A Legislação urbanística vigente e seus instrumentos que envolvem valor. Arq. Marcelo Ignatios

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1 A Legislação urbanística vigente e seus instrumentos que envolvem valor Arq. Marcelo Ignatios mignatios@spurbanismo.sp.gov.br

2 PRÓXIMOS PASSOS Regulamentação dos Instrumentos do PDE Elaboração dos Planos Setoriais Revisão Participativa do Zoneamento (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo) Revisão dos Planos Regionais das Subprefeituras

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12 PARÂMETROS URBANÍSTICOS LEGAIS lotes urbanos 1. Parcelamento do solo: > m² destinam 30%; terrenos >40.000m² destinam 40% para áreas públicas 2. Coeficiente de aproveitamento máximo: 0,1 / 0,6 / 1,0 / 2,0 / 4,0 3. Incidência de outorga onerosa do direito de construir: ônus que causa interferência direta no valor do imóvel 4. Restrição de gabarito de altura 5. Restrição a determinados usos 6. Tipologias e usos incentivados: utilização diversificada do imóvel 7. Operações Urbanas Consorciadas ou Projetos de Intervenção Urbana: leis específicas / parâmetros específicos

13 PARCELAMENTO DO SOLO

14 PARCELAMENTO DO SOLO

15 RESTRIÇÃO DE GABARITO...pelas zonas de uso Transformação EIXOS metros particularidades ZEU livre ZEUP 28 aguardando obras de metrô ou BRT ZEM 28 dependente de projetos específicos Qualificação Preservação ZC pavimentos CENTRALIDADE ZCa 20 ZC-ZEIS livre CORREDOR ZCOR 10 lotes lindeiros à ZER ou à ZPR MISTA ZM / ZMIS 28 8 pavimentos ZMa / ZMISa 15 INTERESSE SOCIAL ZEIS 1 a 5 livre PRODUÇÃO ZDE / ZPI 28 restrição a usos residenciais RESIDENCIAL ZER / ZPR 10 restrição a usos não residenciais DES. SUSTENTÁVEL ZPDS 20 AMBIENTAL ZEPAM 10

16 RESTRIÇÃO DE GABARITO...pela localização

17 RESTRIÇÃO DE GABARITO...pela declividade

18 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO = 1 PARA TODA CIDADE Elaboração: SMDU, 2014

19 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO = variável por zona de uso FUNDURB Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano INCIDÊNCIA DE OUTORGA ONEROSA Elaboração: SMDU, 2014

20 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO Habitação de Interesse Social Equipamentos Sociais Unidades de Conservação Ambiental Espaços Públicos Planos de Bairro Áreas Verdes Transporte Público, Ciclovias e Calçadas Patrimônio Cultural FUNDURB Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano Elaboração: SMDU, 2014

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25 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO NOVA FÓRMULA DE CÁLCULO DA OUTORGA ONEROSA A PARTIR DO PLANO DIRETOR DE 2014 LEI /2014 C = (At / Ac) x V x Fs x Fp C = (At / Ac) x V x Fs x Fp C = (At / Ac) x V x Fs x Fp C = (At / Ac) x V x Fs x Fp C = (At / Ac) x V x Fs x Fp Relação entre a área do terreno ea área construída computável pretendida no projeto (incentivando a utilização máxima da terra ) Valor de metros quadrados do terreno (m²), de acordo com o Valor de Cadastro para OODC (Quadro 14 do PDE) Fator de Interesse Social: pesos diferentes de acordo com o uso (por exemplo, para a HIS é zero e para a habitação de mercado entre 51 e 70 m² é de 0,6) Fator de Planejamento: pesos diferentes de acordo com os objetivos e diretrizes de cada Macroárea (menor que 1,0 quando se pretende incentivar um uso, e maior que 1,0 quando se pretende desincentivar)

26 Entre 2004 e 2014, a média do CA adicional pago foi de apenas 0,6x. A relação At / Ac tem o objetivo de estimular o melhor aproveitamento dos terrenos, reduzindo o valor pago por m2 quanto mais elevado for o CA CÁLCULO DA OUTORGA ONEROSA C = (At / Ac) x V x Fs x Fp (R$) Valor do m² adicional (C) (R$) Valor total pago em contrapartida financeira CA UTILIZADO CA UTILIZADO

27 Média % de Contrapartida em Terreno Virtual (CEPAC ou Outorga Onerosa) em Relação ao VGV dos empreendimentos Normalmente nas Operações Urbanas é observado o maior patamar de valor de contrapartida onerosa sobre o VGV (Valor Global de Vendas) dos empreendimentos. Nos Eixos de Estruturação procurou-se estabelecer valores mais competitivos, de forma coerente com a estratégia de descentralização buscada. VALORES REFERENCIAIS 20% Áreas mais valorizadas; operações urbanas RESIDENCIAL NÃO RESIDENCIAL 15% Áreas consolidadas e valorizadas 12.5% urbanização consolidada 10% 10% estruturação metropolitana Áreas em processo de consolidação 7.5% estruturação metropolitana 5% Áreas pouco exploradas 2.5% Áreas mais baratas 5% urbanização consolidada 3% qualificação da urbanização 1.5% arco leste; jacu péssego 1% redução da vulnerabilidade 2% qualificação da urbanização 1.5% outras macro áreas 0% redução da vulnerabilidade; arco leste; jacu-pêssego e cupecê

28 USOS OU TIPOLOGIAS INCENTIVADAS Nos Eixos... INCENTIVOS PARA USO MISTO AMPLIAÇÃO DO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA) COTA MÁXIMA DE TERRENO POR UNIDADE HABITACIONAL LARGURA MÍNIMA DE CALÇADA 5m TAMANHO MÍNIMO DE TESTADA DESINCENTIVOS PARA GARAGENS FRUIÇÃO PÚBLICA FACHADA ATIVA + PROIBIÇÃO DE MURO CONTÍNUO*

29 EXEMPLOS PRÁTICOS Casos típicos em que pode ocorrer variação do valor de avaliação de um terreno na cidade, em decorrência dos parâmetros urbanísticos: VALOR DE TERRENO PEDIDO versus VALOR DE CADASTRO VALOR OODC CONFORME CA max VALOR OODC VARIANDO CONFORME A UTLIZAÇÃO DOS INCENTIVOS CONCEDIDOS VALOR DE TERRENO PEDIDO versus VALOR DO CEPAC QUANTIDAD DE CEPAC E DISPONIBILIDADE DE ESTOQUE VALOR DE TERRENO PEDIDO versus RESTRIÇÃO DE GABARITO RESTRIÇÃO AO POTENCIAL CONSTRUTIVO MÁXIMO DEPENDENDO DO TAMANHO DO TERRENO VALOR DE TERRENO PEDIDO versus VALOR DE CADASTRO NECESSIDADE DE PARCELMENTO DO SOLO DESTINAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS

30 CENÁRIOS AVALIAÇÃO* pedida (R$/m²) 7.500, variação do valor da cadastro (R$/m²) área do terreno (m²) CA máximo 2,0 Fp 0,7 Fs 0,4 A (res HMP <50m²) ACCA outorga onerosa total relação da outorga com a (R$/m²) (R$) pedida do terreno 638, % 720, % 812, % CA máximo 4,0 Fp 0,7 Fs 1,0 (res >90m²) ACCA outorga onerosa total relação da outorga com a (R$/m²) (R$) pedida do terreno 798, % 900, % 1.015, % CA máximo 5,3 Fp 0,7 Fs 1,0 usos mistos incent. (res >90m²) B C B D A C ACCA outorga onerosa total relação da outorga com a (R$/m²) (R$) pedida do terreno 602, % 679, % 2.030, % CA máximo 5,3 Fp 0,7 Fs 0,4 usos mistos incent. D (res HMP <50m²) * valores meramente exemplificativos, não devem ser considerados como verdadeiros ACCA outorga onerosa total relação da outorga com a (R$/m²) (R$) pedida do terreno 240, % 271, % 812, %

31 OBRIGADO!! Arq. Marcelo Ignatios