Registro de imóveis na MP 759: regularização fundiária, direito de laje e legitimação de posse

Transcrição

1 Registro de imóveis na MP 759: regularização fundiária, direito de laje e legitimação de posse Alexandre Junqueira Gomide alexandre@junqueiragomide.com.br

2 MP 759/2016 Relevância social? Emergência social?

3 Regularização fundiária Segundo a MP, a regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais. A nova legislação muda, portanto, os conceitos de regularização fundiária urbana, especialmente no que toca a definição de área urbana para fins de regularização fundiária. Amplia-se o alcance das ações de regularização fundiária ao considerar todos os núcleos informais com usos e características urbanas, ainda que situados em áreas qualificadas como rurais.

4 Regularização fundiária Altera-se o conceito de assentamento irregular para núcleo urbano informal, contemplando os núcleos clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou mistos. Modalidades: REURB de interesse social (REURB-S) e a de interesse específico (REURB-E) A REURB-S permite gratuidade de registro

5 Regularização fundiária Legitimados para requerer a REURB: União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; Os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; Os proprietários, loteadores ou incorporadores; A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; O Ministério Público.

6 Regularização fundiária Art. 28. Compete ao Distrito Federal ou aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados: I - classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb, definidas nos incisos I e II do caput do art. 11; II - processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária, visando à consecução das medidas previstas no caput do art. 8º; e III - notificar os proprietários, os loteadores, os incorporadores, os confinantes, os terceiros eventualmente interessados ou aqueles que constem em registro de imóveis como titulares dos núcleos urbanos informais, objeto da Reurb, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de quinze dias, contado da data de recebimento da notificação.

7 Regularização fundiária A MP permite a regularização fundiária em áreas de risco (depende de estudos técnicos) e em áreas de preservação permanente (depende de estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação anterior, inclusive por meio de compensações ambientais) A MP cria a certidão de regularização fundiária, que será acompanhada do projeto de regularização aprovado, para ser levado a registro pelo legitimado, devendo o oficial do cartório de registro de imóveis adotar o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto.

8 Regularização fundiária em imóveis da União Preenchidos os requisitos previstos no 5º do art. 31 da Lei nº 9.636, de 1998 (possuir renda familiar não superior a cinco salários mínimos e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural), a União poderá transferir o domínio do imóvel residencial ao beneficiário, utilizando-se de procedimento simplificado. Hoje a União possui procedimento complexo e burocrático para transferir áreas a pessoas de baixa renda, o que retarda a concessão de títulos substantivos que protejam essa parcela da população.

9 Regularização fundiária em imóveis da União Atendidos os requisitos da lei, poderá ser expedida certidão de transferência à pessoa de baixa renda, possibilitando a obtenção do título de propriedade do imóvel ocupado. Não há necessidade de avaliação prévia.

10 Procedimento administrativo da regularização fundiária Art. 33. A Reurb obedecerá as seguintes fases, a serem regulamentas em ato do Poder Executivo federal: I - requerimento dos legitimados; II - elaboração do projeto de regularização fundiária; III - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação do proprietário, dos confrontantes e de terceiros interessados; IV - saneamento do processo administrativo; V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade; VI - expedição da Certidão de Regularização Fundiária - CRF pelo Município; e VII - registro da CRF pelos legitimados perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situa a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

11 Legitimação de posse A legitimação de posse é um dos instrumentos de regularização fundiária que possibilita um reconhecimento administrativo da posse do imóvel. Consiste em título emitido pelo Poder Público, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da REURB, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse. (*concentração dos atos na matrícula). A legitimação de posse pode levar aquisição da propriedade, desde que observados os prazos da usucapião do Código Civil.

12 Legitimação de posse A medida provisória trouxe algumas alterações na legitimação de posse: até então o instrumento estava atrelado a um procedimento prévio de demarcação urbanística, agora não se utiliza mais o instrumento da demarcação urbanística e a titulação é feita diretamente pelo município, caso o beneficiário cumpra os requisitos previstos. Além disto, a legitimação de posse só se convertia em propriedade caso fossem cumpridos os requisitos da usucapião urbana prevista no art. 183 da Constituição Federal, ou seja, possuir por mais de cinco anos imóveis com área de até 250m² para fins de moradia.

13 Legitimação de posse A partir da Medida Provisória, além da usucapião urbana prevista no art. 183 da Constituição Federal, o beneficiário poderá ter a propriedade convertida se cumprir os requisitos de qualquer das modalidades de usucapião, ou seja, possuir área superior a 250m² independentemente do tipo de uso, sendo o prazo de posse aquele estabelecido no Código Civil. Explicitou-se, ainda, que a legitimação de posse poderá ser alienada, cedida ou transferida por ato causa mortis. A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do Poder Público.

14 Direito Real de Laje Art A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Requisitos: isolamento funcional e acesso independente Matrícula independente

15 Direito Real de Laje Natureza jurídica: Direito real sobre coisa alheia e direito de propriedade Qual a forma de instituição?

16 Direito Real de Laje Direito de laje ou direito de superfície por sobrelevação? Enunciado 568 do CJF: O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística.

17 Direito Real de Laje Estatuto da cidade: Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. Indeterminado é perpétuo? Há direito de preferência?

18 Direito Real de Laje Impossibilidade de sobrelevações sucessivas: 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local. É possível hipoteca sobre esse direito real? (art , do CC). É possível alienação fiduciária sobre o direito real de laje? (art. 22, 1º, da Lei 9.514/97).

19 MP 759/2016 Obrigado