Alta nos valores do aluguel

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1 14 AGO 2010 AABIC PRESS Publicação mensal da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo Alta nos valores do aluguel Localização do condomínio e número de dormitórios são alguns dos fatores relevantes para o encarecimento da locação em prédios de São Paulo Páginas 4 e 5 Porteiro Reajuste salarial dos profissionais de condomínio pode afetar o bolso do proprietário Página 3 Garagem Alugar vagas para não condôminos pode ser proibido por lei em votação Página 6 32 anos da Aabic Festa em São Paulo comemora trajetória de sucesso e ascensão da instituição no setor Página 7 Manual nº4 Aabic Orienta chega à quarta edição com o tema Normas Regulamentadoras Página 8

2 AABIC PRESS Expediente AABIC PRESS é uma publicação mensal online da Aabic Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, através da qual são disponibilizadas questões de todas as áreas do setor administrativo-condominial. Os assuntos tratados são abordados de forma sintetizada, com o exclusivo interesse de disponibilizar às associadas da Aabic matérias do cotidiano da Associação, podendo ser aprofundadas em caso de interesse. Solicitamos que as sugestões ou críticas sejam enviadas para: imprensa@aabic.org.br. Permitida a reprodução desde que citada a fonte. Conselho Editorial: Rubens Carmo Elias Filho, Fábio Kurbhi, Omar Anauate, Eduardo Zangari, José Roberto Graiche Júnior, Waldir do Carmo Guimarães Albieri e Caio Cotait Maluf Produção Editorial: Assessora Comunicação Limitada Jornalista Responsável: Carolina Fagnani Projeto Gráfico, Editoração e Ilustração: Renato Dalecio Jr. Redatores Colaboradores: Carla Fornazieri, Caroline Vaz, Laís Varella, Natália Kfouri e Vanessa Costa. Foto de Capa: Edifício Itália Andre Deak Flickr, Creative Commons Endereço: Rua Estados Unidos, 89 - Jardim Paulista - São Paulo/SP - Tel.: 55 (11) Site: br Aabic Todos os direitos reservados Editorial Lei do Inquilinato: um ano depois Conhecida como a Nova Lei do Inquilinato, a alteração da Lei n já vai completar um ano de vigência em nosso país. A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), como grande representante do setor, tem acompanhado as mudanças impostas pela legislação que entrou em vigor em janeiro deste ano. Prometendo mais segurança, a lei implanta regras que modernizam e agilizam procedimentos. Por outro lado, cria dúvidas não só para os locadores, como também para os locatários. A Aabic está pronta para responder esses questionamentos e auxiliar a todos no entendimento da lei. Nesta edição da revista, serão esclarecidos alguns pontos polêmicos como a questão do fiador, dos prazos e novos valores. Em meses de alta nos aluguéis de prédios de São Paulo, é fundamental reforçar a importância de sanar dúvidas antes de assinar qualquer contrato, seja ele de locação ou compra. Muitas situações mudaram e precisam ser analisadas antes de decisões, como por exemplo, o encurtamento no prazo de devolução do imóvel pelo inquilino para 45 dias, já que antes o processo poderia levar até 3 anos. Por fim, não poderia deixar passar em branco as manifestações de carinho e reconhecimento que recebemos em nosso aniversário de 32 anos, comemorado no último dia 18 de agosto. FOTO: ASSESSORA Rubens Carmo Elias Filho Presidente Agosto 10 P.02

3 Orçamento Reajuste salarial dos porteiros pode encarecer condomínios Adicional de periculosidade para os profissionais já foi aprovado pela Comissão de Assuntos Sociais do Senado e segue para a Câmara dos Deputados Trinta por cento é a taxa média prevista para o aumento no salário de porteiros e vigias de condomínios, caso o projeto de lei sugerido pelo senador Marcelo Crivella seja definitivamente aprovado. Com o intuito de pagar um adicional aos profissionais pelo perigo a que são expostos no dia a dia, o projeto de lei divide opiniões. O texto já foi aceito pela Comissão de Assuntos Sociais do Senado (CAS) e está em análise pela Câmara dos Deputados. A proposta levanta controversas, a começar pela justificativa. O problema com a segurança é uma realidade em todo o país, comentou Fábio Khurbi, vice-presidente da Associação de Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Em vez de gratificar estes profissionais pelo risco a que estão expostos, deputados, senadores e demais governantes deveriam se ocupar de colocar ordem nas inúmeras questões que envolvem a segurança dos cidadãos, direito previsto na própria Constituição Federal, ao lado de outros também negligenciados, opinou o vice-presidente. A polêmica aumenta ainda mais quando se coloca em pauta o aumento no valor do condomínio por causa do reajuste salarial. A mudança geraria um acréscimo de aproximadamente 5% na mensalidade, já que o custo com pessoal, como porteiros, zeladores e faxineiras, representa cerca de 50% da taxa condominial. Para pequenas e médias associações de moradores, o valor poderia ficar mais pesado, já que o montante seria dividido entre menos condôminos. O mais preocupante é que os paulistanos já registraram um reajuste acumulado de 10,66% nos valores pagos pelos condomínios nos últimos 12 meses. A alta é quase o dobro da inflação geral medida pelo Índice do Custo de Vida (ICV), que foi de 5,58% no mesmo período, de acordo com um cálculo do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (Dieese). Este índice é calculado com base em três fatores: água, energia elétrica e mão de obra. No fim das contas, o que sobra é o receio de que o valor do condomínio suba junto com a inadimplência, e os porteiros que receberiam um bônus salarial, terminem sem o dinheiro habitual no fim do mês. Espaço ideal para o seu evento A Aabic disponibiliza para locação seu auditório e sala de treinamentos. Os espaços ficam na sede da associação, no Jardim Paulista, e podem ser utilizados para treinamentos, workshops, encontros e palestras. Para mais informações, entre em contato com (11) ou por eventos@aabic.org.br Agosto 10 P.03

4 Locação Valor do aluguel continua em alta em prédios de São Paulo A variação dos valores locatícios não leva em conta apenas o número de dormitórios, mas também a localização do condomínio Fonte de renda para alguns, opção de moradia para outros. O aluguel é sempre um bom negócio, apesar da recorrente alta nos valores. Alugar um imóvel na cidade de São Paulo ficou 7,72% mais caro no primeiro semestre deste ano, segundo os indicadores divulgados no fim de julho pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Este aumento significa uma alta demanda do setor em relação à oferta de imóveis disponíveis, explicou o diretor de locação da Aabic, Eduardo Zangari. O valor médio do aluguel chegou a acumular altas de 6% nos últimos 12 meses. Em um ano, a elevação ficou acima do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), de 5,18% no mesmo período, que é o indicador de correção dos aluguéis. De acordo com dados da Aabic, todos os apartamentos registraram aumento no valor da locação. Os imóveis de 1 e 3 dormitórios foram os que encareceram mais em junho, com 2,47% e 2,56% de alta, respectivamente. Já aqueles com quatro quartos subiram 2,28% no mesmo período. Com um índice menor, mas ainda positivo, os apartamentos de dois quartos cresceram apenas 0,08%, uma surpresa para quem analisou os últimos dados. Ainda precisamos avaliar os próximos meses, mas é possível que tenhamos chegado a uma estabilidade para esse tipo de imóvel, que só subia até então, opinou Zangari. A variação dos preços não leva em conta apenas o número de dormitórios, mas também a localização do prédio ou condomínio. Quase todas as regiões de São Paulo apresentaram alta no preço médio do aluguel em junho. A exceção ficou por conta dos bairros de uso comercial e de médio padrão, como por exemplo, Aclimação, Bela Vista, Jabaquara, Saúde, Tatuapé e Santa Cecília. Nesta região, alugar um imóvel ficou 9,6% mais barato, segundo a Aabic. Por outro lado, os bairros tradicionalmente classificados com padrão de médio a baixo sofreram altas nos preços, o que pode representar um movimento de classes sociais, devido ao crescimento econômico em que o país se encontra atualmente. Agosto 10 P.04

5 Fernando Stankuns Lei do Inquilinato Publicada em dezembro de 2009, a Nova Lei do Inquilinato, como é conhecida, está prestes a completar o primeiro aniversário. Com a promessa de mais segurança para proprietários e fiadores, as novas regras entraram em vigor em janeiro deste ano. A lei trouxe em seu bojo regras que espelham uma visão modernizadora dos procedimentos com o intuito de agilizar os trâmites da ação de despejo, na busca da efetividade e celeridade processual, preceitos consagrados constitucionalmente. As principais mudanças dão mais proteção ao dono do imóvel e mais liberdade ao fiador. Assim que foram divulgadas as alterações da Lei n , começaram a surgir dúvidas, tanto da parte dos locatários como da parte dos locadores. O presidente da Aabic, Rubens Carmo Elias Filho, comenta algumas delas: 1) Fiador Em contratos desprovidos de qualquer garantia (fiança, caução, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), o inquilino que deixar de pagar o aluguel pode ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Com essa garantia, muitos proprietários abrem mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A lei diz ainda que o fiador pode exonerar-se de suas responsabilidades, na locação residencial, nos casos de dissolução da sociedade matrimonial ou falecimento do locatário. Ainda, ao término do prazo incial do contrato de locação e, passando este a vigorar por prazo indeterminado, também ao fiador fica facultada sua exoneração. Nesses casos, o fiador continua responsável pela fiança duran- te o período de 120 dias após ter notificado o locador da intenção de exonerar-se. O inquilino deverá apresentar nova garantia no prazo de (30) trinta dias a contar da notificação do locador, sob pena de ser constrangido a deixar o imóvel em 15 dias. 2) Prazos A Lei conferiu nova redação à Lei do Inquilinato, de modo a autorizar a desocupação do imóvel antes do trânsito em julgado da sentença. Assim, considerando a não renovação do contrato de locação, o juiz determinará a expedição do mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, desde que o pedido de desocupação esteja expresso na contestação apresentada pelo locador. No antigo regime, o legislador previa o prazo de seis meses para a desocupação, após esgotados todos os recursos. 3) Valores Se o inquilino quiser deixar o imóvel antes do término do contrato ele continua pagando multa pela rescisão antecipada do contrato, porém, o legislador expressamente previu a proporcionalidade da multa em relação ao período de cumprimento do contrato. Por outro lado, o proprietário, ainda que se proponha a pagar perdas e danos (indenização), não pode retomar o imóvel antes do prazo estabelecido, salvo nas hipóteses expressamente elencadas na Lei (ex. falta de pagamento dos aluguéis, infração legal ou contratual, necessidade de realizar obras urgentes determinadas pela autoridade pública, e que não possam ser feitas com a presença do inquilino no imóvel). Evidente, no entanto, que podem as partes de comum acordo, resilir o contrato. Agosto 10 P.05

6 Legislação Aluguel de garagem a não condôminos pode ser proibido Projeto de lei pretende diminuir vulnerabilidade do condomínio, mas acaba gerando polêmica Alugar a vaga da garagem pode se tornar uma dor de cabeça nos próximos meses. A ação pode ser proibida por lei. Elaborada pelo senador Marcelo Crivella, a proposta altera o Código Civil, e impede os proprietários de alienarem ou alugarem as vagas do estacionamento a pessoas estranhas ao condomínio. A proibição foi aprovada no dia 04 de agosto pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado, em decisão terminativa, e seguiu para a Câmara dos Deputados. Quarta edição do manual Aabic Orienta é lançada Com o objetivo de multiplicar informações de extrema relevância para a rotina da administração condominial, prezando sempre a tranquilidade e a segurança, a Diretoria de Condomínios da Aabic lançou o Manual Aabic Orienta nº 4 Normas Regulamentadoras. Estamos certos de que este manual é também uma ferramenta importante para informação de síndicos, funcionários e condôminos, explicou o diretor de condomínios da associação, Omar Anauate. A edição dá continuidade às anteriores: nº 1 - Obrigações Fiscais e Tributárias dos Condomínios; nº 2 - Administração Condominial Rotinas e Responsabilidades e nº. 3 Dicas de Segurança em Condomínios. O Instituto Vila Velha Seguridade e Capacitação e o auditor fiscal do Ministério do Trabalho, engenheiro Gianfranco Pampalon, trabalharam em parceria com a Aabic para o quarto manual. O material pode ser adquirido pelo valor de R$ 1,00, assim como as três primeiras edições. Para mais informações, entre em contato com (11) ou pelo cpd@aabic.org.br. Excluindo os abrigos para veículos das partes do imóvel classificadas como de uso independente, o redator do projeto, senador Pedro Simon, pretende, assim, diminuir a vulnerabilidade do edifício. Muitos condomínios que fazem deste aluguel uma fonte de renda, ou utilizam a ferramenta para guardar seus automóveis, porém, acreditam que a proibição é muito radical, e que uma boa opção seria criar regras mais rigorosas sobre a locação das vagas, ou até responsabilizar o locatário em caso de qualquer eventual dano ao condomínio. Apesar da polêmica, especialistas da área acreditam que, se aprovada, a lei não trará tantas mudanças para o cenário atual. As mudanças contidas no projeto de Lei 219/2003 não fazem alteração significativa na legislação preexistente sobre o assunto; as mesmas brechas anteriores permanecem, explicou Omar Anauate, diretor de Condomínio da Aabic. Com a mudança na lei, ficaria permitido o aluguel a terceiros somente com autorização expressa na Convenção do Condomínio. A única hipótese em que vejo esta possibilidade é em condomínios comerciais ou residenciais com serviços/flats, nos quais toda a área de garagens costuma ser alugada a empresas de gerenciamento de estacionamento. Esses casos já costumam estar previstos nas Convenções de Condomínio e/ou decididos em Assembleias Gerais, acrescentou Anauate. Novidade na garagem Não é só o aluguel das vagas o motivo de discórdia entre os condôminos. Vagas duplas ou insuficientes costumam trazer dor de cabeça. Uma das alternativas encontradas em muitos condomínios com esse tipo de problema foi requisitar os serviços de um arquiteto de garagens. O profissional comparece no local e redesenha as vagas de acordo com o perfil dos moradores. Agosto 10 P.06

7 Aniversário Aabic festeja 32 anos Festa, realizada no restaurante Leopolldina contou com a participação de 185 pessoas. Empresários do setor de imóveis e condomínios brindaram, no dia 18 de agosto, os 32 anos da Aabic, em festa realizada no restaurante Leopolldina, em São Paulo. A noite foi marcada por muita descontração e encontros entre parceiros e amigos. Durante discurso, o presidente da Aabic, Rubens Carmo Elias Filho, agradeceu a todos que constroem a história da entidade com base em ética e profissionalismo, com o objetivo máximo de qualificar e valorizar a associação no mercado. Confira o depoimento dos diretores da instituição neste momento de comemorações. Omar Anauate A Aabic é uma entidade que vive intensamente o mercado de administração profissional de imóveis e condomínios desde sua fundação, em Acompanhando as notícias, a legislação e as tendências do mercado, a entidade sempre teve o objetivo de apoiar e orientar seus associados, o qual sempre desempenhou com seriedade e dinamismo. Os debates e reuniões entre os representantes das empresas associadas sempre foram fonte de ideias e soluções, que basearam muitas das mudanças que levaram à evolução do mercado de administração de imóveis e condomínios. Eduardo Zangari Podemos citar marcos importantes do mercado imobiliário que tiveram grande participação da Aabic, como a criação da Lei do Inquilinato, que teve participação de nomes importantes de nossa entidade, como Dr. Graiche. A alteração da legislação realizada neste ano, entre outros assuntos. Waldir Albieri A administração imobiliária em São Paulo pode ser divida em duas épocas bem distintas: a de antes e a de depois da fundação da Aabic. A instituição, além de nortear os procedimentos que permeiam a atividade, funciona como reguladora no relacionamento das empresas com o mercado consumidor, e ainda serve como um grande fórum de discussões para as questões pontuais do segmento. Rubens Carmo Elias Filho É com grande orgulho e satisfação que comemoramos os 32 anos da Aabic. Agradeço a todos que fizeram parte da história da associação e aos que ainda colaboram dia a dia na construção de um futuro ainda mais promissor. Agradeço também aos patrocinadores Banco Bradesco, Vila Velha Corretoras de Seguros, Sul América Saúde e VB Serviços e aos apoiadores Grupo Garantia Real e Elevadores Atlas Schindler que permitiram que a Aabic brindasse o seu aniversário com um belíssimo jantar Agosto 10 P.07

8 Produtos Índices da Aabic IPEVECON - Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais Mês / 01 *Valores expressos em reais Média Ponderada Var. % Mensal mar/ ,36% abr/ ,42% mai/ ,52% jun/ ,62% Variação % Juni08/Jun Geral 8,86% 4,52% 16,60% 7,14% 10,02% IPEVEMAR X ÍNDICES (IGP-M) IPEVEMAR IGP-M (FGV) MESES Variação No ano 12 M Variação No ano 12 M abr/10 1,17 5,00 5,16 0,71 3,56 2,89 mai/10 1,62 6,62 1,71 1,19 4,79 4,18 jun/10 1,10 7,72 6,00 0,85 5,68 5,18 jul/10 0,32 8,04 6,39 0,15 5,84 5,79 IPEMIC Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial MÊS Mora Variação (ref. período no ano anterior) Inadimplência Variação (ref. período no ano anterior) fev/10 6,96% -4,92% 3,36% 4,67% mar/10 7,60% 47,29% 3,10% -14,13% abr/10 6,80% 0,15% 3,28% -10,38% mai/10 7,75% 10,14% - - jun/10 6,87% 8,02% - - Mora: valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês. Inadimplência: Valores emitidos com venc. no mês e não pagos até 90 dias após o venc. Amostra: 1489 Condomínios de 13 Empresas MÊS IPEMIL Índice Periódico de Mora e Inadimplência - Locação Mora Variação (ref. período no ano anterior) Inadimplência Variação (ref. período no ano anterior) fev/10 8,98% 24,03% 2,81% 12,85% mar/10 7,63% 5,39% 2,37% -11,90% abr/10 6,43% -26,60% 2,85% 14,46% mai/10 7,12% 14,65% - - jun/10 6,35% -23,03% - - Mora: valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês. Inadimplência: Valores emitidos com vencimento no mês e não pagos até 90 dias após o vencimento.... Os outros índices e demais produtos da Associação estão disponíveis no site Agenda de cursos: Set/Out/Nov 2010 Seguro de Condomínios Preparar funcionários das administradoras para orientar o síndico na contratação do seguro mais adequado ao condomínio, condução produtiva do ressarcimento de sinistros, independentemente da seguradora, com base no estudo de casos recentes. Período: 22 e 23 de setembro... Técnicas de Vistoria Imobiliária Capacitar os participantes para desenvolver as melhores formas de se relacionar e se comunicar, durante a vistoria imobiliária, visando aprimorar e ampliar seus conhecimentos técnicos. Fornecer aos profissionais, responsáveis pelas vistorias, conhecimentos corretivos e preventivos com relação à manutenção das instalações elétricas, hidráulicas e prediais, através da elaboração de check list de verificações. Período: 25 a 29 de outubro... Motivação e conscientização da Qualidade para o Atendimento aos Clientes das Administradoras Sensibilizar os participantes para comportamentos profissionais direcionados para a resolução de problemas, bem como incentiválos para a gestão integrada à administradora. Proporcionar exemplos de situações reflexivas marcantes, positivas e negativas, de forma humorada, voltadas ao entendimento das mudanças relevantes da nova postura profissional do mercado. Período: 17 e 18 de novembro... A agenda completa dos cursos e demais eventos promovidos pela Associação está disponível no link: Informações e inscrições para os cursos da Aabic pelo do telefone: (11) Agosto 10 P.08