ANO. ANO EDIFÍCIOS ELEVADORES TOTAL Controle do Uso de Imóveis CONTRU 5, elaborado pelo autor. Figura 3 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO NÚMERO DE EDIFÍCIOS CONSTRUÍDOS AO ANO 1980 a Controle do Uso de Imóveis CONTRU 5, elaborado pelo autor. 27

2 Quando comparamos com os anos anteriores vemos que, com exceção de 1982 e 1983, o ritmo da verticalização se retraiu, ao ponto de ser registrado 38,78% de queda no ano de 1985 ante Esse cenário de negativo só foi alterado em 1986, impulsionado por políticas econômicas que tentaram frear a inflação e pela perspectiva de dias melhores com o fim do regime ditatório que governava o país. Entre 1980 e 1986, a verticalização é encontrada em 60 bairros da cidade, sendo que 20 aparecem pela primeira vez no mapeamento da pesquisa (Tabela 3). Os três bairros que registraram maior verticalização no período foram; Jardim Paulista com 8,49% do total de edifícios construídos no período, Vila Mariana com 7,40% e Pinheiros com 6,30%. Em quarto lugar aparecem empatados os bairros; Bela Vista e Higienópolis com 5,48% do total. Tabela 3 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO NÚMERO DE EDIFÍCIOS CONSTRUÍDOS POR BAIRRO Número de Edifícios a BAIRRO CASOS DA AMOSTRA % Jardim Paulista 31 8,49% Vila Mariana 27 7,40% Pinheiros 23 6,30% Bela Vista 20 5,48% Higienópolis 20 5,48% Santana 18 4,93% Morumbi 16 4,38% Moema 14 3,84% Itaim Bibi 13 3,56% Liberdade 10 2,74% Saúde 10 2,74% Campo Belo 9 2,47% Perdizes 8 2,19% República 8 2,19% Tatuapé 8 2,19% Vila Nova Conceição 8 2,19% Alto de Pinheiros 7 1,92% Ipiranga 7 1,92% Santa Cecília 7 1,92% Santo Amaro 7 1,92% Sé 7 1,92% Vila Olímpia 7 1,92% Aclimação 5 1,37% Interlagos 5 1,37% Mooca 5 1,37% Jabaquara 4 1,10% Sacomã 4 1,10% Brooklin 3 0,82% 28

3 Cursino 3 0,82% Jaguaré 3 0,82% Tucuruvi 3 0,82% Vila Mascote 3 0,82% Vila Prudente 3 0,82% Alto da Lapa 2 0,55% Barra Funda 2 0,55% Bom Retiro 2 0,55% Brás 2 0,55% Butantã 2 0,55% Consolação 2 0,55% Freguesia do Ó 2 0,55% Lapa 2 0,55% Mandaqui 2 0,55% Penha 2 0,55% Pompéia 2 0,55% Vila Madalena 2 0,55% Alto da Boa Vista 1 0,27% Anália Franco 1 0,27% Cambuci 1 0,27% Campo Limpo 1 0,27% Campos Elíseos 1 0,27% Cidade Ademar 1 0,27% Itaquera 1 0,27% Jaguara 1 0,27% Pari 1 0,27% Pirituba 1 0,27% Planalto Paulista 1 0,27% Vila Guilherme 1 0,27% Vila Maria 1 0,27% Vila Matilde 1 0,27% Vila Sônia 1 0,27% TOTAL 365 Controle do Uso de Imóveis CONTRU 5, elaborado pelo autor. Vimos no capítulo anterior que a legislação impulsionou o avanço da verticalização para periferia da cidade e esse processo concentrou-se nos anos 70. Além da legislação, as construções das Linhas 1 e 2 do Metrô (atuais Linhas 1-Azul e 3- Vermelha) consolidaram o espraiamento da verticalidade. No final de 1986, a Companhia de Trens Metropolitanos operava 46,4 quilômetros de metrô, sendo que, desses, 34,8 quilômetros ligavam os bairros Jabaquara na Zona Sul ao Tucuruvi na Zona Norte e 11,6 quilômetros a Praça da Sé à Penha (Portal Metrô Memória Linha do Tempo). Sobre a legislação podemos dizer que, na década de 70 foram aprovadas duas leis de alteração do zoneamento, a Lei nº 8.328/75 e a Lei nº 8.848/78, ambas inseriram benefícios para o setor da produção imobiliária, pois estabeleceram novos perímetros de zona de uso em torno das estações do metrô Norte-Sul e Leste-Oeste. Com isso, os 29

4 terrenos que estavam dentro desse perímetro tiveram o seu coeficiente de aproveitamento duplicado, no caso de construção de condomínios horizontais, ou mais que o dobro, no caso de edifícios de apartamentos ou escritórios (NERY JR., p.266). Como vimos no capítulo antecedentes, o outro fator que estimulou o espraiamento dos edifícios de São Paulo foi a aprovação da Lei de Zoneamento nº em 1972, uma vez que a diminuição no coeficiente de aproveitamento refletiu no aumento da demanda pela terra urbana. Na verdade, a Lei de Zoneamento de 1972 causou o que SOMEKH (1982) chamou de desverticalização da cidade. 50 Em 1985, o então Prefeito Mário Covas apresentou, em forma de uma Carta de Recomendações, à Câmara, à sociedade e à população organizada, o Plano Diretor de 85, que propunha a superação das limitações constatadas no Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de 1971 (CANDIDO e SOMEKH, 2002, p ). O PD- 85 diagnosticou a existência de grande quantidade de terrenos vagos e a descentralização da cidade de São Paulo, o Plano propôs conceitos inovadores, como por exemplo, a transferência do potencial construtivo entre terrenos, o emprego de mecanismos tributários e incentivos fiscais para promover a utilização dos terrenos vazios e as Operações Urbanas, esse último conceito, de Operações Urbanas, foi desenvolvido e implementado nas gestões dos prefeitos que sucederam Covas. Em 1986, na gestão do Prefeito Jânio Quadros, foi aprovada a Lei nº /86, a chamada Lei das Operações Urbanas, cuja operacionalização iniciou-se dois anos após, em Veremos mais adiante os desdobramentos dessa legislação e a criação das Operações Urbanas. Ao analisarmos o mapa a seguir, veremos que os edifícios verticais produzidos no período ainda concentraram-se predominantemente nos bairros lindeiros ao centro da cidade, mas já é possível encontrarmos edifícios ao longo da malha metroviária e nos bairros que a cercam, como por exemplo, Santana e Tucuruvi na Zona Norte, Tatuapé, Mooca e Belém na Zona Leste. 50 SOMEKH, Nadia. A (des)verticalização de São Paulo p. Dissertação (Mestrado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo,

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6 A nossa pesquisa verificou toda produção de edifíciosverticais produzidos entre 1980 e 1986 e confirmou a ascendência residencial residencial ante a de serviços. Os edifícios residenciais construídos no período correspondem à 83% de tudo o que foi edificado na época, já a de edifícios comerciais correspondem à 14% e os edifícios de multiusos à 3%. Além disso, verificamos que o gabarito médio das edificações verticais construídas entre 1980 e 1986 é de 16 pavimentos, levantamos o gabarito médio dos edifícios a partir do fichamento de 10% do total produzido produzido no período, ou seja, 365 edificações mapeadas e fichadas. Para exemplificar o trabalho realizado, inseri a ficha de pelo menos um edifício produzido ao ano e anexei no final do trabalho as demais, é o que veremos a seguir; FICHAS DAS EDIFICAÇÕES CONSTRUÍDAS ENTRE 1980 E 1986 Rua Haddock Lobo, 595 Comercial Térreo + 12 pavimentos Janeiro de ,8 Rua Felipe Camarão, 171 Residencial Térreo + 8 pavimentos Junho de ,3 Rua Ibituruna, 265 Residencial Térreo + 17 pavimentos Dezembro de ,35 32

7 Rua Pará, 21 Residencial Térreo + 14 pavimentos Janeiro de ,9 Rua Galvão Bueno, 40 Comercial Térreo + 15 pavimentos Junho de ,5 Rua Édson, 77 Residencial Térreo + 17 pavimentos Dezembro de ,7 Rua Édson, 77 Residencial Térreo + 15 pavimentos Janeiro de ,4 Ao analisarmos essas imagens, podemos identificar vários pontos em comum entre as edificações. O primeiro e o mais interessante é o fato de não possuírem terraço, além disso, quando comparamos com os empreendimentos de hoje, fica nítido que na época 33

8 as edificações eram construídas em terrenos menores e, conseqüentemente, menos vagas de estacionamento, pois quanto mais vagas por unidade, maior deverá ser o terreno. No caso das edificações residenciais, a prioridade era dada para o apartamento e não para as áreas comuns e de lazer, o coeficiente de aproveitamento médio dos exemplos fichados é 2,53. Os edifícios comerciais fichados possuem coeficiente de aproveitamento médio de 3,65 vezes a área do terreno. O baixo coeficiente de aproveitamento médio confirma a nossa hipótese inicial de baixo adensamento, mesmo com a verticalização dos edifícios. Sobre a estética, notamos uma predominância de edifícios sob pilotis e volumes muito simples. Outro aspecto interessante para analisarmos é o tamanho dos empreendimentos, normalmente, o empreendimento possuía apenas uma torre e pouco se pensava nos equipamentosde lazer Dos Reflexos da Crise do Petróleo ao Plano Cruzado. A crise do petróleo, que eclodiu em 1973 e a alta dos preços de seus derivados refletiram, desde meados dos anos 70 até meados dos anos 80, no ritmo da verticalização da cidade de São Paulo. Além disso, no início da década de 80 a economia do país passoupor grandes dificuldades, em 1981 o PIB do Brasil caiu drasticamente iniciando um período de retração que perdurou até 1984 (Tabela 4). Em 1985, depois de décadas de governos ditatoriais, o movimento de Diretas Já serviu como prognóstico da mudança que viria com a primeira eleição de um presidente civil em 20 anos, Tancredo Neves, mas devido a problemas de saúde o presidente eleito morre antes mesmo de tomar posse do seu cargo, assumindo o seu vice, José Sarney. Também em 1985, a economia do país estava aquecida, o crescimento do PIB foi de 7,85% no ano (Tabela 4), e o crescimento da quantidade produzida de bens duráveis foi de 14,51%. Porém, mesmo após um ano de medidas visando o combate à inflação, o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) atingiu 239,01% ao ano (Tabela 5), deixando claro para o governo a necessidade de ações mais enérgicas a fim de frear processo inflacionário 34

9 Tabela 4 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO CURVA DO PIB BRASIL ANO ÍNDICE ,23% ,25% ,89% ,93% ,40% ,85% ,49% Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas IBGE. Com base na avaliação de que a inflação brasileira tinha um caráter inercial, o então Ministro da Fazenda, Dílson Funaro, colocou em prática em 28 de fevereiro de 1986 o Plano Cruzado (JARDIM, 2010, p. 21). Então, uma nova moeda foi criada, o Cruzado. Os preços e a taxa de cambio foram congelados nos valores vigentes da época, os salários foram fixados tendo como base o poder de compra médio dos últimos seis meses, e nenhum dos impostos foram reajustados. Porém, o Plano Cruzado não conseguiu cumprir seu objetivo principal, que era o combate à inflação, e fracassou ao longo de 1986 e nos primeiros seis meses de Apesar do fracasso, o plano serviu como base para uma série de outros planos que viriam nos anos seguintes JARDIM, Eduardo Ferreira. Programas de Estabilização e o Consumo de Bens Duráveis p. Dissertação (Mestrado) Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade, Universidade de São Paulo, São Paulo,

10 Tabela 5 MUNICÍPIO DE SÃO PAULO CURVA DO ÍNDICE DE INFLAÇÃO ANO ÍNDICE ,68% ,48% ,22% ,95% ,10% ,01% ,21% Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas IBGE O Fim do BNH. Como vimos, em meados dos anos 80, o país enfrentava recessos econômicos e inflações elevadíssimas. As taxas dos juros dos financiamentos, em épocas de inflação elevada, se aumentaram devido ao risco do negócio. Com isso, a demanda de tomadores de empréstimos para a compra da casa própria começou diminuir paulatinamente, o resultado desse processo, foi o início da descapitalização do sistema financeiro de habitação. O sistema possuía mecanismos que evitaram am uma morte mais abrupta que pudesse abalar o mercado, garantindo uma morte gradual e permitindo uma transição para novas formas de financiamento e amortização dos juros de empréstimos imobiliários. 52 Em meio à essa situação financeira, o Governo Federal propôs a criação do Grupo de Trabalho de Reformulação do Sistema Financeiro da Habitação (GTR/SFH), o objetivo desse grupo era realizar diagnósticos e propor saídas ou mecanismos para conter o agravamento do sistema. Vejamos algumas propostas realizadas pelo GTR/SFH; Separação institucional dos programas destinados à moradia popular daqueles voltados às médias e altas rendas; 52 FONSECA, Antonio Claudio Pinto da. A produção imobiliária privada e a construção da cidade de São Paulo: p. Tese (Doutorado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, p

11 Definir o Ministério do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente como o responsável pela política de habitação popular; Transformar o BNH em um Banco Nacional de Desenvolvimento Urbano (BNDU), funcionando como agência financeira federal de apoio a implementação das diretrizes nacionais para as áreas de habitação, saneamento básico e transporte coletivo; Que os programas de moradia popular fossem financiados pelo FGTS e por recursos de origem fiscal; e, Definição de que os financiamentos para imóveis voltados às média e alta rendas fossem operados pela Sociedade Brasileira de Poupança e Empréstimos SBPE (CARMO, 2006, p.50-51). Neste cenário econômico e com estas propostas, o BNH foi extinto em 21 de novembro de 1986, através do Decreto-Lei nº 2.291, transformando-seno grande bode expiatório da crise do SFH. 53 Desde então, o programa de desenvolvimento habitacional do Governo Federal foi incorporado pela Caixa Econômica Federal. Vimos nesse capítulo que a expansão da malha metroviaria facilitou o avanço da verticalidade rumo à periferia da cidade e que os planos urbanísticos da época, principalmente a revisão do Plano Diretor de 1985, na gestão do Prefeito Mário Covas, concentraram a verticalidade nos bairros próximos às estações. Contudo, o ritmo de verticalização foi reduzido entre 1980 e 1986, o volume produzido poderia ser maior não fosse o péssimo desempenho da economia que ainda sentia a crise do petróleo da década de 70 e pelos altos índices inflacionários do período. O desempenho econômico levou o encerramento das atuações do Banco Nacional da Habitação, prejudicando ainda mais a verticalização da cidade de São Paulo. A seguir apresentaremos o cenário da verticalização após o fim do BNH e quais foram as alternativas adotadas pelos construtores e incorporadores para a produção de novas edificações com a escassez de recursos para financiamentos imobiliários. 53 CARMO, Edgar Candido do. A Política Habitacional no Brasil Pós Plano Real ( ) Diretrizes, Princípios, Produção e Financiamento: uma análise centrada na atuação da Caixa Econômica Federal p. Tese (Doutorado) Instituto de Economia, Universidade Estadual de Campinas, Campinas, p