INSTRUMENTO URBANÍSTICO OPERAÇÃO URBANA. AUP0274 Desenho urbano e projeto dos espaços da cidade Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre FAUUSP, Dep.

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1 INSTRUMENTO URBANÍSTICO OPERAÇÃO URBANA AUP0274 Desenho urbano e projeto dos espaços da cidade Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre FAUUSP, Dep. de Projeto Antecedentes 1972 Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei 7.805/72) A discussão sobre a "Reforma Urbana" e o solo criado: panorama internacional França (PLD - Plafond Legal de Densité, ZAC - Zone d'aménagement Concerté), EUA (TDR- Transfer of Development Rights, Incentive Zoning), GB (UDCs - Urban Development Corporations, EZs - Enterpise Zones) 1980 Lei estabeleceu novos índices urbanísticos (CA 4,0 e TO de 50 a 80%) para a ZML-I (Zona do Metrô-Leste I) 1984 Lei sobre transferência do potencial construtivo de imóveis históricos 1985 Operações Urbanas do Plano Diretor da gestão Mário Covas: 1986 As Operações Interligadas (Lei ) da gestão Jânio Quadros 1988 Institucionalização das Operações Urbanas no Plano Diretor (Lei ) 1988 A Nova Constituição Brasileira 1991 A Operação Urbana Anhagabau da gestão Luiza Erundina 1995 A Operação Urbana Faria Lima e a instituição dos CEPACs na gestão Paulo Maluf 2001 Estatuto da Cidade 2002 Plano Diretor da gestão Marta Suplicy Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 1

2 Operações Urbanas gestão Mário Covas Em função da limitação do Poder Público para atuar no processo de urbanização, institui a Parceria Público-Privado com intuito de minimizar os gastos públicos Tem como objetivos viabilizar a produção de habitação popular, infraestrutura, equipamentos coletivos e acelerar transformações urbanísticas de acordo com o PD. Propõe 35 OUs nos bairros de São Miguel, São Matheus, Vila Matilde, Vila Maria, Campo de Marte, Centro, Santo Amaro, Pinheiros, Barra Funda, Vila Nova Cachoerinha, Paraisópolis e Campo Limpo. Operações Interligadas Mecanismo criado pela lei /86 e alterado pela lei /95, pelo qual a iniciativa privada doava à Prefeitura um certo número de Habitações de Interesse Social em troca de modificações dos índices urbanísticos e categorias de uso nos terrenos de sua propriedade. De 1988 a 1996 houveram 115 propostas, resultando em US$ em contrapartida e área adicional de m 2. A maioria das propostas foram realizadas em Z2, localizadas nas áreas de concentração de maior renda. Desde 1998 encontra-se suspensa devido a ação de inconsitucionalidade movida pelo Ministério Público. Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 2

3 Operações Interligadas No. de propostas Valor em US$ milhões Área adicional US$/m 2 milhares de m 2 Gestão Jânio Quadros 5 5,4 117, Gestão Luiza Erundina 49 26,5 188, Gestão Paulo Maluf 61 26,4 160, Total ,3 466,6 125 Fonte: Wilderode, 1997 Operação Urbana Anhagabau A Lei de 1991 insitutui a Operação Urbana Anhagabau na gestão Luiza Erundina Objetivava a melhoria da paisagem urbana e ambiental do centro, melhor aproveitamento dos imóveis vagos e subtilizados, incentivo a preservação do patrimônio histórico e ao uso residencial na área Estabeleceu o seguintes mecanismos de estímulo a participação da iniciativa privada: exceções à legislação de parcelamento uso e ocupação do solo e do código de edificações, regularização de construções e reformas em desacordo com a legislação, transferência do potencial construtivo de edifícios históricos e cessão onerosa de espaços públicos aéreos e subterrâneos para criação de passagens e galerias. Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 3

4 Apesar de prever a outorga onerosa de 150 mil m 2 de área construída adicional, após 3 anos de vigência da lei resultou em apenas 7 propostas utilizando por volta de 13% do total do estoque. A aplicação do coeficiente além do permitido pela lei não contituiu estimulo suficiente para atrair investidores no Centro. Operações Urbanas hoje Instrumento previsto no artigo 152 da Lei Orgânica do Município que estabelece intervenções desenvolvidas pelo poder público e iniciativa privada que prevê melhoria de padrões urbanísticos, incentivo à ocupação de áreas com potencial de desenvolvimento urbano, atendimento habitacional de baixa renda e implantação de novas vias, parques, obras de drenagem. Define o programa de intervenções a ser feito e o estoque edificável a ser adquirido onerosamente pelo proprietário/empreendedor. Operações Urbanas existentes: Faria Lima (Lei /95), Água Branca (Lei /95), Centro (Lei /97) e Água Espraiada (Lei /01). As operações urbanas tendem a obter maior sucesso na área em que existe maior pressão do mercado imobiliário, por exemplo: a Operação Urbana Centro, que oferece CA que varia de 6 (residência e comércio) a 12 (hotéis), suscitou pouco interesse nos promotores imobiliários. Em compensação a da Faria Lima em 4 anos resultou em 120 propostas. Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 4

5 No caso da Operação Urbana Faria Lima, apesar do sucesso de adesão da iniciativa privada, o total do valor das contrapartidas arrecadadas até 2000, correspondia a 17% do estoque adcional, resultando em R$116 milhões, muito aquém dos gastos da prefeitura com as obras e desapropriação (aproximadamente US$150 milhões) Operação Urbana Faria Lima Área Diretamente No. de propostas Área adicional Valor da contrapartida Beneficiada (s/ m 2 ) Deferidas R$ Área Indiretamente No. de propostas Área adicional Valor da contrapartida Beneficiada (s/ m 2 ) Deferidas R$ Total R$ Fonte: São Paulo, Operação Urbana Água Branca Área de 504 ha entre a ferrovia e a marginal do Tietê que foi ocupada de forma esparsa e desordenada resultando em grande quantidade de vazios urbanos. A Operação Urbana Água Branca foi definida pela Lei de 1995 tendo como principais objetivos: estimular e promover o adensamento e novo uso e ocupação da área, a ocupação de vazios urbanos, a preservação de bens históricos, melhoria e complementação do sistema de drenagem, alteração, ampliação e implantação de sistema viário, criação de espaços públicos, áreas verdes e permeáveis. Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 5

6 A primeira proposta de adesão foi aprovada pela CNLU em dezembro de 1996 e trata-se de cessão onerosa do direito de construir para os terrenos da Indústrias Matarazzo, hoje pertencente à Ricci Engenharia. Operações Urbanas Consorciadas O Estatuto da Cidade (Lei de 10/0701) as definem como: "Art. 32 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental." Devem constar no Plano Diretor e conter: Programa básico de ocupação Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação Estudo prévio de impacto de vizinhança Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização das melhorias decorrentes das modificações das normas edilícias e urbanísticas ou da regularização de imóveis Representação da sociedade civil no controle compartilhado da operação Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 6

7 Conclusões As Operações Urbanas funcionam aonde já existe interesse do mercado imobiliário, fazendo com que os investimentos se concentrem nas regiões aonde eles já estão concentrados, aumentando assim as disparidades intraurbanas (exclusão e segregação sócio-espacial). A falta de um programa de atendimento social faz com que ela funcione como um instrumento que aumenta a exclusão social na medida em que haja a expulsão da população residente na área de intervenção. Um dos seus objetivos é fazer com que o investimento privado custeie, através da outorga onerosa, o programa de obras proposto, porém muitas vezes o Poder Público tem gasto mais do que arrecadado (ex. O. U. Faria Lima) em detrimento das regiões mais carentes da cidade. A falta de um projeto urbanístico que norteie as Operações Urbanas faz com que o seu resultado seja apenas imobiliário, sem que haja uma melhoria efetiva do espaço urbano que ela pretende reorganizar através da criação de novos espaços públicos, equipamentos sociais, áreas verdes e permeáveis. Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 7

8 Referências Bibliográficas: BARNETT, Jonathan (1982) An Introduction to Urban Design. Nova Iorque: Harper & Row. BOLAFFI, Gabriel (1980) Urban Land Policy in Brazil. Habitat International, 4 (4/5/6): MARICATO, E. e WHITAKER, J. (2002) Operação Urbana Consorciada: diversificação urbanística participativa ou aprofundamento da desigualdade? In: OSÓRIO, L. (org.) Estatuto da Cidade e reforma urbana: novas perspectivas para as cidades brasileiras. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris, p REINO UNIDO. Department of Environment (1989). Planning Control in Western Europe. Londres: HMSO. São Paulo (cidade) (1979) Solo Criado - Análise das Experiências Estrangeiras. In: COGEP. Política de Controle de Uso e Ocupação do Solo. São Paulo: COGEP.. (1985) Plano Diretor do Município de São Paulo 1985/2000. São Paulo: Sempla.. (1991) Projeto de Lei do Plano Diretor do Município de São Paulo. DOMSP, 16 de Março, 36 (50): suplemento.. (1996) Dossiê São Paulo. São Paulo: Sempla.. (2000) Operação Urbana Faria Lima. São Paulo: Sempla.. (2001) Operação Urbana Água Branca. São Paulo: Emurb. SOMEKH, N.; CAMPOS, C. M. & WILDERODE, D. (2001) Operação Urbana Faria Lima: limites e possibilidades. In: SOCIEDADE LATINO-AMERICANA DE ESTUDOS IMOBILIÁRIOS. Anais do II Seminário da Sociedade Latino-Americana de Estudos Imobiliários. São Paulo: LARES. TETRAPLAN CONS. (1994) RIMA Operação Urbana Faria Lima. São Paulo: Tetraplan. WILDERODE, Daniel Van (1997) Operações Interligadas: engessando a perna de pau. In ROLNIK, R. e CYMBALISTA, R. (orgs.) Instrumentos Urbanísticos contra a exclusão social. São Paulo: Pólis, p Instrumento Urbanístico Operação Urbana Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 8