RAQUEL ROLNIK MARÇO 2015

Transcrição

1 FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO AUP PLANEJAMENTO DE ESTRUTURA URBANAS E REGIONAIS I RAQUEL ROLNIK MARÇO 2015

2 INSTRUMENTOS TRADICIONAIS DE PLANEJAMENTO URBANO NO BRASIL Lei de parcelamento do solo Lei de perímetro urbano Zoneamento / Plano Diretor

3 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO DECRETO 58/1937 lotes em prestação LEI LEHMANN 6766/1979

4 FRAGMENTAÇÃO Loteamentos Zona consolidada Loteamentos Loteamentos

5 LEI DE PERÍMETRO URBANO Aprovação pela Câmara Municipal Aprovação sem critérios (não legislação que regule)

6 PLANO DIRETOR E LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO: uma relação complexa

7 LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ou ZONEAMENTO Estabelece os usos permitidos e os parâmetros de ocupação para cada área da cidade; Fixar parâmetros como coeficientes de aproveitamento máximo, gabarito, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos, etc.; Fixa as regras para usos permitidos e proibidos.

8 ELEMENTOS BÁSICOS DA LEGISLAÇÃO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

9 CLASSIFICAÇÃO DE USOS E ATIVIDADES Residencial Comercial Serviços Industrial Institucional E SUAS INFINITAS SUBCATEGORIAS

10 CLASSIFICAÇÃO DE USOS E ATIVIDADES Para cada uso pode ser definido um conjunto de subcategorias em função da tipologia da edificação EXEMPLO: USO RESIDENCIAL - horizontal unidade isolada no lote casas geminadas conjuntos residenciais (vilas) - vertical edificio de apartamentos conjuntos de edificios

11 RESIDENCIAL HORIZONTAL uma unidade habitacional por lote Lote mínimo recuos laterais e de fundos a partir de 6,00 m de altura

12 USO RESIDENCIAL HORIZONTAL

13 USO RESIDENCIAL VERTICAL

14 Exemplo de quadro - parâmetros urbanísticos

15 PARÂMETROS URBANÍSTICOS tamanhos dos lotes densidade construtiva (através do coeficiente de aproveitamento) número de unidades por lote características da edificação no lote: recuos (frontais e laterais) taxa de ocupação da edificação no lote taxa de permeabilidade gabarito de altura

16 QUADRO DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS Lei de Zoneamento de São Paulo

17 Zoneamento São Paulo 1949

18 Zoneamento São Paulo 1952

19 Zoneamento São Paulo 1955

20 Zoneamento São Paulo 1972

21 Padrão de urbanização excludente e predatório Cidadania ambígua e incompleta dos moradores de assentamentos urbanos informais, irregulares e ilegais; Expansão e adensamento das periferias urbanas distantes desprovidas de infraestrutura urbana e equipamentos públicos;

22 Padrão de urbanização excludente e predatório Novos eixos de expansão para a classe média e alta: geração de vazios urbanos e áreas sub-utilizadas; Paradoxo entre a escassez de terras e infraestrutura para os mais pobres e a existência de terras e imóveis ociosos em áreas consolidadas;

23 Planejamento e controle do uso e ocupação do solo Planejamento, regulação e controle do uso e ocupação do solo dialogam somente com os mercados da cidade formal e, portanto, excluem o mercado popular (exemplo: zoneamento exclusivamente residencial unifamiliar, tamanho mínimo de lote); Incapacidade para romper os ciclos de expansão periférica e ocupação das áreas ambientalmente frágeis; Opera no sentido de concentrar renda e oportunidades na mão de quem já tem;

24 LOTEAMENTOS IRREGULARES

25 Loteamentos irregulares Usos residenciais horizontais de baixo padrão

26 Periferia tecido urbano fragmentado São Paulo, Zona Leste

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28 Curitiba Paraná

29 PRODUÇÃO CONJUNTOS HABITACIONAIS

30 Conjuntos habitacionais periféricos

31 COHAB JD SÂO LUIS, São Paulo, SP

32 São Paulo Cidade Tiradentes Viagens iniciadas em Cidade Tiradentes 1997

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38 Zonas exclusivamente residenciais Zonas mistas Zonas centrais Zonas industriais

39 Fórmula de Adiron

40 Morfologias resultantes da lei de Zoneamento Zonas industriais Zonas Mistas de alta densidade Zonas mistas Zonas exclusivamente residenciais

41 Zonas industriais tamanho mínimo de lote (grandes glebas) Taxas de ocupação (alta) Zonas com uso exclusivo

42 Zonas industriais

43 Zonas Centrais Lotes de tamanhos variados Taxas de ocupação alta Coeficiente de aproveitamento alto Usos permitidos variados Recife - Boa viagem

44 Zonas Centrais

45 Zonas residenciais (vertical)

46 Zonas mistas Lotes de tamanhos variados Taxas de ocupação alta Coeficiente de aproveitamento baixo Usos permitidos variados Número de edificações por lote (possibilidade de mais de uma unidade)

47 Zonas mistas

48 Zonas mistas Áreas verdes Zona mista Eixo comercial Equipamentos públicos

49 Democratização (anos 80/90) Movimento pela Reforma Urbana (década de 80) Formulação de novas políticas públicas, includentes, no nível local; Reconhecimento dos direitos de posse e de integração à cidade de favelas e ocupações; Combate à retenção especulativa de terrenos; Constituição Federal (1988) Direito à moradia adequada; Controle do uso e ocupação do solo - possibilitar o acesso à terra, democratizando o solo urbano; Reconhecimento do direito de Posse e da função social da propriedade; Usucapião especial urbano e concessão de uso;

50 INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA Estatuto da Cidade: Plano Diretor Zonas Especiais de Interesse ZEIS Usucapião especial de imóvel urbano (individual e coletiva) Art. 9º a 14º Direito de Superfície (pode ser usado também nas áreas rurais) Medida Provisória 2.220/01: Concessão de uso especial para fins de moradia (individual e coletiva) - CUEM Autorização de uso (para fins comerciais) Outros instrumentos legais: Concessão do direito real de uso (decreto-lei 271/67) Demarcação urbanística (lei /09) Legitimação de posse (lei /09) Obs.: Os instrumentos de regularização fundiária previstos no Estatuto da Cidade podem ser combinados com outros instrumentos, por exemplo, ZEIS e Operações Urbanas Consorciadas.

51 ZEIS JARDIM EDITH

52 ESTATUTO DA CIDADE CONCEITOS E INSTRUMENTOS

53 REDISTRIBUIÇÃO DA VALORIZAÇÃO FUNDIÁRIA ESTATUTO DA CIDADE Artigo 2º IX justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização.... XI recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização imobiliária.

54 GESTÃO SOCIAL DA VALORIZAÇÃO DA TERRA 1. Instrumentos tributários: Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); Taxas (esgoto, limpeza urbana e etc); 2. Instrumentos urbanísticos: Outorga Onerosa do Direito de Construir; Operação Urbana; Direito de Preempção ; Consórcio Imobiliário; 3. Gestão democrática e participativa.

55 OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR -Separação entre o direito de propriedade e o direito de construir -Regularização Fundiária -Programas e Projetos H.I.S -Reserva Fundiária -Ordenamento da Expansão Urbana -Equipamentos Urbanos e Comunitários -Áreas de Lazer -Conservação Ambiental -Proteção de Áreas de Interesse Histórico, Cultural e Paisagístico

56 VENDA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO

57 VENDA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO

58 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR Art Fica autorizada a transferência do potencial construtivo de imóveis urbanos privados ou públicos, para fins de viabilizar: I - a preservação de bem de interesse histórico, paisagístico, ambiental, social ou cultural; II - a execução de melhoramentos viários para a implantação de corredores de ônibus; III - a implantação de parques planejados situados na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana; IV - a preservação de áreas de propriedade particular, de interesse ambiental, localizadas em ZEPAM, situadas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, que atendam os parâmetros estabelecidos na LPUOS; V - programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda; VI - programas de provisão de Habitação de Interesse Social.

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60 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR Art Nos casos de transferência do direito de construir com ou sem doação, previstos nos arts. 125 e 127 desta lei, o potencial construtivo a ser transferido para o imóvel receptor será calculado segundo a equação a seguir: PCr = (PCpt x VTcd) / (Cr x CAmaxcd) onde: PCr - potencial construtivo equivalente a ser recebido no imóvel receptor; PCpt - potencial construtivo passível de transferência, conforme consta da declaração expedida pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano; VTcd - valor unitário, valor por 1m2 (um metro quadrado), do terreno cedente ou doado de acordo com o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa vigente na data de referência ou doação, conforme consta da declaração expedida pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano; Cr - valor unitário, valor por 1m2 (um metro quadrado), da contrapartida da outorga onerosa no imóvel receptor; CAmaxcd - coeficiente de aproveitamento máximo do imóvel cedente ou doado, vigente na data de referência ou de doação, conforme consta da declaração expedida pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano.

61 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR o caso do Parque Augusta Localizado na Macroárea de Urbanização Consolidada Parque proposto no Plano Diretor (Quadro 7)

62 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR o caso do Parque Augusta Art. 70. Ficam mantidos os coeficientes de aproveitamento básico e máximo, as taxas de ocupação e permeabilidade e demais índices e parâmetros relativos às ZEPAM estabelecidos na Lei nº , de 2004, até a sua revisão. Art. 71. Com o objetivo de promover e incentivar a preservação das ocorrências ambientais que caracterizam as áreas demarcadas como ZEPAM, poderão ser aplicados os seguintes instrumentos: I - transferência do potencial construtivo nas ZEPAM localizadas na Macrozona de Estruturação e Qualifi cação Urbana, segundo as condições estabelecidas no art. 122 e seguintes desta lei; II - pagamento por serviços ambientais nas ZEPAM localizadas na Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental, segundo as condições estabelecidas no art. 158 e seguintes desta lei.

63 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR o caso do Parque Augusta Art º Segundo a finalidade de transferência, ficam definidos os seguintes fatores de incentivo à doação: I - 2,0 (dois) para melhoramentos viários para implantação de corredores de ônibus; II - 1,9 (um e nove décimos) para programas de construção de Habitação de Interesse Social; III - 0,8 (oito décimos) para programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda; IV - 1,4 (um e quatro décimos) para implantação de parques.

64 DIREITO DE PREEMPÇÃO -O poder público municipal tem preferência na aquisição de imóvel urbano colocado à venda no mercado. Poderá ser exercido sempre que o poder público necessitar de áreas para: -Regularização Fundiária -Programas de H.I.S. -Reserva Fundiária -Expansão Urbana -Equipamentos Urbanos -Espaços Públicos -Preservação Ambiental -Preservação Patrimônio Histórico PODER PÚBLICO TEM PREFERÊNCIA DE COMPRA

65 OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS -Tem por objetivo alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental Poder público + Proprietários + Usuários permanentes + Investidores Perímetro Descontínuo da Op. Urbana

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67 OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS Arco Tamanduateí (Mooca Vila Carioca)

68 CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO -O Consórcio Imobiliário é facultativo. Pode ser realizado em parceria com os proprietários destas áreas e/ou com loteadores ou construtores INVESTIMENTO PÚBLICO

69 ZEIS: ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL -Uma área da cidade é denominada ZEIS quando fica reservada para moradia de interesse social; -Os limites da área têm de ser bem demarcados dentro da área urbanizada, no Plano Diretor ou em lei municipal específica; - A lei deve conter regras claras para a gestão, urbanização e regularização dos assentamentos informais ocupados pela população de baixa renda.

70 AS ZEIS SERVEM PARA: - Assegurar a permanência das famílias de baixa renda no local; - Viabilizar a regularizar dos assentamentos informais utilizando parâmetros especiais de uso, ocupação e parcelamento do solo; - Facilitar a regularização de áreas encortiçadas, vilas, favelas e loteamentos clandestinos; - Assegurar as condições legais para a urbanização da área; - Reservar terrenos ociosos ou subutilizados para novas moradias; - Destinar prédios vazios ou subutilizados para moradia popular.

71 ZEIS JARDIM EDITH Obs.: Os instrumentos de regularização fundiária previstos no Estatuto da Cidade podem ser combinados com outros instrumentos, por exemplo, ZEIS e Operações Urbanas Consorciadas.

72 ZEIS JARDIM EDITH No final da 2002, a inserção das áreas remanescentes de favelas como ZEIS na Lei da Operação foi considerada pelos moradores uma grande vitória; Uma ação civil pública evitou que o restante da favela fosse removida, obtendo um acordo provisório que definiu a realização de um empreendimento de HIS (Romero, 2010, p. 77). A decisão judicial que ordenou a construção das habitações no local valeu-se da justificativa de tratar-se de uma ZEIS, em um contexto de pressão intensa da população organizada em conjunto com a Defensoria Pública.