OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA E PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA

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1 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA E PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA para II Fórum de Operações Urbanas Consorciadas. Outubro de 2014

2 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA E PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA 1. PREMISSAS PARA O SUCESSO DE UMA OUC 2. MODELO INSTITUCIONAL 3. DINÂMICA DE UMA OUC 4. INSTRUMENTOS PARA MATERIALIZAR A OUC 5. PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA ASSOCIADA A UMA OUC

3 1. PREMISSAS PARA O SUCESSO DE UMA OUC Todo local é adequado para a implementação de uma OUC? Existem premissas a serem observadas para a implementação de uma OUC, sendo elas: (i) econômicas; (ii) técnicas; (iii) legais; Necessidade de convergência de interesse dos atores envolvidos (modelo institucional)

4 1. PREMISSAS PARA O SUCESSO DE UMA OUC Requisitos de ordem econômica: Estudos de mercado imobiliário para compreender a dinâmica o da região afetada; Análise do histórico de lançamentos imobiliários na região e projeção para os próximos anos; Mapeamento sobre a quantidade de terrenos disponíveis; Estudos para estimar estoque de potencial construtivo relativo ao consumo potencial; Análises quanto ao potencial de consumo de estoque disponível e de CEPAC (se for o caso); Análises quanto ao potencial de consumo de estoque disponível e; Análise e projeções de velocidade de consumo de estoque e de CEPAC (se for o caso); Estimativas de arrecadação com a emissão de CEPAC (se for o caso); Definição de fatores de conversão de CEPAC (se for o caso); Definição de intervenções previstas para a OUC Estimativa de custos para a realização dessas intervenções; Estimativas de arrecadação com a emissão de CEPAC (se for o caso); Estimativa do impacto das intervenções para o desenvolvimento da região

5 1. PREMISSAS PARA O SUCESSO DE UMA OUC Premissas de ordem técnica: Estudos que identifiquem a viabilidade de criação de uma OUC; Verificação do potencial de requalificação do local; Definição da região que integrará a OUC (perímetro da OUC); Definição de parâmetros urbanísticos aplicáveis à região da OUC; Definição de coeficientes de aproveitamento a na OUC; Estudos de mercado para mensurar e compreender a dinâmica do mercado imobiliário da região afetada.

6 1. PREMISSAS PARA O SUCESSO DE UMA OUC Requisitos de ordem legal: Análise e cumprimento da legislação municipal relevante para o projeto, especialmente Lei Orgânica, Plano Diretor e Lei de Uso e Ocupação do Solo; Análise sobre o cumprimento dos requisitos previstos no Estatuto da Cidade; Elaboração de Estudo de Impacto de Vizinhança EIV; Elaboração de EIA-RIMA (se for o caso); Modelagem institucional do projeto; Cumprimento dos requisitos da Instrução CVM nº 401 (se houver emissão de CEPAC); Realização de audiências, debates e consultas públicas, conforme exigido pela legislação federal e municipal.

7 2. MODELO INSTITUCIONAL A realização de uma OUC pressupõe o envolvimento de diferente atores: Poder Público Municipal Proprietários de terrenos Mercado (compradores de imóveis, investidores em CEPAC) Sociedade (especialmente a população afetada pela OUC) Responsáveis pela execução das intervenções Técnicos (engenheiros, arquitetos, advogados ) Sociedade (especialmente a população afetada pela OUC)

8 3. DINÂMICA DE UMA OUC Obtenção de recursos para execução do projeto estruturado Decisão de requalificação urbana Estudos de ordem técnica, econômica e jurídica Requalificação urbana Necessidade de recursos financeiros Estimativa de recursos pelo município Necessidade de criar interesse no mercado imobiliário e gerar segurança ao investidor Contratação Intervenções Obtenção de recursos pelo Município Estimativa de Intervenções

9 4. Instrumentos para materializar a OUC Qual instrumento jurídico para contratar as intervenções? OBRAS PÚBLICAS LEI OU RDC Vs. PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA

10 5. PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA A celebração de um Contrato de PPP permite a execução de mais de uma atividade sob o mesmo contrato; Reduz a insegurança jurídica decorrente da necessidade de realização de diversas licitações e contratos administrativos para a execução de cada intervenção; Proporciona celeridade à realização das obras e da própria contratação, visto que é necessário a realização de uma única licitação e a celebração de um único contrato administrativo; Estrutura de capital permita a busca pela utilização de capital de terceiros; Possibilidade de repartição de riscos entre as partes, não deixando os riscos somente ao Poder Público; Possibilidade de vincular a remuneração do parceiro privado à qualidade da execução do objeto contratado.

11 5. PPP ASSOCIADA A UMA OUC A PPP é o meio apto para um choque na requalificação da OUC A PPP se apresentará como relevante fator indutor ao sucesso da revitalização ciclo virtuoso A PPP é o único instrumento jurídico que permite a cumular obras (melhoria do sistema viário, urbanização, revitalização do equipamento público etc.) e serviços sob o mesmo contrato, gerando: Desburocratização das contratação (desnecessidade de uma licitação para cada projeto e obra pretendida como nas contratações baseadas na Lei 8.666/93); Celeridade para execução do objeto com a requalificação urbana; Otimização dos recursos com ganho de escala do contratado; Ampliação da segurança jurídica dos investidores; Majoração do preço e velocidade de venda dos CEPAC; Aumento da valorização da região como um todo; Rápida percepção de mudança da cidade pelos munícipes;

12 5. PPP ASSOCIADA A UMA OUC Objetivos Revitalização urbana concertada; Requalificar a infraestrutura local; Desenvolver os serviços prestados aos munícipes; Ampliar o desenvolvimento econômico e social; Gerar novas receitas ao município; Capturar ganhos da exploração imobiliária Dificuldades Gerar recursos financeiros; Criar incentivos ao mercado imobiliário; Demonstrar segurança ao mercado investidor; Gerar perspectiva para atrair investimentos e efetiva-los posteriormente; Realizar investimentos com a velocidade e segurança que permita a atração do maior volume de capital possível

13 5. PPP ASSOCIADA A OUC Obtenção de recursos para execução do projeto estruturado Requalificação e revitalização urbana Obras de Infraestrutura Necessidade de recursos financeiros Mercado imobiliário adquire CEPAC CICLO VIRTUOSO Emissão de CEPAC Geração de interesse e segurança de execução da infraestrutura pretendida Desenvolvimento de projeto estruturado Necessidade de criar interesse no mercado imobiliário e gerar segurança ao investidor

14 Muito obrigado! Bruno Aurélio

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