Operações Urbanas Consorciadas: a outorga onerosa do direito de construir entre as razões urbanística, social e financeira

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1 Operações Urbanas Consorciadas: a outorga onerosa do direito de construir entre as razões urbanística, social e financeira UM DEBATE SOBRE FORMAS CONTRATUAIS E URBANISMO EMPRESARIAL Maria Lucia Refinetti Martins RII Santiago de Chile, PUCC Novembro 2018

2 Pesquisa Accountability em instrumentos de intervenção urbana e renovação de áreas já urbanizadas que incluam arranjos de governança de caráter contratual Brasil, Holanda e Reino Unido. Projetos de intervenção em áreas previamente urbanizadas alegadamente orientados para a promoção do interesse público. Participação Conselho Gestor da Operação Urbana Água Espraiada, em São Paulo, (na condição de Sociedade Civil Universidade)

3 Arranjos de governança de caráter contratual - no caso brasileiro, resultam de instrumentos urbanísticos regulamentados pelo Estatuto da Cidade e em Planos Diretores. Entre eles as Operações Urbanas Consorciadas ; Água Espraiada e Porto Maravilha Instrumento explicitamente aplicado a áreas já utilizadas, pois visa alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

4 Uma Operação Urbana é uma Lei Municipal, aprovada na Câmara de Vereadores. Deve estar prevista no Plano Diretor. Estabelece uma delimitação e um conjunto de obras e serviços a serem executados Define uma forma de venda de Outorga Onerosa para pagamento das obras

5 Potencial Construtivo Adicional Outorga Onerosa do Direito de Construir Origens do Conceito Urbanístico Solo Criado proporcionalidade de espaços públicos Compensatório Contrapartida pela disponibilidade de infra-estrutura Indutor Ganho a título de incentivo a produzir determinado uso Recuperação de Mais Valias Outorga onerosa

6 Aplicação da Outorga Onerosa - Evolução Programa CURA Comunidade Urbana de Recuperação Acelerada 70s Financiamento pelo BNH: empréstimos para o município. Conectado com construção do Metro (que era municipal) Transferência do direito de construir 80s Operação Interligada 90s Ganho de coeficiente na remoção de favelas Pagamento por coeficiente vai para fundo Outorga onerosa e sua distribuição Operação Urbana Centro final dos 90s Estatuto da Cidade Operações Urbanas Consorciadas e CEPAC

7 Funcionamento da Operação Urbana Definição de um perímetro de intervenção e de obras a serem feitas Atribuição de regras especiais de uso e ocupação do solo Pagamento de coeficiente de aproveitamento extra por meio de CEPACs, adquiridos na bolsa de valores Aplicação dos recursos no perímetro, nas obras pré-definidas Empreendedor $$$ CEPAC Município CEPAC $$$ Potencial adquirido Potencial original

8 O CEPAC o que é É um título leiloado em bolsa Pode ser vendido e circula como título Pode ser usado como pagamento por obras Só se fixa quando a obra for feita Corresponde a um determinado número de metros quadrados, conforme o setor em que será utilizado Há um estoque definido na Lei da Operação Urbana

9 Centros de Regiões Metropolitanas, atuam como incubadoras de políticas e instrumentos de governança de caráter contratual: Operações Urbanas Consorciadas, PPPs São Paulo: Centro, Faria Lima, Água espraiada, Água Branca Rio de Janeiro: Porto Maravilha Recife : Cais Estelita Belo Horizonte: ACLO, Isidoro, Barreiro

10 A força da mensagem de interesse público decorre da diversidade de soluções urbanas e ganhos que supostamente promove. Justiça Social (habitação em áreas bem servidas) Infrastrutura e obras públicas que não oneram o poder público Tornam a cidade atrativa a investimentos e promovem emprego Cidade mais compacta, reduzindo o espraiamento Só que não! A experiência é muito diversa desses propósitos

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15 PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO 2014

16 Area = 1400 ha N Rod. Imigrantes

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22 Situação das favelas Outubro 2016

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27 Túnel e áreas para HIS 1ª Etapa Lei 2011 AEROPORTO INTERNACIONAL DE CONGONHAS PARQUE ESTADUAL FONTES DO IPIRANGA11 PARQUE DO CHUVISCO 3 CÓRREGO PINHERINHO LEGENDA : LOTE 01 LOTE 02 LOTE 03 LOTE 04 OBRAS EM ANDAMENTO ÁREAS COM IMISSÃO NA POSSE

28 CONCLUSÕES Questões atuais uma mescla de conceitos e princípios que se confrontam e se contradizem. Um cálculo pouco previsível: projetos x recursos a obter Natureza Urbanística x Natureza Econômica O desenho em linguagem financeira A perversidade do moto contínuo: prefeitura sócia da especulação: movimentos de moradia x obras públicas x setor imobiliário. As articulações: na OUCAE, na OUCAB Casos específicos: o formato dos contratos de obras na OUCAE; preço dos CEPACs na OUCAB

29 A natureza dos CEPACs (opera na base do direito privado) A natureza da Outorga art 116 do PD O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura Participação do recursos provenientes de CEPACS no orçamento de investimento do município é de aproximadamente 20% do total

30 ATKINSON, Robert. Accountability and the Public Interest: Defining Key Concepts. Working paper II. Bristol: PARCOUR Project, 2015 BRINDLEY,T, RYDIN,Y, STOKER,G. Remaking Planning. Londres: Routledge, a ed. COMPANS, Rose. Empreendedorismo urbano: entre o discurso e a prática. São Paulo: Editora Unesp, CUENYA,B e CORRAL,M. Empresarialismo, economía del suelo y grandes proyectos urbanos: el modelo de Puerto Madero en Buenos Aires. EURE, vol 37,no 111,mayo 2011,pp Emenda Reforma Urbana. Proposta Popular de Emenda sobre Reforma Urbana. Texto da coleta de assinaturas, FIX, Mariana. A fórmula mágica da parceria público-privada: operações urbanas em São Paulo". Cadernos de Urbanismo, n.3. Rio de Janeiro: Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, MARTINS, Maria Lucia. O Direito à Cidade e suas Matrizes. Quito: FLACSO Seminario el Derecho a la Ciudad, MARTINS, Maria Lucia (org). Public accountability to residents in contractual urban redevelopment (PARCOUR). Relatório de Pesquisa. FAUUSP-FAPESP. São Paulo, MARTINS, Maria Lucia; PEREIRA, Alvaro; BITTENCOURT, Sofia. Urban regeneration projects in Brazilian cities: hegemonic discourses and policy models. Lisboa: AESOP Proceedings, 2017.

31 Matrizes que deram suporte à disseminação, no Brasil de propostas de intervenção em áreas previamente urbanizadas (renovação / regeneração) no âmbito da agenda de política urbana. Precedentes no Brasil que recepcionam tais conceitos e princípios. Legitimização da regeneração urbana como um tema de interesse público. Reforma Urbana Planejamento Estratégico Sustentabilidade

32 Bases de legitimação - Reforma Urbana Utilizar vazios em meio à mancha urbana Incentivo ao uso mais intensivo de áreas que contenham ou sejam adjacentes a boas condições de infraestrutura, serviços públicos e oferta de empregos; Promoção de justa distribuição de custos e benefícios da urbanização

33 Bases de legitimação Planejamento Estratégico Atração de investimentos Inserção da cidade num circuito econômico existente Identidade/marca da cidade Ampliar disponibilidade de recursos contando com investimentos privados

34 Bases de legitimação Sustentabilidade Ambiental Incentivo à cidade compacta Evitar o espraiamento Melhorar condições ambientais áreas verdes, espaços públicos, assentamentos precários Leitura econômica do termo Competitividade (competitiveness) Qualidade (padrão) de vida (livability) Administração eficiente (good governance) Confiança junto aos bancos (bankability)

35 Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos FAUUSP Obrigada malurm@usp.br