Estudo de Viabilidade para Lançamento de Empreendimento Imobiliário em Indaiatuba

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1 Estudo de Viabilidade para Lançamento de Empreendimento Imobiliário em Indaiatuba BRUNO DANIEL CONSTANT REGINALDO CARGNELUTTI CENTRO UNIVERSITÁRIO NOSSA SENHORA DO PATROCÍNIO FACULDADE DE ADMINISTRAÇÃO E NEGÓCIOS CURSO DE TECNOLOGIA EM MARKETING Resumo: E s t e art i go apres e nt ará um a m et odol o gia d e estudo p r év io de v i abi lidade n o intuito d e inves t iment os em l an çament os i mobiliários, calçad a em p es quisas d e m ercad o imobiliári o num a r egi ão d e grande cresciment o em presari al, também conheci do com o P ólo In d u s t ri al P aulista, cen tral iz an d o a p esquisa n a cidad e d e In d aiat uba. O m ercado i mobiliári o é vi sto como u m a importan t e es tratégi a p ara a economia do p aís, gerando em prego e r e nda e m oviment an do um a co nsiderável m onta d e r ecu r sos f inanceiro s p o r di v ers os s etores d a sociedade. D ito assim t o rn a -s e r el ev ant e a continui d ad e e o s u cesso d e i nves timent os n est a área. N o en t ant o, ainda é u sual a análise d e investimentos no s et or i mobiliári o realiz ad a d e f o rm a ex p edita e embasad a em dados e mét odos empí ri co s fu ndam en t ad os n a ex p eri ên cia do investidor. D es t e modo, p r et ende-s e propiciar um a gama d e possibilidad es d e an ál ise a empresários e i nves tidores, a fim d e i nstrum en t á - los d e f erram ent as e m ét odos de avaliação que o perm itam uma tom ada d e d eci s ão obj et iva e, acima d e tudo, m ais s egura até m esmo p ara ab o rd ar um estudo, caso i sto s e apres en t e co mo o m ais i ndica d o. P ara t anto, f o ram r ealiz ad as p esqui sas com em presas e profissionais do r am o imobi liário n a regi ão e apresent ados concei tos e conômicos e f i nancei ro s, al ém d e t écni cas de t om ad a s d e d eci s ão. Por f im, a apresen t ação do d esenvolvimen to d e um estudo prév io de viabilidad e para o l an çament o de um empreendi m ent o. Palavras Chaves: Empreendimento Imobiliário, Estudo de Viabilidade.

2 2 1 INTRODUÇÃO A escolha deste tema foi em parte influenciada pelo crescimento imobiliário industrial na região que liga Campinas SP à Sorocaba SP, unindo-se ao crescimento diário da cidade de Indaiatuba SP, cidade a ser centralizado o estudo, bem como certa atração particular por esta área de negócio. O Mercado imobiliário brasileiro é visto como uma importante estratégia para a economia do país, que movimenta uma considerável quantia de recursos financeiros, gerando empregos e rendas em diversos setores da sociedade. Trata-se de um importante ramo da indústria de construção civil, que oferece empregos para boa parcela de mão-de-obra com pouca qualificação. No entanto, além da complexidade inerente à realização dos projetos compostos por inúmeros elementos, a atividade carrega elevados riscos, em conseqüência dos investimentos de porte que são exigidos antecipadamente à absorção do produto final pelo mercado. Investidores, sejam eles empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares buscam atingir algum beneficio com o empreendimento e, antes de decidir, deve ser desenvolvida uma avaliação cuidadosa para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. No caso da construção civil, quando uma nova construção é investigada, denominasse tradicionalmente análise de viabilidade (BALARINE, 1997, GONZÁLEZ, 1999). Este trabalho pretende apresentar diretrizes para a análise prévia de empreendimentos imobiliários, desenvolvendo uma sistemática simples, objetivando verificar de antemão a viabilidade econômico-financeira das incorporações imobiliárias, num momento anterior à tomada de decisão por implantar o empreendimento e quais as ações a serem tomadas. Para atingir esta finalidade, foi desenvolvida uma metodologia de trabalho que consistiu em consultas no mercado imobiliário da região alem de outras fontes citadas ao final; Enquanto os métodos gerais de análise de investimentos são bem conhecidos, o lançamento de um novo empreendimento, muitas vezes, é realizado de forma expedita, e é importante incrementar o grau de objetividade das decisões, geralmente tomadas em critérios meramente subjetivos.

3 3 Por fim, elaborou-se uma análise crítica dos resultados obtidos, desenvolveu-se então uma planilha eletrônica na qual se pretende, através de dados de mercado e de informações geradas pelo empreendedor, atingir um resultado esperado para o negócio. Será apresentado ao fim deste trabalho, um exemplo que servirá de modelo a um estudo prático de viabilidade prévia de empreendimentos imobiliários, serão abordados conceitos de diversas áreas, princípios de risco e tomada de decisão, além de conceitos gerenciais especificamente voltados para o caso de empreendimentos imobiliários. (GONZÁLEZ, 1999). 2. DESENVOLVIMENTO D e i ní ci o, s erão analisad os t odos os benefí cios r eferent es ao m uni cípi o p ara v i abiliz ar o p ro j eto, d ad os econômico s, d ados h istóri co s de cres cimentos e impl ant açõ es no set o r. P osteri o r, analisaremos os p ro bl emas ex i sten tes no m ercad o atual, após trabalharemos o p l an ej amento a s er i nstaurad o, an ál ise d e r esultado e por fi m conclusão IINDAIATUBA MUNICIPIO A cidade d e In d aiat uba, local izada n o esta d o d e São P aulo, a 9 0 km da capital e apenas 2 5 k m d e C ampinas, 1 0 km d o A eroport o In t ernaci onal d e V iracopos. A p art ir do fi n al d o s éculo X IX In d aiatuba r eceb eu m uitos imigrant es d a Suíça, Alemanha, It ália, E s panha, C ro áci a e, j á no s écul o X X, imigran t es do J ap ão. Es ses h om ens e m ul heres d edi caram -s e p ri n cipalmen t e à agricu ltura, mas t am b ém ao com érci o, às o fi ci n as e m anufat uras. C om s u a econom ia d ividi d a ent r e a cul tura d e café e b at at a e algum as pequen as f ábri cas, a cidad e cres ceu pouco n a p ri m ei r a m etade do s écul o X X. E m h avia h abitant es n o m uni cípi o. Em eram A p artir d aí o cresciment o acel erou -s e, b as ead o p r inci p alment e n a ex pansão d a i ndústria e d e s ervi ços. Em 1991 o censo r egi stro u h abitant es, n úm ero que em 2000 saltou p ara , e continua crescendo.

4 4 N a estimativa do IBGE, com r eferên cia em julho d e 2 012, a cidad e t em h abitant es, p ossui um a área de km q u ad r ados. A cidade é a 4ª m ai o r d a regi ão m et r opolitana d e C am pi nas e a 37ª maior do estado de S ão Paul o. T em s eu ID H ( Ín d i ce d e D es envol vimento H um ano) 0,829, com ex p ect ativa d e vi da em 72,9 an os. O muni cí pi o v em aument ando s eu pólo i ndustrial n os ú ltimos anos, p rincipal m ent e d evido à v inda d e gran d es empresas d e out r as cidad es do estad o de São Pau l o. In d aiatuba possui grandes empresas d o s etor aut omotivo com o a T o yo t a M ot or do Brasil e o cam po d e provas d a G en eral M otors e d a H o nda, além d as unidades fabris d a U n ilev er, Mann+Hu mmel ( Filtros M ann), Y anm ar do Brasil, TM D Fri ct ion/cobr E Q, BAS F, Plast ek d o Brasil, o Cent r o de T ecn ol o gia d a Erics son ent r e o ut r as, q u e cri aram v ári os em pregos na cidade. O grande s al to em b usca do d esen vol viment o d e In d aiat uba foi d ado com a criação d o Distrito In d ustri al d e In d aiatuba em agosto d e , n o govern o do p r ef eito Rom eu Zerbi ni, que criou no ano s eguinte u m a l ei de incentivos às i ndústrias que se instalassem no muni cí pio. Em h av ia 3 7 i ndústri as em atividad e n a cidad e e esse n ú mero s ubiu p ara 75 em A s co ndi ções p ara o progres so d a ci dade s eri am f av oreci d as p elo s eu pot enci al energético; s u a l ocaliz ação em r el ação aos grandes centros industri ais e com er ci ai s; as o p çõ es d e v i as de acesso a o ut r as cidad es, o q u e f acilitav a o es coamento d e sua produção e s u as r el ações comerciais. A liado a esse desenvol vimen to industri al do município, o d esen volvi ment o i mobiliári o n a ci d ad e t ambém teve um alto cresciment o, b airro s até ent ão co nsiderados d e m en or r ent ab ilidad e t endo p erspect ivas d e grande v al o riz ação junt o aos co nsiderados de al to p adrão, l ançamentos imob iliários, condomínios, t en do como b as e essa s ituação, b ai rros nobres d a cidade, t am b ém s e vi r am n a n ecessidad e de s e desen vol v er em paral elo.

5 5 A cidad e lidera o r anking d o Ín d i ce Firj an d e Desen volvimento M unicipal ( IFDM) elab o r ad o p el a Fed eração d as In d ús trias do Rio de J anei ro ( Firj an ), co m 0,9368 p ont os. O í n di ce m edi u a eficiênci a d as p ol íticas públicas n os muni cí pios n as áreas d e Educação, S aú de e E mprego/ Renda. Foram avaliadas ci d ad es. A p es qui s a d a Firjan t om ou com o b ase 12 itens estatísticos o f iciais dos ministérios d o T r ab alho, E d ucação e S aúde. N as t r ês áreas avaliad as, a Educação de In d aiatuba t eve o m el hor d es em p enho apresent ando o índi ce d e 0,9425; em s egundo v ei o o E mprego e R en da, com 0,9361 pontos; e a S aúde garan tiu o índi ce d e 0,9319. P ara chegar á estes n úm ero s, o s t écnicos d a Firj an junt aram d ados novos à metodologi a u s ad a n o l ev ant am ento d o Ín d i ce de D esen volviment o H u mano ( ID H ). N a E ducação, p o r ex em pl o, en quanto o ID H considera apenas tax a geral de mat r ícul a, o IFDM Ín d i ce Firj a n d e D esen vol vi ment o Muni ci pal - l ev a em cont a a abrangência d a educação infan til usando a t ax a d e abandono, d e distorção i dade/ série, p r o f essores com curso superior, m édi a d e h oras -aul a e o d esempenho no Ín d i ce d e D es en volvimen to da Educação Básica (Id eb). Na S aú d e, fo ram avaliad os co nsultas p ré - n at al e ó bitos p o r causas m al d efinidas, enquant o o ID H l ev a em co nt a a longevidad e. O Fi rj an ainda avaliou emprego e renda, m edidos por geração d e em p r ego f o rm al e s al ários m édios, en quanto o ID H avalia o P IB per capi ta. A aval iação d o d es envol vimento f oi f eita usan d o o com p arativo d e 2000 com e mostra que os mel hores í ndices d e desenvol vimen to estão no interior. D as 100 ci d ad es b rasilei r as m ai s b em clas sifi cadas no l evant ament o, 82 s ão d e p eq u en o e m édi o p o rt e, com até 3 00 mil h abitant es. A l ém de In d aiat uba, a R egi ão Metro pol itan a d e C ampi n as ( RMC) t eve out r a cidade ent r e as três m el hores av al i ad as : J aguari úna, que o cupa a t erceira p osição no r anki n g. E nt r e os 1 00 melhores d o r an ki n g ainda es t ão out r as 1 0 ci d a d es d a RMC: Am eri can a, que d et ém a 14ª p osição; H o rt ol ân di a em 15º; V al inhos em 20º; V inhed o em 2 3 º; No va O d essa, 2 6º; P aulínia, em 38º; C ampinas, em 39º; S an t a Bárbara d O este, 45º; It atiba, 71º; e S um aré, com 73º.

6 6 D e acordo com i nform ações d a As s es sori a d e Comuni cação do Sistem a Fi rj an ( Fed er ação d as In d ú strias d o E stad o do Rio d e j an ei r o ), o Ín d i ce Fi rj an de Desen volviment o Municipal (IFDM) atende a um a das ações p ro postas no M ap a do D es envol viment o d o E stado d o R io de J anei ro, el ab o r ad o em 2006, e a met odol o gi a d es en volvida p ermitiu, assim, a geração de índi ces p ara t odos o s muni cí pi os, b em com o p ara t odos os Estados. O IFDM Ín d i ce Firj an de Desen volvimento Municipal - s u p re a i n ex istência d e um p arâmet ro p ara m edi r o d es envol viment o sócio - econômico d o s municípios e di stingue - s e p o r t er p eri odicidade an u al, r ecort e muni cipal e abrangência n acional. A p artir do índi ce d e 2 005, t odos os anos o IF D M s erá di vulgado e a s o ciedad e poderá acom p an h ar a evol u ção d o desenvol vimen to human o, econômico e s o cial dos m unicípios brasileiros e os resul t ad os da gestão m unicipal. O m ai s bem - s u cedi d o ent r e os d em ais indi cad o r es, o ID H - M, criad o p ela O r ganização d as Nações U ni d as, p o r ex empl o, b as eia - s e em d ad os do censo dem o gráfi co, real izado ap enas a cada d ez an os. A b r an g e, com i gual p onderação, as t r ês p rincipai s áreas de d esen volvi ment o human o: E mprego & R enda, Educação e S aú d e. A l ei tura dos r esul t ados - p o r áreas de desenvol vimen to ou do índice f inal - v ari a ent r e 0 e 1, s en do q u ant o m ais p róximo d e 1, maior o ní v el d e d esen volvi ment o da local idade. O s critéri os d e an ál ise estabelecem q u at ro categorias: b aixo ( d e 0 a 0,4), r egular ( 0,4001 a 0, 6), m oderad o ( d e 0,6001 a 0,8) e alto (0,8001 a 1) desenvol vimen to m unicipal. P ara efeito d e com p aração, o IFDM t ambém f oi cal cul ado p ara , o que p ermite um a análise ao l ongo do t em po. D i an t e d esse cen ári o, grandes em p r esários vêem a o portuni d ade d e investirem d e f orma diferen t e o s eu capi t al, al i an do a necessidad e de m o radi a ao d es envol viment o s o ci o econômico d a cidad e e r egi ão, l ançando assim p ad r õ es el ev ados d e empreendimen tos, a f im d e m an ter a q u alidad e d e v ida q u e s e impõe à cada ano que p as sa n o m unicípio e r egi ão.

7 Vi a bilidade E conôm i ca e F inan cei ra P art e -s e d o pressuposto d e que a vi abilização d e q u al quer n egócio com eça sempre p el o as pect o eco nôm i co. D en t re as v ári as o p ortunidades, ex is t e s em p re a possibilidad e d e s e i d en tifi car a m ais atraen te p ara escol h er a m elhor - um empreendi m ent o p el o qual s e p ossa co b rar um bom p r eço, r eceb er r ápido e q u e cu ste p o uco. T ud o d ent ro d e estimativas realistas d e v enda e l evant amento de custos confi áv eis. Em outras p al avras, busca -s e inicialment e o l u cro, o b enefí ci o proj et ado p ar a o f ut uro e alguma garantia d e q u e el e s erá r ealment e obtido. O p r eço d ev erá ser m ai or do que o cu s to, e as r eceitas, ou entradas, dev erão ser m aiores que os gastos, ou saídas. R esum indo, quando a d ecisão d e investir es t á b as ead a apenas na análise com p arat iva d a q u an tidade de r ecurs os ent r antes e d e s aí das r eferent es ao custeio do em p r een dimento, resu ltan do em u m lucro, t r at a -s e de vi abilização econôm ica. A grande m aioria d os n egócios d e construção ci vil ex i ge o i nvestiment o de cap ital. E mbora o p r eço s eja, v ia d e r egra, superi o r aos custos, a r eceita entra no caixa b em d ep ois d a n ecessidade d e p agam ent os d e d es p es as. C ontrat os d e p r estação de servi ço s d e construção ci vil p or emprei tada e i n co rp o r açõ es i mobiliári as quase sempre ex i gem que s e col oque antecipadam en te um a quantidad e d e r ecurs os p ara alavancar a s ua p r odução. Em s um a, quando a d eci s ão d e i nves tir es t á b as ead a n a d isponi biliz ação d e r ecursos, com o bjetivo d e s e o bt er o equilíbrio d as entradas e s aídas, levando -s e em cont a os saldos a cad a moment o ( fl uxo d e caixa), t r at a - se de viabi liz ação financei r a. P ortant o, o estudo d e vi abilidad e econ ôm ico-financei r a é t al que p r et ende caracterizar um em preendi m en to que p ro porci one um l u cro aos i nvestidores ao fi nal do n egóci o, b em como s er cap az de evitar saldos n egativos proporci onando, conseq uentem en te, um flux o d e c aixa p ositivo em qualquer m om ento do empreendimento. E nt r et ant o, n ão deve um a an ál ise p r évi a d e vi ab ilidade, se r estri n gi r a um a an álise eco nômico - fi n an cei r a, pois esta n ão l ev a em

8 8 consideração f atores n ão quantifi cáveis q u e infl u en ciam n a q u alidad e d os i ndi cadores d o r esul t ad o fi nal do n egócio. ( BEZERRA D A S ILVA, ) 2.2. PRINCIPIOS E INDI CADO RE S DE QUAL I DADE DE ANALIS E. P ara q u e o es tudo d e vi abilidad e s e ap r oxime d a r ealidad e, d eve - s e p artir d e um b om cenário, di spor de u m bom modelo mat emático para s imul ação, co nhecer os indi cado r es d e qualidade f orneci dos p elo m odel o d e cál cul o e s aber int erpretar o s indi cad o r es, estabel ecendo critéri os particul ares de deci s ão. (BEZERRA DA S ILV A, 1995, p.21). A s caract erí sticas especi ais do mercad o imobi liário tornam muito d i fí ceis o processo d e decisão d e inves timento ou d e l ançam en to d e n o vas co nstruções. P ri ncipal m ent e na anál ise d e vi abi lidade, n a qual, m uitas vez es, es t a d ecisão é tomad a pelo em presário d e fo r ma intuitiva, d e aco r do co m s u a ex p eri ênci a e s ua percepção d as condi çõ es m om en t ân eas do m er cad o, sem t er como base um a análise criteriosa, embas ad a em dad os (GONZÁLE Z, 1999). V isto que é grande a q u an tidade de f atores interven ient es e q u e é l ongo o p eríodo que d ecorre ent r e o m om en to d a decisão e a conclusão d o empreen di mento, t orna -s e n ecessári o an alisar obj et ivam ent e a v i abi lidade eco nôm ica e fi n an cei r a d o m esmo, empregando as t écni cas gerais d e en genharia econômica, acrescidas d as p ecu liaridades r elativas ao m ercad o imobiliári o. No p ro cesso d eci sóri o é import ant e l ev ar em consideração a di ferença ent r e a di sponi bilidade d e capital no present e e no fut u ro. Is t o decorre da ex istênci a d e incert ez as e da necessidad e de r emunerar o cap ital, através d e u ma t ax a d e j uros. O di nheiro é um r ecurs o escasso, exi stindo um p r eço, que são os juros pa gos p el o di r eito d e uso d este b em. C om o, n o Bras il, as t ax as d e juros são ex t r em am ent e elevadas, poden do - s e afi rm ar s erem p ro ibi tivas p ara empres as construt o ras, faz -se neces s ário um control e rí gi do dos períodos de fluxo d e caixa negativos, que, gerando ju r os, co r r oem o l u cro al mejad o. N a prática, o s p arâm et r os d a an ál ise sofrem ai nda por i nfluência d e v ariáv ei s monitoráveis e n ão monitoráveis. A s v ari áv eis m onitoráveis são aq u el as que o incorporador pode ex ercer algum tipo de

9 9 cont ro l e o u p ode alterá -l as d e alguma fo r ma. As v ari áveis n ão m onitoráveis s ão as q u e f o gem t ot al ment e d o r aio d e ação do i n co rp o r ad o r, s endo i mpostas p el o m ercad o. Pode - se citar, como v ari áveis m onitoráv eis, os cu stos d e p r odução, o cronograma fí sico da o b r a, o cro nograma d e d es em bols o da p ro dução, as t axas d e Bônus e D espesas In d i r et as ( B DI) e a r emuneração d os s erviços; quanto às v ari áveis n ão monitorávei s, encontram - se, d ent r e o ut r as, a ex p ect ativa d e infl ação e dos juros d a economia, a v ari ação no v al or d os imóvei s e a vel ocidade d e ven d as. A s t écni cas m ai s co muns p ara a tarefa d e anál ise econôm ica e f i nancei r a são a t ax a interna de r et orn o ( T IR ) e o v alor present e líqui do V P L. E mprega - s e também o custo periódi co (CP), p eríodo d e r etorno do i nvestiment o pay back e o í ndice de lucrat ivi d ad e IL. G eralmen t e, a análise busca i d entifi car o l u cro ou se a t ax a d e retorno é m aior do que a tax a d e atrativi dade. D ecidir é es col her ent r e alternativas disponí v eis, ap ós uma análise b aseada nos critérios d a en genhari a econômica. C aso h aj a apenas u m investimen to em estudo, s eu r en diment o d ev erá s er comparad o ao r en di ment o d e aplicações fi nancei r as corrent es no m ercad o, d isponívei s ao i nvestidor p ara o m esmo vol ume d e r ecursos. A s t ax as d es t as aplicaçõ es s erão o s p arâmetros d e comparação, d efi ni ndo a tax a mínima d e atratividade deste i nves timento. É sempre import ant e t r ab al h ar co m técnicas que co nsiderem o m om en to em que ocorrem as despesas e r eceitas, através d e u m fl uxo de caixa d esco nt ad o, o q u e n ão increm ent a signi f icativam en t e a d i fi cu ldad e d e an álise. A s egui r são r ev isados conceitos sobre as t écni cas empregadas n a análise f inancei r a d e inves timento. P ara i n co rp o r ar o custo -t em po d o dinhei ro, t o rn a -s e f undam ent al d et erm inar u m a t ax a d e d es co nt o adeq uada. Esta é a pri m ei r a ques t ão.

10 Flu xo de Cai xa A p r eci ação d as contribui ções monetárias ( entradas e saídas de d inhei ro ) ao l ongo d o tempo a um a caix a s imbólica j á construída. P ode s er repres en tada d e um a form a analítica ou gráfi ca. O f l uxo de caixa de u m a i n co r poração, p o r s er complex o, exi ge a m ontagem d e u ma m at r iz, q ue r el aci one as t r an s açõ es financei r as com o s p erí odos em que f o r am efetuadas, poden do s er chamada d e m at r iz do f l uxo de caixa. O di agrama d e fl uxo d e caixa é um a represent ação dos f lux os d e d inhei ro ao l ongo d o t empo. G r afica m en t e, em p r ega -s e um a l inha h o rizont al r epres en t an do o t empo, com o s vetores identificando os p ositivos p ara cima e n egativos p ara b aixo. S ão co nsiderados f luxos p ositivos os d ividendos, as r eceitas o u economias r eal iz ad as ; são considerad os fluxos negativo s as d es p es as em geral e apl icação de d inhei ro, o cu sto das aplicaçõ es ou as p arcel as q ue f oram deixadas d e r eceber. Fluxos d e caix a s ão co nstruí dos para d ar ap oi o a d ecisões empresariais, es tudar aplicaçõ es d e r esíduos d e caixa d e p erm an ê n ci a t em porári a e s ervi r d e b ase p ara a o btenção dos indi cadores n eces s ários p ara a analise fi nan ceira. No caso do caixa d a i n co r poração, p ode s e m encionar os seguintes indi cad o r es, en t re out r os: a) Ex posição m áx ima ( m ês onde s e verifi ca o m aior saldo p ositivo); b) P r azo de reto rn o; c) T ax a d e r et o rn o. Com a ajuda do f luxo d e caixa, pode - s e determinar o m om en to em q u e a incorporação r equi sitara o i n gresso d e r ecu r sos de f i n an ci ament o o u investimen to, e ainda, d eterm inar o mom ento q u e p art e do f aturam ent o poderá s er t r ansferido p ara o ret o rn o T axa de desco nto do fluxo de ca ixa O capital equi v al en t e a u m r eal ap licado durant e t anos a um a t ax a d e j u ro s d e k% a.a. eq uivale a ( 1 + k )t ao final de t an os. P ara s e d ispor d e um real ao cab o d e t an os s eria suficient e apl i car hoj e, a u ma

11 11 t ax a de j uros k, o v alor d e 1/ (1 + k )t é o v alor p r es ent e de u m r eal a s er r ecebi do d en tro d e t anos. A ssim, um p ro jeto s erá di to r ent ável s e o t ot al d as ent r ad as d e caixa t r azidas ao present e, a u ma tax a k, tiver um v alor superior ao total d as s aí d as d e caixa d o p ro jeto, também traz idas ao present e à m esma tax a k. C onvém discutir a t ax a a s er u tilizad a p ara d es co nt ar o s fl uxos d e caixa d e um p ro j eto, ant es d e s e p assar à d escri ção d es tes critérios de analise. P ara a avaliação d e um p roj et o d e invest iment o, a t ax a d e d esco nt o k s erá a t ax a mínima d e r ent abilidade ex i gida d o p r oj et o, t am b ém ch am ada t ax a m íni m a d e atrativi dade ( TM A ). Es ta t ax a r epres ent a o cu sto d e o port unidade d o cap ital investido o u u m a t ax a d efi ni d a p el a em presa em fu n ção d e sua pol ítica d e i n ves timentos. P ara a anal ise d esen vol vi da n es te trabalho, s erá considerada a t ax a d e d esco nt o k com o a t ax a mínima de r ent abilidad e que a em p resa ex i ge d e s eus proj et os d e i nvestiment os, ou simpl esment e tax a m ínima de atrativi d ad e. Em u ltima anal i s e, a t axa d e d esco nto k t em a final idade d e t o rn ar os v al ores d os f luxos d e caixa equival entes ao s v alores p r esent es. A t ax a d e d es conto, r eferida com o tax a mínima d e at rativi d ad e, é t am b ém t r at ada com o custo cap ital, ou com o custo de o port unidade. (GA LE S N E, 199, p. 39) Critério do va lor pres en t e l íqu ido (VP L ) O V P L d e u m p r oj et o d e i nvestiment o é i gual à di f erença ent r e o s aldo d os v alores p r esent es d as entradas e s aídas liquidas d e caixa associ adas ao p roj et o e ao investimento inicial necessá r io, com o d esco nt o d os fl uxos d e caix a e ao investimento inicial necessári o, com o d es cont o d os fluxos d e caix a f eito a um a t ax a k d efinida p el a empres a ( T M A). Todo p ro jeto de i nves timento q u e t iver um VPL p o s itivo s erá r ent ável; p ara um p r oj et o analisad o, h av endo m ais de um a v ariante r ent ável, o de m aior VP L s erá o mais lucrativo. É o v al o r p r es ent e d os r etornos di minuí dos dos investimen to, d esco nt ad os at é a d ata d a an álise p ela t ax a d e j u ro s do custo do cap ital. (GALE S N E, 1999, p.29)

12 Critério do índi ce d e lucrativi dade ( IL) E ste cri t ério consiste em estab elecer a r azão ent r e o saldo dos v alores present es das ent r ad as e s aídas líqui d as d e caix a d o p r oj et o e o i nvestiment o i ni ci al. N este cri téri o t am b ém, o s cálcul os s ão efetuados com b as e n a t ax a m íni m a d e at r at ividade ( k ) d a em p r es a. Es t e índi ce i n fo rm a a p ercent agem d e q uant o s e está ganhan d o, al ém d o cu sto d o capital, em r el ação ao v alor p r esent e d o investimen to. ( G A LE S NE, , p.40) Critério da taxa intern a de retorno (TI R) P or d efi ni ç ão, a tax a q u e an ul a o v alor p r es en te líquido do empreendimen to é chamada d e tax a int ern a d e r etorno T IR. É um a t ax a m édi a de d es conto d o fl uxo d e caixa, o u, em o ut r as p alavras, é a t ax a q u e torna o v al o r p r esent e d os fl uxos d e caix a i gual ao investimento i ni ci al. É a mínima t ax a d e r et o rno que garan t e a r ecuperação da q u an tidade investida (GONZALE Z, 1999). T o do p r oj et o cuj a tax a d e r et orno s eja s uperi or à t ax a mínima d e r ent abilidade que o d i ri gente d a empres a ex i ge p ara s eus i nvestiment os, o negócio é i nt eressant e ( G A LE S NE, 1999, p. 41 ) Critério do período de ret orn o do investimento ( pay back ) C onsiste n a an ál ise d o p erí odo necessário p ara s e o bt er o r et o rno d o investimen to ini ci al s em co nsiderar n enhum tipo d e j u r os. O q u e é f alho n este critéri o é que el e é u tilizado como um critéri o de r ent abilidade d e p ro j etos, quando, n a v erdad e, ele s e caracteriz a m ais como u m a medi d a d a liquidez d o cap ital i nvestido n o p r oj et o. O uso d este critéri o p ode s er j ustifi cad o q uando empregado em conjunto com o s critérios b as ead os n os fl uxos d e caixa d es contados, j am ai s co mo critéri o principal R IS CO E INCE RTEZA NAS DECIS ÕES DE INVESTIME NTOS A i n cert eza é o d esconhecimento d as condi ções d e variabilidade d e um p arâm et ro, impedi ndo a adeq u ad a p r evi s ão d e s eu comportam en to.

13 13 A p r evisibi lidade d o f ut uro, p or p art e d o d irigent e d e uma empresa, es tá di r et am ent e i nfluenciad a por d ivers os fatores ex t ernos s obre os quais este di r i gen t e n ão t em domínio. O clima, os acont eciment os p ol íticos e soci ai s e as d es cobert as cie ntífi cas são ex empl os d e f at o res q ue i nfluenciam as d ecisões d e i n vestimento. A s sim, o di ri gente da empres a d ev e, para m an t er a empres a n o m ercado, assumir r iscos: o ri s co d e f r acas so do empreen diment o é u m d eles. É este ri sco q ue o d i ri gent e d a empresa v a i s e es fo r çar em r ed uzir, t ent an do p r ev er, q u an do n ão infl uenciar, a ev olução f ut ura dos elem ent os d et erminant es d a r ent ab ilidad e d e s eu inves timento ( G A LE S N E, 1999, p.131). Q u at r o el em entos t êm influên cia d eterminant e sobre a r ent abilidade d e um proj et o d e i nvestimen to: os m ontant es d as r eceitas anuais, os custos anuais e o ní v el de r entabi lidade d o r einvestimento d os fl uxos de caix a d o proj et o I ncertez a qu anto à previsão dos cu stos e recei tas A n ecessidade d e s e r ed uzir a i n certeza ex istent e n a es timat iva d e cu stos d e p ro d ução t em l evad o as empresas a implantarem sistem as d e custos e es t rito control e dos o rçamen tos. Estes orçamen tos s ão b asead os em ex p eriências ant eri ores da empres a. E nt r et ant o, esta ex p eri ênci a ant erior n ão s e co nstitui, de f o rm a algum a, em garantia d e r ep et ição d e f at ores n o f u turo. Fat o res r elaci onad os a agentes ex t ern os, co mo aum ent os d e preço s d e m at éri as - p r imas, podem contribui r p ara q u e as p r ev isões b as eadas em s éri es h istóri cas possam fracassar. M esmo r ed uzida, a i n cer t ez a n as p r ev isões d e custo p erman ece u m el ement o import ant e n a avaliação do investimen to. O s u ces so ou f r acasso d e um investimento d epen de d a m anei ra como o produt o resultant e d o inves timento é aceito p el o m ercado consumidor. Cont udo, d ep enderá t ambém d o tipo d e organiz ação do m ercad o p ara o p ro d uto co nsiderad o. O mercado co nsum idor m uda ao s abor d a alteração d os gostos e d as n ecessidad es d e cad a consum idor i ndivi dual. É as sim q u e m uitos p ro dutos de grande aceitação, n um d ado

14 14 m om en to, d eclinam e, até m esm o, d esaparecem, en quanto o ut r os p odem apresent ar u m cresciment o muito r ápi do. E m geral, pode - s e constat ar q u e a i n certeza das r eceitas é t an to m ai o r quant o mais inovador é o p r odut o. P ara um a situação d e m onopólio de mercado, o grau d e incert ez a é m enos elevad o e p o d e s e r r eduzido p o r m eio d e estudos d e m ercad o. P ara um a s ituação conco r r en ci al, o s u cesso d a es tratégi a de u ma empresa d epen d erá, em grande p arte, d a r eação d as d em ai s à t om ad a d e s u a ação. Esta s egunda fo nt e d e incertez a é m ai s incômoda que a p r imei r a por fugir totalment e ao cont ro l e d a em p resa que inicia a ação In cer t eza qu anto ao nível d e r entabilidade do r einvestim ento d os fluxos de ca ixa e riscos do proj eto A conseqüência essen cial d esta i n cert ez a p arece s er a v ari abilidade poten c i al d a rent abilidade esperad a. V isto q u e n ão se p o de assegurar a r en t abi lidade, p ode -se concl ui r que a i ncertez a q u an to ao res ultad o dos flux os líqui dos de caix a seja t ambém elevada. Risco e i ncert ez a, embora ligados, s ão n o çõ es distintas; são l i gad os no sentido d e que o ri s co de u m p roj eto de inves timento é a conseqüênci a d a incertez a associ ad a ao p ro j eto; s ão d istintos à m edida q u e um p ro jeto d e i n v estimen to, com r esultad os incert os, som ent e é arriscad o quando suscetível de apresen t ar res ultados não des e j ados. S egundo Gal es n e (1 9 99, p.136), c a d a ve z mais a u t o r e s t ê m j u l ga d o q u e s e d e ve c o n s i d e r a r c o mo s i t u a ç ã o d e r i s c o t o d a s i t u a ç ã o p a r a a q u a l u ma d i s t r i b u i ç ã o d e p r o b a b i l i d a d e s, s e j a q u a l f o r s u a n a t u r e za, p o s s a s e r a s s o c i a d a a o s r e s u l t a d o s, e s i t u a ção i n c e r t a à q u e l a p a r a a q u a l n e n h u m t i p o d e d i s t r i b u i ç ã o d e p r o b a b i l i d a d e p o s s a s e r a s s o c i a d a a o s r e s u l t a d o s A val iação de em p reendimentos em con di çã o de risco C om o v isto, em p r esen ça d e ri sco, admite -s e q ue h á u ma p r obabilidad e conhecida d e v ari ação d os p arâm et r os. Confo rm e i nfere Riggs ( ap ud G o nz ál ez 1 999), algumas v ez es, o r isco é t ão r em ot o

15 15 q u e pode ser d esconsiderado com o f ator; em o ut r as o casiões p recisa s er i gnorado p el a f alta absol ut a de d ados p ara an ál ise ou porque es t a análise en vol v e d em asiad o tempo ou custo. O r i s co d ev e s er considerado se as at ividades s ão p r oj et ad as para u m f ut uro d istant e e o s r es ultados estão sujeitos a infl u ên ci as condicionais. É necessário d eterminar as altern at ivas possívei s e d ev e - s e desen vol v er um a ár v o r e d e d ecisão. A i nda s egundo o aut or supraci tado, a i d ent i fi cação das alternativas incl ui: a) D efi ni ção d os es t ad os o u condi ções fu turos (m ercado e m acro economia); b ) Predi ção da probabilidad e de cada es t ad o oco r r er; c) Det erminação dos retornos as s o ciados a cad a estad o. E stados f uturos p odem s er ant ecipados, m as n ão co nt rol ados. A q u es tão ch ave é d ecidi r q u ais es t ad os s ão r elevan t es p ara a solução do p r oblema, limitando a com pl ex idad e de análise a um nível raz o áv el A l gum as q u estões estão sob o co n tro l e d a empres a, ao m en os r elativam ent e, t ais como d atas d e lançam ent o e ent r ega d o produt o, custo d e p r odução, t am an ho e es p ecifi caçõ es d o empreendimento e p r oj et os, ent r e outro s, e, co m algum es f o rço, a empresa poderá antecipar as v ari ações possíveis e m ant ê -l as n es t es ní v eis d u rant e a ex ecução. P ara a an álise do r isco, h á t écni cas co mpl ex as, ent re elas, a t eoria d os j o gos e as árv o res d e decisão. Ai nda se pode realiz ar a análise d a s ensibilidad e do fl uxo d e caixa, p ercebendo -s e a infl u ên ci a n a v ari ação d e p arâmet r os i mport an tes, t ent an do d e fo rm a simplifi cada p r ever situações fut u ras SISTEMÁTICA D A A NÁ LISE Id entifi cados o s fatores q u e afetam a d ecisão d e i n co r porar e r evi stos al guns métodos p ara avaliar i nves timent os, s olidi fi ca -s e a v isão de q u e, em moment o b em ant erior à ex ecução do projeto, deve s er r ealiz ad o u m estudo d e vi abi lidade q u e fo rn eça i nform ações s obre a

16 16 ex eqüibi lidade do empreen diment o, t an to s ob o pont o d e vi sta econômico ( r et o rnos), com o fi n an ceiro ( solvência). O p r imei ro p asso s eri a defini r u m cronograma p ara o d es envolvimen to d os divers os estági os do proj et o, co n fo rm e se segue: 1. Estudo prévio de vi abilidad e (t1 = 2 mes es ) 2. Ant ep r oj et o arq ui tetôni co (t 2 = 1 mês) 3. Aquisição do t erreno (ao fi nal de t 1) 4. Proj et o arqui t et ô ni co legal/especi fi cação d efi nitiva (t 4 = 2 m eses) 5. Orçam ent ação e plan ej ament o (t 5 = 2 m eses) 6. A provação j unto aos órgãos compet ent es, r egistro de i n co rp o r ação (t6 = 4 m eses) 7. Publici d ad e (t7 = 1 mês ) 8. D es envolvimen to d e p roj eto arq uitet ônico d efinitivo/ p roj etos compl e m ent ares (t8 = 6 m eses) 9. Construção (t9) 1 0. P r é - Lançamento e V endas (t8 + t9 + 8 m eses) 1 1. Ad ministração do empreen diment o (t11) 1 2. Ent r ega e m an ut enção pós -o cupação (t 12) 1 3. R evisão, an ál ise e sistem atiz ação dos res ul t ados (t 13). C onsiderando um p r az o d e co nstrução d e 1 8 ( d ezoi to) m es es, cabe aqui a sugestão do cronograma construí do s egundo co nsta n a t abel a 2 a segui r:

17 17 T abel a 1 Meses Estudo Prévio de Viabilidade Ante Projeto Aquisição do Terreno Projeto Arquitetonico Legal / Especificação Definitiva Orçamentação e Planejamento Aprovação Junto aos Órgãos Competentes Publicidade Desenvolvimento de Projetos Contrução Pré- Lançamento e Vendas Fonte: Próprio Autor Administração do Empreendimento Entrega Analise C om a utiliz ação do di agrama ac ima, f i ca f acilitad a a conversão d o fl uxo d e caix a d o em p r een diment o em outros fl uxos eq ui v al en tes, m edi an t e a ut iliz ação d e t ax as d e d esco nto que conduz am a comparaçõ es ent r e m oedas de di f erent es v al o res, em um m esmo m om en to do tempo. C onforme o ex plicad o, o gráfi co acima r ep r es ent a u m d i agrama q u e r efl et e u m empreendi m ent o com p r az o de co nstrução de 1 8 m es es. N ão o bstant e, em s e t r at ando d e empreendimen tos com p r azo d e construção d iferen te d es te proposto, pode -s e t er um a alteração n a f aixa v ert i cal ident i fi cada n o d es enho, d ilatando - a o u co nt raindo - a, co n fo rm e a situação, p ara os cas os em q u e o p r az o d e constru ção d a obra s ej a m ai o r ou m en o r que os 18 me s es propostos no ex emplo acima. N a f ase inicial do empreendimen to, a confi guração d os d iversos estági o s que i r ão aliment ar a el ab o r ação d o fluxo d e caix a d o empreendimen to pode as sum i r o seguinte r eferenci al Estudo prévio de vi abi lidade N esta et apa, s ão d efi ni das as características gerais do empreendimen to de f o rm a a que se possa estimar gastos c o m os di v ersos grupos de custo do e m preendimen to, l istad os abaixo: a) Terreno b ) Despesas legai s

18 18 c) Des p es as financeiras d ) Pro jetos e) Constru ção f) Im p o stos e t ax as g) Publ icidade h ) Corret agem i ) Admini stração central j ) Man ut enção pós -o cupação l ) Res ultado. A s sim, at r avés d e um a estimativa inici al d e p r eço de v en da, chega-se, p r eliminarmen t e, a um v al or d e r esultad o q u e s ervi r á d e b as e p ara a d ecisão d a impl em ent ação, ou r efo rm ul ação ou abandono do p r oj et o Anteprojeto arquitet ônico ( Proj et o Vi r tual) N esta et apa, d efi ne - s e o program a do empreen dimento: conceito e p adrão do p ro duto, n úm ero d e unidades, taman ho d as unidad es, n úm ero d e quart os, núm er o d e v agas n a garagem e equipam ent os d as áreas com uns. Para t al, o i nves tidor pesquisa as tendências d o mercad o, o u ve o piniões d e chefes d e v en d a e corret o r es d e i móvel, p es soas l i gad as à at ivi d ad e, f am iliares e o ut ro s empres ári os, p ara d eci di r que p r odut o é m ais ad equado ao t erreno em estudo. É import ant e, p ara r espaldar es t a t arefa, a cons ul t a prévi a ao provável arquiteto que d esen volverá o proj et o arqui t etôni co, p o d en do - s e, até mesmo, cel ebrar cont r at os de r isco s com es t es arquitet os Aqu isição do t erren o N esta et apa, ad quire - s e o t erreno q u e p ode s er numa d as m odal idades s eguintes, ou com bi nações d estas: compra di r et a d o t erren o, t r o ca por ár ea construí d a, p artici p ação no r esultado d o empreendimen to.

19 Proj eto arquitetôn i co l eg al/especifi cação defi nitiva P artindo-s e do programa do empreendiment o, d efini do n o m om en to do an t eproj et o arqui t etônico, d es envolve -s e o p roj eto arquitet ônico l egal e a especi fi cação d efi ni tiva para serem subm etidos à aprovação dos órgãos com p et ent es Orçam en taçã o e plan ej am en to C om a et apa ant erior co n cl uída, inicia -s e a o rçamentação d a o b r a. C uidados es p eci ai s d ev em ser tom ados no m om en to d as estimat ivas d os custos d e f undaçõ es, estrut u r a e i nstalações, um a vez q u e estes proj et os ainda não fo r am des envol vidos Aprova ção j unto a os ó rgãos com p et entes, r egi stro d e incorporação. N este mo m ent o, p r o cede - s e a j untada d e docum ent ação n ecessári a p ara os r egistros l egais d o empreen dimen to e estará concl uída com a o bt enção do A lvará d e C onstru ção expedido p el a P r efeitura Municipal Pu blici dade A p ós a ap r ovação d a constru ção do em p reendi m en to pelos órgãos compet ent es, p oderá s er ini ci ada a etapa d e v en d as e, p ara t anto, é aconsel h áv el a co nt r at ação de um a equipe es p ecializ ad a em p ublici dade e marketing para ap r esent ar o pro duto ao mercado D es en vol vimen to d e proj et o a r quitetôn ico d efinitivo /proj etos com pl em entares C om provada a v iabilidad e d o empreendi m ent o, at ravés da evol u ção i ni ci al d as v en d as, d ev e - se p art i r p ara o desenvol viment o d os p r oj et os defi nitivos de arq uitet u ra e co mplement ares Con strução E sta é a etap a d a co n cretiz ação d o em p reendimen to. É, vi a d e r egra, a et ap a que, s ozinha, m ai s impact a no r es ul tado fi n al do

20 20 empreendimen to, dado o s eu peso p roporcional ao investiment o t ot al e ao grau de i n certeza das vari áveis en volvidas Pr é Lan çam ento e Vendas N esta et ap a, d efine-se a f orma de venda do empreen dimen to, com a apresent ação do p r odut o à equi p e de v endas, r essaltando s eu s pontos p ositivos e escl arecendo as dúvi das d a eq uipe p ara evi t ar que i n fo rm açõ es i ncorretas s ej am r ep assad as ao s clien t es; tenta - s e, d esta f o rm a, evitar a frustração fut u r a de clientes Adm inistração do em preendimento A l ocam-se, n este i tem, as d es p es as r eferent es ao custo d as ativi d ad es f ixas d es envol vidas p ela em p resa, notad am ent e n a s u a s ede, p ara a realiz ação dos empreen dimentos Entreg a e m anuten ção pós -o cu pação Face à ev ol u ção da l egislação dos di r ei tos dos cl i ent es, com o d esen volvi ment o do C ódigo d e D efesa d o Consumidor C DC, esta et ap a r eveste-se d e es pecial i mport ân ci a, além d e assegurar a s atisfação f u tura do uso f at o r i mportant e p ara a s o b r evi v ên cia d a empresa no m ercad o. P o rt ant o, mister se f az a corret a alocação d e r ecursos r eferent es aos serviços prestados neste moment o do empreendiment o R evi são, análise e sistem atização dos resultados A f im d e recol her i nform açõ es que p o derão subsidi ar f u turos estudos d a empresa, d ev e -s e an alisar as decisões t om adas ao longo d o d esen volvi ment o do empreen dimento e com p arar o s eu co mport am en to, em todas as et apas, com o q u e fo i previ sto no estudo d e v iabilida d e, p ara que s e possa corri gi r p ossíveis d istorçõ es. É importan t e r essal tar q u e e stas an ál ises d evem s er p r o cedi d as t am b ém d u r ant e o d esen volvi ment o do p r oj et o p ara garant i r a co r r eção d o r um o das ativi d ad es, vi sando a o bt e n ção do r esultado p r ev isto; cont u d o, n ão é este o obj et ivo nesta des cri ção das et ap as. A apuração dos custos as soci ados a cada estágio d a estimação d eve s er cu idad osa.

21 21 C om pete ao an alista l evan tar comport am entos hi stórico s d a empresa e suas ex periên cias com pro j et os assemelhados; colher d ad os d e p ro dução e v endas d a p ró pria empresa e d o m ercado, além d e ouvi r a o pi ni ão d e p r ofissionai s es p eci al iz ad os ( p ro jetistas, engenhei ros, p u blici tários, especi al istas em fi nanças, corretores de imóvei s et c.). O suces so d a an álise p r oposta d epen d erá d iretam ent e da q u alidad e d as i n fo r mações obt idas s obre o p ro duto, m ercad o e os i nvestiment os n eces s ários; as i nform ações d isponíveis influem no ní vel d e preci s ão des t a an álise RE SUL TADO É, vi a d e r egra, a fo r ça motriz do i nvestidor. N ão obstant e, d eve s er ad ot ad o d e fo rm a o bj et iva. É import an t e abordar as d espesas r eais d o empreen dimento d e f o rm a a s e o bt er, com a m áx im a m argem d e confi an ça possível, u m a p r evisão real e f actível d este resultado, a fim d e não cri ar u ma ex p ect ativa i rreal p ara o i nves tidor. S egundo Ru y D u art e M achad o (1 9 90, notas de aul a), d ev e r ep r esent ar u m b al anço equilibrad o ent r e a r em uneração d o capi tal e a capaci d ad e d e compet i ção da p rópria empres a, l evan d o - s e em co nsideração o m ercad o em que el a atua. A f im d e n o rt ear o estud o d e vi abilidad e d o empreendimen to, p r opõem -s e a utiliz ação dos í ndi ces listad os a s eguir n a tabel a 3, o bt idos at r av és d o embas am ento em di v ersas p es qui s as co m em presas e p r o fissionai s do mercado i mobiliário d e In d aiat uba, r eferent es ao p r eço f i nal de v en d a:

22 22 T ab el a 2 Font e: H eineck (2003) Item Descrição Índice % 1 Terreno 2 Despesas Legais 3 Despesas Financeiras 4 Projetos 5 Construção Impostos e Taxas % ISS I.R. 6 PIS COFINS CONT. SIND CPMF 7 Publicidade 8 Corretagem 9 Administração Central Manutenção Pós 10 Ocupação 11 Resultado A i nda cab e identificar o ut r a i ndex ação e clas sifi caç ão de grupos d e cu stos, segundo r eferência n a t abela 4, Heineck (2 003): T ab el a 3 Item Descrição Índice % 1 Terreno 2 Projeto 3 Despesas Administrativas 4 Despesas Financeiras 5 Custo de Construção 6 Comercialização 7 Lucro 8 Impostos e Taxas 9 Eventuais Font e: Heineck (2003 )

23 23 C O NSIDE R AÇÕES FINAIS O d es empenho d e u m a ampla classe d e investiment os po d e s er m edido em t erm os m onet ári os e, n este cas o, utilizando - s e t écni cas d a E n genhari a E conôm ica, que, p o r sua v ez, d es crev em as r elações do b inômio t em po - dinhei ro, p osto que TEM PO É D IN H E IR O, como assegura a conhecida m áx ima. P ortant o, t endo sempre em fo co a grande com pl ex idade que envolve a r ealiz ação d e empreen diment os imobi liários e o elev ado r isco i nt rí nseco a este import ant e s etor d a economia, pode - se, em v erd ade, afirm ar que s e co nfigura d e especi al i mportân ci a u m obj et ivo claro e u m p r évi o estudo co n fi áv el d e vi abilidade. C ont udo, es te estudo n ão s e caracteriza com o um ent e estát i co no p r o cesso d o d es envol viment o do p r odut o; ao contrário, se n ot ab iliz a como um el ement o n o rt ead o r d e f u turas d eci sões e de possíveis co r r eçõ es d e rum o durante o p r oces s o de r ealiz ação do em preendiment o. P or co nt a desta i mportân cia, m ister s e f az o d esen vol vi mento d e um estudo b as eado em conceitos e dados o bj et ivos e consistent es, deixando d e l ad o an álises s ubjetivas que d epen d em do t ão co m ent ado f eeling do i nvestidor. Baseado n estes p ri n cípios, o i nves tidor d eve es tar at ento às t endências do m ercado, às inovações t ecnol ó gi cas e t udo o m ais q ue p ossa di f erenci ar s eu p ro dut o em r el ação ao s concorren t es e t o rn á -l o s ingular às vi stas d o público alvo. Porém, m esmo um produto ousado e i novad o r t ambém é suscept ível d e n ão p ro porci onar o al m ej ad o e p l an ej ado r es ultado f inan ceiro es p erado p elo i nvestidor, em f unção d e algum a s distorçõ es n o p ro cesso q u e, t alvez, p udessem s er p ercebi d as n um m om en to anterior e corri gi d as adeq u ad am en t e. A s sim s en do, r ecom e nda-s e o desenvol vimen to d e u m a m etodologi a analítica d e estudo d e v i abi lidad e p r év ia d e em p r eendiment os, baseada em concei tos d a engen h ari a econômica e análise de i nvestiment os; i sto direci onado às especi fi ci d ad es i n erent es ao m erca d o imobiliári o. S ob este as p ecto, t r at am os en t ão d e conceitos com o Fluxo d e C aix a D esco nt ad o, t ax a Míni ma de A t ratividade, V alor P r es ente Lí q u i do, p ay b ack, T ax a In t erna d e Retorno, Á r vore d e D ecisão, ent r e

24 24 o ut r os, cu jo o bj etivo é p r opi ci ar um cabedal d e i n fo rm ações que possa m unir o i nvestidor d e s eguran ça q u an to à confiabilidade d e s u a análise. U m a análise p révi a d e vi abilidade, real izada d e f orma confiável, poderá alert ar o investidor d e p ossíveis di fi cul dades q u e poderão o correr d u r ant e o d es envolvimen to do em p reen di ment o e, co m isto, ajudá - lo a t om ar d ecisões pl au síveis para sol u cioná -l as n o devi do mom en to, ou até m esmo ab andonar o es tudo d o em p r een di ment o. T odavi a t am b ém p oderá r eforçar e co n fi rm ar as ex p ect ativas d o investidor, d an do -l h e a s egurança n ecessári a p ara avan çar com o processo, proporci onando sua r ealiz ação e obt enção dos resultad os al mejad os. U m i nves timento imobiliári o é permeado d e i ncert ez as e r iscos e é d ev eras i n fluenciado p el a ex t em poran eidade do m ercado, m as carrega em s u a essênci a a n obrez a d o empreended o ri smo que é cap az de p r oporcionar a al av ancagem do d esenvol viment o d e um p aís. D ev e, p or i sto, s er em b as ado p o r estudos d e aval iação cri teriosos e, not adam en te, confi áv eis, a fi m de atingi r em seu s mais co mpletos obj etivo REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS Referências Elaboração: NBR Rio de Janeiro, p Análise econômica de Empreendimentos de Longo Horizonte de Decidir Sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. Boletim O Conceito da Taxa de retorno. Boletim Técnico 158 (BT/PCC/158). São 12C, Microsoft Excel. 1a. Edição. São Paulo: Pioneira Thompson Learning, 2002, 253 pág a. edição. São Paulo: Atlas, 2000, 458.pág. Análise de Viabilidade Econômico-Financeira de Construções Residenciais. In: Seminário de BALARINE, Oscar Fernando Osório. Contribuições Metodológicas ao Estudo da Viabilidade BEZERRA DA SILVA, Mozart. Planejamento Financeiro para o Setor da Construção Civil.

25 25 BRANCO, Anísio Costa Castelo. Matemática Financeira Aplicada: Método Algébrico, HP Brasileira. 3a Ed. São Paulo: Pini, Carlos Torres. Métodos e Ferramentas para a Gestão da Qualidade e Produtividade na CASAROTO Filho, Nelson; KOPITTKE, Bruno Hartmut. Análise de Investimentos: Construção Civil. Porto Alegre: PQPCC-RS, da Empresa. São Paulo: Atlas, Doutoramento, NORIE. Porto Alegre: UFRGS, DTC - DESENVOLVIMENTO E TECNOLOGIA S/C. Apostila do Curso: Estudo de Econômico-Financeira das Incorporações Imobiliárias. Cap 1, p In: FORMOSO, Empreendimentos do Setor da Construção Civil. Boletim Técnico 06 (BT/PCC/06). São GALESNE, Alain, FENSTERSEIFER, Jaime E, LAMB, Roberto. Decisões de Investimento Gerenciamento de Obras) UFBA, GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao Planejamento e Controle de Custos da Construção Civil GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf; FORMOSO, Carlos Torres. Proposta de um Modelo de HEINECK, Luiz Fernando Mahlmann (Notas de Aula do Curso de Especialização em HIRSCHFELD, Henrique. Engenharia Econômica e Análise de Custos: Aplicações IBGE INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATISTICA SITE ( KAZMIER, Leonard J. Estatística Aplicada à Economia e Administração. Coleção Matemática Financeira, Engenharia Econômica, Tomada de Decisão, Estratégia Empresarial. Maturação: Indicadores Avançados para a Análise da Qualidade do Investimento. Boletim MOREIRA, Daniel A, Administração da Produção e Operações. São Paulo: Pioneira, Paulo: EPUSP, 1993, 36 pág. Paulo: EPUSP, 1996, 64 pág. Práticas. 6a Edição. São Paulo: Atlas, PREFEITURA MUNICIPAL DE INDAIATUBA SITE ( REMAX Imobiliária Indaiatuba